Anwendung der allgemeinen Vorschriften über die Vermietung und der Vorschriften über die Vermietung von Gebäuden und Bauwerken auf die Vermietung von Nichtwohnräumen. Vermietung von Nichtwohnräumen

Im Rahmen eines Mietvertrages für Nichtwohnräume verpflichtet sich der Vermieter, Nichtwohnräume gegen Entgelt in den vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung an den Mieter zu übereignen.

Es ist üblich, die Vertragsbedingungen entsprechend ihrer rechtlichen Bedeutung in bestimmte Gruppen zusammenzufassen. Am weitesten verbreitet sind drei Gruppen von Zuständen: essentiell, gewöhnlich und zufällig. 1

Betrachten Sie die wesentlichen Bedingungen eines zivilrechtlichen Vertrages, die in Abs. 2 S. 1 Art.-Nr. 432 GW:

1) eine Bedingung zum Vertragsgegenstand, die eine wesentliche Bedingung für Mietverträge für Nichtwohnräume ist.

Bei der Anmietung von Nichtwohnräumen muss der Vertrag angeben, welche Räumlichkeiten gemietet werden, ihren Standort, die Gesamtfläche aller angemieteten Räume und jede davon separat zur Vermietung gemäß dem technischen Pass und der Bescheinigung der VZTA und andere Daten über die technischen Eigenschaften der Räumlichkeiten und deren Zustand. Wenn die gemieteten Räumlichkeiten aus mehreren Räumlichkeiten bestehen und einige der gemieteten Räumlichkeiten Haupt- und andere Nebenräume sind, sollte dem Vertrag ein Plan der Räumlichkeiten beigefügt werden, der alle diese Details und Aufnahmen enthält.

Die Aufnahme von Daten in den Mietvertrag, mit denen eindeutig festgestellt werden kann, welche Räumlichkeiten angemietet werden, ist unabdingbar, da Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation (§ 607) regelt die Frage, ob der Mietvertrag als abgeschlossen gilt.

CJSC "Brigada" hat einen Mietvertrag mit LLC "Gambler" unterzeichnet und letzterer Räumlichkeiten mit einer Fläche von 56 qm zur Verfügung gestellt. Meter. Die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung enthielt die Adresse des Gebäudes, in dem die Räumlichkeiten bereitgestellt wurden. Andere Informationen, die eine genaue Bestimmung der übertragenen Räumlichkeiten ermöglichen würden, lagen nicht vor. Künftig sollen statt der vereinbarten 56 qm meter 000 "Gambler" wurde mit einer Fläche von 30 Quadratmetern ausgestattet. Meter. Der Mieter beantragte beim Schiedsgericht die Wahrung seiner Rechte. Das Gericht weigerte sich jedoch, die Interessen des Mieters zu wahren, da die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung ungültig war. Grund für diese gerichtliche Entscheidung war die Tatsache, dass der Vertrag die Merkmale der zu vermietenden Räumlichkeiten sowie deren technische Dokumentation nicht enthielt. Das bedeutet, dass aus dem abgeschlossenen Vertrag nicht ersichtlich ist, welche Räumlichkeiten an den Mieter übergeben werden sollten. Daher wurde diese Vereinbarung gemäß Artikel 607 Teil 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, dem Schiedsgericht, für ungültig erklärt.

Darüber hinaus wird dem Mietvertrag in der Regel ein technischer Pass der Räumlichkeiten (oder Erklärung) beigefügt. Dieses Dokument enthält alle Merkmale der übertragenen Räumlichkeiten (Fläche, Anzahl der Räume, Lage von Treppen, Türen, Fenstern usw.) sowie deren schematische Anordnung.

V. V. Vitryansky argumentiert, dass der Gegenstand des Pachtvertrags keineswegs auf das gepachtete Objekt reduziert wird. Der Vertragsgegenstand bzw. der Gegenstand der Verpflichtung aus dem Vertrag stellt Handlungen (oder Unterlassungen) dar, die der Verpflichtende durchführen muss (oder entsprechend unterlassen).

Wenn Sie sich an diesen Standpunkt halten, können alle Vertragsbestimmungen als wesentlich angesehen werden, und V.V. Vitryansky versucht, die Rechte und Pflichten der Parteien in den Vertragsgegenstand einzubringen. Richtig wäre jedoch die Annahme, dass der Vertragsgegenstand der Gegenstand der Übertragung ist, d.h. Nichtwohngebäude.

2) Bedingungen, die im Gesetz oder anderen Rechtsakten als wesentlich oder erforderlich für Verträge dieser Art genannt werden.

Diese Bedingungen für Mietverträge für Nichtwohnräume umfassen die in Absatz 1 von Art. 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, die Bedingung, nach der der Mietvertrag für Nichtwohnräume die Höhe der Miete vorsehen muss.

Enthält der Mietvertrag für Nichtwohnräume nicht den Umfang, das Verfahren, die Bedingungen und die Frist für die Zahlung der Miete, gilt der Mietvertrag für den Nichtwohnraum als nicht abgeschlossen und zieht keine Rechtsfolgen nach sich. Diese Anforderung unterscheidet einen Mietvertrag für Nichtwohngebäude von allgemeinen Mietvorschriften. Nach den allgemeinen Mietvorschriften müssen sich die Parteien in Fällen, in denen der Mietvertrag die Höhe, das Verfahren, die Bedingungen und die Zahlungsbedingungen der Miete nicht festlegt, an den Mietbedingungen orientieren, die normalerweise bei der Anmietung ähnlicher Immobilien unter vergleichbaren Umstände (Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

In Kunst. 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht die Verpflichtung vor, in den Mietvertrag für Nichtwohnräume eine Bedingung für die Höhe der Miete aufzunehmen, obwohl es keine besonderen Vorschriften über die Form der Miete enthält, die vorgesehen sind in Kunst. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sowie über das Verfahren und die Frist für die Zahlung von Leasingzahlungen. In dieser Hinsicht bleiben die allgemeinen Bestimmungen des Mietvertrags (Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) in Kraft.

Die Miete kann in folgender Form gezahlt werden:

• a) Zahlungen mit festem Betrag, die periodisch oder auf einmal erfolgen;
• b) der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung der gemieteten Nichtwohnräume erzielt werden;
• c) die Erbringung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;
• d) Übereignung oder Verpachtung der durch den Vertrag bezeichneten Sache durch den Mieter an den Vermieter;
• e) dem Mieter die vertraglich vorgesehenen Kosten für die Verbesserung der gemieteten Nichtwohnräume (laufende, größere Reparaturen) aufzuerlegen.

Diese Liste ist nicht vollständig. Die gebräuchlichste Zahlungsform ist Bargeld in Form von festen Zahlungen, die periodisch oder auf einmal erfolgen. Die Vertragsparteien können sogar eine Kombination mehrerer Mietformen vorsehen, was im Wesentlichen die Umwandlung eines Mietvertrags in einen gemischten Vertrag bedeutet (Artikel 421 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), der die Merkmale von B. ein Mietvertrag und beispielsweise ein Kauf- oder Kaufvertrag oder ein Dienstleistungsvertrag.

Neben dieser Form können die Parteien andere Mietformen vereinbaren, beispielsweise in Form eines Teils des Mietergewinns aus dem Betrieb der vermieteten Nichtwohnräume.

Ist eine bestimmte Mietform im Vertrag nicht vorgesehen, ist die Miete in einer festen Höhe festzusetzen, die je nach Laufzeit des Mietvertrages einmalig oder periodisch zahlbar ist.

Hauptsache, die Gegenleistung des Mieters, die der Vermieter als Miete erhält, hätte im Vertrag einen Geldwert, der es ermöglichen würde, von einer Vereinbarung zwischen den Parteien über die Höhe der Miete zu sprechen.

Allerdings legen die Parteien, wie sich aus der Praxis des Schiedsgerichts ergibt, die Regelung über die Form der Miete nicht richtig aus.

So hat beispielsweise eine Aktiengesellschaft (Vermieter) beim Schiedsgericht mit einer Klage gegen eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Mieter) beantragt, den Nichtwohnraummietvertrag als nicht abgeschlossen anzuerkennen und den Beklagten aus dem bewohnten Nichtwohngebäude zu räumen Firmengelände.

Durch die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts, die durch die Entscheidung der Berufungsinstanz bestätigt wurde, wurde der Anspruch befriedigt.

In der Kassationsbeschwerde berief sich die Beklagte auf das Bestehen eines Mietvertrages für die streitigen Nichtwohnräume und beantragte, diesen als abgeschlossen anzuerkennen.

Nach Prüfung des Vertrages und der Streitumstände stellte das Kassationsgericht fest, dass Meinungsverschiedenheiten über den Wortlaut des Vertrages über die Höhe der Miete entstanden sind.

Aufgrund von Absatz 1 der Kunst. 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation muss ein Mietvertrag für ein Gebäude oder eine Struktur (Nichtwohngebäude) die Höhe der Miete vorsehen. Mangels einer von den Parteien schriftlich vereinbarten Miethöhe gilt der Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk (Nichtwohnraum) als nicht geschlossen.

Die Beklagte war der Ansicht, dass diese gesetzliche Vorgabe von den Parteien eingehalten wurde, da der Mieter gemäß Ziffer 2.4 des Vertrages verpflichtet ist, Nebenkosten und sonstige zielgerichtete Leistungen fristgerecht als Miete zu zahlen.

Eine solche Formulierung kann jedoch nicht als maßgebend für Form und Höhe der Miete angesehen werden, da der Vermieter für die vermieteten Nichtwohnräume tatsächlich keine Gegenregelung erhält. Die Zahlung der Betriebsmittel durch den Mieter bedeutet nicht die Kosten des Mietvertrags.

Nach Absatz 1 der Kunst. 654 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, die Regeln für die Bestimmung des Preises gemäß Absatz 3 der Kunst. 424 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Unter Berücksichtigung dieser Gesetzesbestimmung hat das Kassationsgericht darauf hingewiesen, dass die umstrittene Vereinbarung nicht als abgeschlossen angesehen werden könne und somit die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts gerechtfertigt sei.

Aus diesem Beispiel ist ersichtlich, dass die Auferlegung von Nebenkostenabrechnungen für den Mieter nicht als Form der Miete angesehen werden kann.

Bei der Anmietung von Nichtwohnräumen im Besitz von staatlichen oder kommunalen Unternehmen erfolgt die Berechnung der Miete gemäß der Methode zur Berechnung der Mietpreise, die durch die Verordnung des Leiters der Stadtverwaltung genehmigt wurde.

Die Miete kann zu jedem im Vertrag angegebenen Zeitpunkt gezahlt werden: einmal im Jahr, Quartal, Monat, Woche, Tag usw. Verstößt der Mieter erheblich gegen die Mietbedingungen, ist der Vermieter berechtigt, von ihm die vorzeitige Zahlung zu verlangen Zahlung der Miete innerhalb der vom Vermieter festgelegten Frist (Artikel 614 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Sie können die vorzeitige Zahlung der Miete für höchstens zwei aufeinanderfolgende Laufzeiten verlangen. Ein erheblicher Verstoß gegen den Begriff ist wie eine wesentliche Verschlechterung der Nutzungsbedingungen oder des Zustands der Mietsache auszulegen (Artikel 450 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Der Mietvertrag kann jedoch andere Regelungen treffen, beispielsweise über das Verbot der vorzeitigen Zahlung der Miete oder im Gegenteil über die Möglichkeit, eine solche Zahlung nicht nur bei einem erheblichen Verstoß gegen die Bedingungen oder für mehr als zwei Terme hintereinander usw.

Sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist, kann die Höhe der Mietzahlung im Einvernehmen der Parteien innerhalb der vertraglich festgelegten Fristen, jedoch nicht öfter als einmal im Jahr geändert werden (Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches vom Die Russische Föderation).

3) die Bedingungen, über die auf Antrag einer der Parteien eine Einigung erzielt werden muss.

Die Notwendigkeit solcher Vereinbarungen entsteht, wenn eine entsprechende Bedingung vorliegt, die nicht in einem Gesetz oder einem anderen Dokument festgelegt ist und auch nicht die Natur dieser Vereinbarung ausdrücklich zum Ausdruck bringt.

Beispielsweise sind die Anforderungen an die Qualität der Ausstattung von vermieteten Nichtwohnräumen nach geltendem Recht nicht in den wesentlichen Bestimmungen des Mietvertrags enthalten und geben nicht den Charakter dieses Vertrages wieder. Wenn der Mieter diese Räumlichkeiten also vermieten und als Büro nutzen möchte, kann er verlangen, dass in den Mietvertrag eine Bedingung über das ästhetische Erscheinungsbild der baulichen Elemente der gemieteten Räumlichkeiten (Malerei, Klebung) aufgenommen wird. Insofern wird diese Anforderung des Mieters zu einer wesentlichen Bedingung, ohne die ein konkreter Vertrag nicht abgeschlossen werden kann und es entsprechend der Bedingung erforderlich ist, ordnungsgemäße Vereinbarungen zu treffen, damit sie dann im Text eine angemessene (würdige) Widerspiegelung finden vom Vertrag. Neben diesem Beispiel kann eine wesentliche Bedingung auf Antrag einer der Parteien jede Bedingung sein (sowohl die Frist für die Erhöhung der Miete als auch die Durchführung größerer Reparaturen usw.).

Wir wenden uns nun der Betrachtung der üblichen und zufälligen Vertragsbedingungen zu.

Die üblichen Bedingungen müssen von den Parteien nicht vereinbart werden, sie sind in den jeweiligen Regelungen vorgesehen und treten automatisch mit Vertragsschluss in Kraft. Dies bedeutet nicht, dass die normalen Bedingungen gegen den Willen der Vertragsparteien funktionieren. Wie andere Vertragsbedingungen basieren auch normale Vertragsbedingungen auf der Vereinbarung der Parteien.

Nur in diesem Fall kommt die Zustimmung der Parteien, den Vertrag dem in Rechtsverordnungen üblichen Zustand unterzuordnen, bereits im Abschluss eines solchen Vertrages zum Ausdruck. In diesem Fall haben die Parteien, wenn sie eine Vereinbarung zum Abschluss dieser Vereinbarung getroffen haben, damit den Bedingungen zugestimmt, die in der Gesetzgebung zu dieser Vereinbarung enthalten sind.

Zum Beispiel vereinbaren die Parteien beim Abschluss eines Mietvertrages für Nichtwohnräume die Bedingung nach Art. 211 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, dass das Risiko des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Beschädigung von Eigentum (Nichtwohngebäude) vom Eigentümer - dem Vermieter - getragen wird.

Wenn die Parteien keine Vereinbarung zu den üblichen Bedingungen treffen wollen, können sie in den Inhalt der Vereinbarung Klauseln aufnehmen, die die üblichen Bedingungen aufheben oder ändern, wenn diese durch eine dispositive Norm bestimmt sind.

Die Parteien eines Mietvertrages für Nichtwohnräume können vereinbaren, dass die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Beschädigung von Sachen (Nichtwohnräume) vom Mieter und nicht vom Vermieter getragen wird.

Bedingungen, die die üblichen Bedingungen ändern oder ergänzen, werden als zufällig bezeichnet. Sie werden nach Ermessen der Parteien in den Vertragstext aufgenommen. Ihr Fehlen sowie das Fehlen der üblichen Bedingungen berührt die Wirksamkeit des Vertrages nicht. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Verträgen erlangen sie jedoch nur dann Rechtskraft, wenn sie in den Vertragstext aufgenommen werden. Im Gegensatz zu wesentlichen Bedingungen führt das Fehlen einer zufälligen Bedingung nur dann zur Anerkennung dieser Vereinbarung als nicht geschlossen, wenn der Interessent nachweist, dass er die Zustimmung zu dieser Bedingung verlangt hat. Andernfalls gilt der Vertrag ohne eine zufällige Bedingung als geschlossen.

Wenn die Parteien bei der Vereinbarung der Vertragsbedingungen für die Anmietung von Nichtwohnräumen die Frage von Mieterhöhungen nicht geklärt haben, gilt der Vertrag ohne diese zufällige Bedingung als geschlossen. Weist der Mieter jedoch nach, dass er eine Mieterhöhung nur bei einer Erhöhung der Nebenkostenabrechnung oder im Falle einer Indexierung angeboten hat, diese Bedingung jedoch nicht akzeptiert wurde, gilt der Mietvertrag für Nichtwohnräume als nicht abgeschlossen. 1

In jedem Vertrag werden Gruppen von Bedingungen unterschieden, die die Verpflichtungen der Parteien bzw. in einem Mietvertrag für Nichtwohnräume bestimmen - die Verpflichtungen sowohl des Vermieters als auch des Mieters.

Zu den Bedingungen, die die Verpflichtungen des Vermieters regeln, gehören beispielsweise in der Regel die Bedingungen: über die gemieteten Nichtwohnräume, über das Verfahren und den Zeitpunkt ihrer Bereitstellung an den Mieter. Die Vertragsbedingungen über die Nutzung von gemieteten Nichtwohnräumen, die Höhe der Mietzahlungen, das Verfahren und die Bedingungen für deren Abschluss bestimmen in der Regel die Verpflichtungen des Mieters.

Um einen Mietvertrag zu studieren, können die Bedingungen dieses Vertrages in zwei Gruppen unterteilt werden:

Bedingungen, die hauptsächlich die Verpflichtungen des Vermieters regeln;

Bedingungen, die die Hauptpflichten des Mieters bestimmen.

Diesen Grundpflichten des Vermieters bzw. des Mieters stehen die Ansprüche des Vertragspartners gegenüber. Wichtig sind auch die Folgen der Nichterfüllung oder Nichterfüllung der jeweiligen Vertragsbedingungen durch den Vermieter oder Mieter.

Gegenüber dem Inhalt des üblichen (General-)Mietvertrages hat sich der Inhalt des Mietvertrages für Nichtwohnräume nicht wesentlich geändert. Der Vermieter und der Mieter aus einem Mietvertrag für Nichtwohnräume haben allgemeine Rechte, Pflichten und Pflichten der Parteien des Mietvertrags, obwohl das Zivilrecht einige Möglichkeiten zur Erfüllung dieser Pflichten vorsieht. 1

Hinsichtlich des Inhalts eines Mietvertrages für Nichtwohnräume ist auf die Rechte, Pflichten und Pflichten des Vermieters und Mieters hinzuweisen.

Der Vermieter ist gemäß dem abgeschlossenen Mietvertrag für Nichtwohnräume verpflichtet:

1) dem Mieter im Rahmen einer Übertragungsurkunde Nichtwohnräume in einem Zustand zur Verfügung stellen, der den Bedingungen des Mietvertrags und dem Zweck der Nichtwohnräume entspricht (Artikel 611 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ).

Die Besonderheit dieser Verpflichtung in Bezug auf den Mietvertrag für Nichtwohnräume besteht darin, dass die Tatsache der Übergabe des Objekts durch eine von den Parteien unterzeichnete Annahme- und Übergabeurkunde (oder eine andere Übergabeurkunde) bestätigt werden muss, die Folgendes enthalten muss: Referenzen, materielle und technische Informationen über die zu vermietenden Nichtwohnräume.

Die Unterlassung einer der Parteien an der Unterzeichnung eines Dokuments über die Übertragung von Nichtwohnräumen zu den vertraglich festgelegten Bedingungen gilt als Weigerung des Vermieters, der Verpflichtung zur Übertragung der Nichtwohnräume nachzukommen, und Mieter - von der Annahme dieser Räumlichkeiten.

Der Zustand der mietpflichtigen Nichtwohnräume ist durch den Mietvertrag zu bestimmen. Geschieht dies nicht, bestimmt sich der Zustand des Nichtwohngebäudes nach seinem Zweck, der sich wiederum auch aus dem Vertrag ergeben kann oder sich aus den Zwecken ergibt, für die der betreffende Nichtwohnraum üblicherweise genutzt wird. In jedem Fall müssen jedoch Nichtwohnräume auf die eine oder andere Weise ohne Mängel übertragen werden, die ihre bestimmungsgemäße Verwendung verhindern.

Nichtwohnräume müssen innerhalb einer bestimmten Frist vermietet werden, die im Mietvertrag anzugeben ist. Ist die Überlassungsfrist vertraglich nicht festgelegt, werden die Nichtwohnräume innerhalb angemessener Frist übergeben. Im Falle eines Verstoßes gegen die Frist zur Überlassung von Nichtwohnräumen zur Miete hat der Mieter Anspruch auf diese Nichtwohnräume gemäß Art. 398 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und verlangen entweder eine Entschädigung für Verluste oder die Auflösung des Vertrages und eine Entschädigung für Schäden, die durch seine Nichterfüllung entstanden sind (Artikel 611 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Für Mängel an den gemieteten Nichtwohnräumen ist der Vermieter verantwortlich, unabhängig davon, ob sie die Nutzung der Nichtwohnräume ganz oder nur teilweise verhindern. Grundsätzlich kann die Haftung für den kleinsten Mangel entstehen. Die Verantwortung kommt nicht nur für die Mängel, die:

• a) vom Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, selbstverständlich in der Form, in der der Vertrag gekleidet sein soll;
• b) dem Mieter im Voraus bekannt (der z. B. zuvor Nichtwohnräume gemietet hat oder von den Mängeln aus den Medien wusste);
• c) der Mieter bei der Besichtigung von Nichtwohnräumen entdeckt haben sollte (offensichtliche Mängel).

Der Vermieter haftet nur für solche Mängel, die vor Abschluss des Mietvertrages in den gemieteten Nichtwohnräumen vorhanden waren und später nicht aufgetreten sind.

Gemäß Artikel 612 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation haftet der Vermieter für die Mängel der gemieteten Nichtwohnräume, auch wenn er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietverhältnisses von diesen Mängeln nichts wusste. Im Übrigen erübrigt sich die Erwähnung, dass der Vermieter für die Mängel verantwortlich ist, unabhängig davon, ob er sie kannte oder nicht, angesichts des Vorliegens einer allgemeinen Vorschrift des Art. 401 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Die Streuung des beginnenden Risikos auf die Haftung für die Mängel der vermieteten Nichtwohnräume lässt sich damit erklären, dass der Vermieter in der Regel Eigentümer der entsprechenden Nichtwohnräume ist und das Risiko der Unfalltod oder -schaden (Artikel 211 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation), einschließlich des Risikos bestimmter Mängel.

Gemäß Artikel 612 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation hat der Mieter bei Mängeln in Nichtwohnräumen, für die der Vermieter verantwortlich ist, nach seiner Wahl das Recht:

• a) vom Vermieter entweder die unentgeltliche Beseitigung der Mängel der Nichtwohnräume oder eine angemessene Herabsetzung der Miete oder den Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der Mängel der Nichtwohnräume zu verlangen;
• b) die ihm zur Beseitigung dieser Mängel aufgewendeten Aufwendungen unmittelbar vom Mietpreis einbehalten, nachdem er dies dem Vermieter vorher mitgeteilt hat. In diesem Fall ist eine Mitteilung erforderlich, damit der Vermieter von den Gründen erfährt, warum ihm die Miete nicht vollständig gezahlt wird;
• c) eine vorzeitige Vertragsauflösung verlangen, ist die Wahl einer der ihm vom Mieter eingeräumten Möglichkeiten völlig frei und nicht mit der Einholung der Zustimmung des Vermieters verbunden.

Die Fristen der entsprechenden Auflagen und Mitteilungen richten sich nach den Regeln des Art. 314 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Der Vermieter kann, wenn der Mieter über den Bedarf des Mieters oder seine Absicht informiert wird, die Mängel der Nichtwohnräume auf eigene Kosten zu beseitigen, die dem Mieter überlassenen Nichtwohnräume unverzüglich durch andere ähnliche Nichtwohnräume in ordnungsgemäßem Zustand ersetzen (sofern sich ähnliche Räumlichkeiten im Eigentum des Vermieters befinden, sowie wenn die gegebenen Räumlichkeiten für den Mieter geeignet sind (am Standort, Filmmaterial) oder die Mängel der Nichtwohnräume kostenlos beseitigen. Auf Wunsch des Mieters eine vorzeitige Beendigung des Vertrages kann ihm nicht angeboten werden, die gemieteten Nichtwohnräume zu ersetzen.612 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, muss dem Inhalt dieser Anforderung entsprechen.

Deckt die Befriedigung der Ansprüche des Mieters oder das Einbehalten der Kosten der Mängelbeseitigung aus der Miete den dem Mieter entstandenen Schaden nicht, hat er das Recht, Ersatz des nicht gedeckten Teils des Schadens zu verlangen. Eine solche Entschädigung wird in den allermeisten Fällen erforderlich sein, wenn die gemieteten Nichtwohnräume ersetzt oder deren Mängel beseitigt werden, da die Nichtwohnräume zumindest für kurze Zeit vom Mieter nicht genutzt werden und er kann einen Teil des Gewinns aus seiner Verwendung verlieren. Der Schadensersatzanspruch ist auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung unvermeidlich. Hinsichtlich des Ersatzes der Kosten der Mängelbeseitigung zu Lasten der Miete oder einer entsprechenden Minderung derselben kann ein Schadenersatz nur verlangt werden, wenn die Höhe der Miete zur Deckung des Schadens nicht ausreicht.

2) den Mieter vor allen Dritten für die gemieteten Nichtwohnräume warnen (Dienstbarkeit, Hypothek, Verpfändung) usw. (Absatz 2, Artikel 613 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Die Übertragung von Nichtwohnräumen zur Miete ist keine Grundlage für die Beendigung oder Änderung der Rechte Dritter an diesen Nichtwohnräumen (Artikel 613 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Solche Rechte bleiben bestehen und können danach recht weitreichend sein, beispielsweise das Recht der wirtschaftlichen Führung oder das Recht der Betriebsführung. Natürlich würde der Mieter in manchen Fällen, wenn er von den Rechten Dritter wüsste, niemals einen Mietvertrag abschließen. Daher ist die Einhaltung der Hinweispflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Rechte Dritter erforderlich, um eine reibungslose Nutzung der angemieteten Nichtwohnräume zu gewährleisten.

Das Gesetz enthält keine Auflistung der Rechte Dritter, vor deren Vorhandensein der Vermieter den Mieter warnen muss. Darin heißt es nur, dass es sich um Rechte an Nichtwohngebäuden handelt, die Dritten gehören und unter anderem Dienstbarkeiten und Hypotheken-(Pfand-)Rechte umfassen. Beispiele von Rechten Dritter, die gesetzlich vorgegeben sind, beziehen sich auf Eigentumsrechte. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter auf das Vorhandensein aller sonstigen Schutzrechte an den gemieteten Nichtwohnräumen hinzuweisen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Wesen des dinglichen Rechts, das immer auf Nichtwohnräume gerichtet ist. 1

Was die Schuldrechte betrifft, so muss der Mieter darüber informiert werden, wenn sie auf ein gemietetes Nichtwohngebäude gerichtet sind. Diese Rechte können die Rechte des Mieters aus einem anderen Mietvertrag umfassen. Schließlich wird der Käufer der neue Eigentümer der Nichtwohnräume - der Vermieter (Artikel 617 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), dessen Persönlichkeit für den Mieter von großer Bedeutung ist. Mehrere Mietverträge können nebeneinander bestehen, jedoch nur, wenn keine zwei oder mehr davon vorhanden sind, die den Mietern das Recht auf den Besitz von Nichtwohnräumen einräumen. Gleichzeitig kann es mehrere Mietverträge geben, die den Mietern nur die Nutzung von Nichtwohnräumen einräumen (z. B. wird das Lager von den Mietern zu unterschiedlichen Zeiten genutzt). Kollidieren jedoch zwei oder mehrere Mietverträge, die dem Mieter jeweils das Eigentumsrecht an den angemieteten Nichtwohnräumen einräumen, wird nach den Regeln des Art. 398 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Kommt der Vermieter der Pflicht, den Mieter auf Rechte Dritter an den gemieteten Nichtwohnräumen hinzuweisen, nicht nach, hat der Mieter Anspruch auf Minderung der Miete oder Auflösung des Vertrages und Schadenersatz. Die Mietminderung soll in einem Verhältnis stehen, in dem das Bestehen von Rechten Dritter das Nutzungsrecht des Mieters verletzt. Die Erstattung von Verlusten bei Beendigung eines Mietverhältnisses hängt nicht von Art und Umfang der Rechte Dritter an Nichtwohnräumen ab.

3) auf eigene Kosten größere Reparaturen an den vermieteten Nichtwohnräumen durchführen, sofern nicht durch Gesetz, andere Rechtsakte oder ein Mietvertrag etwas anderes bestimmt ist (Artikel 616 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Unter Generalüberholung versteht man die Wiederherstellung der wesentlichen Teile (Bauelemente) eines angemieteten Nichtwohnraums, ohne die dieser nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann.

Die Frist für die Überholung muss vertraglich festgelegt werden. Wird diese Frist nicht gesetzt oder besteht dringender Bedarf für größere Reparaturen, so hat diese innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen.

Reparaturen sind auf Kosten des Vermieters und mit seinen Kräften oder von ihm beauftragten Personen durchzuführen. Das Verhältnis der Parteien zum Zeitpunkt der Überholung muss durch einen Mietvertrag oder eine Zusatzvereinbarung dazu geregelt werden. Letzterer kann insbesondere die Verpflichtung des Mieters begründen, die Nutzung der gemieteten Nichtwohnräume bei größeren Reparaturen auszusetzen oder einzuschränken, oder sein Recht, vom Vermieter die Bereitstellung ähnlicher Nichtwohnräume während der Reparatur zu verlangen.

Komplizierter wird die Situation, wenn der Mietvertrag schweigt, wie die Beziehungen der Parteien bei einer Generalüberholung gestaltet werden sollen. Diese Situation wird nicht direkt durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation geregelt. Unterdessen kann die Renovierung eines gemieteten Nichtwohnraums die Rechte des Mieters erheblich verletzen. Wenn also ein Nichtwohnraum in einen Zustand verlegt wurde, in dem größere Reparaturen erforderlich sind, bedeutet dies, dass er mit Mängeln übergeben wurde, für die der Vermieter nach den Regeln des Art. 612 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Ein Verstoß des Vermieters gegen die Pflicht zur Durchführung größerer Reparaturen gibt dem Mieter das Recht seiner Wahl:

• a) größere Reparaturen vertragsgemäß oder aus dringendem Bedarf vornehmen und die Reparaturkosten vom Vermieter einziehen oder auf die Miete anrechnen;
• b) eine entsprechende Mietminderung zu verlangen;
• c) eine vorzeitige Vertragsauflösung und Schadenersatz verlangen, durch den Mietvertrag kann jedes dieser Rechte ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
• 4) dem Mieter die Kosten für untrennbare Verbesserungen zu erstatten, die mit Zustimmung des Vermieters und auf Kosten des Mieters vorgenommen wurden, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht (Artikel 624 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Untrennbar sind solche Verbesserungen, die nicht ohne Schaden von den angemieteten Nichtwohnräumen getrennt werden können. Da das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation keine Vorbehalte hinsichtlich der Höhe eines solchen Schadens macht, ist davon auszugehen, dass Verbesserungen untrennbar sind, die nicht getrennt werden können, ohne den Nichtwohngebäuden in irgendeiner Höhe Schaden zuzufügen.

Der Mieter hat nur dann Anspruch auf eine solche Rückerstattung, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

• a) die Zustimmung des Vermieters zu untrennbaren Verbesserungen. Die Einwilligung kann sowohl im Mietvertrag selbst, als auch gesondert nach dessen Abschluss in der für den Mietvertrag selbst vorgesehenen Form erfolgen. Sind Art und Umfang von Verbesserungen in einer solchen Vereinbarung nicht festgelegt, ist davon auszugehen, dass Verbesserungen zulässig sind, die den Zweck der angemieteten Nichtwohnräume nicht verändern;
• b) mit eigenen Mitteln des Renderers Verbesserungen herbeizuführen. Der Mieter kann die Mittel des Vermieters nicht für Verbesserungen verwenden, was sich aus Artikel 4 von Art. 623 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Nach der darin festgelegten Regelung sind Verbesserungen der angemieteten Nichtwohnräume zu Lasten der Abschreibung von diesen Nichtwohnräumen Eigentum des Vermieters. Um Anspruch auf Verbesserungen zu haben, muss der Vermieter diese Lizenzgebühren daher ausdrücklich an den Mieter abführen. Solche Abzüge existieren jedoch immer in einer unpersönlichen Form. Folglich kann jede Übertragung von Mitteln zur Verbesserung der gemieteten Nichtwohnräume den Vermieter zu solchen Verbesserungen berechtigen.

Die Verwendung von Drittmitteln kann als rechtmäßig angesehen werden, sofern diese Mittel im Eigentum des Mieters bereitgestellt werden.

Vom Mieter abtrennbare Nachbesserungen sind sein Eigentum, soweit sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt. Trennbare Verbesserungen sind solche Verbesserungen an einem Nichtwohngebäude, die ohne Beschädigung (Zustandsverschlechterung) abgetrennt werden können. Nach Beendigung des Mietverhältnisses können solche Verbesserungen vom Mieter abgelöst und ihm überlassen werden.

Kosten für untrennbare Verbesserungen der gemieteten Nichtwohnräume, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, werden nicht erstattet, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Die Verpflichtungen des Vermieters, gemäß der Überlassungsurkunde Nichtwohnräume in gutem Zustand bereitzustellen und den Mieter vor den Rechten Dritter zu warnen, sind zwingend. Verantwortlichkeiten für die Herstellung von Großreparaturen und die Erstattung der Kosten für untrennbare Verbesserungen an den Mieter sind dispositiv.

Kommen wir nun zu den Pflichten des Mieters. Gemäß den Bedingungen des abgeschlossenen Vertrages ist der Mieter verpflichtet:

1) die gemieteten Nichtwohnräume gemäß den Bedingungen des Mietvertrags nutzen, und wenn solche Bedingungen im Vertrag nicht festgelegt sind, dann gemäß dem Zweck der Nichtwohnräume (Artikel 615 Absatz 1 des Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation).

Der Mieter muss die Nichtwohnräume selbst nutzen. Wenn er die Nutzung durch Dritte ohne Zustimmung des Vermieters gestattet, verletzt er seine sonstigen Pflichten, die in Absatz 2 der Kunst vorgesehen sind. 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Der Zweck des Nichtwohnraums ist im Vertrag zu bestimmen, ansonsten ist der Nichtwohnraum zu dem sich aus ihrem Wesen ergebenden üblichen Zweck zu verwenden.

Benutzt der Mieter die Nichtwohnräume nicht den Bedingungen des Mietvertrages oder dem Zweck der Nichtwohnräume, hat der Vermieter das Recht, die vorzeitige Auflösung des Vertrages und Schadenersatz zu verlangen (§ 3 Abs 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Die Verantwortung für die Verletzung der Nutzungsbedingungen oder die Benennung von Nichtwohnräumen erfolgt in Form von Schadensersatz und nur bei Verschulden des Mieters, da bei versehentlichem Verstoß gegen die Nutzungsbedingungen Artikel 4 von Art. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. In diesem Fall kann der Mietvertrag nicht vorzeitig beendet werden. immobilien zivilrechtlicher mietvertrag

2) Höhe, Verfahren, Bedingungen und Zahlungsbedingungen der Miete werden durch den Vertrag bestimmt. Die Festlegung dieser Merkmale der Miete im Gesetz und noch mehr in der Satzung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation sieht nicht vor. Wenn Größe, Verfahren, Bedingungen und Zahlungsbedingungen der Miete durch einen normativen Akt festgelegt werden, muss der Mietvertrag daher unbedingt einen Hinweis darauf enthalten.

Ein Mietvertrag kann sowohl Regeln enthalten, dass die Miete fest ist und überhaupt nicht geändert werden kann, und dass eine der Vertragsparteien einseitig eine Änderung der Miete verlangen kann, und wenn die andere Partei eine Änderung der Miete ablehnt, die ist der Vertrag vorzeitig kündbar, sind solche Regelungen im Vertrag nicht vorgesehen, kann die Miete nur im Einvernehmen der Parteien geändert werden. Die Weigerung einer der Parteien, die Miethöhe auch nach Ablauf der in Absatz 3 von Art. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, gibt der anderen Partei weder das Recht, eine solche Revision vor Gericht zu erzwingen, noch den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, da solche Maßnahmen im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation nicht vorgesehen sind Die Russische Föderation. Die gesetzliche Festlegung der Frist für die Anpassung der Miethöhe ist daher nur dann von praktischer Bedeutung, wenn die Möglichkeit der Anpassung vertraglich festgelegt und bei Verweigerung einer der Parteien mit Sanktionen versehen ist.

Der Mieter hat das Recht, eine Minderung der Miete zu verlangen, wenn sich aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, die mietvertraglichen Nutzungsbedingungen oder der Zustand der Nichtwohnräume wesentlich verschlechtert haben (§ 4 Abs Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Die Einräumung eines solchen Rechts an den Mieter beruht darauf, dass der Vermieter als Eigentümer der vermieteten Nichtwohnräume die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Beschädigung trägt, sofern nicht gesetzlich oder vertraglich etwas anderes bestimmt ist (Art. 211 Abs das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation). Bei zufälliger Verschlechterung des Zustandes der vermieteten Nichtwohnräume trägt der Eigentümer das Risiko. Hinsichtlich der Verschlechterung der Nutzungsbedingungen, die als nicht vertragsgegenständliche Umstände gelten, ist in Bezug auf diese von der Gefahr einer zufälligen Unmöglichkeit der Vertragserfüllung oder einer Verschlechterung der Leistungsbedingungen zu sprechen. Dieses Risiko dem Vermieter aufzuerlegen, ist auch logisch, wenn man sich an seine Hauptpflicht erinnert, Nichtwohnräume zur Nutzung zur Verfügung zu stellen und deren friedliche Nutzung während der gesamten Vertragslaufzeit zu gewährleisten.

Eine Minderung der Miete kann nicht bei einer Verschlechterung der Nutzungsbedingungen oder des Zustands von Nichtwohnräumen, sondern nur bei erheblicher Verschlechterung verlangt werden. Eine solche Verschlechterung ist als erheblich anzuerkennen, bei der dem Mieter das, worauf er sich beim Abschluss des Mietvertrags verlassen konnte, weitgehend entzogen wird (Artikel 450 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Das Gesetz kann eine andere als die in Absatz 4 der Kunst vorgesehene Regel festlegen. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation erwähnt nicht die Möglichkeit, durch eine Vereinbarung eine andere Regelung festzulegen. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass gemäß Absatz 1 der Kunst. 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation werden das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für die Zahlung der Miete durch den Mietvertrag bestimmt, dieser kann festlegen, dass die Miethöhe auch bei einer erheblichen Verschlechterung der Nutzungsbedingungen oder der Zustand von Nichtwohngebäuden.

Im Falle eines Verstoßes des Mieters gegen diese Bedingung hat der Vermieter das Recht, beim Gericht einen Mietantrag zu stellen sowie vom Mieter Strafen einzuziehen.

3) bei Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter die Nichtwohnräume in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung oder in dem vertraglich festgelegten Zustand (Artikel 622 Teil 1 des Zivilrechts). Kodex der Russischen Föderation).

Der Zustand der zurückgegebenen Nichtwohnräume wird durch den Vertrag festgelegt. Der Vertrag kann besondere Voraussetzungen für eine solche Rückgabe gesondert vorsehen. Geschieht dies nicht, sind die Nichtwohnräume in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie übernommen wurden, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung, die die gemieteten Nichtwohnräume bei normaler Nutzung zu dem von der Vertrag während der Laufzeit des letzteren.

Hat der Mieter die gemieteten Nichtwohnräume nicht oder nicht rechtzeitig zurückgegeben, hat der Vermieter das Recht, die Zahlung der Miete für die gesamte Dauer des Verzuges zu verlangen. Für den Fall, dass das angegebene Entgelt die dem Vermieter entstandenen Schäden nicht deckt, kann er deren Ersatz verlangen. Der Vorteil dieser Regelung liegt darin, dass der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der angemieteten Nichtwohnräume in den allermeisten Fällen die ihm entstandene Schadenshöhe nicht nachweisen muss, was mitunter sehr schwierig ist . Es genügt, die Zahlung der Miete für die Zeit des Verzuges zu verlangen.

Für den Fall, dass ein Vertrag eine Vertragsstrafe für die verspätete Rückgabe eines gemieteten Nichtwohnraums vorsieht, können über die Vertragsstrafe hinausgehende Verluste (Strafe) geltend gemacht werden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Unter der aktuellen Reparatur versteht man die Beseitigung der Mängel von Nichtwohngebäuden, die nicht mit dem Austausch der wichtigsten (Haupt-)Komponenten (Teile, Baugruppen, Strukturen) verbunden sind. Laufende Reparaturen erhöhen im Gegensatz zu Großreparaturen in der Regel nicht die Kosten der angemieteten Nichtwohnräume und beseitigen nicht deren Verschleiß. Gleichzeitig wird die bestimmungsgemäße Nutzung von Nichtwohnräumen durch die Unterlassung laufender Reparaturen (auch größerer) unmöglich oder erschwert.

Die Instandhaltung von Nichtwohngebäuden in gutem Zustand sollte von routinemäßigen Reparaturen unterschieden werden, dh von solchen Instandhaltungen, die die Nutzung von Nichtwohngebäuden jederzeit ermöglichen. Es handelt sich in diesem Fall um die körperliche Gesundheit der angemieteten Nichtwohnräume, die ohne Beendigung der bestimmungsgemäßen Nutzung aufrechterhalten werden kann. Die Erhaltung von Nichtwohngebäuden in gutem Zustand hat interne, inhärente (technische) Gründe. Angemietete Nichtwohnräume müssen daher regelmäßig gereinigt werden.

Neben der Durchführung regelmäßiger Reparaturen und der Instandhaltung der Nichtwohnräume ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Instandhaltung der angemieteten Nichtwohnräume zu tragen. 1

5) ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters die gemieteten Nichtwohnräume nicht unterzuvermieten, ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nicht auf eine andere Person zu übertragen (wir vermieten), die Nichtwohnräume nicht für unentgeltliche Nutzung, sowie die gepachteten Rechte nicht zu verpfänden und nicht als Einlage in das genehmigte Kapital von Personengesellschaften und Gesellschaften oder als Einlage in eine Produktionsgenossenschaft einzuzahlen, sofern das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation nichts anderes bestimmt, andere Gesetze oder andere Rechtsakte (Artikel 2, Artikel 615 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Alle oben aufgeführten Handlungen zielen im Wesentlichen darauf ab, nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des Mieters auf eine andere Person zu übertragen. Die Übertragung von Verpflichtungen (oder eines Teils davon) erfordert die obligatorische Zustimmung des Gläubigers (Artikel 391 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), in deren Funktion der Vermieter handelt. Zudem ist es dem Vermieter keineswegs gleichgültig, auf wen die Nichtwohnräume oder die Rechte daran übertragen werden können.

Die Zustimmung des Vermieters kann auf verschiedene Weise zum Ausdruck gebracht werden – direkt im Mietvertrag, in einer Zusatzvereinbarung dazu und sogar in Form einer einseitigen Handlung (z. B. schriftliche Erlaubnis).

In den in Absatz 2 der Kunst genannten Fällen. 611 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist es dem Mieter untersagt, seine Rechte ganz oder teilweise auf eine andere Person zu übertragen. Die vollständige Übertragung der Rechte erfolgt bei der Wiedervermietung. In einer ähnlichen Situation geht ein neuer Mieter ein Verhältnis zum Vermieter ein, während der alte vollständig aus dem Vermieter ausscheidet und somit keine Verantwortung gegenüber dem Vermieter trägt.

In allen anderen Fällen erfolgt eine teilweise Übertragung seiner Rechte durch den Mieter und der Umfang der übertragenen Rechte ist unterschiedlich. Die geringsten Rechte stehen dem Pfandgläubiger zu, der bei Nichterfüllung der durch das Pfandrecht gesicherten Verpflichtung faktisch nur die Verfügungsmacht über das Mietrecht erwirbt. Das größte Volumen an Rechten erhalten Unternehmen (Personen- und Produktionsgenossenschaften, auf die die Pachtrechte in Form von Einlagen (Aktieneinlagen) übertragen werden), da alle Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag bei den Einlegern – Mietern – verbleiben. Die Untermiete (sowie die kostenlose Nutzung) nimmt eine Zwischenstellung ein, da die Rechte des Mieters auf die Untermiete übertragen werden, aber in einem gewissen Teil, während die Untermiete auch gegenüber dem Mieter haftet. Der Mieter bleibt jedoch in jedem Fall, außer bei der Weitervermietung, dem Vermieter aus dem Vertrag haftbar.

Die Untervermietung ist der häufigste Fall der Übertragung von Leasingrechten an einen Dritten und sollte daher separat betrachtet werden.

Für den Fall, dass die angemieteten Nichtwohnräume vom Mieter teilweise nicht mehr benötigt werden, kann dieser mit Zustimmung des Vermieters diese untervermieten. Bei einer Untermiete wird der Mieter gegenüber dem Untermieter zum Vermieter, behält aber einen bestimmten Betrag der Mietrechte für sich.

Der Untermietvertrag kann nicht über die Laufzeit des Mietvertrages hinaus abgeschlossen werden. Andernfalls ist sie im betreffenden Teil gemäß Art. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Der Untermietvertrag folgt dem Schicksal des Mietvertrags. Wenn der Mietvertrag aus den im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation vorgesehenen Gründen nichtig ist, sind auch die gemäß diesem abgeschlossenen Untermietverträge (Artikel 618 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation) nichtig. Die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags führt zur Beendigung des gemäß diesem abgeschlossenen Untermietvertrags (Artikel 618 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Hat der Vermieter dem Abschluss des Untermietvertrages durch den Mieter zugestimmt, so bindet er sich daran. Eine vorzeitige Beendigung des Untermietvertrages aufgrund der Beendigung des Mietvertrages kann ohne sein Verschulden die Rechte des Untermieters ernsthaft verletzen. Daher hat der Gesetzgeber dem Untermieter das Recht eingeräumt, einen Mietvertrag abzuschließen, jedoch nur für die von ihm genutzten Nichtwohnräume und für die noch nicht abgelaufene Untermietzeit. Hinsichtlich der Bedingungen, zu denen ein neuer Vertrag abgeschlossen werden sollte, ist es logisch, sich auf die Bedingungen des Mietvertrags und nicht auf die Untermiete zu beziehen. 1

Das Verfahren zum Abschluss eines Mietvertrags durch eine Untermiete zu den in Absatz 1 der Kunst genannten Bedingungen. 618 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, geregelt durch Art. Kunst. 445 und 446 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Der Mietvertrag kann jedoch andere Regeln als die in Absatz 1 von Art. 618 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. V.

6) Rückgabe der angemieteten Nichtwohnräume nach Ablauf der Mietzeit oder bei Beendigung des Mietvertrages aus sonstigen Gründen

Aufgrund von Art. 622 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation Im Falle der Beendigung der Vertragsverhältnisse im Zusammenhang mit der Anmietung von Nichtwohnräumen ist der Mieter unabhängig von den Gründen für eine solche Kündigung verpflichtet, dem Vermieter die gemieteten Nichtwohnräume zurückzugeben von diesem in dem Zustand, in dem er sie erhalten hat, unter Berücksichtigung normaler Abnutzung oder in dem Zustand, der durch den Vertrag vorgesehen ist. Bei einem Mietvertrag für Nichtwohnräume muss die Rückgabe der gemieteten Räume mit einem Übergabedokument (Rückgabedokument) formalisiert werden. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat er dem Vermieter für den gesamten Zeitraum des Verzuges mit der Rückgabe der Nichtwohnräume die Miete zu zahlen und darüber hinaus Verluste in dem nicht von der Höhe der Mietzahlungen gedeckten Teil zu ersetzen .

In der Schiedsgerichts- und Gerichtspraxis hat sich ein Problem mit der Qualifikation solcher Ansprüche von Vermietern ergeben, die in Klageschriften meist als Aufforderungen zur Räumung des ehemaligen Mieters oder zur Herausgabe durch diesen von ihm genutzten Räumlichkeiten bezeichnet werden ohne Rechtsgrundlage. Oftmals gab es Fälle, in denen solche Ansprüche von den Gerichten als negative Ansprüche oder als Ansprüche auf Wiederherstellung des Zustands vor der Verletzung subjektiver Rechte qualifiziert wurden; In der Praxis der Schiedsgerichte wurden jedoch meist die Forderungen der Vermieter auf Räumung des Mieters oder die Räumung der von ihm bewohnten Räumlichkeiten als Rechtfertigungsansprüche (auf Rückforderung von fremdem Eigentum) betrachtet.

Am Beispiel eines der Fälle erkannte das Oberste Schiedsgericht der Russischen Föderation diese Praxis als fehlerhaft an und lieferte eine entsprechende Erklärung.

Dies ist eine typische Situation, wenn der Eigentümer eines Nichtwohngebäudes bei einem Schiedsgericht die Räumung der Organisation wegen des Ablaufs des Mietvertrags beantragt hat. Das Schiedsgericht, das die Beklagte zur Räumung des Nichtwohngebäudes und zur Überlassung an den Kläger zur Nutzung verpflichtete, begründete seine Entscheidung irrtümlich mit Verweis auf Art. 301 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. In Bezug auf diesen Fall erklärte das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation, dass „... Art. 301 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Rechtfertigungsanspruch) wird angewendet, wenn eine Person, die sich als Eigentümer des strittigen Eigentums betrachtet, dieses Eigentum aus dem illegalen Besitz eines anderen beansprucht, d.h. aus dem Besitz einer Person, die Eigentum ohne angemessene Rechtsgrundlage besitzt. In diesem Fall hat der Beklagte die Räumlichkeiten auf der Grundlage eines Mietvertrags (vor seiner Beendigung) bewohnt, daher sollte seine Verpflichtung zur gebührenfreien Rückgabe des Objekts an den Vermieter gemäß den in den Rechtsvorschriften festgelegten Bedingungen festgelegt werden mieten."

Aus dieser Klarstellung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation folgt, dass die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter aus den bewohnten Räumen zu räumen, für vermögensrechtliche Schutzmaßnahmen nicht gilt. Die Frage, wie solche Ansprüche zu qualifizieren sind, bleibt offen. Es scheint sich wie folgt zu beantworten: Die Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe von Nichtwohnräumen bei Beendigung des Mietvertrages ist in den sich aus diesem Vertrag ergebenden Begriff des „Inhalts des Rechtsverhältnisses“ enthalten.

Bei der Auslegung der Vertragsbedingungen berücksichtigt das Gericht die wörtliche Bedeutung der darin enthaltenen Wörter und Ausdrücke. Die wörtliche Bedeutung der Vertragsbedingungen im Falle ihrer Mehrdeutigkeit ergibt sich aus dem Vergleich mit anderen Bedingungen und der Bedeutung des Vertrages insgesamt, und wenn der Inhalt des Vertrages nicht bestimmt werden kann, der tatsächliche gemeinsame Wille der Parteien unter Berücksichtigung des Vertragszwecks bestimmt wird. Dabei werden alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt, einschließlich der dem Vertrag vorausgehenden Verhandlungen, des Schriftverkehrs, der in den gegenseitigen Beziehungen der Parteien üblichen Gepflogenheiten, der Geschäftsgepflogenheiten, des späteren Verhaltens der Parteien (Artikel 431 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russische Föderation).

Neben den Verpflichtungen der Parteien muss der Mietvertrag die Haftung der Parteien für die Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Verpflichtungen vorsehen. Es empfiehlt sich beispielsweise, Sanktionen für verspätete Mietübernahme und sonstige Verstöße zu verhängen.

Erscheinungsdatum: 16.01.2012

Eine der häufigsten Fragen, mit denen Unternehmer nach der Registrierung eines Unternehmens konfrontiert sind, ist die Anmietung eines Büros, Lagers, einer Werkstatt oder anderer Räumlichkeiten, in denen sie ihre Tätigkeiten ausüben. Basierend auf behördlichen Dokumenten und Gerichtspraxis prüfen wir, was beim Abschluss eines Mietvertrages zu beachten ist.

Überprüfung der Zugangsdaten

Es ist zu beachten, dass das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation keine besonderen Vorschriften für die Anmietung von Nichtwohnräumen enthält, daher sollte man sich an den allgemeinen Bestimmungen über die Vermietung orientieren (Kapitel 34 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). . Im Rahmen eines Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter die Immobilie gegen Gebühr für den vorübergehenden Besitz und die vorübergehende Nutzung oder für die vorübergehende Nutzung zur Verfügung zu stellen (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Vertragsparteien sind der Leasinggeber und der Leasingnehmer. Das Recht zur Anmietung von Eigentum steht seinem Eigentümer oder einer vom Eigentümer bevollmächtigten Person zu (Artikel 608 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Das Recht zur Anmietung von Räumen muss im Mietvertrag verankert sein, sein Fehlen nimmt dem Mieter die Möglichkeit, seine Rechte zu wahren.
Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, müssen Sie sich vergewissern, dass die Räumlichkeiten tatsächlich dem Vermieter gehören. Dazu müssen Sie von ihm eine Eigentumsbescheinigung des Mietgegenstandes anfordern. Es ist auch wichtig, das Dokument zu studieren, auf dessen Grundlage der Vermieter das Recht hat, den Mietvertrag zu unterzeichnen (Charta oder Vollmacht). Dies ist erforderlich, da eine von einer nicht autorisierten Person unterzeichnete Vereinbarung vom Gericht für ungültig erklärt werden kann (Artikel 174 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Die Weigerung des Vermieters, diese Unterlagen vorzulegen, sollte Sie alarmieren.
Sie können sich auch über das Vorhandensein von eingetragenen Rechten an Nichtwohngebäuden bei der Gebietskörperschaft informieren, die Rechte an Immobilien und Transaktionen damit registriert, da die staatliche Registrierung von Rechten offen ist (Artikel 7 Absatz 1 des Bundesgesetzes vom 21.07.1997 N 122-FZ " Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen ").

Wir erstellen Dokumente

Mietverhältnisse, wenn eine der Parteien eine juristische Person ist, müssen durch einen schriftlichen Mietvertrag formalisiert werden (Artikel 609 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Normalerweise wird ein Mietvertrag für Nichtwohnräume in Form eines einzigen schriftlichen Dokuments erstellt, das von beiden Parteien unterzeichnet wird, und in der Anzahl der Originale, die der Anzahl der Vertragsparteien entspricht. Ist die staatliche Registrierung des Mietvertrages erforderlich, wird eine weitere Kopie erstellt - für die Registrierungsbehörde.
Die Übergabe der Räumlichkeiten zur Miete wird durch die von beiden Parteien unterzeichnete Abnahmebescheinigung bestätigt (Artikel 655 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Es muss den Zustand des Nichtwohngebäudes, seine Merkmale, das Vorhandensein von Gegenständen (Ausrüstung, Einrichtung) usw. angeben. Das Fehlen dieses Gesetzes kann für den Mieter ein Hindernis für die Nutzung der Räumlichkeiten darstellen (Beschlüsse der FAS MO vom 06.07.2009 N KG-A40 / 5970-09, FAS SZO vom 24.11.2006 N A13-1928 / 2006-04) .
Darüber hinaus knüpfen die Gerichte an den Zeitpunkt der Eigentumsübertragung das Entstehen des Rechts des Mieters, das Mietobjekt vor Ansprüchen Dritter zu schützen (Ziffer 9 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russische Föderation vom 11. Januar 2002 N 66, Beschluss des FAS ZSO vom 03.02.2010 N A45-5590 / 2008 ).
Manchmal erkennen die Gerichte jedoch die tatsächliche Nutzung der Immobilie als Eigentumsübertragung an den Mieter an, obwohl keine Annahme und Übertragung dieser Immobilie vorliegt (Beschlüsse der FAS MO vom 04.05.2006 N KG-A40 / 3643-06, FAS PO vom 08.07.2009 N A06-1152/2009, FAS UO vom 28.01.2008 N F09-3633 / 07-C6, FAS TsO vom 30.03.2009 N A48-2528 / 08-4). Aber man sollte sich nicht zu sehr auf die Loyalität der Richter verlassen.
Mit dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietgegenstandes ist auch die Beweislast für das Vorliegen seiner Mängel verbunden. Der Vermieter haftet dem Mieter für Mängel des Mietgegenstandes, die dessen Nutzung ganz oder teilweise behindern (Artikel 612 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). In diesem Fall müssen die Mängel vom Mieter bei der Besichtigung der Immobilie oder der Überprüfung ihrer Gebrauchstauglichkeit beim Abschluss eines Vertrages oder der Übertragung der Immobilie zur Miete festgestellt werden (Artikel 612 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Sie sollten auch auf die korrekte Ausführung der oben genannten Dokumente für steuerliche Zwecke achten. So gaben die Steuerbehörden einen Pachtvertrag, eine Annahme- und Überlassungsakte, Rechnungen über die Zahlung von Pachtzahlungen, Zahlungsaufträge als Grundlage für die Bilanzierung von Pachtkosten bei der Gewinnbesteuerung an (Briefe des Föderalen Steuerdienstes der Russischen Föderation). Föderation vom 05.09.2005 N 02-1-07 / 81, Finanzministerium Russlands vom 26.10.2004 N 03-03-01-04 / 1/86). Darüber hinaus empfahl der Finanzdienstleister mit Schreiben vom 07.06.2006 N 03-03-04 / 1/505 die monatliche Erstellung von Mietverträgen. Und obwohl sie später die Möglichkeit erkannte, Mietkosten auch ohne Akte zu verbuchen (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742 vom 06.10.2008 N 03- 03-06 / 1/559), Wir empfehlen Ihnen, sich noch monatlich mit Abnahmescheinen einzudecken. Das Rechnungslegungsrecht spricht für die Erstellung solcher Gesetze (Artikel 9 Absatz 1 des Bundesgesetzes vom 21.11.1996 N 129-FZ "Über die Rechnungslegung").
Für die ordnungsgemäße Registrierung von Mietverhältnissen für steuerliche und buchhalterische Zwecke benötigen Sie daher die folgende Liste von Dokumenten:
- Mietvertrag;
- Akt der Annahme und Übergabe der Räumlichkeiten zur Miete;
- Zahlungsanweisungen oder andere Dokumente, die die Zahlung bestätigen;
- Handlungen der erbrachten Vermietungsleistungen.

Mietgegenstand

Im Mietvertrag für Nichtwohngebäude müssen Sie die Hauptmerkmale festlegen. Andernfalls gilt der Vertrag als nicht geschlossen (Artikel 607 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Zu diesen Hauptmerkmalen gehören die folgenden Parameter von Nichtwohngebäuden:
- Adresse, Etage, Standort auf der Etage;
- Name (Nichtwohngebäude, Teil von Nichtwohngebäuden);
- Inventar nummer;
- funktionaler Zweck (Büro, Produktion, Lager usw.);
- Quadrat.
Es reicht beispielsweise nicht aus, im Vertrag nur anzugeben:
- die Adresse des Gebäudes, in dem sich die gemieteten Räumlichkeiten befinden (Beschlüsse des FAS UO vom 16.09.2010 N F09-7547 / 10-C6, FAS SZO vom 15.03.2006 N A56-7834 / 2005);
- die Fläche der gemieteten Räumlichkeiten (Beschlüsse des Föderalen Antimonopoldienstes der UO vom 24. März 2009 N F09-1391 / 09-C6, FAS MO vom 18. Februar 2010 N KG-A41 / 655-10);
- die Gesamtfläche des Objekts ohne Angabe der darin enthaltenen Räumlichkeiten (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes der UO vom 22. März 2010 N Ф09-1710 / 10-С3);
- Adresse und Bereich des Betriebsgeländes (Beschlüsse des FAS VVO vom 19.03.2010 N А43-4982 / 2009, vom 31.12.2009 N А28-8154 / 2009-267 / 32, FAS DO vom 29.03.2010 N Ф03- 1696 / 2010, FAS ZSO vom 07.04.2010 N А81-912 / 2009, FAS UO vom 25.02.2010 N Ф09-7401 / 09-С6).
Wie die Rechtsprechung belegt, gilt der Vertrag in einer Reihe von Fällen als nicht geschlossen, wenn nur die Anschrift des Gebäudes, die Fläche und der Grundriss mit Erläuterung vorliegen, da diese Angaben nicht ausreichen, um die Immobilie zu identifizieren. Ihr Vorhandensein weist nicht auf die Konsistenz des Mietgegenstands hin, da keine Angaben über die Lage der Räumlichkeiten im Gebäude (Etage), die Anzahl der Nichtwohnräume, deren Nummern usw. (Beschluss der FAS DO vom 30.08.2010 N F03-5785 / 2010).

Anwendungen

Dem Mietvertrag für Nichtwohnräume sind die entsprechenden Katasterpässe, Grundrisse, Diagramme und Erläuterungen beigefügt, auf denen die Mietgegenstände vermerkt sind (Artikel 26 Absatz 3 des Gesetzes N 122-FZ).
Bei Vorliegen solcher Pläne und Pläne gilt der Mietvertragsgegenstand als vereinbart (Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 31. Juli 2009 N VAS-9285/09, Beschluss des FAS ZSO vom 31. März , 2010 N A46-7046 / 2009, FAS SZO vom 29. Oktober 2009 N A44-3948 / 2008, FAS TsO vom 06.07.2009 N A68-2642 / 08-181 / 7).
Die verpachteten Flächen müssen im Plan (Schema) schraffiert sein und alle Änderungen (Korrekturen) müssen von den Parteien vereinbart werden (Beschlüsse des FAS ZSO vom 12.08.2009 N F04-4007 / 2009 (12493-A67-22), FAS MO vom 04.05.2007, 11.05.2007 N KG-A40 / 2123-07, FAS SZO vom 12.10.2007 N A56-2969 / 2007).
In den Anlagen zum Vertrag, Annahme- und Abtretungsakten, in denen die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vereinbart wird, ist auch ein Hinweis auf den Vertrag erforderlich.

Fehler

Wie die Praxis zeigt, kann der Vertrag als nicht abgeschlossen anerkannt werden, wenn die im Vertrag festgelegten Eigenschaften nicht den tatsächlichen Eigenschaften des Mietgegenstandes entsprechen (Beschlüsse des FAS VVO vom 09.10.2009 N A28-5165 / 2009- 108 / 21, FAS PO vom 09.08.2009 N A55-18258 / 2008).
Gleichzeitig wird manchmal ein Mietvertrag als abgeschlossen anerkannt, wenn die Abweichung zwischen den tatsächlichen und den vertraglichen Eigenschaften durch einen technischen Fehler entstanden ist (Beschlüsse des FAS VCO vom 27. Juli 2010 N A33-13610 / 2009, FAS MO vom 05.04.2010 N KG-A40-1400-10, FAS SZO vom 23.03.2010 N A05-8974 / 2009). Aber die Tatsache, dass es sich um einen technischen Fehler handelte, muss noch belegt werden.
Unstimmigkeiten zwischen den Beschreibungen des Objekts in den Miet- und Buchhaltungsunterlagen führen sehr oft zu Rechtsstreitigkeiten. Die Gerichte sind sich in dieser Hinsicht nicht einig, so dass es schwierig ist, das Schicksal des Streits zu bestimmen. Die meisten Richter meinen, dass in diesem Fall der Mietvertrag als nicht abgeschlossen anerkannt werden sollte (Beschlüsse des FAS VVO vom 23.03.2010 N A31-4170 / 2009, vom 08.02.2010 N A31-3798 / 2009, FAS DO of 19.11.2009 N F03- 6033/2009, FAS PO vom 24.09.2009 N A12-34747 / 05, FAS UO vom 22.04.2010 N F09-2299 / 10-C3).
In diesem Fall kann der Mietvertrag nur dann als abgeschlossen anerkannt werden, wenn „der Vermieter über keine sonstigen gleichartigen Sachen verfügt“ oder die Abweichungen in der Beschreibung des Mietgegenstandes unerheblich sind (Beschlüsse des FAS VVO vom 25.05.2009 N A11- 4137 / 2008-K1-2 / 170, FAS ZSO vom 10.11.2009 N A46-8746 / 2009, FAS SZO vom 13.09.2010 N A56-19301 / 2009).

Vertragspreis

Der Mietvertrag für Nichtwohnräume muss die Höhe der Miete angeben (Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Sind im Vertrag keine Bestimmungen über die Höhe der Miete enthalten, gilt der Vertrag ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung als ungültig.
Die Miete wird für alle Mietgegenstände als Ganzes oder getrennt für jeden ihrer Bestandteile in der Form (Artikel 614 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) festgelegt:
1) Zahlungen in fester Höhe, die regelmäßig oder auf einmal erfolgen;
2) der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietgegenstandes erzielt werden;
3) Bereitstellung bestimmter Arbeiten oder Dienstleistungen durch den Mieter (Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 07.12.2010 N VAS-16128/10, Beschluss der FAS PO vom 04.03.2010 N A57-5604 / 2009). Ist der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nachgekommen, hat er die Miete für die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie zu zahlen;
4) die Übereignung der im Vertrag bezeichneten Sache durch den Mieter an den Vermieter in Eigentum oder Miete;
5) dem Mieter die im Vertrag festgelegten Kosten für die Verbesserung der Mietsache aufzuerlegen (Bestimmungen des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 19. November 2010 N VAS-11774/10, vom 8. November 2010 N VAS-10698/ 10, vom 26. Juli 2010 N 9633/10).

Berechnungsmechanismus

Die Höhe der Miete kann auch dadurch festgelegt werden, dass im Vertrag das Verfahren zu ihrer Bestimmung vereinbart wird (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 03.07.2007 N 3484/07, FAS MO vom 20.03.2008 N KG- A41 / 1747-08-P). Gleichzeitig stellt die Änderung der Miete keine Änderung der Vereinbarung über die Höhe der Miete dar, sondern stellt die Erfüllung dieser Bedingung dar (Ziffer 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts). der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 N 66, Beschluss des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 14. Mai 2010 N VAC-5277/10 , vom 07.05.2010 N BAC-5337/10, vom 28.04.2010 N BAS-18079/09).
Eine Erhöhung der Miethöhe gemäß dem im Vertrag vorgesehenen Verfahren zur Festsetzung erfordert nicht die Unterzeichnung einer zusätzlichen Vereinbarung zwischen den Parteien (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 26. 2010 N 11487/09, Entscheidungen des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 20. Juli 2010 Nr. 30.06.2010 N BAC-5954/10, vom 28.04.2010 N BAS-18079/09). Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den Mieter über die Mieterhöhung zu informieren (Beschluss des FAS VSO vom 03.02.2010 N A78-2851/2009).

Änderung der Miethöhe

Die Miete kann höchstens einmal im Jahr geändert werden (Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Der Vertrag darf keine Klausel enthalten, die die Möglichkeit vorsieht, die Höhe der Miete öfter als einmal im Jahr zu ändern. Diese Bedingung ist nichtig (Beschluss des Bundesantimonopoldienstes des Zentralorgans vom 28.08.2009 N F10-6163 / 08).
Die meisten Gerichte legen diese Bedingung so aus, dass die Miete frühestens ein Jahr nach Abschluss der Transaktion und danach höchstens einmal im Jahr geändert werden kann (Definition des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 08.06.2018). 2009 N 7103/09, Beschluss des FAS MO vom 06.12.2010 N KG-A40 / 14817-10, vom 16.11.2010 N KG-A40 / 12576-10, FAS UO vom 21.07.2010 N F09-5670 / 10- C6).
Daraus folgt auch, dass die Höhe der Miete aus einem Vertrag, der für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr abgeschlossen wurde, nicht geändert werden kann (Bestimmung des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.12.2010 N VAS-15920/10, Beschluss des FAS MO vom 02.12.2010 N KG-A40 / 14830-10, vom 28.10.2010 N KG-A40 / 12999-10, vom 26.10.2010 N KG-A40 / 12505-10). Eine andere Position ist deutlich seltener (Beschluss des FAS VVO vom 18.12.2009 N A28-3299 / 2009-173 / 7).

Garantiezahlung

In der Praxis haben sich die sogenannten Garantiezahlungen durchgesetzt. Vermieter verlangen sie von Mietern als Garantien für den Abschluss und die Durchführung von Mietverträgen oder die Sicherheit des Mietgegenstandes. In der Regel wird die Garantiezahlung vor der ersten Mietzahlung gemäß dem Vertrag gezahlt. Die Garantiezahlung wird auf das Kontokorrent des Vermieters überwiesen und bei Vertragsende ganz oder teilweise an den Mieter zurückerstattet oder als Mietzahlung gezählt.
Diese Art der Zahlung ist im Zivilrecht nicht unmittelbar vorgesehen, aber auch nicht verboten. Sehr oft wird eine solche Zahlung als Vorschuss, Anzahlung oder Verpfändung angesehen (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 26. Februar 2010 N 03-03-06 / 1/93).
Das Fehlen einer klaren gesetzlichen Regelung führt häufig sowohl zu zivilrechtlichen als auch zu steuerlichen Streitigkeiten. So kann beispielsweise ein Mieter unter Ausnutzung der Rechtsunsicherheit eine Bürgschaftszahlung überweisen und dann deren Rückgabe mit Verzinsung nach Art. 395 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Beschluss des FAS ZSO vom 30.10.2009 N A45-3324 / 2009).

Steuer

1. Die Kautionszahlung wird an den Mieter zurückerstattet. Artikel 162 der Abgabenordnung der Russischen Föderation legt fest, dass sich die Steuerbemessungsgrundlage erhöht, auch um den Betrag der erhaltenen Zahlungen für verkaufte Waren (Arbeit, Dienstleistungen) oder "sonst im Zusammenhang mit der Zahlung für verkaufte Waren (Arbeiten, Dienstleistungen)". Die Geldgeber gehen davon aus, dass es sich bei der Bürgschaftszahlung genau um "den Betrag handelt, der ansonsten mit der Zahlung für verkaufte Dienstleistungen verbunden ist", der der Mehrwertsteuer unterliegt (Schreiben des russischen Finanzministeriums vom 21.09.2009 N 03-07-11 / 238). Manchmal werden sie von den Gerichten unterstützt (Beschluss der FAS PO vom 03.11.2009 N А57-24482 / 2008).
Ob die Garantiezahlung bei Vertragsende an den Mieter zurückgezahlt wurde oder nicht, spielt für die offizielle Stellung keine Rolle (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 17.09.2009 N 03-07-11 / 231 vom 12.05.2008 N 03-07-11 / 182).
Wenn die Kaution jedoch nicht auf zukünftige Mietzahlungen angerechnet wurde, bis zum Ende der Mietzeit auf dem Konto des Vermieters war und der Mieter den gesamten Betrag der Kaution bei Vertragsende zurückerhalten hat, sind die Gerichte auf der Seite der Steuerpflichtigen (Beschlüsse des FAS MO vom 10.07.2007, 17.07.2007 N KA-A40 / 6494-07, FAS PO vom 18.04.2006 N A12-13721 / 05-C7). Sie gehen davon aus, dass eine solche Garantiezahlung nicht im Zusammenhang mit Verkaufsvorgängen steht und nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (Artikel 146 der Abgabenordnung der Russischen Föderation) und die erhaltene Garantiesicherheit zurückgegeben werden kann.
Dieselben Vermieter, die nicht klagen wollen, müssen auf den Betrag der Garantiezahlung Mehrwertsteuer zahlen, auch wenn die Zahlung am Ende des Vertrages zurückerstattet wird.
Nach Rückzahlung der Garantieleistung an den Mieter kann die zuvor vom Vermieter gezahlte Mehrwertsteuer abgezogen werden.
Wenn die Sicherheitsleistung aus dem vorherigen Vertrag auf die Sicherheitsleistung aus dem neuen Mietvertrag angerechnet wird, wird der Mehrwertsteuerbetrag nicht zum Abzug akzeptiert, da die Sicherheitsleistung nicht an den Mieter zurückerstattet wird (Artikel 172 Absatz 5 der Steuer Kodex der Russischen Föderation). Auf den Betrag der Garantiezahlung, der auf die Kaution im Rahmen des neuen Mietvertrags (Schreiben des Finanzministeriums Russlands vom 17.09.2009 N 03-07-11 / 231) gutgeschrieben wird, muss keine Mehrwertsteuer nachgerechnet werden.
2. Die Sicherheitsleistung wird anschließend auf die Leasingraten angerechnet.
Eine solche Zahlung gilt als Vorschuss, aus dem die Mehrwertsteuer berechnet werden muss (Schreiben des Föderalen Steuerdienstes Russlands vom 17. Januar 2008 N 03-1-03 / 60). Nach Angaben der Steuerbehörden wird die Mehrwertsteuer am Tag des Eingangs der Garantiezahlung berechnet, unabhängig davon, zu welchem ​​​​Zeitpunkt die Aufrechnung beschlossen wurde (Artikel 167 Absatz 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation). In dieser Situation sind die Richter in voller Solidarität mit den Finanzbehörden (Beschlüsse des FAS MO vom 19.01.2011 N KA-A40 / 16964-10, vom 19.01.2011 N KA-A40 / 16866-10, FAS PO vom 09.04 .2009 N A55-7887 / 2008 , vom 03.11.2009 N А57-24482 / 2008).
3. Wenn die Garantiezahlung am Ende der Mietzeit an den Mieter zurückgezahlt werden muss, muss der Vermieter keine Gewinnsteuer erheben (Artikel 251 Absatz 2 des Satzes 1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation, Schreiben vom der Föderale Steuerdienst für Moskau vom 31. März 2008 N 09-14 / 030663) ...
Wenn der Vermieter zu Lasten der Garantiezahlung Verluste ersetzt, die durch die unsachgemäße Erfüllung des Mietvertrags entstanden sind, ist dieser Betrag als nicht betriebsnotwendiger Ertrag anzusehen, da er zum Betrag des Schadenersatzes wird (Artikel 250 der Steuer Kodex der Russischen Föderation).
Die an den Vermieter zum Zwecke der Berechnung der Einkommensteuer vom Mieter übertragene Sicherheitsleistung wird nicht berücksichtigt (Artikel 270 Absatz 32 der Abgabenordnung der Russischen Föderation).
Daher haben wir die Vertragsmerkmale für die Anmietung von Nichtwohnräumen untersucht. Wir hoffen, dass die betrachteten Regulierungsrechtsakte und Fälle aus der Schiedsgerichtspraxis Unternehmern helfen, beim Abschluss von Verträgen keine Fehler zu machen.

Mietvertragskonzept. Grundbestimmungen

Beginnen wir das Gespräch mit der Definition eines Mietvertrags für Nichtwohngebäude - Mietvertrag für Nichtwohnräume ist eine Vereinbarung, in der sich eine Partei (Vermieter) verpflichtet, der anderen Partei (Mieter) gegen Entgelt Nichtwohnräume zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung zu stellen. Da es sich um die Anmietung von Nichtwohnräumen handelt, kann argumentiert werden, dass in dieser Situation beide Vertragsparteien (oder zumindest eine - der Mieter) sind (IP).

Die Anmietung von Nichtwohnräumen ist ein äußerst ernstes Verfahren und sollte so verantwortungsbewusst wie möglich angegangen werden. Das ist natürlich das Verhältnis zur Anmietung von Nichtwohnräumen muss unbedingt in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden, an die es sinnvoll ist, diese anzuhängen, damit es im Nachhinein nicht zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien darüber kommt, dass die Räumlichkeiten in irgendeiner Weise verändert wurden. Außerdem, Mietvertrag für Nichtwohnräume, abgeschlossen für einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr, gemäß Kunst. 609 und 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, unterliegt der staatlichen Registrierung in den Organen der Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihnen. Es wird empfohlen, sofort das für die Registrierung erforderliche Dokumentenpaket anzugeben:

Eingang der Anmeldegebühr

Mietvertrag für Nichtwohnräume (in zweifacher Ausfertigung + Original)

Plan (Pass) der Immobilie mit Angabe der Katasternummer

Nach Registrierung des Vertrages werden die Parteien ausgestellt staatliche Zulassungsbescheinigung Transaktionen.

Um direkt auf das Gespräch über den Mietvertrag für Nichtwohnräume zurückzukommen, möchte ich darauf hinweisen, dass darin folgende Punkte sorgfältig festgelegt werden müssen:

-Vertragsgegenstand- d. h. die Räumlichkeiten, die vermietet werden. Neben der Tatsache, dass dem Vertrag technische Unterlagen der Räumlichkeiten beigefügt werden müssen, müssen in der Vereinbarung selbst ihre Daten angegeben werden, die eine Identifizierung der Räumlichkeiten ermöglichen - Adresse, Etage, Bereich, ihre Registrierungsdaten in der USRR usw. Es ist auch notwendig, den Zweck der Nutzung dieses Raumes anzugeben.

-nur der Eigentümer hat das Recht, die Räumlichkeiten zu vermieten... Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, wer der Eigentümer dieser Räumlichkeiten ist, diese Informationen müssen durch einen Auszug aus dem Unified State Register of Rights (USRR) sowie durch eine technische Dokumentation der VZTA bestätigt werden.

-bei Abschluss eines Untermietvertrages(wenn der Vermieter im Rahmen dieser Transaktion mit den Räumlichkeiten als Mieter im Rahmen einer anderen Transaktion Eigentümer ist), ist eine Anlage zum ursprünglichen Mietvertrag erforderlich, aus der hervorgehen muss, dass der Abschluss von Untermietverträgen in Bezug auf diese Räumlichkeiten zulässig ist.

-Laufzeit, für die der Vertrag geschlossen wird... Wenn die Mietdauer im Vertrag nicht angegeben ist, gilt er laut Gesetz als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es ist jedoch zu beachten, dass Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu 1 Jahr keine staatliche Registrierung erfordern und für Verträge über 1 Jahr eine staatliche Registrierung erforderlich ist.

Im abgeschlossenen Mietvertrag empfiehlt es sich, die Punkte bzgl Rechte des Leasingnehmers zum Abschluss von Untermietgeschäften, verpachten, verpachtete Sachen zur freien Nutzung zur Verfügung stellen, Verpachtungsrechte einräumen und diese als Einlage in das genehmigte Kapital von Personengesellschaften und Unternehmen oder als Anteilseinlage in eine Produktionsgenossenschaft einbringen.

- Die auf Seiten des Vermieters handelnde Person muss ihre Berechtigung zum Abschluss eines Mietvertrages durch Beifügung entsprechender Dokumente, die ihre Berechtigung zu solchen Geschäften bestätigen (Bestellung, Vollmacht etc.)

Da der Mietvertrag erstattungsfähig ist, muss er zwingend die Zahlungsbedingungen für das Mietobjekt festlegen. Mieten(mit Angabe - für einen bestimmten Raum oder pro Flächeneinheit) können auf unterschiedliche Weise eingegeben werden ( Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) - in einem festen Betrag, als Prozentsatz der Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit, in Form des Mieters bestimmter Dienstleistungen, der Überlassung einer Sache durch den Mieter an den Vermieter zum Eigentum oder zur Miete, dem Mieter entstehen Kosten für die Instandhaltung ( Verbesserung) der Räumlichkeiten (zum Beispiel Reparaturen). Daher muss der Zustand der Miete im Vertrag sorgfältig beschrieben und der Zeitpunkt der Zahlungen angegeben werden. Darüber hinaus müssen die Zahlungszeitpunkte für Gemeinschaftsräume - Flure, Treppenhäuser usw. - festgelegt werden, insbesondere wenn die Räumlichkeiten nicht in einem separaten Gebäude gemietet werden. Es ist wichtig anzugeben, ob die Zahlung in der Miete erfolgt oder nicht, wie und wie hoch ihre Kosten sind Änderungen der Miethöhe werden in der Regel durch Vereinbarung der Parteien festgelegt (höchstens einmal pro Jahr) und sind eintragungspflichtig in den Hauptvertrag.

Darüber hinaus ist es wünschenswert, im Vertrag zu klären, was der Mieter zusätzlich zur Miete zahlen muss, um die Räumlichkeiten in gutem Zustand zu erhalten - Stromrechnungen, Mehrwertsteuer, Kommunikation, Parkplätze usw. Diese Zahlungen können auch in die Miete einbezogen werden, jedoch muss in diesem Fall eine solche Zahlungsregelung im Vertrag eindeutig festgelegt werden.

-die Rechte Dritter an den Mieträumen nicht aufhören, wenn die Räumlichkeiten gemietet werden ( Artikel 613 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation)... Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang verpflichtet, im Mietvertrag auf das Bestehen von Rechten Dritter hinzuweisen. Andernfalls hat der Mieter das Recht, Minderung der Miete oder Auflösung des Vertrages und Schadensersatz zu verlangen.

-Überholung und Instandhaltung der Räumlichkeiten (Artikel 616 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Der Vermieter ist in der Regel zu größeren Reparaturen verpflichtet, und der Mieter ist der aktuelle Mieter. Bedingungen für das Verfahren zur Durchführung aller Arten von Reparaturen (Kapital- und Stromreparaturen) müssen in separate Vertragsbestimmungen aufgenommen werden. Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass die Parteien über die Verbesserung der Räumlichkeiten durch den Mieter, insbesondere z. Artikel 623 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation). Nach dem Gesetz hat der Mieter, wenn der Mieter auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters Verbesserungen an der Immobilie (Räumlichkeiten) vorgenommen hat, das Recht, die Kosten für diese Verbesserungen nach Beendigung des Vertrages zu erstatten (wenn keine Vereinbarung über die Verbesserung, die Kosten werden laut Gesetz nicht erstattet). Diese Frage muss jedoch unbedingt von den Parteien im Vertrag geklärt werden.

-die Frage des Kaufs der Mietsache... Der Vertrag kann vorsehen, dass nach Ablauf der Mietzeit (oder vor Ablauf, wenn der Mieter den gesamten Rückkaufswert der Räumlichkeiten bezahlt) die Räumlichkeiten in das Eigentum des Mieters übergehen. Diese Bedingung kann sowohl in den Text des Hauptmietvertrags als auch in die Zusatzvereinbarung der Parteien aufgenommen werden - in diesen Fällen ist eine Registrierung in den Dokumenten erforderlich Rücknahmepreisklausel.

-vorzeitige Vertragsauflösung auf Initiative einer der Parteien ( Artikel 619 und 620 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation) ist nur vor Gericht möglich. Die Parteien haben das Recht, in den Vertrag zusätzliche Bedingungen für seine Beendigung aufzunehmen.

Oben wurde bereits erwähnt, dass die technischen Unterlagen für die Räumlichkeiten dem Mietvertrag für Nichtwohnräume beizufügen sind. Gleichzeitig, die direkte Übertragung der Nutzungsrechte vom Vermieter auf den Mieter muss durch eine Übertragung und Abnahme formalisiert werden... Ebenso ist es bei Beendigung des Mietvertrages erforderlich, eine Annahme- und Übergabeerklärung des Mieters der Räumlichkeiten an den Vermieter zu erstellen. Dies sind die allgemeinen Punkte zur Vermietung von Nichtwohnräumen. Ich möchte aber auch einige Sonderfälle eines solchen Mietverhältnisses hervorheben.

Anmietung und Kauf von Nichtwohngebäuden im Eigentum des Staates

Nach c "Über die Besonderheiten der Veräußerung von Immobilien im Eigentum des Staates (Gemeinde) der Teileinheiten der Russischen Föderation und verpachtet von kleinen und mittleren Unternehmen sowie über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation", kleine und mittelständische Unternehmen haben das Recht, die von ihnen gemieteten Räumlichkeiten, die einem staatlichen oder kommunalen Unternehmen gehören, zu einem von einem unabhängigen Gutachter festgestellten Verkehrswert zurückzukaufen. Die aufgeführten Einheiten verwenden im Falle einer entgeltlichen Veräußerung von Pachteigentum aus staatlichem (kommunalem) Eigentum Vorkaufsrecht zum Kauf solcher Immobilien

Die befugten Organe der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation entscheiden über den Verkauf der angegebenen Immobilie und benachrichtigen die Geschäftseinheiten über die Möglichkeit der Rücknahme. Letztere müssen im Falle ihrer Zustimmung zur Ausübung des Vorkaufsrechts an der Mietsache ihre Zustimmungserklärung (unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen) an die zuständigen Stellen übermitteln. Das entsprechende Mietobjekt muss innerhalb von dreißig Tagen ab dem Datum des Eingangs des Angebots für den Abschluss bei den Unternehmern abgeschlossen werden.

Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation KAPITEL 34 VERMIETUNG

§ 1. Allgemeine Mietbedingungen

Artikel 606. Mietvertrag

Im Rahmen eines Mietvertrages (Immobilienmietvertrag) verpflichtet sich der Vermieter (Vermieter), dem Mieter (Mieter) das Objekt gegen Entgelt zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung zur Verfügung zu stellen.

Früchte, Produkte und Erträge, die der Mieter aus der vertragsgemäßen Nutzung des Mietgegenstandes erhält, sind sein Eigentum.

Artikel 607. Mietgegenstände

1. Grundstücke und andere isolierte Naturobjekte, Betriebe und sonstige Vermögensanlagen, Gebäude, Bauwerke, Geräte, Fahrzeuge und sonstige Sachen, die bei ihrer Nutzung ihre natürlichen Eigenschaften nicht verlieren (nicht verbrauchbare Sachen), dürfen vermietet werden.

Das Gesetz kann die Arten von Immobilien festlegen, deren Verpachtung nicht erlaubt oder beschränkt ist.

2. Das Gesetz kann die Besonderheiten der Pacht von Grundstücken und anderen isolierten Naturgegenständen festlegen.

Zur Weigerung, der Beschwerde über die Anerkennung der Bestimmungen von Artikel 607 Absatz 3 als mit der Verfassung der Russischen Föderation unvereinbar zu sein, siehe die Definition des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 05.07.2001.

3. Der Mietvertrag muss Angaben enthalten, die eine eindeutige Feststellung der auf den Mieter zu übertragenden Immobilie als Mietgegenstand ermöglichen. Fehlen diese Daten im Vertrag, gilt der Zustand des Mietgegenstandes als von den Parteien nicht vereinbart und der entsprechende Vertrag als nicht abgeschlossen.

Artikel 608. Vermieter

Das Recht, Eigentum zu vermieten, steht seinem Eigentümer zu. Vermieter können auch gesetzlich Berechtigte oder der Eigentümer der Immobilie sein.

Artikel 609. Form und staatliche Registrierung eines Mietvertrags

1. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr und wenn mindestens eine der Vertragsparteien eine juristische Person ist, bedarf er unabhängig von der Laufzeit der Schriftform.

2. Ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen unterliegt der staatlichen Registrierung, sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

3. Der Mietvertrag über eine Immobilie, der die spätere Übertragung des Eigentums an dieser Immobilie auf den Mieter (Artikel 624) vorsieht, wird in der Form geschlossen, die für den Kauf- und Kaufvertrag dieser Immobilie vorgesehen ist.

Artikel 610. Laufzeit des Mietvertrages

1. Der Mietvertrag wird für einen durch den Vertrag bestimmten Zeitraum abgeschlossen.

2. Ist die Mietdauer im Vertrag nicht angegeben, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

In diesem Fall hat jede der Parteien das Recht, jederzeit vom Vertrag zurückzutreten und dies der anderen Partei einen Monat im Voraus, bei der Anmietung von Immobilien drei Monate im Voraus mitzuteilen. In einem Gesetz oder einer Vereinbarung kann eine andere Frist für die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags festgelegt werden.

3. Das Gesetz kann die maximalen (begrenzenden) Vertragslaufzeiten für bestimmte Arten von Mietverträgen sowie für die Anmietung bestimmter Arten von Immobilien festlegen. Ist in diesen Fällen die Mietdauer im Vertrag nicht festgelegt und hat keine der Parteien den Vertrag vor Ablauf der gesetzlichen Frist gekündigt, endet der Vertrag mit Ablauf der Frist.

Ein Mietvertrag, der über die gesetzliche Frist hinaus geschlossen wurde, gilt als längstens abgeschlossen.

Artikel 611. Bereitstellung von Eigentum an den Mieter

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter das Objekt in einem dem Mietvertrag und dem Zweck des Objekts entsprechenden Zustand zu überlassen.

2. Das Objekt wird zusammen mit seinem gesamten Zubehör und den dazugehörigen Dokumenten (Technischer Pass, Qualitätszertifikat usw.) vermietet, sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt.

Werden solche Zubehörteile und Unterlagen jedoch ohne sie nicht überlassen, kann der Mieter die Wohnung nicht bestimmungsgemäß nutzen oder wird ihm das, worauf er bei Vertragsschluss zählen durfte, weitgehend beraubt, so kann er vom Vermieter verlangen, ihm solches Zubehör und Unterlagen zur Verfügung zu stellen oder den Vertrag aufzulösen, sowie Schadensersatz.

3. Hat der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt nicht innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Frist zur Verfügung gestellt, und falls eine solche im Vertrag nicht festgelegt ist, innerhalb einer angemessenen Frist, hat der Mieter Anspruch auf dieses Eigentum von ihm gemäß Artikel 398 dieses Kodex zu verlangen und Ersatz des durch die Verzögerung der Leistung verursachten Schadens zu verlangen oder die Auflösung des Vertrages und Ersatz des Schadens wegen seiner Nichterfüllung zu verlangen.

Artikel 612. Haftung des Vermieters für Mängel der Mietsache

1. Der Vermieter haftet für Mängel der Mietsache, die deren Nutzung ganz oder teilweise erschweren, auch wenn ihm diese Mängel bei Abschluss des Mietverhältnisses nicht bekannt waren.

Werden solche Mängel festgestellt, hat der Mieter nach seiner Wahl das Recht:

vom Vermieter entweder eine unentgeltliche Beseitigung von Mängeln der Immobilie oder eine angemessene Herabsetzung der Miete oder Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln der Immobilie zu verlangen;

die ihm zur Beseitigung dieser Mängel aufgewendeten Aufwendungen unmittelbar vom Mietpreis einzubehalten, nachdem er dies dem Vermieter vorher mitgeteilt hat;

eine vorzeitige Vertragsauflösung verlangen.

Der Vermieter, der von den Anforderungen des Mieters oder seiner Absicht, die Mängel der Immobilie auf Kosten des Vermieters zu beseitigen, benachrichtigt wird, kann die dem Mieter überlassene Sache sofort durch eine andere ähnliche Sache in gutem Zustand ersetzen oder die Mängel der Wohnung beseitigen Eigentum kostenlos.

Deckt die Befriedigung der Ansprüche des Mieters oder das Einbehalten der Kosten der Mängelbeseitigung aus der Miete den dem Mieter entstandenen Schaden nicht, hat er das Recht, Ersatz des nicht gedeckten Teils des Schadens zu verlangen.

2. Der Vermieter haftet nicht für Mängel des Mietgegenstandes, die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurden oder dem Mieter im Voraus bekannt waren oder vom Mieter bei der Besichtigung oder Kontrolle des Mietgegenstandes hätten entdeckt werden müssen dessen Gebrauchsfähigkeit bei Vertragsschluss oder Übergabe des Mietgegenstandes.

Artikel 613. Rechte Dritter an Mietgegenständen

Die Überlassung von Mietobjekten ist keine Grundlage für die Beendigung oder Änderung der Rechte Dritter an diesem Objekt.

Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf alle Rechte Dritter an der Mietsache (Dienstbarkeit, Pfandrecht etc.) hinzuweisen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Mieter das Recht, Mietminderung oder Auflösung des Vertrages sowie Schadenersatz zu verlangen.

Artikel 614. Miete

1. Der Mieter ist verpflichtet, das Entgelt für die Nutzung der Immobilie (Miete) rechtzeitig zu zahlen.

Das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen der Miete werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für den Fall, dass sie nicht vertraglich festgelegt sind, gelten Verfahren, Bedingungen und Bedingungen als festgelegt, die normalerweise bei der Anmietung ähnlicher Immobilien unter vergleichbaren Umständen angewendet werden.

2. Die Miete wird für alle Mietgegenstände insgesamt oder getrennt für jeden ihrer Bestandteile festgesetzt in Form von:

1) Zahlungen in fester Höhe, die regelmäßig oder auf einmal erfolgen;

2) der festgestellte Anteil an Produkten, Früchten oder Einnahmen, die durch die Nutzung des Mietgegenstandes erzielt werden;

3) die Erbringung bestimmter Dienstleistungen durch den Mieter;

4) die Übereignung der im Vertrag bezeichneten Sache durch den Mieter an den Vermieter in Eigentum oder Miete;

5) dem Mieter die Kosten für die vertraglich vereinbarte Verbesserung der Mietsache aufzuerlegen.

Die Parteien können im Mietvertrag eine Kombination der angegebenen Mietformen oder andere Zahlungsarten für den Mietvertrag vorsehen.

3. Sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, kann die Höhe der Miete im Einvernehmen der Parteien innerhalb der vertraglich vorgesehenen Fristen, höchstens jedoch einmal jährlich, geändert werden. Das Gesetz kann andere Mindestbedingungen für die Anpassung der Miethöhe für bestimmte Arten von Mietverträgen sowie für die Anmietung bestimmter Arten von Immobilien vorsehen.

4. Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, hat der Mieter das Recht, eine entsprechende Herabsetzung der Miete zu verlangen, wenn aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, die im Mietvertrag vorgesehenen Nutzungsbedingungen oder der Zustand der Mietsache hat sich deutlich verschlechtert.

5. Sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, ist der Vermieter bei einem erheblichen Verstoß des Mieters gegen die Zahlungsbedingungen der Mietzahlung berechtigt, von ihm eine vorzeitige Zahlung der Mietzahlung innerhalb der Frist zu verlangen vom Vermieter eingerichtet. Der Vermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf vorzeitige Zahlung der Miete für mehr als zwei aufeinander folgende Laufzeiten.

Artikel 615. Nutzung von Mietgegenständen

1. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt gemäß den Bedingungen des Mietvertrages und, wenn solche Bedingungen im Vertrag nicht festgelegt sind, gemäß dem Zweck des Objekts zu nutzen.

2. Der Mieter ist berechtigt, mit Zustimmung des Vermieters den Mietgegenstand unterzuvermieten (Untermiete) und seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf eine andere Person zu übertragen (wir übertragen ihn), den Mietgegenstand zur unentgeltlichen Nutzung zu überlassen, sowie die Mietsache verpfänden und als Einlage in das genehmigte Kapital von Personengesellschaften und Gesellschaften oder als Anteilseinlage in eine Produktionsgenossenschaft einbringen, soweit sich aus diesem Kodex, anderen Gesetzen oder sonstigen Rechtsakten nichts anderes ergibt. In diesen Fällen, mit Ausnahme der Weitervermietung, bleibt der Mieter dem Vermieter aus dem Vertrag verpflichtet.

Der Untermietvertrag kann nicht über die Laufzeit des Mietvertrages hinaus abgeschlossen werden.

Für Untermietverträge gelten die Regelungen zu Mietverträgen, soweit nicht gesetzlich oder durch andere Rechtsakte etwas anderes bestimmt ist.

3. Verwendet der Mieter die Mietsache nicht vertrags- oder zweckwidrig, hat der Vermieter das Recht, die Auflösung des Vertrages und Schadenersatz zu verlangen.

Artikel 616. Pflichten der Parteien für die Instandhaltung des Mietgegenstandes

1. Der Vermieter ist verpflichtet, größere Reparaturen des Mietgegenstandes auf eigene Kosten durchzuführen, soweit nicht Gesetz, sonstige Rechtsakte oder der Mietvertrag etwas anderes vorsehen.

Größere Reparaturen müssen innerhalb der vertraglich festgelegten Frist und, wenn sie im Vertrag nicht vorgesehen sind oder durch dringende Notwendigkeit verursacht werden, innerhalb einer angemessenen Frist durchgeführt werden.

Die Verletzung der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung größerer Reparaturen gibt dem Mieter nach seiner Wahl das Recht:

größere Reparaturen vornehmen, die vertraglich vorgesehen sind oder durch dringende Notwendigkeit verursacht werden, und die Reparaturkosten vom Vermieter einziehen oder auf die Miete anrechnen;

eine entsprechende Mietminderung verlangen;

Vertragsauflösung und Schadenersatz verlangen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, das Objekt in einem guten Zustand zu erhalten, laufende Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen und die Kosten für die Instandhaltung des Objekts zu tragen, soweit nicht gesetzlich oder im Mietvertrag etwas anderes bestimmt ist.

Artikel 617. Aufrechterhaltung eines gültigen Mietvertrags bei einem Parteienwechsel

1. Die Übertragung des Eigentums (Wirtschaftsführung, Betriebsführung, lebenslängliches Erbgut) an der Mietsache auf eine andere Person ist kein Grund für eine Änderung oder Kündigung des Mietvertrages.

2. Im Falle des Todes eines Bürgers, der Immobilien mietet, gehen seine Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag auf den Erben über, sofern nicht gesetzlich oder vertraglich etwas anderes bestimmt ist.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einem solchen Erben für die verbleibende Gültigkeitsdauer den Abschluss des Vertrages zu verweigern, es sei denn, der Vertragsabschluss beruhte auf den persönlichen Eigenschaften des Mieters.

Artikel 618. Beendigung eines Untermietvertrags bei vorzeitiger Beendigung eines Mietvertrags

1. Sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, führt die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages zur Beendigung des danach abgeschlossenen Untermietvertrages. Der Untermieter hat in diesem Fall das Recht, innerhalb der verbleibenden Untermietzeit mit ihm einen Mietvertrag über die von ihm nach dem Untermietvertrag genutzte Immobilie zu den Bedingungen des gekündigten Mietvertrages abzuschließen.

2. Ist der Mietvertrag aus den in diesem Kodex vorgesehenen Gründen nichtig, sind auch die nach diesem Kodex abgeschlossenen Untermietverträge nichtig.

Artikel 619. Vorzeitige Beendigung des Vertrages auf Antrag des Vermieters

Auf Antrag des Vermieters kann der Mietvertrag vorzeitig gerichtlich gekündigt werden, wenn der Mieter:

1) Eigentum mit einem erheblichen Verstoß gegen die Vertragsbedingungen oder den Zweck des Eigentums oder bei wiederholten Verstößen verwendet;

2) das Eigentum erheblich beeinträchtigt;

3) zahlt die Miete nach Ablauf der vertraglich festgelegten Zahlungsfrist nicht mehr als zweimal hintereinander;

4) führt keine größeren Reparaturen des Eigentums innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Fristen durch, und wenn sie im Vertrag nicht vorgesehen sind, innerhalb eines angemessenen Zeitraums, wenn in Übereinstimmung mit dem Gesetz, anderen Rechtsakten oder dem Vertrag , größere Reparaturen gehen zu Lasten des Mieters.

Der Mietvertrag kann auf Antrag des Vermieters gemäß Artikel 450 Absatz 2 dieses Gesetzes andere Gründe für die vorzeitige Beendigung des Vertrages festlegen.

Der Vermieter hat das Recht, die vorzeitige Auflösung des Vertrages nur nach schriftlicher Mahnung des Mieters über die Notwendigkeit der Erfüllung seiner Verpflichtung innerhalb einer angemessenen Frist zu verlangen.

Artikel 620. Vorzeitige Kündigung des Vertrages auf Wunsch des Mieters

Auf Antrag des Mieters kann der Mietvertrag vorzeitig gerichtlich gekündigt werden, wenn:

1) der Vermieter das Objekt dem Mieter nicht zur Verfügung stellt oder der vertragsgemäßen oder bestimmungsgemäßen Nutzung des Objekts entgegensteht;

2) die dem Mieter überlassenen Sachen Mängel aufweisen, die deren Nutzung verhindern, die der Vermieter bei Vertragsschluss nicht angegeben hat, die dem Mieter im Voraus nicht bekannt waren und die der Mieter bei der Besichtigung nicht hätte entdecken müssen die Immobilie oder die Prüfung ihrer Gebrauchstauglichkeit bei Vertragsabschluss;

3) der Vermieter führt keine größeren Reparaturen an der Immobilie, die ihm obliegen, innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Fristen und, wenn sie im Vertrag nicht vorgesehen sind, innerhalb einer angemessenen Frist durch;

4) sich das Objekt aufgrund von Umständen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, in einem für die Nutzung ungeeigneten Zustand befindet.

Der Mietvertrag kann auf Antrag des Mieters gemäß Artikel 450 Absatz 2 dieses Gesetzes andere Gründe für die vorzeitige Beendigung des Vertrages festlegen.

Artikel 621. Vorkaufsrecht des Mieters zum Abschluss eines Mietvertrages für eine neue Laufzeit

1. Sofern durch Gesetz oder Pachtvertrag nichts anderes bestimmt ist, hat ein Pächter, der seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat, nach Ablauf der Vertragslaufzeit unter sonst gleichen Bedingungen das Vorrecht zum Abschluss eines Pachtvertrags gegenüber anderen Personen Vereinbarung für eine neue Amtszeit. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Abschluss eines solchen Vertrages innerhalb der im Mietvertrag genannten Frist, und wenn eine solche im Vertrag nicht vorgesehen ist, innerhalb einer angemessenen Frist vor Ablauf des Vertrages schriftlich mitzuteilen.

Bei Abschluss eines Mietvertrages für eine neue Laufzeit können die Vertragsbedingungen im Einvernehmen der Parteien geändert werden.

Verweigert der Vermieter dem Mieter den Abschluss eines Vertrages für eine neue Laufzeit, aber innerhalb eines Jahres nach Ablauf des mit ihm geschlossenen Vertrages mit einer anderen Person, hat der Mieter nach seiner Wahl das Recht, vor Gericht die Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem abgeschlossenen Vertrag und Ersatz von Schäden, die durch die Weigerung, den Mietvertrag mit ihm zu verlängern, oder nur Ersatz für solche Schäden.

2. Wenn der Mieter die Immobilie nach Ablauf der Vertragslaufzeit ohne Einwände des Vermieters weiter nutzt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit zu den gleichen Bedingungen verlängert (Artikel 610).

Artikel 622. Rückgabe des Mietgegenstandes an den Vermieter

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand, in dem er es erhalten hat, unter Berücksichtigung der normalen Abnutzung oder in dem vertraglich vorgesehenen Zustand an den Vermieter zurückzugeben.

Hat der Mieter den Mietgegenstand nicht oder verspätet zurückgegeben, ist der Vermieter berechtigt, die Zahlung der Miete für die gesamte Dauer des Verzuges zu verlangen. Für den Fall, dass das angegebene Entgelt die dem Vermieter entstandenen Schäden nicht deckt, kann er deren Ersatz verlangen.

Für den Fall, dass der Vertrag eine Vertragsstrafe für die nicht rechtzeitige Rückgabe des Mietgegenstandes vorsieht, können die Schäden in voller Höhe über die Vertragsstrafe hinaus erstattet werden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Artikel 623. Verbesserungen an gepachtetem Eigentum

1. Vom Mieter abtrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes sind sein Eigentum, soweit sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt.

2. Für den Fall, dass der Mieter auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters Verbesserungen am Mietgegenstand vorgenommen hat, die nicht schadensfrei abtrennbar sind, hat der Mieter das Recht, nach Beendigung des Vertrages , die Kosten für diese Verbesserungen zu erstatten, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht.

3. Die Kosten für untrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vornimmt, werden nicht erstattet, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

4. Aus den Abschreibungsbeträgen von diesem Objekt trennbare und untrennbare Verbesserungen des Mietgegenstandes sind Eigentum des Vermieters.

Artikel 624. Rücknahme von Mietgegenständen

1. Ein Gesetz oder ein Mietvertrag kann vorsehen, dass der Mietgegenstand mit Ablauf der Mietzeit oder vor Ablauf der Mietzeit in das Eigentum des Mieters übergeht, sofern der Mieter den gesamten im Vertrag festgelegten Rückzahlungspreis zahlt.

2. Ist die Bedingung der Rücknahme des Mietgegenstandes im Mietvertrag nicht vorgesehen, kann sie durch eine zusätzliche Vereinbarung der Parteien festgelegt werden, die in diesem Fall berechtigt sind, die Anrechnung der zuvor gezahlten Miete zu vereinbaren im Rücknahmepreis.

3. Das Gesetz kann Fälle des Verbots des Erwerbs von Mietgegenständen festlegen.

Artikel 625. Besonderheiten bestimmter Arten von Mietverträgen und Mietverträgen bestimmter Arten von Immobilien

Für bestimmte Arten von Leasingverträgen und Leasingverträgen für bestimmte Arten von Immobilien (Miete, Leasing von Fahrzeugen, Leasing von Gebäuden und Bauwerken, Leasing von Unternehmen, Finanzierungsleasing) gelten die Bestimmungen dieses Absatzes, sofern die Regeln dieses Kodex zu diesen Vereinbarungen.

§ 4. Miete von Gebäuden und Bauwerken

Artikel 650. Vertrag über die Miete eines Gebäudes oder Bauwerks

1. Bei einem Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter das Gebäude oder Bauwerk zum vorübergehenden Besitz und zur vorübergehenden Nutzung oder zur vorübergehenden Nutzung zu überlassen.

2. Die Vorschriften dieses Absatzes gelten für die Verpachtung von Unternehmen, sofern die Vorschriften dieses Gesetzes über die Verpachtung eines Unternehmens nichts anderes vorsehen.

Artikel 651. Form und staatliche Registrierung eines Pachtvertrags für ein Gebäude oder Bauwerk

1. Ein Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk wird schriftlich durch Ausfertigung eines von den Parteien unterzeichneten Dokuments abgeschlossen (Artikel 434) Absatz 2.

Die Nichteinhaltung der Form des Mietvertrages für ein Gebäude oder Bauwerk hat seine Unwirksamkeit zur Folge.

Zur Weigerung, der Beschwerde über die Anerkennung der Bestimmungen von Artikel 651 Absatz 2 als nicht mit der Verfassung der Russischen Föderation vereinbar zu entsprechen, siehe die Definition des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 05.07.2001 N 132-O.

Zur Anwendung von Artikel 651 Absatz 2 siehe Informationsschreiben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 01.06.2000 N 53.

2. Ein Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk, der für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr abgeschlossen wird, unterliegt der staatlichen Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen.

Artikel 652. Rechte an einem Grundstück bei der Verpachtung eines darauf befindlichen Gebäudes oder Bauwerks

1. Bei einem Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk werden dem Mieter gleichzeitig mit der Eigentums- und Nutzungsübertragung an diesen Grundstücken die Rechte an dem von dieser Immobilie belegten Grundstücksteil übertragen, der für sein Nutzen.

2. Ist der Vermieter Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich das gepachtete Gebäude oder Bauwerk befindet, wird dem Mieter das Recht zur Anmietung oder das sonstige im Mietvertrag vorgesehene Recht für das Gebäude oder Bauwerk an die entsprechenden Teil des Grundstücks.

Ist im Vertrag kein Recht an dem dem Mieter übertragenen Grundstück vorgesehen, so geht das Recht zur Nutzung des Teils des Grundstücks, der durch das Gebäude oder Bauwerk belegt wird und für seine bestimmungsgemäße Nutzung erforderlich ist, auf ihn für die Dauer des Mietverhältnisses des Gebäudes oder Bauwerks.

3. Die Verpachtung eines Gebäudes oder Bauwerks auf einem Grundstück, das nicht eigentumsrechtlich dem Vermieter gehört, ist ohne Zustimmung des Eigentümers dieses Grundstücks zulässig, wenn dies den Nutzungsbedingungen eines solchen Grundstücks nicht widerspricht Gesetz oder durch eine Vereinbarung mit dem Eigentümer des Grundstücks.

Artikel 653. Zurückbehaltung des Rechts zur Nutzung eines Grundstücks durch den Mieter eines Gebäudes oder einer Anlage während des Verkaufs

Wird das Grundstück, auf dem sich das gepachtete Gebäude oder Bauwerk befindet, an eine andere Person veräußert, behält der Mieter dieses Gebäudes oder Bauwerks das Recht, den vom Gebäude oder Bauwerk belegten und erforderlichen Teil des Grundstücks zu nutzen für seine Nutzung zu den vor dem Verkauf des Grundstücks geltenden Bedingungen.

Artikel 654. Höhe der Miete

1. Der Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk muss die Höhe der Miete vorsehen. Mangels einer von den Parteien schriftlich vereinbarten Miethöhe gilt der Mietvertrag über ein Gebäude oder Bauwerk als nicht geschlossen. In diesem Fall gelten die Regeln für die Festsetzung des Preises gemäß Artikel 424 Absatz 3 dieses Kodex nicht.

2. Das Entgelt für die Nutzung eines Gebäudes oder Bauwerks, das in einem Mietvertrag für ein Bauwerk oder Bauwerk errichtet wurde, schließt die Zahlung für die Nutzung des Grundstücks, auf dem es sich befindet, oder des entsprechenden mit ihm übertragenen Grundstücksteils ein, sofern nicht anders gesetzlich oder vertraglich vorgesehen.

3. In den Fällen, in denen die Miete für ein Gebäude oder eine Struktur im Vertrag für eine Flächeneinheit des Gebäudes (Struktur) oder ein anderer Indikator für ihre Größe festgelegt ist, wird die Miete auf der Grundlage der tatsächlichen Größe des Gebäudes festgelegt Gebäude oder Bauwerk, das auf den Mieter übertragen wird.

Wie ist die Vermietung von Nichtwohnräumen? Welche Gesetze regeln diesen Prozess und welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit ein gewerbliches Immobilienleasinggeschäft für beide Parteien legal und legitim ist? Lesen Sie dazu in unserem Artikel.

Das Verfahren zur Anmietung von Objekten des Nichtwohnfonds ist eine Form des Eigentumsvertrags, bei dem der Vermieter (Eigentümer der Räumlichkeiten) die Immobilie dem Mieter (Mieter) zur vorübergehenden Nutzung zu den Mietbedingungen überlässt. Am häufigsten werden solche Leasingtransaktionen zwischen juristischen Personen oder einzelnen Unternehmern abgeschlossen. Das Verfahren zur Anmietung von Nichtwohnräumen wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation, das Bundesgesetz der Russischen Föderation "Über die staatliche Registrierung von Immobilien" geregelt. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, das für einen Zeitraum von weniger als 12 Monaten geschlossen wird, unterliegt es keiner staatlichen Registrierung, während ein Vertrag, der länger als ein Jahr abgeschlossen wurde, bei den zuständigen Behörden registriert werden muss. Verschiedene Gebäude, Gebäude im Allgemeinen oder einzelne Räumlichkeiten, die in den Nichtwohnfonds einbezogen sind, unterliegen der Vermietung. Einzelne Elemente der Räumlichkeiten (zB Keller, Dach, Treppenaufgang etc.) sind nicht mietpflichtig. Nichtwohnräume werden dem Mieter mit Unterlagen und Schlüsseln übergeben, andernfalls wird der Vertrag wegen fehlender Voraussetzungen für den Betrieb der Räume gekündigt.

Vermietung von Nichtwohngebäuden: Zahlung von Steuern

Die Anmietung von Wohn- oder Nichtwohngebäuden steht in direktem Zusammenhang mit der Zahlung von Steuern auf die erzielten Gewinne. Viele verantwortliche Eigentümer von Räumlichkeiten, insbesondere Einzelpersonen, interessieren sich für Antworten auf Fragen - wie viel Steuern gezahlt werden soll, ob eine Registrierung als Einzelunternehmer erforderlich ist und vieles mehr. Versuchen wir, alle Feinheiten des Leasings von Nichtwohnimmobilien zu verstehen. Muss ich also bei der Vermietung von Nichtwohnräumen eine Steuergebühr zahlen?

Jeder Vermieter, ob natürliche oder juristische Person, ist verpflichtet, den Gewinn aus der Vermietung der Räumlichkeiten zu versteuern!

In Übereinstimmung mit Absatz 4 von Teil 1 der Kunst. 208 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist die Miete für die Nutzung der Räumlichkeiten das Einkommen, aus dem der Eigentümer der Räumlichkeiten (Einzelperson) zahlen muss, deren Betrag 13% des Gesamtbetrags beträgt, der für den Zeitraum von der Vertrag. Es ist erwähnenswert, dass das Verbergen der Tatsache der Vermietung von Räumen oft zur Einziehung des gesamten Steuerbetrags für die Eigentümer und zusätzlich zu Geldstrafen in Höhe von 20 % des unbezahlten Betrags und Strafen führt. Für den Steuerdienst ist es nicht schwer herauszufinden, ob die Wohn- oder Nichtwohnräume, die sich im Eigentum befinden, vermietet sind: Die Quellen können regelmäßige Überweisungen auf die Karte in einem bestimmten Betrag sein (in der Regel mehr als 100 Tausend Rubel pro Monat), direkte Auskunft des Mieters an das Finanzamt und andere Gründe, die dem Vermieter als hervorragende Hebelwirkung dienen.

Muss ich mich als Einzelunternehmer registrieren, um Räumlichkeiten zu vermieten?

Gemäß der russischen Gesetzgebung ist die Ausübung einer Geschäftstätigkeit ohne offizielle Registrierung bei den zuständigen staatlichen Stellen verwaltungs- (Artikel 14 Absatz 1 des Verwaltungsgesetzbuchs) und strafrechtlich (Artikel 171 des Strafgesetzbuches der Russischen Föderation) verbunden, wenn das erzielte Einkommen höher ist oder weniger 2250 Millionen Rubel pro Jahr. Die Frage, ob es sich bei der Anmietung von Räumlichkeiten um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, lässt sich nur schwer eindeutig beantworten, daher berücksichtigen die Gerichte bei der Prüfung solcher Fälle und ihrer Entscheidung viele Faktoren und die besonderen Umstände des Falles. Wird beispielsweise eine Wohnung vermietet, und zwar aus dem Grund, dass diese nicht für den eigenen Wohnraum genutzt werden muss, handelt es sich bei dieser Einkunftsart nicht um eine unternehmerische Tätigkeit, der Eigentümer der Räumlichkeiten muss aber dennoch zahlen die 3-NDFL-Steuer. Gleichzeitig gibt es mehrere Anzeichen dafür, dass die Anmietung von Räumlichkeiten als eine Art unternehmerische Tätigkeit mit Einkommen betrachtet wird:

1. Vermietung einer Nichtwohnimmobilie. Dabei wird dem Umstand Rechnung getragen, dass Nichtwohnräume nicht zur Deckung des Haushalts- oder Familienbedarfs von Bürgern genutzt werden können, so dass dieses Objekt gewinnbringend vermietet wird.
2. Wenn die Räumlichkeiten an eine juristische Person vermietet sind. Dementsprechend wird die Organisation, die Nichtwohnräume gemietet hat, den für die Miete aufgewendeten Betrag im Aufwandsposten vermerken.
3. Wenn die Räumlichkeiten speziell für die weitere Vermietung erworben werden.
4. Wenn der Mietvertrag über einen sehr langen Zeitraum abgeschlossen wird oder eine mehrfache Neuverhandlung des Mietvertrages festgestellt wurde. Dieser Aspekt wird vom Gericht als Zeichen des systematischen Gewinns des Eigentümers der Räumlichkeiten gewertet.

Bei Vorhandensein dieser Zeichen muss sich der Eigentümer laut Gesetz als Einzelunternehmer bei den staatlichen Behörden registrieren lassen. In diesem Fall wird für die Zahlung von Steuern ein vereinfachtes Besteuerungssystem gewählt, dessen Höhe 6 % des Gewinnbetrags beträgt (erinnern Sie sich daran, dass die Steuer auf das persönliche Einkommen 13 % beträgt). Es ist auch zu bedenken, dass der Eigentümer der Räumlichkeiten sowohl als Einzelunternehmer als auch als Einzelperson die entsprechenden Steuerberichte innerhalb der Frist und in der von der Abgabenordnung der Russischen Föderation festgelegten Form einreichen muss.

Untervermietung von Nichtwohnräumen

Die Anmietung von Wohn- oder Nichtwohnräumen beinhaltet die Möglichkeit der Weitervermietung direkt durch den Mieter. Die Weitervermietung von Immobilien ist nur mit schriftlicher Zustimmung des direkten Eigentümers der Räumlichkeiten und Vorliegen einer besonderen Bedingung im Mietvertrag zulässig. Die Parteien des Untermietvertrags können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein. Als bestätigte Tatsache der Zustimmung des Eigentümers zu dieser Handlung ist dem Untermieter eine Kopie des Vertrages auszuhändigen. Die Untervermietung von Nichtwohnräumen weist einige Besonderheiten auf, die der Mieter beim Abschluss eines Vertrages mit dem Untermieter berücksichtigen muss.

1. Die Laufzeit des Untermietvertrages darf die Laufzeit des ursprünglichen / Hauptmietvertrages nicht überschreiten. Für den Fall, dass der Vertrag zwischen dem Mieter und dem Eigentümer gekündigt wird, hat der Untermieter das Recht, mit dem Eigentümer dieser Räumlichkeiten bis zum Ende der Laufzeit des Untermietvertrags einen Mietvertrag zu gleichen Bedingungen abzuschließen.
2. Jeder Mietvertrag / Untermietvertrag, der für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten abgeschlossen wird, muss bei den zuständigen Behörden angemeldet werden.
3. Zu den Rechten und Pflichten des Mieters gehören: dem Untermieter die Räumlichkeiten innerhalb der vereinbarten Frist und unter bestimmten Bedingungen zur Verfügung zu stellen, die Kontrolle über die Nutzung der Räumlichkeiten für den angemessenen Zweck auszuüben.
4. Zu den Rechten und Pflichten des Untermieters gehören: Rechtzeitige Miete, Durchführung von Reparaturarbeiten (nach Vereinbarung), Instandhaltung der Räumlichkeiten und ausschließlich bestimmungsgemäße Nutzung.
5. Die Tatsache der Übergabe der Räumlichkeiten durch den Mieter an den Untermieter wird in der Übergabeurkunde festgehalten.
6. Jede Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt jede Partei, den Untermietvertrag vor Ablauf der Laufzeit gerichtlich zu kündigen.

Miete des kommunalen Nichtwohnfonds

Die Anmietung von Nichtwohngebäuden im Eigentum der Gemeinde ist eine der häufigsten Formen zivilrechtlicher Beziehungen. Gleichzeitig kann die Übertragung von kommunalem Eigentum im Rahmen eines Pachtvertrags das lokale Budget erheblich auffüllen und ist dementsprechend von großer Bedeutung für die wirtschaftliche Entwicklung des regionalen Territoriums. Am häufigsten sind Transaktionen zum Abschluss eines Mietvertrags für kommunale Immobilien, insbesondere Grundstücke, Gebäude, Einzelräume. Seltener sind Fälle von Pachtverträgen von kommunalen Betrieben. Für Mieter von Räumlichkeiten des kommunalen Nichtwohnfonds sind die moderaten Mietkosten, ihre Stabilität, die Transparenz der Ausschreibungen, auf deren Grundlage die Vermietung von kommunalen Objekten erfolgt, sehr wichtig. Dementsprechend beeinflussen diese Faktoren, dass kommunale Immobilien eher von Unternehmern vermietet werden als Privateigentum. Es ist zwar zu beachten, dass der unbefriedigende Zustand kommunaler Räumlichkeiten manchmal ein ernstes Problem für den Vermieter darstellt, da die Mieter neben der natürlichen Instandhaltung in umfangreichere Arbeiten investieren müssen, um das Dach, die Fassaden, die Technik und die Kommunikationssysteme zu sanieren, und dies ist dementsprechend bereits Kapitalanlage. Um Mieter irgendwie zu interessieren, bieten Kommunen verschiedene Anreizsysteme an: zum Beispiel eine Verlängerung der Mietzeit unter Berücksichtigung der geleisteten Arbeit, Erstattung der gezahlten Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses, Mietbefreiung in Prozent der veranschlagten Kosten der durchgeführten Reparaturarbeiten und andere. ... Sowohl natürliche und juristische Personen als auch Bürger ausländischer Staaten können einen Pachtvertrag für einen kommunalen Nichtwohnfonds abschließen. Gemäß Art. 17.1 des Bundesgesetzes "Über den Wettbewerbsschutz" werden seit Juli 2008 alle Pachtverträge für kommunale Liegenschaften auf der Grundlage der Ergebnisse von Ausschreibungen, Versteigerungen oder Wettbewerben unter Beteiligung aller geschlossen. Gemäß Art. 447-449 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation entwickelt jede kommunale Einrichtung eine eigene Verordnung über die Durchführung von Auktionen, die die Regeln und das Verfahren für die Durchführung, die Bedingungen für die Teilnehmer, das Verfahren zur Ermittlung des Gewinners und die Registrierung der Ergebnisse enthält.

Wichtig! Der Mietvertrag über kommunales Eigentum, der ohne Durchführung der entsprechenden Versteigerung abgeschlossen wurde, gilt als unwirksam.

Setzt das Vorhandensein eines Katasterpasses für die Immobilie voraus. Wenn das Grundstück nicht im Katasterregister eingetragen ist, muss der potenzielle Mieter dementsprechend ein Paket von Unterlagen dafür sammeln und es zunächst in das Katasterregister eintragen lassen, dann wird ein Antrag auf eine Versteigerung gestellt, die das Recht zur Verpachtung dieses kommunalen Grundstücks gibt. Sie gelten bei alleiniger Teilnahme an der Versteigerung als gültig und berechtigen den Mieter zum Abschluss eines Direktvertrages. Der Mietvertrag für die kommunalen Räumlichkeiten kommt durch die Unterzeichnung eines Vertrages durch zwei Parteien zustande. Der Vertrag muss vollständige Angaben über das Objekt, seine Katasternummer, das Gebiet und die Anschrift des Standorts enthalten. Um einen Antrag auf Teilnahme an der Auktion und eine Vereinbarung zu stellen, benötigen Sie:

• Reisepass des zukünftigen Mieters;
• staatliche Registrierungsbescheinigung einer juristischen Person oder eines Einzelunternehmers;
• einen Antrag des Vermieters mit Angabe des Zwecks und der Laufzeit des Mietverhältnisses;
• andere in den Auktionsunterlagen vorgeschriebene Unterlagen.

Bei Abschluss eines Mietvertrags für kommunales Eigentum für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten muss der Mieter dem Bundesregister Informationen zur Eintragung von Informationen über den Mietvertrag in das einheitliche staatliche Register übermitteln.

Wird ein kommunaler Pachtvertrag für eine Dauer von 3 oder mehr Jahren abgeschlossen, erwirbt der Mieter das Vorkaufsrecht an den Mieträumen in Privateigentum.

Anna

Guten Tag. Ich habe eine Gewerbefläche als Privatperson registriert. 2018 habe ich es vermietet (7 Monate). Ich bin völlig verwirrt, soll ich als Einzelperson oder als SP für den Schlaf eine Erklärung abgeben und Steuern zahlen?. Vielen Dank

Sergey (Senior Associate)

Hallo Anna! Wenn im Vertrag eine natürliche Person als Vermieter angegeben ist, müssen Sie eine Erklärung als natürliche Person einreichen und 13 % Einkommensteuer zahlen.

Elena Sibirtseva

Hallo, ich besitze ein Geschäft im Dorf, die Bevölkerung beträgt 4000 Tausend Menschen, der Handel wurde nicht rentabel, ich habe es geschlossen, es für 4000 Tausend Rubel vermietet. Ich zahle jedes Jahr fast 30.000 Grundsteuer für den Laden, ich habe mein Geschäft geschlossen. Ich verstehe das richtig, ich muss einen Vertrag als physisch abschließen. Person und nach einem Jahr eine Erklärung abgeben? Oder wird es in einem bestimmten Monat serviert? Kann ich den Mietbetrag mindestens wie viel zeigen? Vielen Dank im Voraus.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Elena! Ja, Sie müssen einen Mietvertrag abschließen und eine Steuererklärung für die erhaltenen Mietzahlungen im nächsten Frühjahr einreichen. Die Höhe des Einkommens wird auf der Grundlage der Vertragsbedingungen, der von Ihnen gestellten Bedingungen und der Steuer berechnet.

Elya

Hallo, können Sie mir bitte sagen, ob es möglich ist, Nichtwohnräume als Einzelperson zu mieten. Gibt es eine Verantwortung, wenn Sie keinen SP erstellen? Und wie und wann soll man Steuern zahlen, wenn man es als SP nimmt?

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Wenn dies Ihr einziges Zimmer ist, das vermietet wird, ist es nicht erforderlich, einen einzelnen Unternehmer zu vergeben. Wenn Sie als Einzelperson ein Zimmer mieten, müssen Sie jährlich eine 2-NDFL-Steuererklärung einreichen und die Steuer fristgerecht bezahlen. Wenn ein Einzelunternehmer ausgestellt wird, hängen das Verfahren und die Bedingungen für die Zahlung von Steuern davon ab, in welchem ​​​​Steuersystem Sie sich befinden.

Amon

Sergey (Senior Associate) 02.08.2019 14:02:32 Hallo! Ohne eine befristete Aufenthaltserlaubnis oder Aufenthaltserlaubnis können Sie den Status eines Einzelunternehmers nicht erteilen. Diese Dokumente müssen bei der Registrierung eines Einzelunternehmers vorgelegt werden. Sie können die Räumlichkeiten jedoch ohne Registrierung eines einzelnen Unternehmers vermieten. Wenn Sie nur über eine Betriebsstätte verfügen, ist es schwierig, eine unternehmerische Tätigkeit nachzuweisen. Hallo, Serey / Vielen Dank für die reaktive Antwort)) Eine andere Frage ist, wenn ich keinen einzelnen Unternehmer ausstellen kann, wie kann ich dann 13% Einkommensteuer zahlen. Ja, ich möchte nur ein Zimmer im Business Center für ein Büro mieten. möchte aber legal Steuern zahlen. Wie kann ich Steuern beantragen und 13 % des Einkommens zahlen? Danke Amon

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Zur Zahlung der Einkommensteuer ist weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine befristete Aufenthaltserlaubnis erforderlich. Da Sie auf dem Territorium Russlands Einkommen erzielen, müssen Sie nur jedes Jahr eine persönliche Einkommensteuererklärung einreichen.

Amon

Guten Tag: Ich bin kein Staatsbürger der Russischen Föderation und lebe im Ausland. Ich habe einen unerwünschten Platz in Moskau. Ich möchte es als Büro vermieten. Um mir einen Einzelunternehmer zu eröffnen, muss ich eine TRP oder eine Aufenthaltserlaubnis haben, aber da ich nicht dort wohne, habe ich keine, aber da ein GUS-Bürger ohne Visum auf dem Territorium der Russischen Föderation bleiben kann. Was soll ich tun, um eine ungewollte Wohnung ohne Aufenthaltserlaubnis zu mieten? Kann ich mich als Privatunternehmer registrieren? vielen Dank Amon

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Ohne eine befristete Aufenthaltserlaubnis oder Aufenthaltserlaubnis können Sie den Status eines Einzelunternehmers nicht erteilen. Diese Dokumente müssen bei der Registrierung eines Einzelunternehmers vorgelegt werden. Sie können die Räumlichkeiten jedoch ohne Registrierung eines einzelnen Unternehmers vermieten. Wenn Sie nur über eine Betriebsstätte verfügen, ist es schwierig, eine unternehmerische Tätigkeit nachzuweisen.

Sophia

Hallo! Im Juni kaufte mein Mann ein Nichtwohngebäude und reparierte dort, der Arbeiter hatte keinen russischen Pass, er wurde aus dem FMS abgeholt und nach Usbekistan abgeschoben. Im September haben wir die Reparaturen abgeschlossen, wir haben mit meinem Einzelunternehmer einen kostenlosen Bereitstellungsvertrag abgeschlossen und ich eröffne dort seit 2015 einen Schönheitssalon für einen Einzelunternehmer (ich habe zuvor ein Zimmer bei einem Einzelunternehmer gearbeitet und gemietet). auf welcher Grundlage? Wenn die Reparatur vom Ehemann als Einzelperson durchgeführt wurde?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Sophia! Diese Frage sollte an die Mitarbeiter des Migrationsdienstes gerichtet werden, da nicht bekannt ist, über welche Dokumente sie verfügen und mit welchen Fakten sie arbeiten. Wenn Sie für den illegalen Einsatz von Wanderarbeitskräften haftbar gemacht werden sollen, dann Ihr Ehemann, da Sie erst seit September einen Vertrag über die kostenlose Nutzung der Räumlichkeiten haben.

Valentin

Lager im Gemeinschaftseigentum für 3 Miteigentümer, ohne Aufteilung der Anteile. Kann ich als Einzelperson, ohne Einzelunternehmer, mit Abgabe einer Jahreserklärung Räumlichkeiten in einem Geschäft für 9-11 Monate zum Handel in der Größe von 1/2 Teil meines Anteils (36 qm) vermieten? in meinem Namen und zahlen 13% des Einkommens. Wenn ja, dann kann ich einen befristeten Vertrag im gleichen Rahmen weiter nachverhandeln, ohne einen Einzelunternehmer eröffnen zu müssen.Ich bin 70 Jahre alt und benötige überhaupt keine zusätzlichen Papiere

Sergey (Senior Associate)

Hallo Valentin! Nein, Sie können dies nicht ohne Zustimmung der anderen Eigentümer, da Ihr Anteil in keiner Weise zugeteilt wurde.

Alexey

Guten Tag, um eine Garage für einen Autoservice zu vermieten, welche Unterlagen muss ich dem Mieter zur Verfügung stellen? und muss ich Land in Gewerbe umwandeln und den Zweck des Landes dafür ändern? T. K. Dies ist ein Vorort, das Grundstück und die Garage sind Eigentum.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Es ist notwendig, einen Vertrag und eine Eigentumsurkunde für das Grundstück und die Garage vorzulegen. Die zulässige Nutzung des Grundstücks zu ändern oder nicht zu ändern, hängt von den bestehenden zulässigen Nutzungsarten ab. Dies sollte im Stadtplanungsplan des Territoriums, möglicherweise in anderen ähnlichen Dokumenten, berücksichtigt werden.

Alexey

Danke Sergey, ich habe noch eine Frage an den Service. Der Vorort ist Eigentum, der darauf gebaute sogenannte Autoservice ist eingetragen als (GARAGE 100 qm) und es liegt ein Zertifikat als mein Eigentum vor. Kann ich darin als Selbständiger arbeiten und gleichzeitig 4% Steuern zahlen, ohne einen Einzelunternehmer zu eröffnen. Und kann ich, wenn möglich, einen Teil der Garage an meinen Vater vermieten, damit er auch arbeitet und als Selbständiger gilt.? Vielen Dank im Voraus!

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Wenn Sie in der Region wohnen, in der das Experiment durchgeführt wird, können Sie sich als Selbständige anmelden. Die Frage nach dem Vater wird auf ähnliche Weise gelöst.

Alexey

Guten Tag, ich bin Eigentümer eines Ferienhauses, auf dem ich eine Garage gebaut habe, kann ich es für einen Autoservice vermieten? Und welche Unterlagen muss ich dafür sammeln? Vielen Dank im Voraus.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Sie als Eigentümer der Immobilie haben das Recht, diese im Rahmen eines regulären Mietvertrages zu vermieten. Sie müssen dafür keine Unterlagen sammeln, einen Vertrag abschließen und fertig. Sie müssen jedoch darauf vorbereitet sein, dass sich Nachbarn über Sie beschweren können, da die Platzierung eines Autoservices auf einem Ferienhausgrundstück höchstwahrscheinlich nicht durch die zulässige Nutzungsart des Grundstücks vorgesehen ist.

Vladimir

Ich betreibe Einzelhandel auf UTII. Es wurden Nichtwohngebäude von 500 m gebaut. Ich möchte es richtig vermieten, damit es keine Probleme mit dem Finanzamt gibt (Vermietung als Einzelperson oder als ein

Sergey (Senior Associate)

Hallo Wladimir! Sie können es als Privatperson nehmen und vergessen nicht, gleichzeitig die persönliche Einkommensteuer zu zahlen. Sie können es auch als Einzelunternehmer mit der Registrierung eines gesetzlichen Steuersystems nehmen, das für diese Art von Tätigkeit beantragt werden kann. Zahlen Sie Ihre Steuern einfach pünktlich und es wird keine Steuerprobleme geben.

Oksana

Hallo, ich bin ein SP auf "vereinfacht", ich vermiete Räumlichkeiten für einen Einkaufskomplex, dessen Besitzer mein Mann ist. Haben wir Anspruch auf Befreiung von der Grundsteuer. Vielen Dank.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Oksana! Die Grundsteuer ist in jedem Fall zu entrichten, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht.

Helena

Guten Tag! Wir sind LLC, wir kombinieren UTII und STS. Wir vermieten kostenlos ein Zimmer von einer Einzelperson und vermieten es an mehrere Mieter. Unter den Mietern sind Einzelpersonen. Hat LLC das Recht, Räumlichkeiten an Einzelpersonen zu vermieten? Standardverträge. Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo Elena! Eine LLC kann Räumlichkeiten an jede Person, jeden Bürger und jede Organisation untervermieten, wenn sie ein solches Recht im Rahmen eines Mietvertrags hat. Theoretisch kann eine solche Aktivität für illegal erklärt werden, wenn die Anmietung von Räumlichkeiten den gesetzlichen Zielen und Zielen der LLC widerspricht, dies ist jedoch unwahrscheinlich.

Grishina Nadezhda Nikolaevna

Guten Tag, ich bin der einzige Gründer einer LLC, ich vermiete meiner Tochter I P ein Café ohne Miete. Muss ich eine Steuererklärung abgeben und welche Steuern muss ich zahlen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo, Nadezhda Nikolaevna! Wenn Sie die Räumlichkeiten als Privatperson vermieten und daraus keine Einkünfte bezogen haben, brauchen Sie keine persönliche Einkommensteuererklärung abzugeben, da kein zu versteuerndes Einkommen vorliegt.

Konstantin

Hallo! Bitte sagen Sie mir, ob ich ein ungewolltes Zimmer im Souterrain vermieten kann, es gibt Heizung, kaltes Wasser. Berge. Kanalisation, Fenster, separater Ausgang, hohe Decken.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Konstantin! Sie können es als Nichtwohnraum vermieten, da dieser Raum keinen Wohnstatus hat. Aber wie die Mieter diese Räumlichkeiten nutzen werden, ist eine andere Frage. Wenn Sie damit einverstanden sind, dass sie dort leben, wird es keine Probleme geben. Es ist nur besser, im Mietvertrag nicht anzugeben, dass die Räumlichkeiten für Wohnzwecke genutzt werden.

Veronika

Hallo! SP on OSNO ist im Großhandel tätig. Als natürliche Person vermietet er eigentumsrechtlich ihm gehörende Nichtwohnräume. Die Zahlung der Miete geht auf seine Karte, wie eine Einzelperson. Eine Organisation behält die Einkommensteuer ein und überweist sie dem Haushalt. Der andere zahlt die Miete in voller Höhe. Kann ich es als Einzelperson vermieten? Wenn nicht, was ist das Richtige? Oder Leasing als Tätigkeitsart im vereinfachten Steuersystem anmelden? Vielen Dank

Sergey (Senior Associate)

Hallo Veronika! Ein Bürger hat das Recht, über sein Eigentum nach eigenem Ermessen zu verfügen, einschließlich der Vermietung. Dies ist keine Geschäftstätigkeit. Hat ein Bürger aber mehrere Räumlichkeiten, die er vermietet, dann ist dies ein Zeichen unternehmerischer Tätigkeit. Daher ist es besser, diese Aktivität als Einzelunternehmer durchzuführen.

Olga

Hallo! Ich bin ein Einzelunternehmer auf UTII, Einzelhandel mit Produkten, ein Laden im Besitz. Ich wollte einen Teil der Räumlichkeiten mieten. Wie macht man es richtig? Vielen Dank.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Olga! Vermieten Sie die Räumlichkeiten als Einzelperson im Rahmen eines Mietvertrages. In diesem Fall müssen Sie 13% der Einkommensteuer zahlen. Sie können als Einzelunternehmer leasen und in Bezug auf die Vermietung ein vereinfachtes oder allgemeines Besteuerungssystem anwenden.

Ludmila

Hallo! Ich bin der einzige Gründer einer LLC, wir befinden uns auf UTII, ich habe ein Nichtwohngebäude, in dem ein Geschäft betrieben wird, der Eigentümer meiner LLC-Räumlichkeiten möchte für längere Zeit an eine andere LLC vermieten, bitte sagen Sie es mir, welche Steuern bezahlt werden müssen und auf welches Steuersystem besser umgestellt werden sollte, was diese Steuern weniger zahlen würde. Dokumente ändern, weil. die Art der Aktivität ändert sich.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Lyudmila! Die Einnahmen aus der Lieferung von Immobilien fallen nicht unter UTII. Daher müssen sie Körperschaftsteuer zahlen. Alternativ können Sie auf ein vereinfachtes Besteuerungssystem umsteigen. Im Zusammenhang mit Änderungen der Art der Tätigkeit ist es wünschenswert, die Charta zu ändern.

Anna

Guten Tag. Ich bin ein Individuum, dem das Land gehört. nach einiger Zeit eröffnete ich eine LLC (ich bin der Gründer) und baute auf diesem Grundstück ein Bürogebäude. (für das Grundstück wurde ein kostenloser Pachtvertrag zwischen mir und LLC abgeschlossen). Gibt es hier Einnahmen? Muss ich eine 3-ndfl-Erklärung einreichen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Anna! In Ihrer Situation liegen keine Einkünfte vor, da Sie keine Einkünfte aus der Vermietung der Immobilie erhalten. Eine Erklärung ist daher nicht erforderlich.

Ludmila

Hallo! Der Laden befindet sich im gemeinsamen Besitz: 1/2 für eine Einzelperson und 1/2 für einen Einzelunternehmer. Phys. die Person möchte mit dem einzelnen Unternehmer eine Vereinbarung über die kostenlose Nutzung von Nichtwohnräumen treffen, weil die Person keine Möglichkeit zur Ausübung einer Tätigkeit hat. Der Einzelunternehmer vermietet den gesamten Laden und zahlt Steuern. Wird eine natürliche Person von der Grundsteuer für natürliche Personen befreit?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Lyudmila! Nein, wird es nicht, da das Eigentum bei der Einzelperson verbleibt. Das Finanzamt sendet Bescheide über die Zahlung der Grundsteuer an den Eigentümer, unabhängig davon, wer die Räumlichkeiten tatsächlich nutzt.

Anna

Hallo, ich vermiete Räumlichkeiten für haushaltsnahe Dienstleistungen, mein Mietvertrag ist kostenlos. Momentan habe ich vom Finanzamt ein Schreiben zur Anpassung der Deklaration für 3 kW erhalten. 2018 für meine Art der Tätigkeit mit unterstelltem Einkommen Und sie bitten mich, einen Mietvertrag von 2015 bis 2018 zu senden. Kontrolle „Sollte der IRS mich um einen Mietvertrag bitten.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Anna! Die Steueraufsichtsbehörde hat das Recht, alle Unterlagen im Zusammenhang mit der Berechnung und Zahlung einer bestimmten Steuer anzufordern. Wenn die Höhe des kalkulatorischen Einkommens und der damit verbundenen Zahlungen von den Parametern von Leasingverträgen beeinflusst wird, müssen Sie diese angeben. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie diese Dokumente nicht vorlegen.

Amelia

Guten Tag! Bitte teilen Sie mir mit, dass zwischen Mutter und Tochter ein Vertrag über die kostenlose Nutzung von Nichtwohnräumen abgeschlossen wurde. Die Mutter als Einzelperson überlässt ihrer Tochter die Nichtwohnräume zur unentgeltlichen Nutzung für die Dauer von 30 Jahren. Die Tochter hat eine GmbH eingetragen, bei der sie als Generaldirektorin (Mutter des Chefarztes) auf das vereinfachte Einkommen abzüglich Aufwendungen agiert. Frage: Muss ich das Gebäude in die Bilanz der Organisation aufnehmen? (wird es vermietet?) Und wer zahlt die Grundsteuer und die Nebenkosten?

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Der Vertrag wird zwischen Einzelpersonen geschlossen, sodass die Räumlichkeiten nicht in die Bilanz der LLC aufgenommen werden müssen. Die Grundsteuer muss vom Eigentümer der Räumlichkeiten gezahlt werden. Die Zahlung der Nebenkosten wird standardmäßig von der Person getragen, der die Räumlichkeiten zur Nutzung überlassen wurden, aber im Vertrag können andere Bedingungen festgelegt werden.

Galina

Hallo, bitte sag es mir! Es bestand die Notwendigkeit, in die Räumlichkeiten eines Ladens mit Einzelhandel (Bekleidung) umzuziehen, wo die Renovierung gerade abgeschlossen war, der Laden jedoch noch nicht den Status eines Nichtwohngebäudes hat (in Vorbereitung und wahrscheinlich nicht für ein Monat). Ich bin SP auf UTII. Was soll ich mit dem Mietvertrag machen, was ist mit den Steuern?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Galina! Es ist besser für Sie, den Abschluss des Mietvertrags zu verschieben, da dieser nicht den Status eines Nichtwohngebäudes hat. In Wohngebäuden sind die meisten Arten unternehmerischer Tätigkeit gesetzlich verboten. Daher ist es mit Problemen mit der Steuer behaftet.

Pauline

Hallo! Ich bin Einzelunternehmer, ich besitze ein Ladengebäude. Als Privatperson übergebe ich einen Teil des Ladens an eine juristische Person, die staatliche Registrierung des Vertrages erfolgte 2012. die ganze Zeit hat sie sich beim Finanzamt gemeldet und Steuern wie von einem Handelsplatz bezahlt. SP auf UTII. Nach einer Aktenprüfung einer juristischen Person erhielt das Finanzamt innerhalb von 5 Tagen die Aufforderung, Erläuterungen abzugeben oder die Steuererklärung zu ändern. aber nach der Abgabenordnung fällt die Lieferung eines Teils des Geschäfts nicht unter UTII, außerdem gilt der Vertrag für eine Einzelperson und nicht für einen Einzelunternehmer. Was sind meine nächsten Schritte? Und ist der Mieter in diesem Fall nicht verpflichtet, als Steuerbevollmächtigter aufzutreten?

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Sergey (Senior Associate)

Hallo Polina! Sie können in Ihrer Antwort darauf verweisen, dass Sie die Räumlichkeiten als Privatperson vermietet haben und der Mieter vertragsgemäß für Sie Einkommensteuer zahlen musste. Es besteht jedoch wenig Hoffnung, dass eine solche Erklärung die steuerliche befriedigen wird, da die Räumlichkeiten an die Organisation zur Geschäftstätigkeit vermietet wurden und Sie daher die Einkommensteuererklärung aus der Anmietung der Räumlichkeiten abgeben mussten. In diesem Fall musste der Leasingnehmer nicht als Steuerbevollmächtigter auftreten. Wenden Sie sich besser an einen Rechtsanwalt, um sich mit einer Betriebsprüfung eingehender auseinanderzusetzen, da für Sie ein erhebliches Risiko einer zusätzlichen Steuerveranlagung besteht.

Turan

Guten Tag, ich habe keine russische Staatsbürgerschaft und besitze ein Nichtwohngebäude in Moskau. Ich möchte es vermieten. Wie viel und wie (Einzelunternehmer, Patent und / oder andere) soll ich Steuern zahlen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Sie müssen eine IP öffnen. Die Steuern werden je nach gewähltem Steuersystem gezahlt. Die Besonderheiten von Steuersystemen sind recht zahlreich, sie können nicht in einer kurzen Antwort offengelegt werden. Daher ist es besser für Sie, sich an einen Anwalt zu wenden, der Sie ausführlich über alle Nuancen der Steuerzahlung aufklärt.

Nikita

Guten Tag, sag mir bitte, ich vermiete ein Zimmer für ein Kinderentwicklungs- und Kreativstudio, es ist kein Platz im Zimmer. Alarm und ähnliches. Sagen Sie mir, gibt es Standards für die Vermietung von Räumlichkeiten, was sollte in den Räumlichkeiten sein ??? Und wer soll die Alarmanlage installieren?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Nikita! Im Gesetz gibt es keine Standards für die Vermietung von Räumlichkeiten. Jeder Vermieter kann solche Standards selbstständig entwickeln, dies ist jedoch nicht notwendig. Die Gesetzgebung enthält jedoch zwingende Anforderungen an Räumlichkeiten für einen bestimmten Zweck. Die Frage der Installation einer Brandmeldeanlage wird von den Parteien des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen entschieden, das heißt, so wie Sie es vereinbaren, wird es so sein. In der Regel sollte aber der Vermieter über solche Fragen entscheiden, da er verpflichtet ist, die Räumlichkeiten in einem zur weiteren Nutzung geeigneten Zustand zu vermieten.

Alexey

Guten Tag! Ich bin Eigentümer eines Nichtwohngebäudes in Moskau, möchte es nun vermieten und es gibt sowohl Optionen für einen langfristigen Mietvertrag als auch für 11 Monate. -Muss ich mich als Einzelunternehmer registrieren oder reicht es, 3ndfl Steuern zu zahlen? -Zweite Frage? Habe ich nun als Privatperson beim Verkauf von Räumlichkeiten ein Abzugsrecht für die Aufwendungen für den Erwerb ungewollter Räumlichkeiten oder besteht dieses Recht nur bei Wohnimmobilien? - Bleibt bei der Wahl eines Einzelunternehmers von 6 bzw. 15 Prozent das Recht auf Abzug der angefallenen Kosten für den Erwerb von Nichtwohngebäuden erhalten?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Wenn nur ein Zimmer vorhanden ist, ist es nicht erforderlich, einen einzelnen Unternehmer zu registrieren. Sie müssen jedoch von den erhaltenen Einkünften Einkommensteuer zahlen. Der Steuerabzug ist nur für den Erwerb von Wohnimmobilien vorgesehen.

Stella

Wir sind die leitende Organisation. wir haben eine Anfrage von kumi erhalten.kumi bittet um Auskunft über die abgeschlossenen Verträge zur Instandhaltung, Instandhaltung und laufenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eines Mehrfamilienhauses mit Mietern, die kommunale Nichtwohnräume anmieten. Frage: soll das Strafgesetzbuch Verträge geben, wenn der Mieter alles über kumi anmeldet?Wenn Sie mir einen Artikel aus dem Arbeitsgesetzbuch zeigen können

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Diese Frage wird im Ermessen der Verwaltungsgesellschaft gelöst, da KUMI nicht das Recht hat, Informationen über die wirtschaftlichen Aktivitäten von Handelsorganisationen anzufordern.

Liebe

Guten Tag. Meine Mutter ist Rentnerin, im Moment hat sie einen Einzelunternehmer bei UTII. Laden gehört. Jetzt will er die IP schließen. Ich werde im Laden arbeiten, indem ich eine IP öffne. Ist es möglich, in diesem Geschäft ohne Miete zu arbeiten, indem Sie einfach das Verfügungsrecht nach Ihrem Ermessen erteilen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo liebes! Sicher. Wenn dies dem Besitzer nichts ausmacht, dann arbeiten Sie so viel Sie wollen. Die Gesetzgebung sagt nichts darüber aus, dass ein einzelner Unternehmer verpflichtet ist, Räumlichkeiten zu vermieten.

Evgeniy

Guten Tag. Ich bin eine Privatperson und möchte ein Nichtwohngebäude an eine Privatperson vermieten. eine Person auf meinem eigenen Grundstück für individuelles Gärtnern, ich muss das Grundstück registrieren und wie man alles legal macht. Vielen Dank im Voraus.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Eugen! Wenn es sich bei einem Nichtwohngebäude um ein Landhaus handelt, ist eine Registrierung nicht erforderlich. Es genügt, im Pachtvertrag für das Grundstück vorzuschreiben, dass das Grundstück zusammen mit dem Landhaus zur Pacht bereitgestellt wird.

Alexander

Der Eigentümer - eine Einzelperson vermietet ein kleines Nichtwohngebäude von 12 m². Die Vertragslaufzeit beträgt 11 Monate. mit Verlängerung, Müssen Sie jedes Jahr 13NDFL bezahlen oder einen einzelnen Unternehmer registrieren?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexander! Die Einkommensteuer muss in jedem Fall laut Gesetz gezahlt werden. Es ist nicht erforderlich, einen einzelnen Unternehmer zu registrieren, da es unwahrscheinlich ist, dass diese Tätigkeit unter die unternehmerische fällt.

Olga

Guten Tag! Der Eigentümer eines Nichtwohngebäudes ist eine natürliche Person, die es vermieten möchte. Als Einzelunternehmer will er sich aber nicht registrieren lassen. Kann eine andere natürliche Person, die ein Einzelunternehmer ist, es uns per Vollmacht des Eigentümers übergeben? In der Vollmacht wird dem Eigentümer das Recht eingeräumt, die Nichtwohnräume einschließlich des Abschlusses eines Mietvertrages zu einem Preis und zu Bedingungen nach eigenem Ermessen zu verwalten mit dem Recht, Geld als Pacht entgegenzunehmen und zu veräußern Geld nach eigenem Ermessen, Zahlung von Steuern usw. Wird diese Vollmacht als legitim anerkannt und werden mit diesem Wortlaut die Einkünfte aus der Lieferung als Eigentum des einzelnen Unternehmers und nicht des Eigentümers der Person anerkannt? Gesichter? und zahlt der einzelne Unternehmer die Steuer selbst?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Olga! Nein, er kann nicht. Eine Vollmacht kann nur zum Abschluss eines Mietvertrages erteilt werden, wird aber dennoch zugunsten des Eigentümers abgeschlossen. Dieser Einzelunternehmer hat kein Recht, fremde Räumlichkeiten zu vermieten. Wenn es Ihnen aber nicht peinlich ist, dass die Vereinbarung rechtlich nichtig ist, können Sie diese Möglichkeit nutzen, um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden. Was das Einkommen angeht, hängt alles davon ab, wer im Vertrag der Vermieter sein wird. Ist der Eigentümer der Vermieter, muss der einzelne Unternehmer nichts zahlen.

Galina

Guten Tag! Ich habe so eine ungewöhnliche Situation. SP on OSNO, ist im Großhandel mit Lebensmitteln und anderen Naturschutzprodukten tätig. 2017 baute er ein Verwaltungsgebäude. Das Eigentum wird für jedes Amt für ihn wie für eine Einzelperson eingetragen. Es wurde davon ausgegangen, dass die Objekte verkauft werden, aber aufgrund der fehlenden Nachfrage ist derzeit ein Büro vermietet, ein weiteres soll verkauft werden. Was ist in dieser Situation zu tun und wie werden Aufzeichnungen geführt? Vielen Dank im Voraus.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Galina! Mittel aus der Vermietung von Räumlichkeiten sind als Einkünfte zu erfassen und bei der Berechnung der zu zahlenden Steuern zu verwenden.

Alexey

Guten Tag. Ich vermiete ein Zimmer, eine Erklärung wurde geschrieben, um den Vertrag zu kündigen, im Rahmen des Vertrages für 2 Monate. nach 1,5 Monaten hat der Vermieter mit einer neuen Person einen Mietvertrag für die gleichen Räumlichkeiten abgeschlossen. Nun wurden mir 15 Tage in Rechnung gestellt, dass der neue Mieter die Räumlichkeiten nutzt. Der Vertrag mit mir ist noch nicht gekündigt. Ob ihre Handlungen rechtmäßig sind, um eine Zahlung für diese 15 Tage zu verlangen. danke für die Antwort

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie sich die Mietbedingungen ansehen. Offenbar enthält der Vertrag eine Klausel über die Zahlung von Leasingraten im Falle einer vorzeitigen Vertragsauflösung. Eine solche Bedingung an sich widerspricht nicht der geltenden Gesetzgebung.

Alexey krainov

Guten Tag. Ich beabsichtige, Nichtwohnräume zur Miete zu kaufen. Solange ich als Einzelperson bin und es mir aneigne, plane ich in Zukunft ein SP zu eröffnen und werde es als SP nehmen. Sagen Sie mir, ob es möglich ist, auf diese Weise zu leasen oder sagen Sie mir, wie Sie beim Leasing am besten vorgehen können

Sergey (Senior Associate)

Hallo Alexej! Die Räumlichkeiten können Sie ganz einfach als Einzelperson vermieten. Dieses Gesetz enthält keine Einschränkungen. Für solche Aktivitäten ist es nicht einmal erforderlich, einen einzelnen Unternehmer auszustellen. Es reicht aus, jedes Jahr eine Steuererklärung abzugeben.

Natalia

Hallo! Ich bin Einzelunternehmer und vermiete Nichtwohnräume auch als Einzelunternehmer. Die Zahlung geht auf das Girokonto. Nun hat der Leasingnehmer angekündigt, dass er sich umorganisiert und bereits LLC sein wird. Sie fordern, den Vertrag neu zu verhandeln. Wird sich für mich dadurch etwas in der weiteren Vermietungstätigkeit ändern? Aus finanziellen und wirtschaftlichen Gründen oder zur Zahlung per Settlement? Vielen Dank.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Natalia! Es sollte keine grundlegenden Änderungen geben. Sie können davon abhängen, welches Steuersystem die LLC verwenden wird. Möglicherweise werden Sie aufgefordert, bestimmte Dokumente im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Mietvertrags vorzulegen.

Raisa

Hallo Sergej. Ich habe eine solche Situation, es gibt einen Einkaufskiosk auf dem Markt, den ich ständig ENVD untervermietet habe, da die Marktverwaltung einmal gute Beiträge für die Installation des Kiosks genommen hat, aber es war unmöglich, ihn im Mietvertrag weiterzuvermieten ... Es handelt sich um einen Untermiet- und Nutzungsvertrag. Da nun mit der Einführung des KKM die Auflagen des Finanzamtes härter geworden sind, wollte mein Mieter nicht mit der Kasse arbeiten, ich habe mich entschieden, den ENVD zu schließen und ein a Mietvertrag durch Eingabe zusätzlicher OKVED ... Sagen Sie mir, dass der Mietvertrag für Nichtwohnräume zwischen einem Einzelunternehmer und einer Einzelperson in meine Situation passt.? Ich möchte mich schützen, weil ich dort nicht handele und ich möchte, dass der Mieter für seine Aktivitäten verantwortlich ist? was ist das richtige für mich?

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Der Vertrag über die Anmietung von Nichtwohnräumen ist gesetzlich nicht vorgesehen. Nichtwohnräume können nur aufgrund eines Mietvertrages angemietet werden.

Swetlana

Guten Tag! Bitte sagen Sie mir, welche Art von Mietvertrag Sie abschließen müssen, um das Recht auf eine konzessionierte Tätigkeit nicht zu verlieren? Ich besitze die Räumlichkeiten, als Einzelperson vermiete ich eine LLC, wo ich der Gründer bin, ich möchte ein Büro an eine andere LLC vermieten. Diese LLC hat keine lizenzierten Aktivitäten. Welchen Vertrag soll ich abschließen, der ohne Folgen blieb? Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo Swetlana! Wenn Sie als Einzelperson mieten, hat die LLC damit nichts zu tun. Sie können einen regulären Mietvertrag für eine Immobilie abschließen.

Olga

Guten Tag. LLC vermietet einen Teil der Räumlichkeiten an eine juristische Person, der Vertrag ist langfristig, die Nummern der Räumlichkeiten sind im Vertrag angegeben. Ist es möglich, die Grundsteuerbefreiung auf andere nicht vermietete Räumlichkeiten anzuwenden?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Olga! Es ist unwahrscheinlich, da sich bei der Überprüfung herausstellt, dass nicht die gesamten Räumlichkeiten, die als ein einziges Objekt registriert sind, tatsächlich vermietet wurden, sondern nur ein Teil davon.

Yachthafen

Hallo! Sagen Sie mir, ist es für eine LLC notwendig, eine neue Art von OKVED in das Unified State Register of Legal Entities und in die Charta einzutragen, wenn die Räumlichkeiten der LLC gemietet werden sollen? Die Haupttätigkeitsart ist der Verkauf, die Erbringung von Dienstleistungen.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Marina! Diese Informationen müssen eingegeben werden, da es sonst zu Problemen mit dem Finanzamt kommen kann.

Natalia

Guten Tag. Darf eine gemeinnützige Stiftung einen Teil der Räumlichkeiten untervermieten? Stiftung basierend auf Welche Besteuerung? Mehrwertsteuer und Einkommensteuer ?.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Natalia! Vielleicht, wenn das Geld aus der Untermiete für wohltätige Zwecke verwendet wird. Die erzielten Einkünfte werden bei der Ermittlung der Einkommensteuer wahrscheinlich als Einkünfte behandelt.

Tatiana

Hallo! Mit einer juristischen Person, eingetragen in der Rosreestr., wurde ein Baupachtvertrag abgeschlossen, das Gebäude wird von dieser juristischen Person selbstständig unterhalten. Nun muss ein Teil des Gebäudes an eine zweite juristische Person vermietet werden. eine Person durch Registrierung bei der Rosreestr. Können diese juristischen Personen das Gebäude ohne Beteiligung des Eigentümers selbstständig betreiben und instand halten. Der Besitzer stimmt zu.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Tatjana! Besteht kein Widerspruch zwischen den beiden Mietverträgen, so kann die Instandhaltung des Gebäudes durch die entsprechende Formulierung im Vertragstext diesen Rechtsträgern übertragen werden.

Yuliya

Guten Tag.Der Vermieter ist ein Einkaufszentrum, der Mieter ist ein Schreibwarenladen, gegenüber ein Spielwarenladen im Einkaufszentrum. Der Schreibwarenladen hat sein Sortiment um Spielzeug, Spiele, Baukästen und mehr erweitert. Frage: Hat der Vermieter des Einkaufszentrums das Recht, das Sortimentsportfolio des Mieters unter Hinweis auf die Präsenz eines anderen Mieters mit gleicher Sortimentsart im Einkaufszentrum einzuschränken?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Julia! Sind solche Bedingungen im Vertrag vorgesehen, so ist der Mieter verpflichtet, diese zu erfüllen. Mangels solcher vertraglicher Regelungen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter jedoch nicht das Recht ein, den Mieterkreis zu regeln.

Edik

Sagen Sie mir bitte, ich habe ein städtisches Gebäude vermietet, ich habe das Recht, die Tätigkeit der Arbeit zu ändern, ich möchte die Art der Tätigkeit für das Fitnessstudio für das Gewerbe ändern, danke im Voraus !!!

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Ist der Zweck der Räumlichkeiten im Mietvertrag nicht festgelegt und erfolgt bei Zweckänderung keine Sanierung oder Umbau, können Sie die Art der Tätigkeit ändern.

Evgeniy

Guten Tag. Ich war lange Zeit Einzelunternehmer, der auf dem Territorium einer Autowaschanlage eine Autoreparaturbox gemietet hat. Ich habe Rollläden installiert und die Kaution für den letzten Monat bezahlt. Der Vertrag kam nicht zustande, das Geld wurde monatlich in bar überwiesen. Ich beschloss, auszuziehen. 2 Wochen vorher gewarnt. Die Kaution und das Geld für den Rollladen oder den Rollladen selbst werden nicht zurückerstattet. Ist es möglich, sie verwaltungs- oder strafrechtlich zur Verantwortung zu ziehen oder sie zurückzugeben?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Eugen! Sie können versuchen, sich mit einer Aussage über die Begehung von Willkür an die Polizei zu wenden, da der Besitzer der Waschanlage versucht hat, seine Bürgerrechte in einer nicht gesetzlich vorgesehenen Weise auszuüben.

Helena

Hallo! Ich bin Einzelunternehmer, ich besitze ein Geschäft mit einer Gesamtfläche von 40 qm, in dem ich Handelsaktivitäten ausübe, kann ich von dieser Fläche 15 qm an einen anderen Einzelunternehmer vermieten, diese 15 qm sind mit einem eingezäunten Glasvitrine Ich führe die Steuererklärung als UTII und USN 6 ohne Registrierkasse durch. Wie wird die Mietfläche gemeldet?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Elena! Sie können einen Teil der Räumlichkeiten vermieten. Mieteinnahmen müssen Sie in Ihr steuerpflichtiges Einkommen einbeziehen.

Magomed

Guten Tag. Ich lebe in der Republik Inguschetien, für meine minderjährigen Neffen, Waisen im Alter von 10 und 13 Jahren, habe ich einen kleinen Raum von 14 mal 5 gebaut und ihn in 4 kleine Räume von 12 Quadratmetern geteilt, um sie an kleine Geschäfte zu vermieten. Der Raum wurde auf dem eigenen Territorium der Kinder gebaut. Erklären Sie bitte, ob die Anmietung solcher Räumlichkeiten versteuert werden muss und ob ein Einzelunternehmer registriert werden muss? Ich handle als Privatperson, als naher Angehöriger in einem Vertrauensverhältnis. Die Gesamteinnahmen aus allen Räumlichkeiten betragen nicht mehr als 45 Tausend pro Monat und abzüglich der Kosten für Gas, Strom, Reparaturen und Wartung der Räumlichkeiten. Das durchschnittliche Monatseinkommen in der Sommerperiode beträgt 35-38 Tausend Rubel, der Abgabezeitraum beträgt 30-33 Tausend Rubel. Ich erhalte alle Gelder in bar und setze mich für die Verbesserung der Lebens- und Lebensbedingungen von Kindern mit Hinterbliebenenrente ein. Mutter arbeitet nicht. Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Eine solche Tätigkeit kann als unternehmerisch angesehen werden, in jedem Fall ist jedoch unabhängig von der Registrierung eines einzelnen Unternehmers die Zahlung der persönlichen Einkommensteuer erforderlich.

Magomed

Um das Thema Inguschetien fortzusetzen, schlug mir der Steuerkommissar vor, einen Mietvertrag abzuschließen und beim Finanzamt einzureichen, ist es aus rechtlicher Sicht zwingend, solche Verträge mit Mietern abzuschließen, wenn Sie keinen Einzelunternehmer anmelden? und als Einzelperson Steuern zahlen, Mieter sind zuverlässige Kerle, für die das Wort teurer ist als das Gesetz? Und noch eine Frage - wenn es möglich ist, ist es in dieser Situation rentabel, einen einzelnen Unternehmer zu registrieren, um nach einem vereinfachten System zu bezahlen 6? Dies ist das erste Mal, dass ich auf solche Dinge stoße und daher entschuldige ich mich. Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Laut Gesetz müssen Immobilienmietverträge in Schriftform abgeschlossen werden, andernfalls sind sie unwirksam. In bestimmten Fällen ist es rentabler, einen einzelnen Unternehmer zu registrieren und 6 vom Erlös zu zahlen, als 13 persönliche Einkommensteuer zu zahlen. Bei der Registrierung eines einzelnen Unternehmers müssen Sie jedoch schriftliche Vereinbarungen mit Vermietern treffen, um die Rechtmäßigkeit des Erlöses zu bestätigen.

Magomed

Danke Sergej für deine Hilfe. Und zum Schluss, wenn ich noch eine Frage stellen möchte, sollte der Mietvertrag notariell beglaubigt werden oder kann er in einfacher schriftlicher Form vorgelegt werden? Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe. Alles Gute!

Sergey (Senior Associate)

Erforderlich ist lediglich die Erstellung eines einfachen schriftlichen Vertrages. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht erforderlich. Dies ist in Art. 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Viel Glück!

Mascha

Guten Tag. Bitte sagen Sie mir, wenn das Gebäude Eigentum der Stadt ist, die Räumlichkeiten in diesem Gebäude von MUP "..." gemietet werden, kann der Direktor dieser MUP diese Räumlichkeiten mieten, zum Beispiel LLC? Oder kann LLC von der MUP untervermieten oder direkt einen Mietvertrag mit der Stadtverwaltung abschließen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Maria! MUP kann Räumlichkeiten nur mit Zustimmung des Vermieters im Rahmen des Hauptmietvertrages untervermieten. LLC kann einen Mietvertrag direkt mit der Verwaltung abschließen, vorbehaltlich der Kündigung des Mietvertrages mit der CBM.

Irina

Guten Tag, ab wann muss ein SP für die Vermietung von Nichtwohnräumen angemeldet werden, wenn die Räumlichkeiten selbst noch nicht gebaut wurden? Ist es wichtig für den späteren Verkauf der Räumlichkeiten?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Irina! Es ist ratsam, bevor Sie das erste Geld aus der Vermietung der Räumlichkeiten erhalten. Die Einzelunternehmereigenschaft hat für den Zweck des Immobilienverkaufs keine Bedeutung.

Sieger

Hallo! Ich bin Einzelunternehmer und melde mich auf dem UTII-Formular. Für meine Arbeit schließe ich mit dem Eigentümer einer natürlichen Person einen Mietvertrag für Nichtwohnräume ab Soll die Miete mit Mehrwertsteuer angerechnet werden?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Viktor! Die Vermietung von Immobilien ist nicht Gegenstand der Mehrwertsteuerbesteuerung. Daher muss der Mietvertrag keine Umsatzsteuerbedingungen enthalten.

Tatiana

Sergej, guten Tag. Ich bin der Vermieter, kann ich im Einvernehmen der Mieter ein Nichtwohngebäude an zwei GmbHs zum jeweils vom Unternehmen festgelegten Preis pro m2 vermieten? Oder ist es notwendig zu teilen? Eine LLC wurde früher registriert und zahlt Miete pro m2, die zweite LLC ist in der Registrierung unter derselben Adresse. Was ist mit zwei? Vielen Dank.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Tatjana! Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es besser, in jedem Vertrag einen bestimmten Teil der an jede LLC vermieteten Räumlichkeiten anzugeben. Natürlich gibt es dazu keinen direkten Hinweis im Gesetz, aber wenn Sie zwei Organisationen gleichzeitig dieselben Prämissen zur Verfügung stellen, schaffen Sie nicht nur Unsicherheit, sondern riskieren theoretisch, wegen Betrugs verfolgt zu werden. Es besteht auch das Risiko, dass diese Vereinbarungen ungültig werden.

Natalia

Guten Tag. Eine natürliche Person vermietet die Nichtwohnimmobilien der Organisation, zahlt keine Steuern. Wer ist für die Nichtzahlung der Einkommensteuer verantwortlich - eine natürliche Person oder eine Organisation? Wenn nach dem Gesetz der Steuerbevollmächtigte einer natürlichen Person in dieser Situation eine Organisation ist, ist daher die Zahlung der Einkommensteuer ihre Pflicht und die Organisation ist auch für die Nichtzahlung verantwortlich?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Natalia! Die Verantwortung sollte von der Organisation getragen werden, die die persönliche Einkommensteuer für eine natürliche Person berechnen und abführen muss.

Angela

Guten Abend. Ich bin eine Einzelperson, ich vermiete Nichtwohnräume, der Mietvertrag wird für 11 Monate abgeschlossen. Muss ich Steuern zahlen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Sie sind verpflichtet, von den Einkünften, die Sie erhalten haben, Einkommensteuer 13 zu zahlen.

Dina

Hallo! Ich möchte eine Frage klären. Ich sah eine ähnliche Situation wie wir: Eine Einzelperson mietet eine LLC auf einem Untermietvertrag. ein Grundstück für den gleichen Preis wie es 15.000 Rubel entfernt Die Person hat kein Einkommen. Aber was ist mit der Pflicht eines Steuerbevollmächtigten? Schließlich ist die GmbH verpflichtet, Einkommensteuer einzubehalten und abzuführen? Sollten wir uns Sorgen machen, wo und wie viel die Person die von uns erhaltene Zahlung überweist? Oder können Sie beide Verträge dem Finanzamt vorlegen, damit wir später keine zusätzlichen Steuern erhalten? Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Formal ist eine GmbH gemäß der Steuergesetzgebung verpflichtet, die Einkommensteuer einzubehalten und an den Haushalt abzuführen.

Victoria

Guten Tag! Können Sie mir bitte sagen, wie hoch die Strafe für die gleichzeitige Vermietung von Büroflächen an mehrere juristische Personen ist?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Viktoria! Die administrative Verantwortung für solche Aktionen wurde nicht festgelegt. Aber unter Umständen kann der Vermieter wegen Betrugs belangt werden. Auch im Rahmen eines Zivilverfahrens kann der betrogene Mieter von ihm Ersatz des ihm entstandenen Schadens verlangen.

Galina

Guten Tag, ich bin eine Privatperson, die ein Nichtwohngebäude besitzt, kann ich als Einzelunternehmer mit einem gebührenfreien Vertrag selbst vermieten. Mit freundlichen Grüßen.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Galina! Laut Gesetz kann ein solcher Vertrag nicht geschlossen werden, da beide Vertragsparteien tatsächlich eine Person sind, also Sie.

Galina

Hallo Sergey, danke für die Antwort. Ich bin 67 Jahre alt und denke, dass ich ein Zimmer ohne die Gründung eines Einzelunternehmers mieten kann.Auf der gleichen Grundlage glaube ich, dass es möglich ist, einen Vertrag zwischen mir und meinem Einzelunternehmer, der sich auf UTII befindet, für die kostenlose Nutzung dieses Zimmers, da es mir kein Einkommen bringt. Gemäß Artikel 608 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kann der Eigentümer seine Immobilie vermieten. Die Erlangung des Status eines Einzelunternehmers verpflichtet eine Person nicht zur zusätzlich sein Eigentum auf sein IP übertragen. Die einzigen Unterschiede bestehen im System der Besteuerung und der Sozialleistungen.Bitte sagen Sie mir, ob ich richtig denke. Mit freundlichen Grüßen.

Sergey (Senior Associate)

Es spielt keine Rolle, dass Sie kein Einkommen erhalten. Gemäß Art. 413 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation endet die Verpflichtung aufgrund des Zusammentreffens von Schuldner und Gläubiger in einer Person. Sie können keine Immobilie an sich selbst vermieten, weder zur Miete noch zur freien Nutzung.

Andrey

guten Tag! als Privatperson bin ich Eigentümer der Gewerbeimmobilie. Ich vermiete Immobilien an LLC als Privatperson. Ich habe meine eigene LLC, wo ich der einzige Gründer und Direktor bin. Kann ich einen Mietvertrag zwischen zwei LLCs abschließen oder muss ich einen einzelnen Unternehmer registrieren? Und wenn ja, was ist profitabler: eine Vereinbarung zwischen einer LLC und einer LLC, ein einzelner Unternehmer mit einer LLC oder eine Einzelperson mit einer LLC? Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo Andrej! Damit die GmbH die Räumlichkeiten vermieten kann, ist es erforderlich, diese Immobilie im Eigentum der GmbH oder auf Mietbasis mit anschließender Untervermietung zu finden. Daher können Sie die Räumlichkeiten derzeit nicht im Namen der LLC vermieten. Die bequemste Option wäre die aktuelle Regelung, da die Räumlichkeiten nicht in das Vermögen der LLC aufgenommen werden müssen, um eine angemessene Steuerbuchhaltung durchzuführen.

Andrey

Fortsetzung des Themas. Was ist, wenn ich als Einzelperson eine Vereinbarung mit einer GmbH über das Recht zur kostenlosen Nutzung habe? und auf der Grundlage dieser Vereinbarung wird die LLC einen Untermietvertrag abschließen

Sergey (Senior Associate)

Diese Möglichkeit ist zulässig, zumindest widerspricht sie nicht der Gesetzgebung.

Nellie

Hallo! Ein Vermieter mit Einzelunternehmerstatus vermietete lange Zeit Teile der Räumlichkeiten an verschiedene Mieter für den Einzelhandel. Ich habe die Miete nicht in bar ausgezahlt. Vor anderthalb Jahren habe ich die Räumlichkeiten verkauft. Und das stellte sich nun vor Gericht heraus. Ich wurde mit etwa 100.000 Schulden gehängt, angeblich wurde dieses Geld nicht bezahlt ... Kann man das Gegenteil beweisen und wie legitim es ist? Vielen Dank im Voraus.

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Vielleicht, aber das Studium von Dokumenten und anderen Beweisen erfordert mühsame Arbeit. Vor Gericht muss das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs des Vermieters nachgewiesen werden. Dies kann dadurch bewiesen werden, dass er nie um Geld gebeten hat. Wenn eine Schuld bestand, konnte er den Vertrag kündigen oder zumindest ständig an die Schuld erinnern. Verteidigungstaktiken sollten in Abhängigkeit von den spezifischen Umständen entwickelt werden. Am besten haben Sie einen professionellen Anwalt an Ihrer Seite.

Oksana

Hallo, wir sind zwei Einzelpersonen, die zu gleichen Teilen Eigentümer von Nichtwohngebäuden sind. Wir möchten Nichtwohnräume an eine juristische Person vermieten. Dazu eröffnen wir die SP USN oder ein Patent für einen Eigentümer. Darf ein Mietvertrag nur von einem der Eigentümer abgeschlossen werden, welche Vollmachten sind in diesem Fall erforderlich, Verträge vom zweiten Eigentümer zu Gunsten des ersten? Zahlungen von einer juristischen Person gehen auf das Konto des Einzelunternehmers und der Einzelunternehmer zahlt Einkommensteuern. Oder ist eine Vereinbarung mit mehreren Personen auf der Seite des Vermieters erforderlich und der Rechtsträger zahlt an zwei Vermieter zu gleichen Teilen Miete und muss ihr Einkommen versteuern?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Oksana! Für die Vermietung der gesamten Räumlichkeiten ist in jedem Fall das Testament des zweiten Eigentümers einzuholen. Sie kann in Form einer Vollmacht an den Erstbesitzer zum Abschluss eines Mietvertrages in seinem Namen erfolgen. Die zweite Methode wurde auch von Ihnen angegeben. Aber auch im ersten Fall ist der Erstbesitzer nicht von der Steuerpflicht befreit.

Lera

Guten Tag. Sagen Sie mir, ob der Vermieter einen Mietvertrag mit zwei juristischen Personen abschließen kann. wenn eine etwas früher abgeschlossen wurde und dort bis zum 1. Juni medizinische Dienstleistungen erbracht werden und ein anderes Unternehmen diese Vereinbarung nur so weit benötigt, um eine Lizenz zu erhalten und die Vereinbarung besagt, dass die tatsächliche Nutzung vorbehaltlich einer Lizenz erst ab dem 1. Juni beginnt. Vielen Dank im Voraus

Sergey (Senior Associate)

Hallo! Das Gesetz enthält kein Verbot des Abschlusses solcher Vereinbarungen. Nur in der zweiten Vereinbarung muss angegeben werden, ab wann der Mietvertrag beginnt. Sie können auch mit einem zweiten Unternehmen einen Vorvertrag abschließen.

SERGEY

Hallo! Wir sind LLC im Rahmen des vereinfachten Steuersystems, die kommunale Nichtwohnimmobilien vermietet, wir möchten einen Teil der Räumlichkeiten als Büro an eine andere LLC vermieten. Welche Steuer sollen wir zahlen?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Sergej! Keiner. Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden in die Einkünfte einbezogen, um die Bemessungsgrundlage für das vereinfachte Besteuerungssystem zu bestimmen.

Sergej

Guten Tag! Wir sind Mehrwertsteuerspezialisten, die Nichtwohnräume von einem Auftragnehmer mieten möchten. Welche Steuer soll ich am Ende zahlen???

Sergey (Senior Associate)

Hallo Sergej! In diesem Fall wird keine Mehrwertsteuer zugewiesen oder gezahlt.

Sergej

Danke Ihnen

Helena

Guten Tag! Wenn ich habe, wie nat. Personen verfügen über Gewerbeimmobilien. Ich möchte es für private Zwecke nutzen: ein Tanzstudio, in dem ich das Abo-System unterrichten werde. Außerdem möchte ich die Halle stündlich an andere Dozenten vermieten. Welche Steuern muss ich zahlen und welches ABER-System soll ich wählen? Vielen Dank!

Sergey (Senior Associate)

Hallo Elena! Alles hängt davon ab, wie Sie Ihre Aktivität organisieren: Einzelunternehmer oder LLC. Jeder Typ hat seine eigenen Besteuerungsmerkmale.

Valery

Hallo, ich möchte ein Zimmer mit einem CBM-Mieter kaufen, der Mietvertrag enthält den Preis inklusive Mehrwertsteuer. Wird die Miete reduziert, da ich kein Mehrwertsteuerzahler bin. Vielen Dank.

Sergey (Senior Associate)

Hallo Valery! Dieses Problem muss einvernehmlich mit dem Mieter durch Abschluss einer Zusatzvereinbarung gelöst werden.

Yuri

Hallo! Ich bin eine Privatperson, Inhaberin eines neuen Büros. Ich beabsichtige, das Büro an eine juristische Person zu vermieten. Was raten Sie, einen Einzelunternehmer steuerpflichtig anzumelden 6, oder ist es besser, am Jahresende eine persönliche Einkommensteuererklärung abzugeben? Wenn letzteres, wie kann ich im ersten Jahr des Mietverhältnisses dem Finanzamt nachweisen, dass ich später eine Erklärung abgeben und die geschuldeten Steuern zahlen möchte?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Yuri! Es wird ruhiger sein, einen einzelnen Unternehmer zu registrieren. Und es wird für Mieter einfacher, mit Einzelunternehmern zusammenzuarbeiten und nicht mit einem privaten Eigentümer. Darüber hinaus handelt es sich bei Ihrer Tätigkeit tatsächlich um eine unternehmerische Tätigkeit, und es besteht die Gefahr, dass Sie wegen illegalen Unternehmertums strafrechtlich verfolgt werden.

Olga

Guten Tag. Ich bin Einzelunternehmer und habe mich vor ein paar Tagen registriert. Noch nicht beim Finanzamt gemeldet. Ich möchte eine Fläche für ein Geschäft mieten. Der Eigentümer der Räumlichkeiten ist kein Einzelunternehmer. Kann ich mit einer Privatperson einen Mietvertrag abschließen? Wie hoch ist das Risiko für beide Seiten?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Olga! Sie können mit einer Einzelperson einen Vertrag abschließen. Dies ist gesetzlich nicht verboten. Daraus ergeben sich keine negativen Folgen.

Valentin

Ich bin Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, das ich vermieten möchte. Ich möchte mich aber nicht als Einzelunternehmer registrieren. Kann mein Neffe, der ein Einzelunternehmer ist, das aushalten? Muss ich meine Beziehung zu meinem Neffen irgendwie formalisieren? Welche Steuern zahlt er gleichzeitig?

Sergey (Senior Associate)

Hallo Valentin! Ein Neffe kann es vermieten, wenn er selbst offiziell das Nutzungsrecht an den Räumlichkeiten erhält, z. Es muss ein Miet- oder Nutzungsvertrag zwischen Ihnen bestehen. Seine Besteuerung wird durch das von ihm gewählte Steuerzahlungssystem bestimmt.