Analiza e tregut për objektet me x qëllim. Pasqyrë e tregut të tokës bujqësore në rajonin e Moskës

Nëse parcelat ndahen nga pronësia e përbashkët dhe kufijtë e tyre vendosen në tokë, çmimi i ofertave rritet të paktën 3-4 herë. Dëshiroj t'i kushtoj vëmendje të veçantë çmimeve të ofertave për tokën bujqësore. Asnjë segment tjetër i tregut nuk ofron një gamë kaq të gjerë çmimesh! Edhe një shqyrtim sipërfaqësor i propozimeve bën të mundur identifikimin e parcelave në të njëjtën zonë komunale, çmimet e të cilave ndryshojnë dhjetëfish. Gama e çmimeve mund të ngatërrojë edhe një vlerësues me përvojë. Për të shmangur gabimet, para së gjithash duhet të kuptoni shkallën e tërheqjes së investimeve të parcelave të ekspozuara të tokës. Informacioni i marrë nga tekstet e reklamave dhe një anketim i shitësve zbuloi tendencat e mëposhtme.

Faqja nuk u gjet

Për tregti - zona në kryqëzimin e autostradës (me shumë korsi) me Unazën e Moskës, me akses të përshtatshëm transporti." Tarifat Gjatë 5 viteve të fundit, kostoja e parcelave të tokës në rajonin e Moskës ka qenë në rritje, dhe kjo prirje ka prekur pothuajse të gjitha fushat dhe qëllimet e përdorimit të tokës.

Kostoja e tokës përgjatë autostradës së Kievit u rrit pak më pak në mënyrë aktive: nga 500 dollarë për njëqind metra katror tokë në 2003 në 7,000 dollarë në 2008.

Parcelat e tokës në Moskë - rishikim për vitin 2015

Kujdes

Edhe nëse merret leja për transferim, kjo procedurë shoqërohet me kosto të caktuara kohore dhe materiale. Këtu vlerësuesi përballet drejtpërdrejt me problemin e përdorimit më të mirë (POR). Analiza e përdorimit më të mirë të një zone të klasifikuar si tokë bujqësore dhe e destinuar për prodhim bujqësor nuk nënkupton në asnjë rast përdorim alternativ (për ndërtim vilash, infrastrukturë në anë të rrugës, etj.).

Pasqyrë e tregut të tokës bujqësore në rajonin e Arkhangelsk

Rajoni i Samara është pjesë e Qarkut Federal të Vollgës. Kufizohet në perëndim me rajonin Ulyanovsk, në veri me Republikën e Tatarstanit, në lindje me rajonin e Orenburgut, në jugperëndim me rajonin e Saratovit dhe në pikën e tij më jugore prek Republikën e Kazakistanit.

Që nga 1 janari 2014, fondi i tokës së rajonit të Samara brenda kufijve administrativë është 5356.5 mijë hektarë. Pesha e tokës bujqësore është 4070.1 mijë.
hektarë, pra gati 76% e të gjithë territorit. Sipërfaqja e tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore është 3796,5 mijë hektarë (93,28%), duke përfshirë: tokë arë - 2857,7 mijë hektarë (70,21%), tokë djerrë - 105,4 mijë hektarë (2,58%), mbjellje shumëvjeçare - 27. hektarë (0,68%), fusha me bar - 50,5 mijë hektarë (1,24%) dhe kullota - 755,1 mijë hektarë (18,55%).

Pasqyrë e tregut të tokës bujqësore

E rëndësishme

Megjithatë, ekspertët shpresojnë se nën kujdesin e dëshirës së deklaruar për rritje të PBB-së dhe një reduktim të zëvendësimit të importeve, situata në vend mund të ndryshojë. Para së gjithash, nëse në vazhdim të kësaj proklamate, autoritetet rishikojnë qëndrimin e tyre ndaj politikës monetare.

Sot, zbatimi më premtues dhe i zbatueshëm i parimit "e bëre vetë, shite vetë" duket të jetë më premtuesi dhe më i zbatueshëm. Kur prodhuesit bujqësorë ndërtojnë një zinxhir brenda një grupi: furnizimi me ushqim - prodhimi i lëndëve të para - përpunimi - dhe më e rëndësishmja - shitjet.

Analiza e tregut të tokës bujqësore

Por, për të kuptuar gjendjen e vërtetë të tregut rus të tokës, është e nevojshme të merren parasysh në detaje problemet e tij urgjente. Për të filluar, duhet t'i qaseni studimit të çmimeve të tokës bujqësore.
Sipas ekspertëve që llogaritin në mënyrë profesionale koston e tokës, nuk duhet të presim një rritje të konsiderueshme të rritjes së çmimeve të tokës në të ardhmen e afërt. Kjo për faktin se pjesa më e madhe e tokës bujqësore është në aksione ose në pronësi tjetër të qytetarëve të thjeshtë, të cilët nuk monitorojnë nga afër situatën në tregun valutor dhe ata nuk do të rrisin koston, ndryshe nga pronarët që tregtojnë tokën në mënyrë profesionale. tokë bujqësore, tokë çdo ditë, duke u përshtatur me kursin e këmbimit të rublës. Ekziston gjithashtu një trend i dukshëm në të cilin çmimet e tokës kanë filluar të rriten në varësi të vendndodhjes rajonale.

Analiza e tregut të tokës bujqësore

• Rritja e ofertës së parcelave të tokës së lëngshme në Moskë dhe më gjerë për shkak të shitjes së nxituar të aseteve nga pronarët e ngarkuar me kredi që kërkojnë shlyerje.
• Rritja e numrit të blerësve potencialë të interesuar për mundësinë e blerjeve të investimeve në tregun e tokës.
• Një qasje më fleksibël për pronarët në negociata kur shesin asetet e tokës.
• Përfundimi i periudhës së rritjes së shpejtë të çmimeve të tokës, ulje e vlerës së aseteve të tokës me likuid të ulët.
• Tregu i tokës në rajonin e Moskës kohët e fundit është rimbushur nga parcela ngjitur me vendbanimet, të cilat, si rezultat i miratimit të kufijve të këtyre vendbanimeve, transferohen në kategorinë e "tokës së vendbanimit".

Parashikimi Zhvillimi i tregut të tokës varet kryesisht nga gjendja financiare e pjesëmarrësve të tij, e ardhmja e të cilave aktualisht është shumë e paqartë.

Gjithashtu, rënia maksimale ka ndodhur në tremujorin e katërt të vitit 2008 dhe krahasuar me tremujorin e mëparshëm, çmimet janë korrigjuar pak. Rënia e çmimeve është për shkak të faktit. se sot është shumë, shumë e vështirë të shesësh tokën bujqësore, ndaj pronarët e tokave që duan të shesin asetet e tyre duhet të ofrojnë zbritje mbresëlënëse.

Zhvilluesit aktualisht nuk kanë fonde shtesë për zhvillimin e tokës bujqësore (ndryshimi i kategorisë, rilevimi i tokës, etj.). si rezultat i kësaj, kërkesa për toka të tilla mungon pothuajse plotësisht, veçanërisht për sipërfaqe të mëdha. Rënia e çmimeve për parcelat deri në 30 km nga Unaza e Moskës në krahasim me tremujorin e 4-të të 2008 ishte 23.9%, në intervalin 31-60 km nga Unaza e Moskës - një rënie prej 18.8%, në një distancë prej më shumë se 61 km nga Unaza e Moskës - një rënie prej 41, 8%.

Pavarësisht se sektori i bujqësisë është një nga më të subvencionuarit, hyrja në projekte serioze me investime që arrijnë në qindra miliona rubla ose më shumë është e vështirë. Vështirësitë shoqërohen me nivelin e ulët të ofertës në tregun e financimit të projekteve, si dhe me problemin e shitjes së produkteve të gatshme. Si pjesë e qasjes së të ardhurave, vlerësuesi llogarit treguesin e qirasë së tokës - diferencën midis të ardhurave mesatare bruto nga siti dhe kostove, duke marrë parasysh fitimin e sipërmarrësit. Gjatë llogaritjes, vlerësuesi analizon se cilat kultura dhe me çfarë frekuence mund të rriten në vendin që vlerësohet, duke u fokusuar në të dhënat aktuale ose rregullatore, duke marrë parasysh çmimet aktuale të shitjes dhe merr të ardhurat totale.
Pjesa e kostos llogaritet në mënyrë të ngjashme, duke përfshirë, përveç kostove, fitimin e sipërmarrësit (bazuar në rentabilitetin mesatar të industrisë për çdo kulturë të zgjedhur).

Rishikimi i tregut të tokës bujqësore në rajonin e Moskës 2016

Për zona të veçanta, çmimet e transaksionit mund të ndryshojnë ndjeshëm nga çmimet e ofertës. Llogaritja profesionale Për të lundruar çmimet, ka kuptim që blerësit të nisin nga çmimet e atyre parcelave (nga ato potencialisht të përshtatshme) që kushtojnë më pak. Si rregull, ato ekspozohen për më shumë se një vit, dhe ndonjëherë disa vite, çmimet e tyre tashmë janë ulur disa herë dhe ato janë sa më afër çmimeve me të cilat do të blihen përfundimisht. Vlerësuesit profesionistë kryejnë një analizë më të thelluar për të llogaritur vlerën e tokës. Tradicionalisht, dy qasjet më të zbatueshme janë krahasimi dhe të ardhurat. Një qasje krahasuese e bazuar në krahasimin e çmimeve për parcelat me karakteristika të krahasueshme dhe ndërtimin e një modeli llogaritës matematikor që merr parasysh dallimet midis objekteve analoge dhe parcelës së vlerësuar.
Qasja e të ardhurave mbështetet në fluksin monetar që prona që vlerësohet gjeneron ose është në gjendje të gjenerojë.

Një segment i pavarur i tregut të tokës përbëhet nga toka bujqësore. Ato blihen ose për qëllimin e tyre të synuar ose për vendosjen e objekteve të pasurive të paluajtshme të përfshira në procesin bujqësor

Kostoja e 1 hektar tokë sot (në varësi të vendndodhjes, cilësisë së tokës, sipërfaqes, formës, pjerrësisë, afërsisë me trupat ujorë) është mesatarisht 1100-2000 euro. Por diapazoni i çmimeve është i gjerë - nga 800 në 5000 euro për 1 hektar. Gjatë tre viteve të fundit, çmimi është rritur me 25-35% në vit. Dhe, pavarësisht kësaj, këto toka edhe tani janë të nënvlerësuara dhe çmimet e tyre do të vazhdojnë të rriten.

Tokat bujqësore të fituara për kultivim të mëvonshëm janë kryesisht pranë rrugëve kryesore në të gjithë Republikën. Kostoja e tyre, ndryshe nga tokat e lartpërmendura, është një renditje e madhësisë më e lartë, pasi perspektiva është ndërtuar tashmë në të.

Megjithatë, kërkesa është relativisht e ulët. Kohëzgjatja e tij mund të variojë nga gjashtë muaj deri në tre vjet ose më shumë. Dhe kostot e transferimit të tokës në një kategori tjetër janë shpesh të krahasueshme me koston e sitit në kohën e blerjes. Mesatarisht, kostoja e 1 hektar tokë bujqësore me perspektivë për ndryshimin e qëllimit shkon nga 40 mijë deri në 500 mijë euro.

Tregu i parcelave bujqësore në Republikën e Moldavisë është tepër i cenueshëm, në mungesë të investimeve në infrastrukturë dhe logjistikë, pavarësisht se çmimet janë disa herë më të ulëta në krahasim me tregjet e vendeve të tjera.

Çmimi i tokës së punueshme nuk mund të jetë elementi i vetëm për t'u marrë parasysh. Cilësia e këtyre tokave gjithashtu ka rëndësi. Ka rëndësi edhe “mjedisi” i tregut të pasurive të paluajtshme. Agronomët nga Moldavia theksojnë marrëdhënien e jashtëzakonshme midis çmimit dhe cilësisë së tokës së punueshme. Ajo ka praktikisht çmimet më të ulëta në rajon dhe një nga tokat më pjellore për prodhim bujqësor.

Pavarësisht se toka është e mirë dhe e lirë, nuk ka subvencione të mjaftueshme. Gjatë 20 viteve të fundit, shumë gjëra janë rrënuar, nuk ka investime në infrastrukturë, kështu që njerëzit që fillojnë të punojnë duke hapur ferma (duke blerë tokë) praktikisht e nisin nga e para. Materialet e ndërtimit, kryesisht të importuara, janë të shtrenjta dhe kthimet nga shitja e produkteve bujqësore janë të ngadalta sepse janë të lira.

Ka mungesë të fuqisë punëtore në bujqësi, pasi pagat e ulëta i detyrojnë fshatarët të kërkojnë punë më fitimprurëse, më shpesh në bujqësi dhe jashtë vendit.

Kërkesa e ulët për parcela në Moldavi është për shkak të përfitimit të ulët të biznesit bujqësor, si dhe kushteve të vështira të kreditimit për ata që synojnë të fillojnë një biznes bujqësor. Përveç kësaj, qiraja është e shtrenjtë dhe ka çmime të reduktuara për tokën në marrëveshjet e shitblerjes për të reduktuar tarifat noteriale dhe kostot e regjistrimit në Regjistrin e Tokës.

Niveli i çmimeve të parcelave të tokës sipas rajonit nuk varet gjithmonë nga pjelloria e tokës, por edhe nga dinamika e zhvillimit ekonomik të Republikës së Moldavisë. Një rritje e çmimeve të tokës mund të vërehet vetëm në sfondin e rritjes së kërkesës për produkte vendore në tregje.

Dhe investitorët tanë nuk kanë burime të mjaftueshme financiare për të drejtuar me sukses biznesin e tyre për të paktën disa vite.

Sipas gazetës “Makler”, 1 hektar tokë bujqësore në periferi të Kishinevit kushton mesatarisht nga 4000 deri në 7000 euro, në varësi të vendndodhjes. Në rajone, çmimi për parcela të tilla varion nga 10 deri në 15 mijë lei për hektar. Tokat bujqësore përbëjnë afërsisht 75% të sipërfaqes totale të Republikës së Moldavisë. Ende nuk është kryer regjistrimi i zonave bujqësore.

Në fshatin Paustovë tregu i tokës bujqësore nuk është i zhvilluar, në vitin 2014 janë regjistruar dy transaksione, në vitin 2015 - 3, dhe në vitin 2016 - 16 transaksione shitblerje.

Tabela 3.2 - Transaksionet e regjistruara për blerjen dhe shitjen e tokës bujqësore në fshatin Paustovë

07/04/2013 Menaxhimi 5452

Ksenia Tretyakova

Drejtor i Përgjithshëm i Value ARKA consulting

Tregu i tokës, si rregull, pasqyron shumë mirë situatën e përgjithshme në industrinë për të cilën synohet. Sot tregu i tokës bujqësore është treg blerës. Në përgjithësi, vëllimi i ofertës është i madh dhe pritet prirje rënëse e çmimeve.

Oferta tejkalon shumë kërkesën. Pavarësisht kësaj, shumë shitës mbështeten në shumën që kanë investuar në kompleksin e tokës ose pronës. Duke marrë parasysh që parcelat shpesh bliheshin në valën e para krizës, tani është e vështirë të ristrukturohen psikologjikisht; shitjet me çmimet aktuale do të nënkuptojnë rregullimin e humbjeve. Ata që nuk kanë një jastëk financiar për të pritur rritje çmimesh duhet të luajnë sipas rregullave të tregut, të ulin ndjeshëm çmimin, duke ndihmuar në sigurimin e performancës së pranueshme për projektin për blerësin. Në këtë drejtim, uljet e marrëveshjeve mesatarisht 15-20%, duke arritur deri në 30% në disa vende. Për zona të veçanta, çmimet e transaksionit mund të ndryshojnë ndjeshëm nga çmimet e ofertës.

Dy qasje dhe llogaritje profesionale

Për të naviguar çmimet, ka kuptim që blerësit të nisin nga çmimet e atyre parcelave (nga ato potencialisht të përshtatshme) që kushtojnë më pak. Si rregull, ato ekspozohen (ekspozohen) për më shumë se një vit, dhe ndonjëherë disa vite, çmimet e tyre tashmë janë ulur disa herë dhe ato janë sa më afër çmimeve me të cilat do të blihen përfundimisht.

Vlerësuesit profesionistë kryejnë një analizë më të thelluar për të llogaritur vlerën e tokës. Tradicionalisht, dy qasjet më të zbatueshme janë krahasimi dhe të ardhurat.

Qasja krahasuese bazohet në krahasimin e çmimeve për parcelat me karakteristika të krahasueshme dhe në ndërtimin e një modeli llogaritës matematikor që merr parasysh dallimet midis objekteve analoge dhe parcelës së vlerësuar.

Qasja e të ardhurave mbështetet në fluksin monetar që prona që vlerësohet gjeneron ose është në gjendje të gjenerojë.

Qasje krahasuese për vlerësimin e tokës

Gjatë përzgjedhjes së objekteve analoge në kuadrin e qasjes krahasuese, vlerësuesit mbështeten në faktorët e çmimeve që janë zhvilluar në tregun e tokës bujqësore.

Këtu është e rëndësishme të vlerësoni saktë potencialin e vendeve. Për shembull, çmimi në zonat ku një ndryshim në kategorinë e tokës po kryhet në mënyrë aktive në tokë vendbanimesh ose tokë industriale (në rajonin e Leningradit këto janë rrethet Vsevolozhsk dhe Kingisepp) ndryshon ndjeshëm nga ato ku kjo praktikohet në një masë më të vogël. .

Vendndodhja

Vendndodhja është gjëja më e rëndësishme në tokë. Para së gjithash, këto janë karakteristikat globale të zonës - gjendja e përgjithshme socio-ekonomike e territorit. Për shembull, parcelat në rajonet e Moskës dhe Leningradit janë, si rregull, më të shtrenjta se në rajonet e tjera të Rusisë.

Niveli i dytë i karakteristikave të vendndodhjes janë karakteristika që pasqyrojnë afërsinë me konsumatorin, si dhe komoditetin e organizimit të punës në fusha. Në veçanti, afërsia me autostradat, qendrën administrative dhe zonat e populluara me burime njerëzore ka një ndikim mbizotërues në koston në këtë aspekt.

Vendndodhja është faktori i parë (pas qëllimit funksional) me të cilin vlerësuesit përjashtojnë nga ofertat në treg objektet e ndryshme nga ai që vlerësohet.

Gjatë ndërtimit të një modeli matematik, këtij faktori i caktohet pesha më e madhe. Në total, elementët e faktorit të vendndodhjes kontribuojnë nga 40 në 60% në formimin e vlerës së objektit.

Të drejtat

Një rol të rëndësishëm luan edhe komponenti ligjor i çështjes. Natyrisht, parcelat mbi të drejtën e pronësisë janë të preferueshme, pavarësisht se, duke qenë të tjera të barabarta, diferenca në krahasim me të drejtën e qirasë afatgjatë është 15-20%. Aseti më pak likuid është aksionet e tokës. Këtë e dëshmon edhe hezitimi i shumicës së bankave për t'i konsideruar ato si kolateral për kreditë.

Në rrafshin juridik mbi vlerën ndikon edhe përdorimi i lejuar. Për shembull, parcelat private, duke qenë të gjitha gjërat e tjera të barabarta, do të jenë më të shtrenjta se parcelat për prodhim bujqësor për shkak të faktit se mbi to mund të ngrihen edhe ndërtesa banimi.

Komunikimet

Prania e komunikimeve lejon përdorimin kompleks të tokës, dhe gjithashtu të konsiderohet si një faktor shtesë pozitiv për transferimin në një kategori tjetër. Prandaj, vlerësuesit analizojnë komunikimet ekzistuese për legjitimitetin, gjendjen dhe forcën e tyre.

Faktorët agronomikë

Karakteristikat teknologjike të tokës, pjelloria e tokës, struktura e tokës (tokë arë, fusha me bar, kullota), afërsia me ujin për ujitje dhe prania e sistemeve të bonifikimit janë të rëndësishme, por kanë një ndikim më të vogël në vlerën e tokës.

Këtë e tregon edhe vështirësia e mbledhjes së informacionit agronomik nga shitësit.

Sheshi

Nëse krahasojmë koston e një hektari në parcela me madhësi të ndryshme, atëherë rregulli më shpesh funksionon: sa më e vogël të jetë sipërfaqja e parcelës, aq më e lartë është kostoja për hektar. Kjo për faktin se parcelat më të vogla janë më të lëngshme dhe më të lehta dhe më të shpejta për t'u shitur. Kështu, për shembull, çmimet e ofertave në rrethin Volosovsky të rajonit të Leningradit për parcelat me një sipërfaqe deri në 10 hektarë variojnë nga 200 mijë rubla për 1 hektar, dhe me një sipërfaqe mbi 100 hektarë - jo më shumë se 120 mijë rubla për 1 hektar.

Kur flasim për parcela që arrijnë në miliona metra katrorë, nuk është më një rajon i veçantë që i nënshtrohet analizës, por pothuajse e gjithë pjesa e Rusisë (për shembull, evropiane). Furnizimi me parcela të tilla të mëdha është i kufizuar. Çmimet për 1 hektar variojnë nga 10 mijë në 20 mijë (më rrallë - 30 mijë) rubla për 1 hektar. Në të njëjtën kohë, interesi i investitorëve në parcela të tilla shtrihet në rangun nga 8 mijë deri në 15 mijë rubla për hektar.

Sot, më shumë transaksione ndodhin me parcela të vogla - deri në 25 hektarë. Fermat blejnë tokë shtesë për qëllime të ndryshme. Si rregull, ata zgjedhin nga ato që janë më afër atyre tashmë të disponueshme. Kjo është logjike si nga ana organizative ashtu edhe logjistike.

Transaksionet me sipërfaqe të mëdha prej 1 mijë hektarësh e më shumë janë të natyrës investuese. Transaksione të tilla janë raste të izoluara. Pavarësisht se sektori i bujqësisë është një nga më të subvencionuarit, hyrja në projekte serioze me investime që arrijnë në qindra miliona rubla ose më shumë është e vështirë. Vështirësitë shoqërohen me nivelin e ulët të ofertës në tregun e financimit të projekteve, si dhe me problemin e shitjes së produkteve të gatshme.

Qasja e të ardhurave

Si pjesë e qasjes së të ardhurave, vlerësuesi llogarit treguesin e qirasë së tokës - diferencën midis të ardhurave mesatare bruto nga siti dhe kostove, duke marrë parasysh fitimin e sipërmarrësit.

Gjatë llogaritjes, vlerësuesi analizon se cilat kultura dhe me çfarë shpeshtësie mund të rriten në pronën që vlerësohet, bazuar në të dhënat aktuale ose rregullatore, duke marrë parasysh çmimet aktuale të shitjes dhe merr të ardhurat totale.

Pjesa e kostos llogaritet në mënyrë të ngjashme, duke përfshirë, përveç kostove, fitimin e sipërmarrësit (bazuar në rentabilitetin mesatar të industrisë për çdo kulturë të zgjedhur).

Treguesi i qirasë së tokës që rezulton është i kapitalizuar. Rezultati pasqyron vlerën e objektit. Raporti i kapitalizimit bazohet në një analizë të rreziqeve nga investimi në bujqësi, likuiditetit të ulët të aktiveve, menaxhimit të investimeve dhe rreziqeve të tjera. Për projekte veçanërisht të rrezikshme mund të arrijë në 17%.

Rezultatet nga të dyja qasjet peshohen nga vlerësuesi, duke i sjellë rezultatet në një vlerë të vetme.

Vlerësimi profesional më popullor është për kreditë e siguruara me tokë. Megjithatë, bankat priren të aplikojnë zbritjen e tyre të kolateralit për rezultatin e marrë nga vlerësuesi, mesatarisht 40%.

Problemet dhe zgjidhjet

Siç u përmend më lart, tregu i tokës pasqyron tendencat e industrisë. Për të qenë më të saktë, është një nga të fundit që pasqyron këto tendenca.

Në lidhje me anëtarësimin e Rusisë në OBT, konkurrenca në tregun e produkteve bujqësore po rritet vetëm. Megjithatë, ekspertët shpresojnë se nën kujdesin e dëshirës së deklaruar për rritje të PBB-së dhe një reduktim të zëvendësimit të importeve, situata në vend mund të ndryshojë.

Para së gjithash, nëse në vazhdim të kësaj proklamate, autoritetet rishikojnë qëndrimin e tyre ndaj politikës monetare. Për të zhvilluar industrinë, është e nevojshme të jepen kredi dhe të ulen normat e interesit.

Së dyti, nëse prodhuesit bujqësorë ndryshojnë qasjen ekzistuese ndaj bujqësisë. Edhe me volumin ekzistues të subvencioneve, nëse biznesi është i organizuar siç duhet, zgjidhja e problemit të shitjes mund të tregojë rezultate të mira.

Sot, zbatimi më premtues dhe i zbatueshëm i parimit "e bëre vetë, shite vetë" duket të jetë më premtuesi dhe më i zbatueshëm. Kur prodhuesit bujqësorë ndërtojnë një zinxhir brenda një grupi: furnizimi me ushqim - prodhimi i lëndëve të para - përpunimi - dhe, më e rëndësishmja, shitjet. Pa shitje të garantuara të mallrave tek konsumatori fundor, pa shitjen tonë me pakicë, industria nuk do të zhvillohet.

Me rritjen e aktivitetit investues do të rritet edhe kërkesa për tokë, me të gjitha pasojat.

Në përputhje me të dhënat e Rosreestr, sipërfaqja e fondit të tokës së Federatës Ruse që nga 1 janari 2014 arriti në 1709.8 milion hektarë, nga të cilat toka bujqësore zë 386.5 milion hektarë (22.6%) (Figura 1.1.1.) . Sipërfaqja e përgjithshme e tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore është 196.2 milionë hektarë, që është 50.76% (Figura 10).

Oriz. 10.

Tokat bujqësore janë tokat jashtë kufijve të zonave të banuara, të parashikuara për nevoja bujqësore ose të destinuara për këto qëllime.

Në përgjithësi, në Federatën Ruse ka një rënie vjetore të sipërfaqes së tokës bujqësore; që nga viti 2009, rënia e këtij treguesi ka arritur në 16.2 milion hektarë (Tabela 1).

Toka bujqësore përfshin: tokën e punueshme, arat, kullotat, tokat djerrë, tokat e zëna me kultura shumëvjeçare (pemishtet, vreshtat, kulturat industriale dhe të tjera shumëvjeçare). Tokat bujqësore brenda tokave bujqësore kanë përparësi në përdorim dhe i nënshtrohen mbrojtjes së veçantë. Sigurimi i tyre për nevoja jobujqësore lejohet në raste të veçanta.

Struktura e tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore në Federatën Ruse që nga 1 janari 2014 është paraqitur në Figurën 11.

Oriz. njëmbëdhjetë.

Shpërndarja e tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore sipas rretheve federale të Federatës Ruse është paraqitur në Tabelën 1, sipas subjekteve përbërëse të Federatës Ruse - në Shtojcën 1. Sipërfaqet më të mëdha të tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore ndodhen në Privolzhsky (26.1%), rrethe federale siberiane (25.3%), jugore (15.1%) dhe qendrore (15.0%), të cilat përbëjnë 81.5% të sipërfaqes totale të tokës bujqësore.

Tabela 1. Struktura e tokës bujqësore si pjesë e tokës bujqësore sipas rretheve federale të Federatës Ruse që nga 1 janari 2014 (mijë hektarë)

Të dhënat e Rosreestr mbi strukturën dhe dinamikën e sipërfaqeve të tokës bujqësore në vitet e fundit janë paraqitur në Tabelën 2.

Tabela 2. Struktura dhe dinamika e sipërfaqeve të tokës bujqësore, milion hektarë (nga 1 janari i vitit përkatës)

Në dinamikën e sipërfaqes së tokës bujqësore në përbërjen e tokës bujqësore për periudhën 2010-2014, vërehen vetëm luhatje të vogla. Krahasuar me vitin 2012, sipërfaqja e përgjithshme dhe struktura e tokës bujqësore nuk ka ndryshuar.

Në të njëjtën kohë, siç tregon një analizë e dinamikës së sipërfaqes së tokës bujqësore gjatë 5 viteve të fundit, në periudhën nga 2010 deri në 2014 ka pasur një ulje të sipërfaqes totale të tokës bujqësore në Federatën Ruse. me 13.5 milionë hektarë. Në periudhën 2010-2013, ka pasur një rënie vjetore të sipërfaqes së tokës në këtë kategori. Megjithatë, sipas të dhënave të Rosreestr për vitin 2013, sipërfaqja totale e tokës bujqësore u rrit me 0.4 milion hektarë krahasuar me një vit më parë për shkak të transferimit të 1,022 mijë hektarëve tokë të kategorive të tjera në tokë bujqësore, duke përfshirë 930.1 mijë hektarë. tokë rezervë. Zona kryesore e tokës rezervë përfshihet në tokë jo bujqësore për qëllime bujqësore në Territorin Krasnoyarsk (850.6 mijë hektarë).

Në të njëjtën kohë, legjislacioni aktual në fushën e marrëdhënieve me tokën nuk siguron mbrojtjen e tokave bujqësore të përdorura për prodhim bujqësor, si dhe të tokave bujqësore veçanërisht të vlefshme prodhuese, të cilat në fakt nuk mbrohen nga transferimi në tokat e vendbanimeve për qëllime. që nuk ka lidhje me bujqësinë dhe transferimin në toka industriale dhe të tjera për qëllime të veçanta për ndërtimin e objekteve të transportit dhe komunikimit.

Në vitin 2013 janë transferuar 692.8 mijë hektarë nga tokat bujqësore në toka të kategorive të tjera, duke përfshirë:

553.9 mijë hektarë në tokat e fondit pyjor si rezultat i masave për transferimin e sipërfaqeve pyjore nga organizatat bujqësore në drejtimin e ndërmarrjeve pyjore. Reduktimi më i madh i tokës u vu re në territorin e rajoneve të Republikës së Bashkortostanit (258.9 mijë hektarë), Territorit Krasnoyarsk (92.8 mijë hektarë), Kirov (77.5 mijë hektarë) dhe Tambov (34.1 mijë hektarë);

70.9 mijë hektarë në tokat e vendbanimeve. Reduktimi më i madh i tokës u vu re në Chelyabinsk (7.9 mijë hektarë), Irkutsk (6.6 mijë hektarë), Kaliningrad (5.9 mijë hektarë), Moskë (5.7 mijë hektarë), rajone, Territorin Krasnoyarsk (5.0 mijë hektarë);

37.8 mijë hektarë tokë për industri, transport, komunikacion dhe qëllime të tjera të veçanta. Reduktimi më i madh i tokës u vu re në Okrug Autonome Yamalo-Nenets (7 mijë hektarë), Rajoni i Kemerovës (3.2 mijë hektarë), Territori Transbaikal (2.7 mijë hektarë), Republika e Tyva (2.6 mijë hektarë);

29.8 mijë hektarë në tokat e zonave natyrore të mbrojtura posaçërisht. Reduktimi më i madh i tokës u vu re në territorin e Republikës së Bashkortostanit (25.8 mijë hektarë).

Sipas të dhënave të Rosreestr për vitin 2013, 144.9 mijë hektarë u transferuan nga toka bujqësore për nevoja shtetërore dhe publike për qëllime që nuk lidhen me bujqësinë, nga të cilat 107.7 mijë hektarë ishin tokë bujqësore.

Sipas të dhënave të siguruara nga entitetet përbërëse të Federatës Ruse, në vitin 2013, autoritetet e subjekteve përbërëse transferuan 140.28 mijë hektarë për qëllime që nuk lidhen me bujqësinë, përfshirë 135.18 mijë hektarë tokë bujqësore. Në veçanti, 73.26 mijë hektarë tokë bujqësore u ndanë për ndërtimin dhe zgjerimin e ndërmarrjeve industriale, transportit, komunikimit dhe të tjera, 14.06 mijë hektarë u ndanë për zgjerimin dhe ndërtimin e vendbanimeve, ndërmarrjeve, organizatave dhe institucioneve mjedisore - 26.11 mijë hektarë, ndërmarrjet dhe institucionet pyjore - 21.06 mijë hektarë, për qëllime të tjera - 5.79 mijë hektarë (Figura 12).

Oriz. 12.

Gjatë vitit 2013 ka vijuar të krijohet fondi i rishpërndarjes së tokave si pjesë e tokave bujqësore, ku përfshihen ngastra toka që nuk u janë dhënë të interesuarve për prodhim bujqësor, por të destinuara për nevoja bujqësore, për krijimin dhe zgjerimin e sipërmarrjeve fshatare (ferma), parcela personale ndihmëse. , dhe kopshtaria , blegtoria, kopshtaria, prodhimi i barit, kullotja.

Baza për përfshirjen e parcelave të tokës në fondin e rishpërndarjes ishin vendimet përkatëse të autoriteteve ekzekutive në rast të braktisjes vullnetare të parcelave të tokës, si dhe në rast të vdekjes së titullarit të së drejtës në mungesë të trashëgimtarëve Zona të rëndësishme toka u përfshinë në fondin e rishpërndarjes si rezultat i likuidimit të organizatave bujqësore.

Sipas Rosreestr, në vitin 2013, sipërfaqja totale e tokës bujqësore e përfshirë në tokat e fondit të rishpërndarjes u rrit me 105.2 mijë hektarë dhe deri më 1 janar 2014 arriti në 45.8 milion hektarë. Në të njëjtën kohë, sipërfaqja e tokës bujqësore në fondin e rishpërndarjes u ul me 171.4 mijë hektarë dhe arriti në 11.6 milion hektarë.

Në vitin 2013 ka pasur një ulje të tokës së punueshme me 43.5 mijë hektarë si pjesë e tokave të fondit të rishpërndarjes për shkak të dhënies së tyre për përdorim bujqësor. Zona të konsiderueshme të tokës së punueshme u përfshinë në qarkullimin bujqësor në Republikën e Kalmykia (22.5 mijë hektarë), rajonin Amur (21.9 mijë hektarë), Territorin Krasnoyarsk (15.6 mijë hektarë), rajonin e Penzës (9.1 mijë hektarë). hektarë), Sverdlovsk ( 8,7 mijë hektarë), rajonet e Saratovit (8,1 mijë hektarë), Territori Primorsky (7,6 mijë hektarë), rajonet Ryazan, Voronezh, Orenburg dhe Chelyabinsk (më shumë se 6,0 mijë hektarë). ha në secilën lëndë).

Sipas Rosreestr, nga 1 janari 2014, një pjesë e konsiderueshme e tokës bujqësore ishte: në pronësi shtetërore dhe komunale - 258.32 milionë hektarë, ose 66.8% e tokave të kategorisë; në pronësi të qytetarëve - 112,97 milionë hektarë (29,3% e tokave të kategorisë); në pronësi të personave juridikë - 15.18 milionë hektarë (3.9%).

Nga të gjitha tokat private në Federatën Ruse, toka bujqësore përbënte 96.5% (128.2 milionë hektarë) që nga 1 janari 2014, nga të cilat 71.9% (92.2 milionë hektarë) përbënin pjesën e tokës së qytetarëve në pronësinë e përbashkët të tokës. Krahasuar me një vit më parë, ka pasur një ulje të sipërfaqes së tokës bujqësore në pronësi private me 189.6 mijë hektarë.

Rishikimi përmban një analizë të tregut për parcelat e tokës bujqësore në rajonin e Yaroslavl që nga 1 qershori 2014.

Aktualisht, tregu i parcelave bujqësore për organizimin e prodhimit bujqësor përfshin parcela tokash në shkallë të gjerë me një sipërfaqe mbi 1000 hektarë, si dhe parcela tokash të vogla deri në 10 hektarë. Si parcelat private, ashtu edhe ato shtetërore apo komunale ofrohen për shitje dhe dhënie me qira dhe po përgatiten vende investimi për zhvillimin e bujqësisë.

Një numër tokash bujqësore për organizimin e prodhimit bujqësor ofrohen në treg të hapur si tokë komerciale për organizimin e ndërmarrjeve të shitjes me pakicë dhe shërbime të konsumatorit ose si tokë për ndërtimin e banesave, ndërkohë që pritet një ndryshim në qëllimin dhe llojin e përdorimit të lejuar të kësaj parcele toke. .

Situata në tregun e tokës përcaktohet kryesisht nga zhvillimi i kompleksit agro-industrial dhe prania e programeve të synuara të zhvillimit. Një kompleks i zhvilluar agro-industrial është formuar në rajonin e Yaroslavl. Toka bujqësore në rajon përfshin pothuajse 1 milion hektarë. Dega më e zhvilluar e bujqësisë në rajon është blegtoria. Prodhimi bimor ka për qëllim kryesisht sigurimin e ushqimit për industrinë blegtorale dhe vetëm disa zona kanë zhvilluar prodhimin e produkteve bimore të tregtueshme.

Në total, 2046.5 milion rubla u ndanë për zbatimin e masave për të mbështetur kompleksin agro-industrial (në 2012 - 1679.7 milion rubla), duke përfshirë 1198.5 milion rubla nga buxheti federal (në 2012 - 664 milion rubla), nga buxheti rajonal 848 milion rubla (në 2012 - 1015.7 milion rubla).

Në vitin 2013 janë arritur disa rezultate pozitive në kompleksin agro-industrial. Sipas Shërbimit të Informacionit dhe Konsulencës të Kompleksit Agroindustrial, indeksi i vëllimit fizik të prodhimit bujqësor krahasuar me nivelin e vitit 2012 është 99.6%, produktiviteti i punës 105.2%. Rritja e të ardhurave nga shitja e produkteve bujqësore është 5%, rritja e kostove të prodhimit është 9%. Si rezultat, përfitimi i përgjithshëm (përfshirë subvencionet) do të jetë afërsisht 3%.

Yaroslavl "Shërbimi i Informacionit dhe Konsulencës së Kompleksit Agro-Industrial" ofron mbështetje për projekte investimi. Investitorët janë të ftuar të marrin në konsideratë vendet e investimeve në rrethet komunale të rajonit Yaroslavl. Aftësitë infrastrukturore, disponueshmëria e tokës dhe burimeve të punës do të bëjnë të mundur krijimin e një prodhimi të ri efikas ose rindërtimin e një prodhimi ekzistues. Përfitimet tatimore parashikohen edhe për realizimin e projekteve investuese, duke përfshirë përjashtimin e plotë nga tatimi në pronë (norma - 0%), norma tatimore për tatimin mbi të ardhurat 0% për një kohë të pacaktuar, përjashtimi i plotë nga taksa e transportit (norma - 0%), përfitimet tatimore për tokën. taksa. Është e mundur të sigurohen subvencione nga buxheti për të kompensuar kostot e infrastrukturës si pjesë e një marrëveshje investimi.

Furnizimi i parcelave të tokës bujqësore në rajonin e Yaroslavl në treg

Tregu i tokës në rajonin e Yaroslavl është heterogjen. Identifikohen si zonat ku nuk ka furnizim me tokë bujqësore ashtu edhe zonat me potencial të lartë. Furnizimi i tokës për prodhim bujqësor karakterizohet nga një numër relativisht i vogël objektesh, por sipërfaqja e parcelave, si rregull, kalon 1 hektar dhe mund të arrijë në 2500 hektarë në rastin e furnizimit me tokë për. një kompleks prodhimi bujqësor. Pjesa më e madhe e ofertës së tokës për prodhimin bujqësor përfaqësohet nga parcela të mëdha toke, kërkesa për të cilat është e kufizuar. Sipërfaqja mesatare e parcelave bazuar në rezultatet e monitorimit të tregut ishte 80 hektarë.

Vëllimi më i madh i furnizimit për sa i përket sipërfaqes së tokës për prodhimin bujqësor bie në rajonin Uglich - 61% dhe rajonin Pereslavl - 21% të furnizimit total. Pjesa e rretheve Bolsheselsky, Poshekhonsky dhe Nekouzsky ishte përkatësisht 8%, 6% dhe 2%. Të gjitha rrethet e tjera zënë vetëm 2% të sipërfaqes së tokës, ku pjesa e secilit prej tyre është më pak se 1%.

Oriz. 1. Struktura gjeografike e furnizimit të parcelave për prodhim bujqësor

Struktura e propozimit diktohet nga vendndodhja gjeografike e zonave. Rrethi Uglich kufizohet me rajonin Tver, Pereslavl - me rajonet Tver, Moskë dhe Vladimir. Rrethi Neokuzsky kufizohet nga njëra anë me rajonin Tver, nga ana tjetër - me rezervuarin Rybinsk. Rrethi Poshekhonsky kufizohet gjithashtu me rezervuarin Rybinsk dhe rajonin e Vologda. Mbizotërimi i furnizimit në rrethet Uglich dhe Pereslavl, si dhe në rrethin Bolsheselsky, shpjegohet me gravitacionin drejt Moskës dhe fokusin te moskovitët.

Oriz. 2. Përqendrimi i furnizimit të parcelave të tokës bujqësore

Kërkesa dhe kushtet tregtare në tregun e tokës bujqësore në rajonin e Yaroslavl

Situata në tregun e parcelave të tokës për prodhim bujqësor karakterizohet nga një nivel jashtëzakonisht i ulët i kërkesës në sfondin e ofertës më të larmishme. Zbatimi i programeve qeveritare (grantet sipas programit për të mbështetur fermerët fillestarë) po nxit interesin për parcela relativisht të vogla toke. Nga ana tjetër, investitorët preferojnë të investojnë para në trakte të mëdha toke për organizimin e blegtorisë, si dhe për rritjen e të lashtave, domethënë në ato projekte në të cilat shkalla e kthimit dhe përfitimit është më e larta. Megjithatë, me gjithë mbështetjen e shtetit, kushtet e ekspozimit të parcelave janë mjaft të larta dhe niveli i transaksioneve është i ulët.

Më e rëndësishmja, nga pikëpamja e ndikimit në koston e parcelave të tokës të kësaj kategorie, janë faktorët e vendndodhjes (distanca nga Moska dhe rezervuari Rybinsk), si dhe komunikimet dhe prania e një rezervuari në afërsi të menjëhershme.

Perspektivat për përdorim, përkatësisht mundësia e transferimit të një siti në një kategori tjetër dhe përdorimi për ndërtimin e banesave, për objektet tregtare dhe shtëpiake ose infrastrukturën në anë të rrugës, gjithashtu kanë një ndikim të rëndësishëm në koston e parcelave të tokës. Kostoja mesatare për metër katror të parcelave të tokës, përdorimi më i mirë i të cilave përfshin kalimin në një kategori tjetër dhe ndryshimin e llojit të përdorimit të lejuar, tejkalon koston mesatare të parcelave të tokës drejtpërdrejt për prodhim bujqësor me 10-12 herë.

Bazuar në rezultatet e tremujorit të parë të vitit 2014, çmimi mesatar më i lartë i furnizimit për parcelat e tokës për prodhim bujqësor (me përjashtim të tokave, lloji i përdorimit të lejuar të të cilave pritet të ndryshojë) ishte në rrethet Nekouzsky dhe Poshekhonsky të rajonit Yaroslavl - 19,5 rubla / m katrore. m dhe 17.5 fshij./m². Kjo shpjegohet nga vëllimi relativisht i vogël i furnizimit, aksesi i mirë i transportit në vendet (rrugët e asfaltuara) dhe disponueshmëria e komunikimeve, përfshirë gazin. Vlen të theksohet se, pavarësisht kostos së lartë mesatare për metër katror, ​​në këtë zonë ka edhe oferta me çmime të ulëta shitjeje: siti i investimeve Niva (në territorin e kooperativës bujqësore Nekouzsky dhe Niva LLC) ofrohet për shitje ose gjatë. -Qira me afat , çmimi i shitjes varion nga 1-1,5 rubla/m², kostoja e qirasë është 120 rubla/ha.

Zonat më të njohura janë zonat Pereslavl dhe Uglich; niveli i lartë i furnizimit në këto zona reflektohet në koston mesatare të furnizimit - kostoja prej 1 m2. arriti në 10,5 rubla dhe 8 rubla. përkatësisht. Përkundrazi, niveli i ulët i furnizimit shkaktoi një nivel relativisht të lartë të kostos mesatare në rrethin Lyublinsky, në kufi me rajonet Kostroma dhe Vologo - 8.5 rubla/m².

Çmimi mesatar më i ulët i furnizimit u regjistrua në rajonin e Rostovit - 1.5 rubla/m².

Oriz. 3. Çmimi mesatar i furnizimit sipas rretheve të rajonit Yaroslavl

Çmimi mesatar i furnizimit të parcelave të tokës bujqësore në rajonin e Yaroslavl në tërësi është rreth 9.5 rubla/m². m.

Kostoja mesatare prej 1 m2. m bazuar në rezultatet e transaksioneve me parcelat e tokës për prodhim bujqësor në rajonin e Yaroslavl në tërësi arriti në 5.5 rubla/m².

Tendencat dhe parashikimet:

• Në përgjithësi, politika e udhëheqjes rajonale favorizon zhvillimin e aktivitetit investues në rajonin e Yaroslavl, praninë e legjislacionit rajonal të investimeve që lejon investimin me rrezik minimal, si dhe një njësi të specializuar në administratën rajonale;
• Zhvillimi i bujqësisë në një periudhë afatshkurtër lehtësohet nga mundësia e përfitimit të përfitimeve tatimore dhe subvencioneve për zbatimin e projekteve të investimeve prioritare për rajonin;
• Tregu i tokës në rajon do të vazhdojë të ndikohet ndjeshëm nga afërsia me Moskën, një burim investimesh dhe tregu më i madh i konsumit (rajoni ndodhet vetëm 282 kilometra nga Moska)
• Më të kërkuarat do të mbeten zonat afër Moskës dhe rajonit të Moskës - Uglichsky dhe Pereslavsky, si dhe zonat me burime të konsiderueshme ujore - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.

Konkluzione:

Aktualisht, tregu i parcelave bujqësore tregon një tepricë të konsiderueshme të ofertës ndaj kërkesës dhe çmime relativisht të ulëta shitjeje.

Zbatimi i programeve të zhvillimit të bujqësisë, rritja e disponueshmërisë së lëndëve të para dhe zhvillimi i masave për stimulimin e shitjes direkte të produkteve të veta do të rrisë atraktivitetin e investimeve të sektorit, gjë që do të sjellë një rritje të vlerës së parcelave të tokës dhe zhvillimin e mëtejshëm të treg për parcelat e tokës bujqësore.

Ju mund të porosisni një shërbim ose të merrni informacion shtesë duke kontaktuar zyrat tona në telefon:

7 812 326-20-06 Shën Petersburg
+7 495 955-78-37 Moskë
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
Email postë: