მესაკუთრის იჯარის უფლების ღირებულების შეფასება

თუ მიწის ნაკვეთი განსაზღვრული ვადით იჯარით არის გაცემული საიჯარო ხელშეკრულების დადების უფლების გამოსყიდვის გარეშე, მაშინ იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის გაცემა უფლების გამქირავებლის მიერ გამოსყიდვის პირობებით. დადო იჯარის ხელშეკრულება.

მეიჯარის (სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი) იჯარის უფლება განისაზღვრება დადებული იჯარის ხელშეკრულებიდან მიმდინარე ქირით, აგრეთვე მოქმედი ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ იჯარის რეალიზაციიდან მიღებული პოტენციური შემოსავლით.

თუ ნებადართულია მიწის საკუთრებაში გაყიდვა, მაშინ იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლების საბაზრო ღირებულების ნაცვლად გამოიყენება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება.

იჯარის მფლობელის უფლების ღირებულება მიწის ნაკვეთზე შეესაბამება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებას, თუ:

• 1. საიჯარო განაკვეთები შეესაბამება საბაზრო განაკვეთებს და იჯარის უფლების გამოსყიდვა შეუძლებელია, ვინაიდან ამ შემთხვევაში იგი ნულის ტოლია;
• 2. გადახდის განაკვეთები და იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლების გამოსყიდვის ღირებულება (იჯარის უფლებები) არის საბაზრო განაკვეთები, მაგრამ იმ პირობით, რომ გამოსყიდვა განხორციელდება დაუყოვნებლივ და არა გარკვეული პერიოდის შემდეგ.

თუ მფლობელი არც სახელმწიფოა და არც მუნიციპალიტეტი, მაშინ მიღებული ღირებულება მცირდება გადასახადების ამჟამინდელი ღირებულებით.

მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების ღირებულების შეფასება

მოიჯარის იჯარის უფლება შეიძლება განისაზღვროს:

• 1. თუ არსებობს მონაცემები ასეთი უფლებების საბაზრო ღირებულების შესახებ - მათი საბაზრო ღირებულებით;
• 2. საიჯარო უფლებების გაყიდვის შესახებ მონაცემების არარსებობის შემთხვევაში, საბაზრო და ქირავნობის რეალურ ტარიფებს შორის სხვაობის საფუძველზე, მიწის ნაკვეთის გამოყენებასთან დაკავშირებული სხვა ხარჯების ჩათვლით, დისკონტირებული იჯარის ვადით;
• 3. როგორ არის განსხვავება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებასა და
• 4. ასეთი უფლების შეძენასთან დაკავშირებული ხარჯები;

თუ მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან მუნიციპალურ საკუთრებაშია, მოიჯარის უფლება შეიძლება გამოითვალოს მიწის ნაკვეთით სარგებლობის უფლებამოსილების ფარგლებიდან გამომდინარე, რომლებიც განისაზღვრება ხელშეკრულების პირობებით, საკუთრების ნაკვეთის შეძენის ღირებულებით. , შემოსავლის შემცირების რისკები გაქირავების ტარიფების ზრდის გამო.

ეს საქმე გამოირჩევა იმით, რომ მოქმედი კანონმდებლობით, მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს შეუძლია გამოისყიდოს იგი საკუთრებაში, თუ მასზე არის ნაგებობები, ფიქსირებულ ფასებში, ამასთან, მას აქვს უფლება დაგირავნოს თავისი უფლება. იჯარით გასცეს და სარგებლობაში გადასცეს სხვას. ანუ ეს უფლება ქონებრივი უფლებისგან განსხვავდება ქირის გადახდის გამო უფრო დაბალი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობით; მისი შემცირების რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია ქირავნობის ტარიფების გაზრდის შესაძლებლობასთან; ხოლო მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში შესყიდვის ღირებულება იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ. თუ გამოსყიდვა განხორციელდა იჯარის ვადის დასრულებამდე, მაშინ ფასდაკლების პერიოდი შესაბამისად მცირდება მიწის ნაკვეთის შემოთავაზებული გამოსყიდვის დრომდე.

თუ მოიჯარის იჯარის უფლების ღირებულება არის ნულოვანი ან უარყოფითი, იმის გათვალისწინებით, რომ თავად ობიექტს აქვს საბაზრო ღირებულება ან ქმნის საოპერაციო შემოსავალს, მაშინ ეს ნიშნავს, რომ მიწაზე დადგენილი გადახდების ღირებულება უდრის ან აღემატება მიწის რენტას და ფორმებს. უარყოფითი შემოსავლის ნაკადი, გაუმჯობესების შედეგად მიღებული შემოსავლის ნაწილის ამოღება.

ანალოგიურად, შეგიძლიათ განსაზღვროთ მიწის ღირებულება, რომელიც სხვა უფლებებზეა. ამ შემთხვევაში, საუბარია არა მიწის საბაზრო ღირებულებაზე ან იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულებაზე, არამედ მიწის ნაკვეთის უვადო სარგებლობის უფლების ღირებულებაზე ან, თუ ნაკვეთი აშენებულია, წილის შესახებ. მიწის კუთვნილი ერთი ქონების ღირებულების შესახებ მიწის უფლებებისა და კეთილმოწყობის ასეთი დაყოფით.

მუდმივი უვადო სარგებლობის უფლების ღირებულების შეფასება

მუდმივი უვადო სარგებლობის უფლების ღირებულება განისაზღვრება ისევე, როგორც მეიჯარის იჯარის უფლება, თუ მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან მუნიციპალური საკუთრებაშია. მხოლოდ იჯარის ნაცვლად, მიწის გადასახადი გამოიყენება გამოთვლებში, როგორც მიწის ნაკვეთის ფლობასთან დაკავშირებული ხარჯები.

მიწის წილის საკუთრების და იჯარის უფლებების ღირებულება შეიძლება შეფასდეს ზემოთ აღწერილი მეთოდების გამოყენებით, მთლიანი ღირებულების მითითებით მიწის წილების რაოდენობაზე.

მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ღირებულებაზე მოქმედი ფაქტორები

მიწის იჯარის უფლების შეფასება ხორციელდება მსგავსი მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების რეალიზაციისთვის დადებული გარიგებების ფასების ანალიზის საფუძველზე. მიწის იჯარის უფლებების საბაზრო ღირებულებაზე ზემოქმედების ძირითადი ფაქტორებია:

• 1. მიწის ნაკვეთის მდებარეობა;
• 2. მიწის ნაკვეთის დანიშნულება;
• 3. მიწის ნაკვეთის ნებადართული სარგებლობა;
• 4. მოიჯარის უფლებამოსილება;
• 5. იჯარის ხელშეკრულების ვადა;
• 6. ტვირთი იჯარის უფლებებზე;
• 7. ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• 8. მისასვლელი გზების მოხერხებულობა;
• 9. ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა;
• 10. გაგრძელების ვადები (მიწის ნაკვეთზე იჯარის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების შესაძლებლობა);
• 11. საინჟინრო სისტემებით უზრუნველყოფა (თუ მიწის ნაკვეთზე არის შენობა-ნაგებობა);
• 12. კომუნიკაციებით უზრუნველყოფა (ელექტროენერგია, გაზი, წყალმომარაგება და კანალიზაცია);
• 13. გაგრძელების ვადები (მიწის ნაკვეთზე იჯარის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების შესაძლებლობა);
• 14. მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლებიდან გარკვეული ვადით მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენებით შემოსავლის მოსალოდნელი ღირებულება, ხანგრძლივობა და მიღების ალბათობა (მოლოდინის პრინციპი);
• 15. სხვა პირების უფლებები შეფასებულ ობიექტზე;

გადახდის პირობები ასევე განსაზღვრავს იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულებას და გავლენას ახდენს მის შეფასებაზე. ეს პირობები მოიცავს:

• 1. ანგარიშსწორების ოდენობა, ვადები და წესი;
• 2. ქირის სხვა ხარჯების კომპენსირება;

ზომა: px

დაიწყეთ ჩვენება გვერდიდან:

Ტრანსკრიფცია

1 მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა დამტკიცებულია რუსეთის ქონების მართვის სამინისტროს 2003 წლის 10 აპრილის N 1102-r ბრძანებით. ზოგადი დებულებები ეს სახელმძღვანელო მითითებები მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის შესახებ რუსეთის ფედერაციის მთავრობის N 519 დადგენილების შესაბამისად "შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ". II. მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგიური საფუძვლები მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება სარგებლობის, მიწოდებისა და მოთხოვნის, ჩანაცვლების, ცვლილების, გარე გავლენის პრინციპების საფუძველზე, რომლებიც მითითებულია II ნაწილში. მითითებები მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენის შესახებ, დამტკიცებული რუსეთის საკუთრების სამინისტროს ბრძანებით N 568-p.<*> <*>რუსეთის იუსტიციის სამინისტროს წერილით დათარიღებული N 07/3593-YUD, იგი აღიარებულ იქნა, როგორც არ საჭიროებს სახელმწიფო რეგისტრაციას. მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოიჯარის უფლებამოსილებაზე, უფლების ვადაზე, იჯარის უფლების ტვირთზე, მიწის ნაკვეთზე სხვა პირების უფლებებზე, მიწის ნაკვეთის დანიშნულ დანიშნულებასა და ნებადართულ გამოყენებაზე. მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოსალოდნელ ღირებულებაზე, ხანგრძლივობასა და იჯარის უფლებიდან შემოსავლის მიღების ალბათობაზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენებით (მოლოდინის პრინციპი). ). მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე, ანუ მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რაც პრაქტიკულად და ფინანსურად შესაძლებელია, ეკონომიკურად გამართლებულია, შეესაბამება. კანონმდებლობის მოთხოვნებით და რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ღირებულების სავარაუდო ღირებულება იქნება მაქსიმალური (ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი). მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ღირებულების სავარაუდო ღირებულება შეიძლება გამოიხატოს უარყოფითი ღირებულებით (მაგალითად, თუ ქირის ოდენობა,

2 მიწის ნაკვეთზე საიჯარო ხელშეკრულებით დადგენილი, რომელიც აღემატება ამ ნაკვეთის საბაზრო ქირას). ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, შეუძლებელია შეფასების საგნის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და არ არის ასახული რაიმე განსაკუთრებული გარემოება. გარიგება. III. ზოგადი რეკომენდაციები მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების III ნაწილის დებულებები ქონების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. რუსეთი დათარიღებული N 568-r, შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით. მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშში რეკომენდებულია შეიტანოს ინფორმაცია იჯარის უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ (იჯარის ხელშეკრულება) იმ შემთხვევებში, როდესაც ეს რეგისტრაცია სავალდებულოა; ინფორმაცია მიწის ნაკვეთისა და თავად მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების ტვირთის შესახებ; დამქირავებლის იჯარის უფლების გაჩენის საფუძველი; მოიჯარის უფლებამოსილების განსაზღვრა; ვადა, რომელზედაც დაიდო მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება; იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო გადასახადის ოდენობა; მიწის, სხვა უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები, მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლება, მიწის ნაკვეთებისა და სხვა უძრავი ქონების იჯარით გაცემის ბაზრის ჩათვლით. IV. შეფასების მეთოდები შემფასებელი ვალდებულია შეფასების ჩატარებისას გამოიყენოს (ან დაასაბუთოს გამოყენებაზე უარის თქმა) ღირებულების, შედარებითი და მომგებიანი მიდგომები შეფასებისას. შემფასებელს უფლება აქვს დამოუკიდებლად განსაზღვროს შეფასების თითოეული მიდგომის ფარგლებში შეფასების კონკრეტული მეთოდები. მეთოდების არჩევისას მხედველობაში მიიღება საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინფორმაციის საკმარისობა და სანდოობა კონკრეტული მეთოდის გამოსაყენებლად. როგორც წესი, მიწის იჯარის უფლებების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას გამოიყენება გაყიდვების შედარების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი, ბალანსის მეთოდი და მიზნობრივი გამოყენების მეთოდი. შედარებითი მიდგომის საფუძველზე: გაყიდვების შედარების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, განაწილების მეთოდი. შემოსავლის მიდგომის საფუძველზე: შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი, ბალანსის მეთოდი, მიზნობრივი გამოყენების მეთოდი. დანახარჯების მიდგომის ელემენტები მიწის კეთილმოწყობის რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების კუთხით გამოიყენება ნარჩენ მეთოდში, განაწილების მეთოდში. ქვემოთ მოცემულია ჩამოთვლილი მეთოდების შინაარსი, როგორც შენობებით, ნაგებობებით და (ან) ნაგებობებით დაკავებული მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებასთან დაკავშირებით (შემდგომში - ჩაშენებული მიწის ნაკვეთები), ასევე იჯარის უფლებით. მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დაკავებული შენობებით, ნაგებობებით და (ან) ნაგებობებით (შემდგომში - აუთვისებელი მიწის ნაკვეთები). თუ შეფასების ანგარიშში სხვა მეთოდებია გამოყენებული, მიზანშეწონილია მათი შინაარსის გამჟღავნება და მათი გამოყენების დასაბუთება.

3 1. საიტების გაყიდვების შედარების მეთოდი. ქირავნობის უფლების საბაზრო ღირებულების გაყიდვის შედარების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია ქ. ქონების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის 1-ლი პუნქტის დებულებების გამოყენება. რუსეთი დათარიღებული N 568-r, შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების გასაყიდი შედარების მეთოდით შეფასებისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი ფაქტორები, მათ შორის: იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე დარჩენილი დრო; იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო გადასახადის ოდენობა; გადახდის წესი და პირობები (მათ შორის სიხშირე) და იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირავნობის ცვლილება; იჯარის უფლებით გარიგების დადებაზე მესაკუთრის თანხმობის მოპოვების აუცილებლობა; მოიჯარეს უფლება აქვს შეიძინოს იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთი; მოიჯარეს აქვს უპირატესი უფლება იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლისთანავე დადოს მიწის ნაკვეთზე ახალი იჯარის ხელშეკრულება. 2. განაწილების მეთოდი მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განაწილების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-2 პუნქტის დებულებების გამოყენება რუსეთის საკუთრების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. დათარიღებული N 568-რ. 3. განაწილების მეთოდი მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებული მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლებების შესაფასებლად. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განაწილების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-3 პუნქტის დებულებების გამოყენება რუსეთის საკუთრების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. დათარიღებული N 568-რ. 4. საიტების შემოსავლების კაპიტალიზაციის მეთოდი. მეთოდის გამოყენების პირობაა მიწის ნაკვეთის იჯარით შეფასებული უფლებიდან თანაბარი ღირებულებით ან ერთი და იგივე განაკვეთით ცვალებადი შემოსავლების მიღების შესაძლებლობა თანაბარი დროის განმავლობაში. მეთოდი ითვალისწინებს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას: შემოსავლის ოდენობის გაანგარიშება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, რომელიც შექმნილია მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლებით;

4 შესაბამისი შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ღირებულების განსაზღვრა; მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ამ უფლებით მიღებული შემოსავლის კაპიტალიზაციით. შემოსავლის კაპიტალიზაცია გულისხმობს შემოსავლის ყველა მომავალი ღირებულების შეფასების თარიღის განსაზღვრას ერთმანეთის ტოლი ან იგივე კურსით იცვლება დროის თანაბარი პერიოდის განმავლობაში. გაანგარიშება ხდება შეფასების თარიღის შემდეგ პირველი პერიოდის შემოსავლის ოდენობის დაყოფით შემფასებლის მიერ განსაზღვრულ შესაბამის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე. მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას ამ უფლებიდან მიღებული შემოსავალი გამოითვლება მიწის ქირასა და შესაბამისი პერიოდის იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ იჯარის ოდენობას შორის სხვაობით. ამ შემთხვევაში, მიწის ქირის ოდენობა შეიძლება გამოითვალოს, როგორც შემოსავალი მიწის ნაკვეთის იჯარიდან საბაზრო ქირავნობის განაკვეთებით (ყველაზე სავარაუდო იჯარის განაკვეთები, რომლითაც მიწის ნაკვეთი შეიძლება გაიცეს იჯარით ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მონაწილე მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და არ არის ასახული რაიმე განსაკუთრებული გარემოებები ქირავნობის ფასში). ამ მეთოდის ფარგლებში საბაზრო ქირავნობის ტარიფების განსაზღვრა ითვალისწინებს ქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას: მიწის ნაკვეთის შერჩევა, რომლის იჯარის უფლება ფასდება, მსგავსი ობიექტების, რომელთა ქირავნობის ტარიფები ცნობილია საიჯარო ოპერაციებიდან და (ან ) საჯარო შეთავაზება; იმ ელემენტების დადგენა, რომლითაც ხდება მიწის ნაკვეთის, რომლის იჯარის უფლება ფასდება, ანალოგებთან (შემდგომში შედარების ელემენტები) შედარება; თითოეული ანალოგის შედარების თითოეული ელემენტის განსაზღვრა მიწის ნაკვეთიდან, რომლის იჯარის უფლება ფასდება; შედარების თითოეული ელემენტისთვის ანალოგების ქირავნობის ტარიფების კორექტირების განსაზღვრა, რომელიც შეესაბამება თითოეული ანალოგის ხასიათს და ხარისხს მიწის ნაკვეთიდან, რომლის იჯარის უფლება ფასდება; თითოეული ანალოგის ქირავნობის ტარიფის შედარების თითოეული ელემენტის კორექტირება, მათი განსხვავებების აღმოფხვრა მიწის ნაკვეთიდან, რომლის იჯარის უფლება ფასდება; მიწის ნაკვეთზე, რომლის იჯარის უფლების შეფასებაც მიმდინარეობს, ანალოგების დაზუსტებული ქირავნობის განაკვეთების დასაბუთებული განზოგადება. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებით მიღებულ შემოსავალზე კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული: კაპიტალის ანაზღაურების ურისკო განაკვეთი; რისკის პრემიის ოდენობა, რომელიც დაკავშირებულია კაპიტალის ინვესტირებასთან შეფასებული იჯარის უფლების შეძენაში; მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებიდან შემოსავლის ცვლილების ყველაზე სავარაუდო მაჩვენებელი და მისი ღირებულების ყველაზე სავარაუდო ცვლილება (მაგალითად, როდესაც იჯარის უფლების ღირებულება მცირდება, მხედველობაში მიიღება ნაკვეთის შეძენაში ჩადებული კაპიტალის დაბრუნება. იჯარის უფლება). თუ არსებობს სანდო ინფორმაცია შეფასების ობიექტის ანალოგის მიერ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მიღებული შემოსავლის ოდენობისა და მისი ფასის შესახებ, მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებით მიღებული შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი შეიძლება განისაზღვროს გაყოფით. ანალოგის მიერ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მიღებული შემოსავლის ოდენობა ამ ანალოგის ფასით ...

5 5. დანარჩენი ადგილების მეთოდი. საიჯარო უფლების საბაზრო ღირებულების ბალანსის მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია გამოიყენოს მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-5 პუნქტის დებულებები რუსეთის საკუთრების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. დათარიღებული N 568-რ, შემდეგი თავისებურებების გათვალისწინებით: საოპერაციო ხარჯების შემადგენლობაში, მიწის ნაკვეთზე არსებული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირავნობის ოდენობის ჩათვლით; განსხვავება ერთი ქონებიდან წმინდა საოპერაციო შემოსავალსა და მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესებასთან დაკავშირებულ წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის არის მიწის ქირის ნაწილი, რომელიც არ არის ამოღებული მიწის ნაკვეთის მფლობელის მიერ ქირის სახით, მაგრამ მიღებულია მოიჯარე; საიჯარო შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისას გაითვალისწინეთ იმის ალბათობა, რომ იჯარით გათვალისწინებულ იჯარასა და ქირას შორის სხვაობა დარჩება, იჯარის ვადის დასრულებამდე დარჩენილი დრო და მოიჯარის ახალი იჯარის დადების შესაძლებლობა. განსაზღვრული პერიოდი. 6. საიტების მიზნობრივი გამოყენების მეთოდი. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების მიზნობრივი გამოყენების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია ქონებრივი სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-6 პუნქტის დებულებების გამოყენება. რუსეთის N 568-რ, შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით: საოპერაციო ხარჯების შემადგენლობაში, მათ შორის, გათვალისწინებულია მიწის ნაკვეთზე არსებული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირის ოდენობა; საიჯარო შემოსავლის ფასდაკლების განაკვეთის გაანგარიშებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული საიჯარო შემოსავლის შენარჩუნების ალბათობა; საპროგნოზო პერიოდის დადგენისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე დარჩენილი ვადა, ასევე დამქირავებლის გარკვეული ვადით ახალი ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობა.

მიწის საკუთრების შეფასების ძირითადი მეთოდები Kuzina A.V. ნიჟნი ნოვგოროდის არქიტექტურისა და სამოქალაქო ინჟინერიის სახელმწიფო უნივერსიტეტი ნიჟნი ნოვგოროდი, რუსეთი მიწის საკუთრების შეფასების ძირითადი მეთოდები კუზინა

რუსეთის ფედერაციის ქონებრივ ურთიერთობათა სამინისტროს 2002 წლის 6 მარტის N 568-r ბრძანება მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების დამტკიცების შესახებ (შესწორებულია ბრძანებით

ბელარუსის რესპუბლიკის სახელმწიფო სტანდარტი STB 52.0.02-07 სამოქალაქო უფლებების ობიექტების ღირებულების შეფასება მიწის ნაკვეთების უძრავი ქონების ობიექტად შეფასება მინსკის სახელმწიფო ქონების კომიტეტის ოფიციალური გამოცემა

FEDERAL VALUATION STANDARD REAL ESTATE VALUATION (FSO N 7) 1 FEDERAL VALUATION STANDARD "REAL ESTATE EVALUATION (FSO N 7)" დამტკიცებულია რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს ბრძანებით 09.25.2014 N 611 GENERAL1 PROV.

დამტკიცებულია თვითრეგულირების ორგანიზაციის „შემფასებელთა ეროვნული კოლეგიის“ არაკომერციული პარტნიორობის საბჭოს მიერ 2014 წლის 18 დეკემბრის ოქმი 113 თვითრეგულირების სისტემის სტანდარტიზაციის სისტემა

ნიკოლაი ბარინოვი FRICS FSO 7 "უძრავი ქონების შეფასება" ძირითადი დებულებები სანკტ-პეტერბურგი 2015 წ. სტრუქტურა FSO 7 I. ზოგადი დებულებები II. შეფასების ობიექტები III. ზოგადი მოთხოვნები შეფასებისთვის IV. დავალება ამისთვის

დამტკიცებულია: NRO ROO პროტოკოლის 2-ის საექსპერტო და საკონსულტაციო კომიტეტის მიერ 11.12.2014წ. დამტკიცებულია: NRO ROO 2014 წლის 22.12.2014 მე-5 პროტოკოლის საბჭოს მიერ. მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები MR-1/2014 NRO ROO ბუღალტრული აღრიცხვის მახასიათებლების შესახებ

მიწის ნაკვეთების გამოყენებისა და საკუთრებაში წლიური საბაზრო იჯარის გადასახდელების ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგია ა.ვ. გრიგორიევი, შპს RMS-OTSENKA-ს გენერალური დირექტორი, რუსეთის შემფასებელთა საზოგადოების წევრი პ.ა.

პროექტი ფედერალური შეფასების სტანდარტის დამტკიცების შესახებ „არამატერიალური აქტივების და ინტელექტუალური საკუთრების შეფასება (FSO 11)“ 1998 წლის 29 ივლისის No135-FZ ფედერალური კანონის 20-ე მუხლის შესაბამისად.

შპს IRBIS - ყველა სახის ექსპერტიზა და შეფასება! რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო P R And K A Z 2014 წლის 25 სექტემბერი N 611 ფედერალური შეფასების სტანდარტის დამტკიცების შესახებ „უძრავი ქონების შეფასება

1 რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება "ციმბირის სახელმწიფო გეოდეზიური აკადემია"

რუსეთის ფედერაციის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს 2015 წლის 22 ივნისის ბრძანება No385 ფედერალური შეფასების სტანდარტის დამტკიცების შესახებ „არამატერიალური აქტივების და ინტელექტუალური საკუთრების შეფასება (

შევიაკოვი დენის ვლადიმროვიჩი შპს "შეფასების სააგენტო" ინტელექტის დირექტორი "(სამარა) აბსტრაქტები სემინარისთვის" ჯვარედინი დამტვერვა "თემა:" უძრავი ქონების შეფასების თავისებურებები ბაზრების სტაგნაციის პირობებში.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს განმარტება საქმე 25-APP 4-7 მოსკოვი 4 თებერვალი, 2015 წ.

ინტელექტუალური საკუთრების დღეები სანკტ-პეტერბურგში 2017 წლის აპრილი ინტელექტუალური საკუთრების შეფასების მეთოდოლოგია ოფიციალური ქონების შეფასების მეთოდოლოგიის ფარგლებში თუ მის ფარგლებს გარეთ? სავიკოვსკაიას მოხსენება

უძრავი ქონების ობიექტების კადასტრული ღირებულების განსაზღვრის ფედერალური შეფასების სტანდარტი (FSO N 4) 1 ფედერალური შეფასების სტანდარტი "უძრავი ქონების ობიექტების საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრა" (FSO N 4) Approv

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება "ციმბირის სახელმწიფო გეოდეზიური აკადემია"

რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი სასამართლოს განმარტება საქმე 31-APG15-9 მოსკოვი, 10 ივნისი, 2015 წ.

ტიპიური გამოცდის პრობლემები პრობლემა 1 ოთხი ვარსკვლავიანი სასტუმრო ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში აწარმოებს წლიურ წმინდა საოპერაციო შემოსავალს 1,300,000 რუბლს. ცნობილია, რომ სასტუმრო 1 (4*) 8 ლარად გაიყიდა

FSO 1-ის ძველი ვერსია FSO 1-ის ახალი ვერსია I. ზოგადი დებულებები 1. ეს ფედერალური შეფასების სტანდარტი შემუშავებულია შეფასების საერთაშორისო სტანდარტების გათვალისწინებით და განსაზღვრავს შეფასების ზოგად კონცეფციებს, შეფასების მიდგომებს

საკადასტრო ღირებულების გამოწვევის მიზნით ანგარიშის მომზადების სპეციფიკა მეორე ტუმაკოვის კითხვა 2009 წლის 10-11 ოქტომბერი, სანკტ-პეტერბურგი მომხსენებელი: მ.კარპოვა [ელფოსტა დაცულია] 1 საკადასტრო ღირებულება

დამტკიცებულია NP-ის შემფასებელთა საბჭოს მიერ 2010 წლის 31 აგვისტოს ოქმი 4/2010 წ. ცვლილებებით და დამატებებით დამტკიცებული NP „SROO“ ES „პროტოკოლი 19/2011“ 12 „2011 წლის მაისი. შეფასების სტანდარტები და წესები

დამტკიცებულია NP SROO "SPO" საბჭოს 2013 წლის 28 მაისის 13 გადაწყვეტილებით. ცვლილებები და დამატებები დაამტკიცა ს.პ.ს.

საკვალიფიკაციო გამოცდის კითხვებისა და ამოცანების მომზადებისას გამოყენებული ტერმინოლოგია (ტერმინოლოგია) შეფასების საქმიანობის მიმართულებით "უძრავი ქონების შეფასება" ტერმინი დანამატი მოდელი ნათესავის შესვლისთვის.

2010 წლის 22 ოქტომბრის No508 ბრძანება ფედერალური შეფასების სტანდარტის დამტკიცების შესახებ „უძრავი ქონების ობიექტების საკადასტრო ღირებულების განსაზღვრა (FSO 4)“

სარჩევი სარჩევი ... 3 შესავალი ... 8 თავი 1. უძრავი ქონება, როგორც ინვესტიციისა და მართვის ობიექტი ... 12 1.1. ქონების კომპონენტები და სასიცოცხლო ციკლი ... 12 1.1.1. უძრავი ქონების განმარტება...

ჩეჩნეთის რესპუბლიკის მთავრობის 2009 წლის 28 აპრილის დადგენილება No69 „ჩეჩნეთის რესპუბლიკის სახელმწიფო ქონების ნუსხის ფორმირების, შენახვისა და გამოქვეყნების წესის შესახებ მესამე უფლებებისგან თავისუფალი.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს განმარტება საქმე 19-APG15-2 მოსკოვი, 2015 წლის 26 აგვისტო რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა სასამართლო კოლეგია, რომელიც შედგება თავმჯდომარე მოსამართლისგან.

დამტკიცებულია თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის „შემფასებელთა ეროვნული კოლეგიის“ არაკომერციული პარტნიორობის საბჭოს მიერ 2011 წლის 24 მაისის ოქმი 82 თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის სტანდარტიზაციის სისტემა

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო ციმბირის სახელმწიფო გეოდეზიური აკადემიის კონტროლის ამოცანები დისციპლინისთვის "უძრავი ქონების ეკონომიკა" კითხვების რაოდენობა: ბლოკი 1 19; ბლოკი 2-35 კრიტერიუმები

წინასიტყვაობა შესავალი. უძრავი ქონების შეფასება რუსეთში: დროში ფულის ღირებულების თეორიის საფუძვლის ისტორია და პერსპექტივები თავი 1. დროში ფულის ღირებულების გამოთვლის საფუძვლები. 1.1. ძირითადი განმარტებები. 1.2. ტექნიკა

რუსეთის მიწის კადასტრის ფედერალური სამსახურის 2002 წლის 26 აგვისტოს ბრძანება N P / 307 მებაღეობის, ბაღისა და აგარაკის მიწების სახელმწიფო საკადასტრო შეფასების მეთოდოლოგიის დამტკიცების შესახებ.

დამტკიცებულია თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის ასოციაციის გამგეობის მიერ „შემფასებელთა ეროვნული კოლეგიის“ ოქმი „24“ სექტემბრის 2015 წლის 26 თვითრეგულირებადი ორგანიზაციის ასოციაციის სტანდარტიზაციის სისტემა.

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტრო უმაღლესი განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება "სარატოვის ეროვნული კვლევითი სახელმწიფო უნივერსიტეტი

თ.ს.-ის დასახლებების მიწების გარეთ მდებარე ხაზოვანი ობიექტების ქვეშ მდებარე ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასების პრაქტიკა. კოლიადენკო არის უძრავი ქონების შეფასების სერტიფიცირებული სპეციალისტი ევროპული მოთხოვნების შესაბამისად

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს განმარტება საქმე 81-APG15-17 მოსკოვი 2015 წლის 7 სექტემბერს, რუსეთის ფედერაციაში შედგენილი თავმჯდომარე მოსამართლე ვ.ნ. ალექსანდროვი, მოსამართლეები ი.დ.აბაკუმოვა, ტ.ე.კორჩაშკინა.

ფედერალური შეფასების სტანდარტები რუსეთი 2012 ფედერალური შეფასების სტანდარტი შეფასების ზოგადი ცნებები, მიდგომები და მოთხოვნები (FSO N 1) დამტკიცებული რუსეთის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს ბრძანებით, 2070 ივლისის 20.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს განმარტება საქმე 53-APG15-19 მოსკოვი, 13 მაისი, 2015 წ.

შესავალი თანამედროვე პირობებში განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებას. მეთოდოლოგიური გაიდლაინები იძლევა მომგებიან მიდგომას ობიექტების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისათვის

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლო საქმე 48-APG 15-8 განმარტება მოსკოვი 2015 წლის 1 ივლისი რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა სასამართლო კოლეგია, რომელიც შედგება თავმჯდომარე მოსამართლისგან.

ე.ი. ტარასევიჩი. უძრავი ქონების ეკონომიკა სარჩევი. წინასიტყვაობა ნაწილი 1. უძრავი ქონების არსი და მახასიათებლები თავი 1. უძრავი ქონება, როგორც ეკონომიკური სიკეთე 1.1. ეკონომიკის ძირითადი ცნებები და განმარტებები

ინდივიდუალური შეფასების მეთოდოლოგია საკადასტრო ღირებულების გამოწვევის მიზნით. ძირითადი შენიშვნები შეფასების ანგარიშების შესახებ. საკადასტრო ღირებულების დადგენის შედეგებზე დავების განმხილველი კომისიის წევრი

2007 წლის 31 ოქტომბრის სს დოსჟან თემირ ჟოლის (DTZ) აქციონერთა რიგგარეშე საერთო კრების ოქმის დანართი 4 3 ნ. მახანოვი სააქციო საზოგადოების მიერ მათი გამოსყიდვისას აქციების ღირებულების დადგენის მეთოდი.

ალტაის რეგიონის ლოცტევსკის რაიონის სოფელ ალექსანდროვსკის საბჭოს ადმინისტრაცია P O ST A N O V L E N I E, 2016 წლის 31 ოქტომბერს 33 გვ. ალექსანდროვკა ბიუჯეტის შემოსავლების პროგნოზირების მეთოდოლოგიის დამტკიცების შესახებ

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს განმარტება საქმე 67-APG15-22 მოსკოვი, 17 ივნისი, 2015 წ.

2013 SWorld 18-29 ივნისი 2013 http://www.sworld.com.ua/index.php/ru/conference/the-content-of-conferences/archives-of-individual-conferences/june- MODERN PROBLEMS AND WAYS OF მათი გადაწყვეტა მეცნიერებაში, ტრანსპორტში,

7. მასალები შუალედური და საბოლოო ტესტირების სისტემაზე 1. რა ზოგადი მახასიათებლებით განსხვავდება უძრავი ქონების ობიექტები მოძრავი საგნებისგან? ა) უძრაობა, მატერიალურობა, გამძლეობა; ბ) უმოძრაობა,

სარჩევი წინასიტყვაობა ... 10 ნაწილი 1. უძრავი ქონების არსი და მახასიათებლები ... 13 თავი 1. უძრავი ქონება, როგორც ეკონომიკური საქონელი ... 14 1.1. ეკონომიკის ძირითადი ცნებები და განმარტებები ... 14 1.2. Საკუთრება

რუსეთის ფედერაციის მეცნიერების განათლების სამინისტრო განათლების ფედერალური სააგენტო სახელმწიფო საგანმანათლებლო დაწესებულება "ციმბირის სახელმწიფო გეოდეზიური აკადემია"

სასწავლო და თეორიული მასალები 3.3 სასწავლო ტესტები და დავალებები ტესტები ტესტი 1. ჩამოთვლილთაგან რომელი ფაქტორი არ ახდენს მნიშვნელოვან გავლენას მიწის სავარაუდო ღირებულებაზე, ა) მდებარეობა;

დამტკიცებულია 2009 წლის 26 ივნისის პენზას საქალაქო დუმის გადაწყვეტილებით N 78-7 / 5 დებულება "ქალაქ პენზას მუნიციპალურ საკუთრებაში არსებული ქონების მართვისა და განკარგვის პროცედურის შესახებ" (შეცვლილი

დამტკიცებულია ფინანსთა მინისტრის 12.05.2004 N 75 ბრძანებით, რეგისტრირებული იუსტიციის სამინისტროს მიერ 22.06.2004 N 1374 იხილეთ დოკუმენტის ტექსტი უზბეკეთის რესპუბლიკის ბუღალტრული აღრიცხვის ეროვნული სტანდარტით.

დამტკიცებულია ყაზახეთის რესპუბლიკის მთავრობის 2013 წლის 12 თებერვლის დადგენილებით 124 შეფასების სტანდარტი „უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება“ 1. ზოგადი დებულებები 1. შეფასების ეს სტანდარტი.

სს "რუსეთის რკინიგზის" მოთხოვნები შემფასებელთა მუშაობისთვის. პრაქტიკული ანალიზი. რეგიონალური შესარჩევი შერჩევა. მოსკოვი, 2009 წლის სექტემბერი შეცდომები შეფასების ანგარიშებში შეფასების და ბაზრის ანალიზის საგნის აღწერაში 1. არა

UDC 332.622 Baltin V.E. ორენბურგის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ელ. ფოსტა: [ელფოსტა დაცულია]იპოთეკის მიზნით განაშენიანებული მიწის ნაკვეთების შეფასების თავისებურებები ნაჩვენებია, რომ ნაშენი მიწის შეფასების შემთხვევაში

რუსეთის ფედერაციის განათლებისა და მეცნიერების სამინისტროს უმაღლესი განათლების ფედერალური სახელმწიფო საბიუჯეტო საგანმანათლებლო დაწესებულება პენზას სახელმწიფო უნივერსიტეტის არქიტექტურისა და სამშენებლო დეპარტამენტი „მიწის მართვა

1 დამტკიცდა ბაშკორტოსტანის რესპუბლიკის საექსპერტო ორგანიზაციების კრებაზე 2010 წლის 20 აპრილის ოქმით. უფლების გადაცემის ღირებულების განსაზღვრის მეთოდოლოგია ფინანსური იჯარის (ლიზინგის) ხელშეკრულებების ცვლილებისას.

მიწის იჯარის უფლებების შეფასება - ქმედებების ჩამონათვალი, რომლებიც მიმართულია იჯარის უფლებების ჭეშმარიტი ღირებულების დადგენაზე.

იჯარის უფლების ღირებულების შეფასება შედარებით რთული პროცედურაა. მატერიალური აქტივების შეფასების შემთხვევის გათვალისწინებით, როგორც წესი, ვაფასებთ მათ მდგომარეობას და ვადარებთ მსგავს შეფასებულ აქტივებს.

იჯარის უფლების ღირებულების შეფასების პროცედურა აბსოლუტურად განსხვავებულია. ფასდება არა მატერიალური აქტივები, არამედ მიწით დიდი ხნის განმავლობაში სარგებლობის სარგებელი.

ასეთი ობიექტების შეფასებას ახორციელებს შემფასებელი.... მისი მომსახურებით სარგებლობისთვის დაგჭირდებათ შემდეგი დოკუმენტების წარდგენა:

1. დადო მემამულესთან.
2. ინფორმაცია განხორციელებული კომუნიკაციების, ასევე საინჟინრო სისტემების შესახებ.
3. მონაცემები საიტისთვის რაიმე სავალო ვალდებულების არსებობის შესახებ, ასევე ინფორმაცია იმის შესახებ, მდებარეობს თუ არა იგი.
4. ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ ვინ მიმართა შემფასებლის მომსახურებას, კერძოდ: სრული სახელი, პასპორტის მონაცემები, მობილური ტელეფონის ნომერი.

რატომ არის ეს საჭირო?

რეკრუტირების შეფასების პროცესი შეიძლება ემსახურებოდეს რამდენიმე მიზანს.... ქვემოთ მოცემულია ძირითადი მიზეზები:

რის საფუძველზე დგინდება?

გსურთ მიწის დაქირავება, მაგრამ არ იცით როგორ გამოვთვალოთ ღირებულება? გაეცანით გამოთვლების დეტალებს, ასევე დაბეგვრის ნიუანსებს!

რა მეთოდები გამოიყენება?

გაყიდვების შედარება

აღმოჩენილია მსგავსი ობიექტები, შესწავლილია მათი სრული ინფორმაცია: დაქირავების უფლებების ღირებულება, რა პირობებით არის უზრუნველყოფილი. ამის შემდეგ ხდება შედარება თითოეულ კრიტერიუმზე, იკვეთება განსხვავებები და ანალიზის შემდეგ გამოითვლება იჯარის უფლების ფასი.

შესადარებელი კრიტერიუმები:

1. დრო ქირავნობის ვადის გასვლამდე.
2. ზომა ყოველთვიური.
3. მოიჯარე.
4. შესაძლებლობა .

ასიგნებები

საჭიროა ინფორმაცია შეფასებული ობიექტის ანალოგების ფასზე, ან ბაზარზე შეთავაზებების ღირებულების შესახებ.

შერჩევის მეთოდი გამოიყენება გაუმჯობესების გარეშე ობიექტის ღირებულების გამოკლებისთვის.... გამოაკლეთ ამ გაუმჯობესების ღირებულება ობიექტის ღირებულებას გაუმჯობესებით.

დისტრიბუცია

ეს მეთოდი გამოიყენება შენობის შესაფასებლად.

ეს უფრო მარტივია, ვიდრე შერჩევის მეთოდი, რადგან თქვენ არ გჭირდებათ გამოქვითვის გაკეთება.... იგი იყენებს ტერიტორიის ღირებულებისა და განაშენიანების თანაფარდობის პრინციპს თავად მიწის ღირებულებასთან ერთად. გაყიდვების შედარების მეთოდით ვიანგარიშებთ მიწის ღირებულებას განაშენიანებასთან ერთად და ვამრავლებთ მიწის წილზე.

პროპორციის გამოსათვლელად, თქვენ უნდა იპოვოთ მსგავსი ობიექტები და გამოიყენოთ ნაპოვნი თანაფარდობა თქვენს საიტზე.

ᲛᲜᲘᲨᲕᲜᲔᲚᲝᲕᲐᲜᲘ! მეთოდი არ იძლევა ზუსტ მონაცემებს. უფრო ზუსტი ინფორმაციისთვის, ის უნდა იყოს შერწყმული სხვა წყაროებთან.

კაპიტალიზაცია

დაქირავების შესაძლებლობის ფასის გამოთვლა მოითხოვს წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაყოფას კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი შეიძლება გამოითვალოს სხვადასხვა მეთოდის გამოყენებით (Ring, Hoskold).

კაპიტალიზაციის გაანგარიშების პროცესში არ დაგავიწყდეთ ფულის ინვესტიციის რისკების გათვალისწინება, მათი ზრდა.

კაპიტალიზაციის მეთოდის არსი:

1. განსაზღვრული პერიოდის განმავლობაში შემოსავლის ოდენობის განსაზღვრა იჯარით აღებული მიწის ეფექტიანი გამოყენების გზით.
2. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშება.
3. ბაზარზე დაქირავების შესაძლებლობის ღირებულების გაანგარიშება.

დანარჩენიდან

იგი გამოიყენება ობიექტში მომგებიანი გაუმჯობესების შესაქმნელად.

მეთოდის არსი:

1. ექსპლუატირებული გაუმჯობესების ღირებულების გაანგარიშება.
2. წმინდა შემოსავლის გაანგარიშება განსაზღვრული დროის განმავლობაში.
3. ექსპლუატირებული გაუმჯობესების ღირებულების გამოქვითვა საიჯარო უფლებების ფასიდან.

Დანიშნულებისამებრ გამოყენების

გამოიყენება ქირავნობის შემოსავლის მისაღებად.

მეთოდის არსი:

1. დანახარჯების ოდენობის განსაზღვრა, რაც საჭიროა მიწის სარგებლობისთვის.
2. შემოსავლის გაანგარიშება, რომელსაც მიიღებთ გამოყენებისას.
3. გაქირავების ფასის გამოთვლა შემოსავლებისა და ხარჯების დისკონტირებით.

მიწის შეფასების აქტის შედგენა

ქირავნობის ნებართვის ღირებულება შეიძლება გამოითვალოს ფორმულის გამოყენებით:

Z = DA + DIA,

• სადაც Z არის მიწის შემოსავალი;
• DA არის მოგება, რომელსაც მეიჯარე მიიღებს;
• და DIA არის მოიჯარის მოგება.

ზემოთ ნაჩვენები იყო მიწის შემოსავლის განაწილება მფლობელსა და მოიჯარეს შორის. ამის გაგება შეიძლება თუ შემოსავალი DA - მეიჯარის მოგება უდრის მიწის შემოსავალს, მაშინ მოიჯარის მოგება არის 0..

RS = RAL + RA,

• სადაც RS არის სრული საკუთრების ფასი ბაზარზე;
• RAL - მეიჯარის იჯარის უფლების ღირებულება;
• და RA არის დამქირავებლის დაქირავების უფლების ღირებულება.

მაგალითი: ფორმულის შემდეგ RS = RAL + RA, დავუშვათ, რომ RS (სრული საკუთრების საბაზრო ღირებულება) არის 600 ათასი დოლარი. მესაკუთრის იჯარის უფლების ღირებულება, რომელიც ადგილობრივმა ხელისუფლებამ დაადგინა, 250 ათასი დოლარი იქნება. ამის საფუძველზე ვიანგარიშებთ, რომ RA = 350 ათასი დოლარი, ანუ იჯარის უფლების ღირებულება იქნება 350 000 დოლარი.

ზემოაღნიშნული ინფორმაციის საფუძველზე შეიძლება გავიგოთ, რომ იჯარის უფლებების შეფასება საკმაოდ შრომატევადია და ბევრი ნიუანსია, მიუღებელია დათმობა ნაკვეთის იჯარის უფლების შეფასებაში. მაგრამ თუ საკმარისად პასუხისმგებლობით მიუდგებით ამ საკითხს, მაშინ პრობლემები არ შეგექმნებათ და შეძლებთ პრობლემის მოგვარებას რაც შეიძლება მალე.

თუ შეცდომას აღმოაჩენთ, გთხოვთ, აირჩიოთ ტექსტის ნაწილი და დააჭიროთ Ctrl + Enter.

შეკვეთა
რუსეთის ქონების სამინისტრო
10.04.2003წ No1102-რ
„მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების დამტკიცების შესახებ
საბაზრო ღირებულების განსაზღვრით
მიწის იჯარის უფლება"

რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 06.07.2001 No519 „შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ“ დადგენილების შესაბამისად (რუსეთის ფედერაციის კოლექტიური კანონმდებლობა, 2001, No29, მუხ. 3026):

მინისტრმა
ფ.რ. გაზიზულინი

დამტკიცებულია
რუსეთის ქონების სამინისტროს ბრძანებით
10.04.2003წ No1102-რ

I. ზოგადი დებულებები

მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ეს სახელმძღვანელო მითითებები შემუშავებულია რუსეთის ქონების მართვის სამინისტროს მიერ რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2001 წლის 06.07.2001 No519 დადგენილების შესაბამისად „შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ“. ".

II. მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგიური საფუძვლები

მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება სარგებლობის, მიწოდებისა და მოთხოვნის, ჩანაცვლების, ცვლილების, გარე ზემოქმედების პრინციპების საფუძველზე, რომლებიც დადგენილია მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის სახელმძღვანელოს II ნაწილში. დამტკიცებული რუსეთის ქონების სამინისტროს 06.03.2002წ No568-რ.

მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოიჯარის უფლებამოსილებაზე, უფლების ვადაზე, იჯარის უფლების ტვირთზე, მიწის ნაკვეთზე სხვა პირების უფლებებზე, მიწის ნაკვეთის დანიშნულ დანიშნულებასა და ნებადართულ გამოყენებაზე.

მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია მოსალოდნელ ღირებულებაზე, ხანგრძლივობასა და იჯარის უფლებიდან შემოსავლის მიღების ალბათობაზე გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენებით (მოლოდინის პრინციპი). ).

მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის ყველაზე ეფექტური გამოყენების საფუძველზე, ანუ მიწის ნაკვეთის ყველაზე სავარაუდო გამოყენება, რაც პრაქტიკულად და ფინანსურად შესაძლებელია, ეკონომიკურად გამართლებულია, შეესაბამება. კანონმდებლობის მოთხოვნებით და რის შედეგადაც მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ღირებულების სავარაუდო ღირებულება იქნება მაქსიმალური (ყველაზე ეფექტური გამოყენების პრინციპი).

მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების ღირებულების სავარაუდო ღირებულება შეიძლება გამოიხატოს უარყოფით მნიშვნელობად (მაგალითად, თუ მიწის ნაკვეთზე იჯარის ხელშეკრულებით დადგენილი ქირის ოდენობა აღემატება ამ ნაკვეთის საბაზრო ქირას). ასეთ შემთხვევებში, როგორც წესი, შეუძლებელია შეფასების საგნის გასხვისება ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და არ არის ასახული რაიმე განსაკუთრებული გარემოება. გარიგება.

მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას რეკომენდირებულია გამოიყენოთ მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების III ნაწილის დებულებები მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად, დამტკიცებული რუსეთის საკუთრების სამინისტროს 06.03 ბრძანებით. 2002 No568-r შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით.

მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასების ანგარიშში რეკომენდებულია, მათ შორის, შეიტანოს:

· ინფორმაცია იჯარის უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ (იჯარის ხელშეკრულება) იმ შემთხვევებში, როდესაც მითითებული რეგისტრაცია სავალდებულოა;

· ინფორმაცია მიწის ნაკვეთისა და თავად მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების ტვირთის შესახებ;

· მოიჯარის იჯარის უფლების წარმოშობის საფუძველი;

· მოიჯარის უფლებამოსილების განსაზღვრა;

· ვადა, რომელზედაც დადებულია მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება;

· მიწის, სხვა უძრავი ქონების ბაზრის მახასიათებლები, მიწის ნაკვეთების იჯარით აღების უფლება, მიწის ნაკვეთებისა და სხვა უძრავი ქონების იჯარით გაცემის ბაზრის ჩათვლით.

IV. შეფასების მეთოდები

შეფასების ჩატარებისას შემფასებელი ვალდებულია გამოიყენოს (ან დაასაბუთოს გამოყენებაზე უარის თქმა) შეფასების ღირებულების, შედარებითი და მომგებიანი მიდგომები. შემფასებელს უფლება აქვს დამოუკიდებლად განსაზღვროს შეფასების თითოეული მიდგომის ფარგლებში შეფასების კონკრეტული მეთოდები. მეთოდების არჩევისას მხედველობაში მიიღება საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინფორმაციის საკმარისობა და სანდოობა კონკრეტული მეთოდის გამოსაყენებლად. როგორც წესი, მიწის იჯარის უფლებების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას გამოიყენება გაყიდვების შედარების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი, ბალანსის მეთოდი და მიზნობრივი გამოყენების მეთოდი.

შედარებითი მიდგომის საფუძველზე: გაყიდვების შედარების მეთოდი, განაწილების მეთოდი, განაწილების მეთოდი. შემოსავლის მიდგომის საფუძველზე: შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი, ბალანსის მეთოდი, მიზნობრივი გამოყენების მეთოდი. დანახარჯების მიდგომის ელემენტები მიწის კეთილმოწყობის რეპროდუქციის ან ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშების კუთხით გამოიყენება ნარჩენ მეთოდში, განაწილების მეთოდში.

ქვემოთ მოცემულია ჩამოთვლილი მეთოდების შინაარსი, როგორც შენობებით, ნაგებობებით და (ან) ნაგებობებით დაკავებული მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებასთან დაკავშირებით (შემდგომში - ჩაშენებული მიწის ნაკვეთები), ასევე იჯარის უფლებით. მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დაკავებული შენობებით, ნაგებობებით და (ან) ნაგებობებით (შემდგომში - აუთვისებელი მიწის ნაკვეთები).

თუ შეფასების ანგარიშში სხვა მეთოდებია გამოყენებული, მიზანშეწონილია მათი შინაარსის გამჟღავნება და მათი გამოყენების დასაბუთება.

1. გაყიდვების შედარების მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ და აუთვისებელ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების გაყიდვების შედარების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისათვის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის 1-ლი პუნქტის დებულებების გამოყენება. რუსეთი 06.03.2002 No568-r შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით.

გაყიდვების შედარების მეთოდით მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას გათვალისწინებულია შემდეგი ფაქტორები, როგორც ღირებულების ფაქტორების ნაწილი:

· იჯარის დასრულებამდე დარჩენილი პერიოდი;

· იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო გადასახადის ოდენობა;

· ქირავნობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირავნობის ღირებულების განხორციელების (სიხშირის ჩათვლით) და ცვლილებების წესი და პირობები;

· იჯარის უფლებით გარიგების დადებაზე მესაკუთრის თანხმობის მოპოვების აუცილებლობა;

· მოიჯარეს უფლება აქვს იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთი გამოისყიდოს;

· მოიჯარეს აქვს უპირატესი უფლება იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლისთანავე დადოს მიწის ნაკვეთზე ახალი იჯარის ხელშეკრულება.

2. იზოლაციის მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. ქირავნობის უფლების საბაზრო ღირებულების განაწილების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დადგენის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-2 პუნქტის დებულებების გამოყენება. რუსეთი 06.03.2002 N 568-რ.

3. განაწილების მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების განაწილების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-3 პუნქტის დებულებების გამოყენება რუსეთის საკუთრების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. 06.03.2002წ N 568-რ.

4. შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ და აუთვისებელ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. მეთოდის გამოყენების პირობაა მიწის ნაკვეთის იჯარით შეფასებული უფლებიდან თანაბარი ღირებულებით ან ერთი და იგივე განაკვეთით ცვალებადი შემოსავლების მიღების შესაძლებლობა თანაბარი დროის განმავლობაში.

მეთოდი ითვალისწინებს მოქმედებების შემდეგ თანმიმდევრობას:

· მოიჯარის მიერ მიწის ნაკვეთის მაქსიმალურად ეფექტიანი გამოყენებით მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლებით შექმნილი გარკვეული პერიოდის შემოსავლის ოდენობის გაანგარიშება;

· შემოსავლის შესაბამისი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ღირებულების განსაზღვრა;

· მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების გამოთვლა ამ უფლებით მიღებული შემოსავლის კაპიტალიზაციით.

შემოსავლის კაპიტალიზაცია გულისხმობს შემოსავლის ყველა მომავალი ღირებულების შეფასების თარიღის განსაზღვრას ერთმანეთის ტოლი ან იგივე კურსით იცვლება დროის თანაბარი პერიოდის განმავლობაში. გაანგარიშება ხდება შეფასების თარიღის შემდეგ პირველი პერიოდის შემოსავლის ოდენობის დაყოფით შემფასებლის მიერ განსაზღვრულ შესაბამის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე.

მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას ამ უფლებიდან მიღებული შემოსავალი გამოითვლება მიწის ქირასა და შესაბამისი პერიოდის იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ იჯარის ოდენობას შორის სხვაობით. ამ შემთხვევაში, მიწის ქირის ოდენობა შეიძლება გამოითვალოს, როგორც შემოსავალი მიწის ნაკვეთის იჯარიდან საბაზრო ქირავნობის განაკვეთებით (ყველაზე სავარაუდო იჯარის განაკვეთები, რომლითაც მიწის ნაკვეთი შეიძლება გაიცეს იჯარით ღია ბაზარზე კონკურენტულ გარემოში, როდესაც გარიგების მონაწილე მხარეები მოქმედებენ გონივრულად, ფლობენ ყველა საჭირო ინფორმაციას და არ არის ასახული რაიმე განსაკუთრებული გარემოებები ქირავნობის ფასში).

საბაზრო ქირავნობის ტარიფების განსაზღვრა ამ მეთოდის გამოყენებით მოიცავს შემდეგი ნაბიჯების თანმიმდევრობას:

· მიწის ნაკვეთისთვის, რომლის იჯარის უფლება ფასდება, მსგავსი ობიექტების შერჩევა, რომელთა ქირავნობის ტარიფები ცნობილია იჯარის ოპერაციებიდან და (ან) საჯარო შეთავაზებიდან;

· იმ ელემენტების დადგენა, რომლითაც ხდება მიწის ნაკვეთის, რომლის იჯარის უფლება ფასდება, ანალოგებთან (შემდგომში შედარების ელემენტები) შედარება;

· მიწის ნაკვეთიდან თითოეული ანალოგის განსხვავების ხასიათისა და ხარისხის შედარების თითოეული ელემენტის განსაზღვრა, რომლის იჯარის უფლება ფასდება;

· შედარების თითოეული ელემენტისთვის ანალოგების ქირავნობის ტარიფების კორექტირების განსაზღვრა მიწის ნაკვეთიდან თითოეული ანალოგის განსხვავების ბუნებისა და ხარისხის შესაბამისად, რომლის იჯარის უფლება ფასდება;

· თითოეული ანალოგის ქირავნობის ტარიფის შედარების თითოეულ ელემენტზე კორექტირება, მათი განსხვავებების აღმოფხვრა მიწის ნაკვეთიდან, რომლის იჯარის უფლება ფასდება;

· იმ მიწის ნაკვეთზე, რომლის იჯარის უფლება ფასდება, საბაზრო იჯარის განაკვეთის გამოთვლა ანალოგების საიჯარო განაკვეთების დასაბუთებული განზოგადებით.

მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებით მიღებული შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული:

· კაპიტალზე ანაზღაურების რისკის გარეშე;

· რისკის პრემიის ოდენობა, რომელიც დაკავშირებულია კაპიტალის დაბანდებასთან შეფასებული იჯარის უფლების შეძენაში;

· მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებიდან შემოსავლის ცვლილების ყველაზე სავარაუდო მაჩვენებელი და მისი ღირებულების ყველაზე სავარაუდო ცვლილება (მაგალითად, როდესაც იჯარის უფლების ღირებულება მცირდება, მხედველობაში მიიღება შესყიდვაში ჩადებული კაპიტალის დაბრუნება. იჯარის უფლება).

თუ არსებობს სანდო ინფორმაცია შეფასების ობიექტის ანალოგის მიერ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მიღებული შემოსავლისა და მისი ფასის შესახებ, მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებით მიღებული შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი შეიძლება განისაზღვროს თანხის გაყოფით. ანალოგის მიერ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მიღებული შემოსავლის ამ ანალოგის ფასით.

5. დარჩენილი მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ და აუთვისებელ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. ნარჩენი მეთოდის გამოყენებით იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, რეკომენდირებულია გამოიყენოთ მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-5 პუნქტის დებულებები რუსეთის ქონების მართვის სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების დასადგენად. 06.03.2002 No568-რ შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით:

· საოპერაციო ხარჯების ფარგლებში, მიწის ნაკვეთზე არსებული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარის ოდენობის ჩათვლით;

· განსხვავება ერთი ქონებიდან წმინდა საოპერაციო შემოსავალსა და მიწის ნაკვეთის გაუმჯობესებასთან დაკავშირებულ წმინდა საოპერაციო შემოსავალს შორის არის მიწის ქირის ნაწილი, რომელიც არ არის ამოღებული მიწის ნაკვეთის მფლობელის მიერ ქირის სახით, მაგრამ მიღებულია მოიჯარე;

საიჯარო შემოსავლის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გაანგარიშებისას უნდა გავითვალისწინოთ იმის ალბათობა, რომ იჯარისა და ქირას შორის სხვაობა დარჩეს იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქირას შორის, იჯარის ხელშეკრულების დასრულებამდე დარჩენილი დრო და შესაძლებლობა. დამქირავებლის ახალი იჯარის ხელშეკრულების დადება გარკვეული ვადით.

6. დანიშნულებისამებრ გამოყენების მეთოდი

მეთოდი გამოიყენება განაშენიანებულ და აუთვისებელ მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლებების შესაფასებლად. ქირავნობის უფლების საბაზრო ღირებულების მიზნობრივი გამოყენების მეთოდით შეფასებისას რეკომენდებულია ქონების სამინისტროს ბრძანებით დამტკიცებული მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისათვის მეთოდოლოგიური რეკომენდაციების IV ნაწილის მე-6 პუნქტის დებულებების გამოყენება. რუსეთის 2002 წლის 6 მარტის No568-r, შემდეგი მახასიათებლების გათვალისწინებით:

· საოპერაციო ხარჯების ფარგლებში, მიწის ნაკვეთზე არსებული იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარის ოდენობის ჩათვლით;

· საიჯარო შემოსავლის ფასდაკლების განაკვეთის გაანგარიშებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ქირავნობის შემოსავლის შენარჩუნების ალბათობა;

· საპროგნოზო ვადის დადგენისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული იჯარის ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე დარჩენილი დრო, ასევე დამქირავებლის გარკვეული ვადით ახალი ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობა.

ქალაქ მოსკოვში მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლების საფასურის ოდენობის გამოთვლის მეთოდოლოგია

1. ზოგადი დებულებები.

მოსკოვში მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლებისთვის გადახდის ოდენობის გაანგარიშების ეს მეთოდოლოგია (შემდგომში იჯარის უფლება) უნდა იქნას გამოყენებული მოსკოვის ქალაქის მიწის რესურსების მიერ შესაბამისი გამოთვლების განხორციელებისას. დეპარტამენტი და წარმოადგენს სახელმძღვანელო დოკუმენტს რაიონული და საქალაქო კომისიების მიერ მიწის ნაკვეთების უზრუნველსაყოფად და ქალაქგეგმარებითი რეგულირებისთვის.მიწის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის დამტკიცებისას.

მეთოდოლოგია არ არის გამიზნული მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის საცხოვრებელი და შერეული დანიშნულების ობიექტების მშენებლობისთვის გადახდის ოდენობის გამოსათვლელად, მოსკოვის მერის 18.08.2000 N 894-RM ბრძანების შესაბამისად. მოსკოვში სამშენებლო საბინაო პროგრამების განხორციელების პროცედურა" სოციალური სფეროს ან ქალაქის წესრიგის ობიექტების მშენებლობისთვის მოსკოვის მერის ბრძანების შესაბამისად, 09/26/94 N 471-RM "მიწის დადების უფლების გადახდის შესახებ. იჯარის ხელშეკრულება მოსკოვში“.

მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის გადახდის ოდენობის დასადგენად, საჭიროა შემდეგი მონაცემები, რომლებიც შეიცავს ქალაქ მოსკოვში დიზაინისა და მშენებლობის პირველად სანებართვო დოკუმენტაციას: მიწის ნაკვეთის ფართობი, მათ შორის გამწვანების, შენობის ფართობი, მიწის ნაკვეთისა და საპროექტო ობიექტზე არსებული მიწის და მიწისქვეშა ნაწილების საერთო ფართობი, მიწის ნაკვეთის დაშორება მეტროდან ან რკინიგზის სადგურიდან, მიწის ნაკვეთის საზღვრებიდან გასასვლელი მაგისტრალზე. საერთო ქალაქური მნიშვნელობის, საპროექტო ობიექტის ფუნქციონალური დანიშნულება.

თუ ამ მეთოდოლოგიით გამოთვლილი მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის თანხის ღირებულება 1 ჰექტარზე, ყველა ტვირთის გათვალისწინებით, ნაკლებია პროცედურის შესაბამისად გამოთვლილ ღირებულებზე. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ოდენობის გამოსათვლელად, რომელიც არ არის განკუთვნილი ახალი მშენებლობისთვის (რეკონსტრუქციისთვის) (პუნქტი 4), მაშინ მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების ღირებულება დგინდება თანხის გაანგარიშების წესით. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდა, რომელიც არ არის განკუთვნილი ახალი მშენებლობისთვის (რეკონსტრუქციისთვის)

2. შენობა-ნაგებობების (ნაგებობების) მშენებლობაზე მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების გადახდის თანხის გამოთვლის წესი.

ახალი მოიჯარისთვის მიცემული მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის გადახდის ოდენობის გაანგარიშება, ან სხვა პირთან იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას, რომელსაც აქვს უფლება კანონით დადგენილ შემთხვევებში დადოს მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება. , ხორციელდება შემდეგი ფორმულის მიხედვით:

C = ასეთი x Ssr n x Ksr.a x Cop x Kts. x Ku - ასე რომ,

სადაც:

ბიჩი. - მიწის ფართობი (ჰექტარებში);
სსრ.პ. - საშუალო გადახდა (ათასი რუბლი / ჰა) მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის 49 წლით კონკრეტულ ტერიტორიულ ეკონომიკურ ზონაში;
Кср.а არის განზომილებიანი კოეფიციენტი მოკლევადიანი იჯარის ან გრძელვადიანი იჯარის უფლებაზე 49 წელზე ნაკლები ვადით გადახდის ოდენობის კორექტირებისთვის (ცხრილი 2);
პოლიციელი - განზომილებიანი კოეფიციენტი გადახდის ზომის რეგულირებისთვის, შენობის მთლიანი სიმკვრივის გათვალისწინებით (მიწის ნაკვეთზე შენობების (სტრუქტურების) მთლიანი ფართობის თანაფარდობა მიწის ნაკვეთის ფართობთან) (ცხრილი 3) ;
ქც. - მიწის ნაკვეთზე შენობის (სტრუქტურის) დანიშნულების მიხედვით გადახდის ოდენობის კორექტირების უგანზომილებიანი კოეფიციენტი (ცხრილი 4);
კუ. - განზომილებიანი კოეფიციენტი გადახდის ოდენობის კორექტირებისთვის მიწის ნაკვეთის დაშორების მიხედვით ქალაქის მნიშვნელობის მაგისტრალებიდან, მეტროდან ან რკინიგზის სადგურებიდან (ცხრილი 5);
Co - მიწის ნაკვეთზე ტვირთის ღირებულება, გამოითვლება მოსკოვის მერის 28.11.2000 N 1244-RM ბრძანებით დამტკიცებული სახელმძღვანელო მითითებების შესაბამისად, "დროებითი მითითებების დამტკიცების შესახებ ინვესტორების დამატებითი ხარჯების გაანგარიშებისთვის, რომლებიც წარმოიქმნება საინვესტიციო პროექტების განხორციელება“.

3. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის გადახდის ოდენობის გაანგარიშების პროცედურა ობიექტების ფუნქციური დანიშნულების ცვლილების, არსებული (პროექტირებული) მთლიანი ფართობის რეკონსტრუქციის (მშენებლობის) პროცესის გაზრდის შემთხვევაში. ) შენობები (სტრუქტურები) ან იჯარით გაცემულ მიწის ნაკვეთზე ახალი შენობის (სტრუქტურის) მშენებლობა.

ობიექტების ფუნქციური დანიშნულების შეცვლის ნებართვის მისაღებად, რეკონსტრუქციის (მშენებლობის) პროცესში არსებული (პროექტირებული) შენობების ან ნაგებობების მთლიანი ფართობის გაზრდა ან ახალი შენობის (სტრუქტურის) მშენებლობა და თუ შენობების (სტრუქტურების) მფლობელი ) აქვს მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება, მეიჯარემ უნდა განსაზღვროს მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის დამატებითი გადასახადების ზომა მიწის ნაკვეთზე არსებული (საპროექტო) შენობების (სტრუქტურების) საერთო ფართობის მოსალოდნელი ზრდის გამო. . დანამატი გადაიხდის ინვესტორს (დეველოპერს) მეიჯარეს. დანამატის გაანგარიშება უნდა განხორციელდეს მიწის ნაკვეთის მოქმედი იჯარის ხელშეკრულების დასრულებამდე პერიოდისთვის. კაპიტალური შენობებისთვის და ნაგებობებისთვის მიწის ნაკვეთების ოფიციალური იჯარის ხელშეკრულებით - არანაკლებ 5 წლის ვადით. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის დამატებითი გადასახადის ოდენობის გაანგარიშება გამოითვლება სხვაობით მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ახალ ოდენობასა და არსებულზე მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობას შორის. (საპროექტო) შენობები (სტრუქტურები). არსებული შენობა-ნაგებობების (ნაგებობებისთვის) მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლების გადახდის ოდენობის გაანგარიშება ხდება მე-2 პუნქტით განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის გაანგარიშების წესით.

თუ მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდა ადრე არ იყო დარიცხული, თანხა გამოითვლება, როგორც სხვაობა გადახდის ახალ თანხასა და არსებული შენობების (სტრუქტურების) გადახდის ოდენობას შორის შენობების (სტრუქტურების) მიერ უშუალოდ დაკავებულ ნაწილში. ინვესტორის (დეველოპერი) მიერ მეიჯარესათვის გადახდას ექვემდებარება.

დამატებით ხელშეკრულებაში გაფართოებაზე, ზედნაშენზე სამუშაოების განხორციელების ნებართვის მოპოვების შესახებ, დადგენილია მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ახალი თანხა შენობების (სტრუქტურების) მთლიანი ფართობის მოსალოდნელ ზრდასთან დაკავშირებით. მიწის ნაკვეთზე არსებული.

4. ახალი მშენებლობისთვის (რეკონსტრუქციისთვის) დაუგეგმავი მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის გამოთვლის წესი.

ახალი მშენებლობისთვის (რეკონსტრუქციისთვის) არ არის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის განსაზღვრა ხდება მიწის ნაკვეთების იჯარის უფლების საშუალო გადახდების ცხრილის საფუძველზე ფორმულის მიხედვით:

С = ასეთი x Сср.п х Кср.а. x Кп,

სადაც:
С - იჯარის უფლების გადახდის ოდენობა;
ბიჩი. - მიწის ფართობი (ჰა.);
სსრ.პ. - საშუალო გადახდა (რუბლებში / ჰა) ქალაქ მოსკოვში მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლებისთვის 49 წლით კონკრეტულ ტერიტორიულ ეკონომიკურ ზონაში;
ქსრ.ა. - განზომილებიანი კოეფიციენტი 49 წელზე ნაკლები ვადით მოკლევადიანი იჯარის ან გრძელვადიანი იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის კორექტირებისთვის (ცხრილი 2);
Кп არის განზომილებიანი კოეფიციენტი ობიექტების ექსპლუატაციისა და ტერიტორიის კეთილმოწყობისთვის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის კორექტირებისთვის. სამრეწველო, სამრეწველო და სასაწყობო ობიექტებისთვის და გამწვანებისთვის (საკომპენსაციო გამწვანების გამოკლებით) Кп = 0.7. სხვა შემთხვევებში, Кп = 1.0.

5. მიწის ნაკვეთის უნებართვო დაკავებასთან დაკავშირებით იჯარის უფლების გადახდიდან ქალაქის მიერ მიუღებელი თანხების გამოთვლის წესი.

თუ სახელმწიფო მიწის ინსპექცია გამოავლენს მიწის ნაკვეთის არასანქცირებული ოკუპაციის ფაქტს, მოსკოვის ქალაქის მიწის რესურსების დეპარტამენტი ითვლის მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გადახდის ოდენობას იმ პერიოდის განმავლობაში, როდესაც აღნიშნული ფაქტი გამოვლინდება თარიღამდე. გაანგარიშება. გაანგარიშება ხდება ამ დანართის მე-2 პუნქტში მოცემული ფორმულის შესაბამისად, გადახდის სიდიდის კორექტირების კოეფიციენტზე გამრავლებით, უნებართვო მიწის ნაკვეთის ქსამის ფართობიდან გამომდინარე (ცხრილი 6);

მიწის ნაკვეთის მოკლევადიანი იჯარის ან გრძელვადიანი იჯარის უფლების გადახდის ოდენობის კორექტირების კოეფიციენტის მნიშვნელობა 49 წელზე ნაკლები ვადით (კშდ.ა.)ცხრილი No2

გადახდის ზომის კორექტირების კოეფიციენტის მნიშვნელობები, მიწის ნაკვეთზე შენობების (სტრუქტურების) მთლიანი ფართობის თანაფარდობის გათვალისწინებით მიწის ნაკვეთის ფართობთან (კოპი) ცხრილი No3.

მე-3 ცხრილში გამოყენებული სიმბოლოები:
შენობის სიმკვრივის დამახასიათებელი კოეფიციენტის მნიშვნელობა (P) განისაზღვრება, როგორც შენობის ან სტრუქტურის მთლიანი ფართობის თანაფარდობა (კვ. M) მიწის ნაკვეთის ფართობთან (კვ. მ.)
P = (Pon + Pop x 0.5) / ასეთი,

სადაც:
პონი - შენობის ან სტრუქტურის მიწის ნაწილის მთლიანი ფართობი (კვ. M);
პოპ - შენობის ან სტრუქტურის მიწისქვეშა ნაწილის მთლიანი ფართობი (კვ. M);
ასეთია გამოსყიდვას დაქვემდებარებული მიწის ნაკვეთის ფართობი (კვ.მ).

გადახდის ზომის კორექტირების კოეფიციენტის მნიშვნელობები მიწის ნაკვეთზე შენობის (სტრუქტურის) დანიშნულების მიხედვით (Кц) ცხრილი No4

შენიშვნა ცხრილი 4:
თუ მიწის ნაკვეთზე უძრავი ქონების ობიექტებს აქვთ მრავალფუნქციური დანიშნულება, მაშინ Kc კოეფიციენტის მნიშვნელობა განისაზღვრება შემდეგი ფორმულით:
ნ
Kts = (SUM (Kts (i) x Po (i))) / Po,
მე = 1

სადაც:
Кц (i) - ობიექტების i-ე ფუნქციონალური დანიშნულების შესაბამისი კოეფიციენტი;
მიერ (i) - ობიექტების მთლიანი ფართობი, რომელიც შეესაბამება i-ე ფუნქციურ დანიშნულებას;
Po - ობიექტების საერთო ფართობი (კვ. M).

გადახდის სიდიდის კორექტირების კოეფიციენტის მნიშვნელობები, დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის მანძილის მიხედვით, ქალაქის მნიშვნელობის მაგისტრალებიდან, მეტროდან ან რკინიგზის სადგურებიდან (Ku) ცხრილი No5.

შენიშვნა ცხრილი 5:
კოეფიციენტის (Ku) მნიშვნელობა იზრდება 1,2-ჯერ მე-5 ცხრილში მითითებულ მნიშვნელობასთან მიმართებაში არასაცხოვრებელი ობიექტებისთვის, თუ მიწის ნაკვეთის საზღვრები მიდის შემდეგ მაგისტრალებზე: Mozhaiskoye shosse, Kutuzovskiy prospect, ქ. ახალი არბატი, ქ. ვოზდვიჟენკა, მიჩურინსკის პერსპექტივა, პროსპ. ვერნადსკი, კომსომოლსკის პროსპექტი, ლენინსკის პროსპექტი, პროფსოიუზნაიას ქ., ვარშავსკოე შ., ბ. ორდინკას ქ., ბ. ტულსკაიას ქ., ლუსინოვსკაიას ქ., კაშირსკოე შ., ვოლგოგრადსკის გამზ., რიაზანსკის პროსპექტი, ნიჟეგოროდსკაიას ქ., ტაგანს. , შ. ენთუზიასტებმა, ქ. სერგი რადონეჟელი, ქ. Stromynka, B. Cherkizovskaya ქ., Shchelkovskoe გზატკეცილი, prosp. აკ. სახაროვა, იაროსლავსკოეს გზატკეცილი, პროსპ. მირა, დმიტროვსკოე შ., ნოვოსლობოდსკაიას ქ., ლენინგრადსკოე შ., ლენინგრადის პროსპექტი, 1-ლი ტვერსკაია-იამსკაიას ქ., ტვერსკაიას ქ., ბაღის რგოლი, ვოლოკოლამსკოე შ., გამზ. მარშალი ჟუკოვი, ქ. სვობოდი, რუბლევსკოეს გზატკეცილი, მოსკოვის მე-3 რგოლი, მოსკოვის რგოლი.

გადახდის ზომის კორექტირების კოეფიციენტის მნიშვნელობები უნებართვო მიწის ნაკვეთის ფართობიდან გამომდინარე (ქსამ.) ცხრილი No6.

მიწის იჯარის უფლებების შეფასება 20,000 რუბლიდან.

ჩვენი კომპანია გთავაზობთ კვალიფიციურ მომსახურებას სხვადასხვა დანიშნულების მიწის ნაკვეთებზე იჯარის უფლების შეფასების მიზნით. თუ თქვენ გჭირდებათ მიწის იჯარის უფლებების შეფასება, შეგიძლიათ დაგვიკავშირდეთ ზარის გამოყენებით, ჩვენ დაგეხმარებით!

1. 37. მიწის იჯარის უფლების ღირებულების შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით

37.1. დამქირავებლის იჯარის უფლების ღირებულება

37.1.1. მიწის მეიჯარის გარკვეული პერიოდის განმავლობაში იჯარის უფლების ღირებულების შესაფასებლად შეიძლება გამოვიყენოთ შემდეგი გამოთქმა:, სადაც ვა- სარგებლის ღირებულება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში თ(იჯარის უფლების ღირებულება); თ- იჯარის ვადა; რ- წმინდა საოპერაციო შემოსავალი მიწიდან; ე - ფასდაკლების განაკვეთი.

საჭიროა საძოვრების გრძელვადიანი იჯარის უფლების შეფასება. 2 ჰა მიწის ნაკვეთი გამგეობამ საძოვროდ გამოსაყენებლად 49 წლით იჯარით გაიღო. ადმინისტრაციის მიერ დადგენილი ქირის განაკვეთი არის 274,18 რუბლი / ჰა / წელიწადში. სარგებლობის დარჩენილი ვადა - 47 წელი. შემოსავალი საძოვრებიდან რძისთვის არის 7038 რუბლი / ჰა. საძოვრების საბაზრო ღირებულება, გამოთვლილი მიწის ქირის კაპიტალიზაციის მეთოდით, არის 7038: 0,11 = 63,981,8 რუბლი / ჰა.

საძოვრების გრძელვადიანი იჯარის უფლების გაანგარიშება ეფუძნება იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ მიწის შემდგომი გამოყენების შესაძლო სცენარებს.

სცენარი 1. ვადის გასვლის შემდეგ ხელშეკრულება არ განახლდება. იჯარის უფლების ღირებულება განისაზღვრება მიწის ქირის კაპიტალიზაციით 47 წლით.

ქირავნობის უფლება =
= 61,034 რუბლი / ჰა.

სცენარი 2. იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ ხელშეკრულება განახლდება. ქირავნობის გადახდა გაგრძელდება.

საიჯარო ღირებულება განისაზღვრება, როგორც სხვაობა მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებასა და მიწის გადასახდელებს შორის, რაც შესაძლებელს ხდის მიწის გამოყენებას იჯარით უსასრულო ვადით (ფაქტობრივი იჯარის კაპიტალიზებული ღირებულება).

ქირავნობის უფლება =
= 61,490 რუბლი / ჰა.

სცენარი 3. იჯარის ვადის დასრულების შემდეგ, მიწა გამოისყიდება 2000 რუბლი / ჰა ფასით.

შესყიდვის ფასი - 2000 რუბლი / ჰა.

47 წლის განმავლობაში იჯარის გადახდების კაპიტალიზებული ღირებულება იქნება:

= 2475 რუბლი / ჰა.

შესყიდვის ღირებულება 47 წლის იჯარის შემდეგ =
= 13 რუბლი / ჰა.

იჯარის უფლების ღირებულება = 63,982 - 2475 - 13 = 61,492 რუბლი / ჰა.

საშუალო ღირებულება: (61034 +61490+ 61492): 3 = 61,339 რუბლი / ჰა.

ვთქვათ, საშუალო მნიშვნელობა მიღებულია როგორც საბოლოო მნიშვნელობა. მაშინ იჯარის უფლების ღირებულება 2 ჰექტარი საძოვრების ჰექტარზე არის 47 წელი = 61339 × 2 = 122,678 რუბლი / ჰექტარზე.

37.1.2. იჯარის უფლების საბაზრო ღირებულება შეიძლება გამოითვალოს მიწის საიჯარო გადასახდელების კაპიტალიზაციით, თუ ეს გადახდები განისაზღვრება საბაზრო ოპერაციების პირობებიდან.

37.1.3. თუ ქირის გადასახდელების კაპიტალიზებული ღირებულების გაანგარიშებისას გამოიყენება განაკვეთები, რომლებიც არ შეესაბამება საბაზრო განაკვეთებს, მაგალითად, მუნიციპალიტეტის მიერ დადგენილ განაკვეთებს, მაშინ მფლობელის ან მეიჯარის (ამ შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტის) უფლებების ღირებულებას. მიწის ნაკვეთზე განსაზღვრულია მისი ამჟამინდელი სარგებლობისთვის. ანუ ეს ღირებულება არ იქნება მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების საბაზრო ღირებულება.

37.2. მეიჯარის იჯარის უფლების ღირებულება

37.2.1. მეიჯარის იჯარის უფლების ღირებულება გამოითვლება მესაკუთრის (ჩვენს პირობებში, ჩვეულებრივ სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტში) იჯარით გაცემულ მიწის ნაკვეთზე და განისაზღვრება შეფასების საერთაშორისო სტანდარტებით, როგორც თავისუფალი საკუთრების სარგებლის ღირებულება. იჯარის ინტერესები.

37.2.2. თავისუფალი ფლობა ნიშნავს აბსოლუტურ საკუთრებას, რომელიც ექვემდებარება მხოლოდ სახელმწიფოს მიერ დაწესებულ შეზღუდვებს. IES-ის თანახმად, „უფასო ან იჯარით გაცემული ქონების ღირებულება ზოგადად განიხილება, როგორც იჯარით მიღებული მოსალოდნელი წმინდა შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების ჯამი, პლუს ქონების მოსალოდნელი ღირებულების ამჟამინდელი ღირებულება გამოყენებისას და საკუთრებაში. უკან გადაეცემა მეიჯარეს“ 17.

37.2.3. ამ განმარტებიდან გამომდინარეობს, რომ მეიჯარის (სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი) იჯარის უფლება განისაზღვრება მიწის ნაკვეთზე დადებული იჯარის ხელშეკრულებიდან მიღებული შემოსავლის მიმდინარე ღირებულებით, რომელიც განისაზღვრება ხელშეკრულებით დადგენილი იჯარის ოდენობით და მიწის ნაკვეთის გაყიდვიდან მიღებული პოტენციური შემოსავალი ან მოქმედი ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლება.

37.2.4. აქედან გამომდინარე, იჯარით გაცემულ მიწის ნაკვეთზე მეიჯარის უფლებების ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს შემდეგნაირად.

1. თუ მიწის შემდგომი გაყიდვა ნებადართულია საკუთრებაში, მაშინ ასეთი უფლების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრება შემდეგნაირად:
, სად ვ ა- მეიჯარის იჯარის უფლების ღირებულება (უფასო ქონების ღირებულება ან იჯარის ხელშეკრულებით დატვირთული მიწის ნაკვეთის ღირებულება); პი- საიჯარო ხელშეკრულებაში მითითებული ქირა, თ- იჯარის ვადა, ვ მ- მიწის საბაზრო ღირებულება შეფასების დროს, ე - ფასდაკლების განაკვეთი.

2. თუ მიწის შემდგომი მიყიდვა საკუთრებაში არ არის ნებადართული, მაგრამ იჯარის გაყიდვა შესაძლებელია:
, სადაც: ვ პ ა- იჯარის უფლების გაყიდვის საბაზრო ღირებულება. იმ შემთხვევაში, როდესაც იჯარის გადახდა მუდმივია Pi = P = const, შეიძლება გამოყენებულ იქნას შემდეგი გამოთქმა:
.

იჯარის ვადა 49 წელია, იჯარის ხელშეკრულებით დადგენილი საკომისიო განაკვეთი 40000$/ჰა, საიჯარო ხელშეკრულების დადების უფლების საბაზრო ღირებულება 10000000$/ჰა, დისკონტის განაკვეთი 10%.

ამრიგად, მეიჯარის (მიწის მესაკუთრის) იჯარის უფლების ღირებულება უდრის:
= $489 956.

თუ იჯარის ვადა 5 წელია, მაშინ ეს ღირებულება იქნება:
= $6 360 844.

37.2.5. ზემოაღნიშნული გამონათქვამებიდან გამომდინარეობს, რომ მეიჯარის საიჯარო უფლებების ღირებულება არ ემთხვევა საკუთრების უფლების საბაზრო ღირებულებას, თუ გადახდა ხდება ფიქსირებული ტარიფებით, როგორც ეს ჩვეულებრივ ხდება სახელმწიფო და მუნიციპალური საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების შემთხვევაში. მიწის ნაკვეთის გადავადებული შესყიდვა (იჯარის უფლება).

37.2.6. აქედან გამომდინარეობს, რომ მეიჯარის იჯარის უფლება რაც უფრო ნაკლებია, მით უფრო შორს არის მიკუთვნებული მიწის ნაკვეთის გამოსყიდვის ან მოიჯარის მიერ იჯარის უფლება, იმ პირობით, რომ ქირა ნაკლებია საბაზროზე. ანუ, ხდება მომავალი შემოსულობების გაუფასურება ფასდაკლების ფაქტორის გავლენის გამო, ისევე როგორც ეს ხდება სხვა ბუნებრივი რესურსების შეფასებისას, რომლებიც ქმნიან შემოსავალს გრძელვადიან პერსპექტივაში.

37.2.7. ანალოგიურად, თქვენ შეგიძლიათ განსაზღვროთ მიწის სხვა ნაწილობრივი უფლებების ღირებულება - მუდმივი სარგებლობის უფლება, უვადო მემკვიდრეობითი საკუთრება.