Proprietarul este obligat să emită facturi lunare și declarații de servicii către chiriaș? Acest lucru nu este prevăzut în contractul de închiriere.

În cazul în care certificatul de prestare a serviciilor nu este prevăzut în contractul de închiriere, nu este necesară eliberarea acestuia. În acest caz, calculele chiriei confirmă orice documente întocmite în conformitate cu cerințele legale. Inclusiv, graficul de plată a chiriei, factura pentru servicii etc.

În același timp, dacă în contractul de închiriere nu este prevăzută o factură de plată, nici emiterea acesteia nu este necesară. Un ordin de plată sau un extras bancar va confirma plățile de închiriere.

Motivul acestei poziții este prezentat mai jos în materialele sistemului Glavbukh

Situaţie:În ce moment, la calculul impozitului pe venit, suma chiriei trebuie recunoscută în venit dacă nu se întocmesc lunar rapoarte privind prestarea serviciilor? Închirierea proprietății este principala activitate a organizației. Organizația folosește metoda de angajamente

Recunoașteți chiria ca venit în ultima zi a fiecărei luni (articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Conform metodei de angajamente, venitul este recunoscut în perioada de raportare (de impozitare) în care a avut loc (clauza 1 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). Conform acordurilor referitoare la mai multe perioade (de impozitare) de raportare, veniturile trebuie distribuite între ele ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor (clauza 2 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă o organizație folosește metoda de angajamente și transferul proprietății pentru închiriere este una dintre activitățile sale principale, atunci venitul trebuie recunoscut la data vânzării acestui serviciu (clauza 3 a articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ca regulă generală, data prestării efective a serviciilor de închiriere este ziua semnării actului lunar.

Totodată, legislația nu obligă locatorul să elibereze lunar certificate de prestare a serviciilor în baza contractului de închiriere. În acest caz, un serviciu în scopuri fiscale este recunoscut ca activitate ale cărei rezultate nu au expresie materială (clauza 5 a articolului 38 din Codul fiscal al Federației Ruse). Ca parte a contractului de închiriere, locatorul oferă chiriașului servicii de închiriere în mod continuu (zilnic) pe toată durata contractului.

Din cele de mai sus, putem concluziona că, în lipsa unor acte privind prestarea serviciilor, locatorul trebuie să stabilească baza impozitului pe venit (inclusiv veniturile) pe baza rezultatelor fiecărei perioade (de impozitare) de raportare (clauza 1, articolul 54, clauza 2, art. 286 din Codul fiscal al Federației Ruse). Urmând această logică, Ministerul Finanțelor al Rusiei a luat o poziție similară în scrisorile din 4 aprilie 2007 nr. 03-07-15/47 (aduse la cunoștința inspectoratelor fiscale prin scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 28 aprilie). , 2007 Nr. ШТ-6-03/360) , din 8 februarie 2005 Nr. 03-04-11/21. În ciuda faptului că aceste scrisori se referă la probleme de calcul al TVA-ului, argumentele prezentate în acestea cu privire la data prestării serviciilor de închiriere pot fi aplicate și procedurii de calcul al impozitului pe venit.

contractul de închiriere este valoarea plăților de leasing (chiria) (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse).

Documentare

Toate tranzacțiile comerciale ale organizației trebuie să fie documentate cu documente contabile primare (Partea 1, articolul 9 din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ).

un acord încheiat de părți, un grafic al plăților de închiriere, un act de acceptare și transfer de proprietate, un act privind prestarea de servicii de închiriere, , ).

Unul dintre condițiile esențiale ale contractului de închiriere este valoarea plăților de leasing (chiria) (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse).

Documentare

Fiecare tranzacție comercială trebuie documentată cu un document contabil primar (clauza 1, articolul 9 din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ). Calculele chiriei pot fi confirmate prin orice documente intocmite in conformitate cu cerintele legale. Inclusiv un acord încheiat de părți, un grafic al plăților de închiriere, un act de acceptare și transfer de proprietate, o factură pentru plata serviciilor etc. În acest caz, un act privind furnizarea de servicii de închiriere este necesar numai dacă este prevăzute în contractul de închiriere. Acest punct de vedere este împărtășit de agențiile de reglementare (scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei din 24 martie 2014 nr. 03-03-06/1/12764, din 16 noiembrie 2011 nr. 03-03-06/1/ 763, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei din 1 noiembrie 2013 Nr. OA-4-13/19652).

Articol: Factura pentru plata

Clientul corporativ al agenției de turism face plata pentru tur. În același timp, i se emite și o factură. Ce formă ar trebui să aibă?

O factura nu este un document obligatoriu, dar daca este specificat in contract, ar trebui emisa. Nu există un formular de factură unificat, așa că îl puteți crea în mod arbitrar. În același timp, nu uitați că există detalii obligatorii ale documentației primare: indicarea numelui documentului („Factura”), data întocmirii, numele agenției de turism, conținutul tranzacției, contoare în natură și termenii monetari, numele și funcțiile persoanelor responsabile, semnăturile acestora (clauza 2 din art. 9 din Legea federală din 21 noiembrie 1996 nr. 129-FZ „Cu privire la contabilitate”).

Chekalova Natalya,

expert al BSS „Systems Glavbukh”

În articolul de astăzi ne propunem să discutăm despre scrisoarea Ministerului Finanțelor din 30 mai 2016 Nr. 31-11410-09-10/15182. Este dedicat unei întrebări care este relevantă pentru multe entități de afaceri: ce documente primare ar trebui folosite pentru a oficializa relațiile de închiriere? Cel mai important! Ministerul Finanțelor a explicat în acesta dacă este necesar să se întocmească lunar certificate de muncă (servicii) efectuate cu închiriere.

Concluzia principală a acestui lucru scrisori Ministerul Finanțelor este după cum urmează: pentru a confirma implementarea unei tranzacții de închiriere comercială, un contract de închiriere nu este suficient! Sunt necesare și documente primare care confirmă faptul:

1) transfer de proprietate spre închiriere;

2) prestarea serviciilor de închiriere în timpul raportare perioadă.

Acceptarea și transferul obiectului închiriat

După cum se precizează în scrisoare, faptul transferului bunului închiriat de la locator la locatar trebuie confirmat prin documentul primar relevant. „În formă completă: inventar, protocol, trecut, acceptat...”.

De regulă, părțile semnează un act de acceptare și cesiune a bunului închiriat în acest scop. Forma acestui act nu a fost aprobată (se întocmește sub orice formă, ținând cont de toate detaliile obligatorii ale documentului primar numit în Artă. 9 din Legea contabilității).

Puteți utiliza formularul standard Nr. OZ-1

Pentru proprietăți închiriate, referire la compilare obligatorie al acestui act este cuprins în mod expres în Artă. 795 GKU. Autorii comentariului științific și practic la Artă. 795 GKU Rețineți că: „Practica comercială prevede includerea în conținutul unui astfel de act a unei descriere detaliată a proprietății, locația acesteia, valoarea acestei proprietăți la momentul transferului și o descriere a stării sale sanitare și tehnice. Certificatul de acceptare și transfer poate fi însoțit de documentația tehnică a obiectului, o listă de echipamente, accesorii, mobilier și alte lucruri care sunt transferate împreună cu clădirea sau structura, copiile documentelor care atestă dreptul de proprietate asupra bunului închiriat de către locator și alte documentele convenite de părți.”*

* Comentariu științific și practic asupra Codului civil al Ucrainei al sistemului „LIGA-LEGE”.

Din momentul semnării acestui act (dacă nu se prevede altfel prin contract) va începe numărătoarea inversă pentru utilizarea obiectului închiriat.

În cazul în care certificatul de acceptare și transfer al bunului închiriat nu a fost întocmit de către părți, atunci se consideră că nu a existat o utilizare efectivă a obiectului închiriat, ceea ce înseamnă că locatorul nu are dreptul de a solicita chiriașului plata chiriei ( vezi, de exemplu, decizia Tribunalului Economic al regiunii Cernihiv din 14 iunie 2016 în dosarul nr. 927/470/16).

(!) Actul de acceptare și transfer al bunului închiriat trebuie întocmit și în raport cu închirierea oricărei alte proprietăți (nu doar imobile). De exemplu, în legătură cu închirierea unui vehicul, Tribunalul Economic al regiunii Dnipropetrovsk ( decizia din 29 iulie 2015 în dosarul nr.904/5797/14) a reținut: numai actele lunare ale serviciilor de închiriere prestate nu pot sta la baza confirmării efective a transferului în folosință a obiectului închiriat.

Document primar pentru plata chiriei

Ministerul Finanțelor în scrisoare constată că trebuie întocmit un document primar separatși să confirme prevederea servicii de închiriereîn termen de o lună (pentru plata chiriei). De regulă, în acest scop se întocmește un act de finalizare a lucrărilor (serviciilor). Dar în contract părțile pot prevedea și întocmind alta document primar care confirmă calculul serviciilor de închiriere.

Vă rugăm să rețineți: Ministerul Finanțelor din scrisoare vorbește despre chirie ca serviciu. Dar închirierea este un serviciu? Din ce parte ar trebui să privești?

Din punct de vedere civil Potrivit legislatiei, chiria nu este un serviciu (din punct de vedere fiscal, este un serviciu). Ministerul Justiției a acordat atenție acestui lucru scrisoare din 23 februarie 2004 nr.8-11-19 si VASU in hotărâre din 26 martie 2015 Nr.K/9991/92743/11.

Autoritățile fiscale însele sunt de acord că un contract de închiriere prin natura sa nu este un contract de prestare de servicii (categoria 103.25 ZIP).

Și din moment ce chiria nu este un serviciu, atunci din punct de vedere legal nu este necesar să se întocmească un certificat de muncă efectuată pentru închiriere. Pentru a confirma serviciile de închiriere, în principiu, sunt suficiente un acord, un certificat de acceptare și documente de plată pentru transferul plăților de închiriere.

Dar! Ministerul Finanțelor în scrisoareși autoritățile fiscale înseși ( scrisoare din partea Serviciului Federal de Stat al Ucrainei din 19 ianuarie 2016 nr. 919/6/99-99-19-03-02-15) insistă că trebuie să existe acte pentru prestarea serviciilor de închiriere, deoarece orice operațiune în contabilitate trebuie să se bazeze pe documentele primare (clauza 1 art. 9 din Legea contabilității).

În general, locatorul în acest caz s-ar putea descurca cu întocmirea unui certificat contabil ca document primar. Dar chiriașul are nevoie și de un document primar pentru a confirma faptul tranzacției de închiriere.

Actele de închiriere sunt de asemenea importante pentru contabilitatea TVA (închirierea se încadrează bine în definiția fiscală a prestării de servicii - p.p. 14.1.185 NKU). La urma urmei, obligațiile fiscale pentru TVA apar din primul dintre evenimente: primirea unui avans sau semnarea documentului certificarea faptului de prestare a serviciilor ( clauza 187.1 NKU). Prin urmare, nu vă puteți lipsi de un document primar care să confirme faptul livrării serviciului!

Este mai bine să întocmești certificate de muncă (servicii) efectuate pentru închiriere. Ele sunt importante nu numai pentru contabilitate, ci și pentru calcularea obligațiilor de TVA.

Este posibil să se întocmească acte nu lunar, ci mai rar: de exemplu, o dată pe trimestru?

Dacă sunteți plătitor de TVA, atunci trebuie întocmite acte lunar(mai ales in ceea ce priveste chiria cu plata ulterioara). La urma urmei, ținând cont de regula primului eveniment pentru TVA, autoritățile fiscale vor insista că, deoarece serviciul de închiriere este furnizat efectiv în luna curentă, atunci obligațiile de TVA aferente acestuia ar trebui să se reflecte și în luna curentă. Și este puțin probabil să fie convinși de faptul că actele sunt întocmite cu o frecvență diferită, de exemplu, trimestrial.

Ce dată ar trebui inclusă în actele pentru serviciile de închiriere?

„Raportul primar” trebuie întocmit în momentul operațiunii de afaceri. Dacă acest lucru nu este posibil, imediat după finalizarea acestuia ( Partea 1 Art. 9 din Legea contabilității).

Ministerul Finanțelor în scrisoare constată că data întocmirii actului pentru servicii de închiriere (sau alt document primar care îl înlocuiește) este data semnării acestuia.

Prin urmare, este mai bine să datați actele de închiriere ultima zi calendaristică a lunii de raportare(dacă cade într-un weekend, nu este mare lucru, pentru că Dreptul contabilității nu necesită ca documentele primare să fie întocmite numai în zile lucrătoare). Întocmește ultimul act de închiriere muncitori ziua lunii este incorectă - nu va acoperi o parte a lunii (weekend) și documentul va fi emis înainte de finalizarea operațiunii de afaceri.

O atenție deosebită merită situația în care actul de închiriere se întocmește în prima zi lucrătoare a lunii următoare. În contabilitate, tranzacția de leasing trebuie efectuată în luna în care a fost efectuată ( clauza 5 art. 9 din Legea contabilității), indiferent de data la care a fost întocmit actul (Ministerul de Finanțe atrage atenția și în scrisoare).

Dar pentru TVA este importantă data primului eveniment. Prin urmare, dacă primul eveniment este semnarea actului, atunci de fapt în această situație obligațiile de TVA vor apărea abia în perioada următoare. Cu siguranță nu le va plăcea autorităților fiscale ( scrisoarea Administratiei Fiscale de Stat din 20 mai 2010 Nr.9895/7/16-1517-08, Nr.5766/5/16-1518)!

Este mai bine să datați actele de închiriere în ultima zi calendaristică a lunii, chiar dacă aceasta cade în weekend.

Să dăm un exemplu de întocmire a unui act de închiriere a serviciilor prestate.

Multă vreme a apărut întrebarea cu privire la necesitatea întocmirii deconturilor lunare pentru contractul de închiriere. Avocații au insistat că nu este nevoie să se întocmească un document care nu era prevăzut de Codul civil al Federației Ruse și de acordul în sine.

EI. Kiryushina,
A.V. Tyurina

Problema a fost presantă pentru contabilii care au insistat să întocmească un astfel de document, recunoscut ca document primar, în baza căruia plățile de leasing puteau fi luate în considerare drept cheltuieli și, în consecință, baza de impozitare a venitului putea fi redusă.

Departamentul financiar și-a schimbat opinia cu privire la această problemă de aproape două ori pe an, emitând explicații cu sens opus, astfel inducând complet în eroare contabilii.

Pentru a înțelege problema necesității de a întocmi un document solicitat în mod constant de lucrătorii financiari, să ne întoarcem la normele Codului Fiscal al Federației Ruse, care conțin condițiile de clasificare a costurilor de închiriere ca cheltuieli care reduc baza impozabilă. pentru impozitul pe venit.

În conformitate cu sub. 10 p. 1 art. 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse, alte cheltuieli asociate cu producția și vânzările includ plățile de închiriere (leasing) pentru proprietatea închiriată (închiriată). Nu există instrucțiuni privind întocmirea obligatorie a extraselor lunare pentru contractul de închiriere.

Totodată, dreptul contribuabilului de a reduce profitul impozabil cu cuantumul cheltuielilor se face în dependență de valabilitatea, dovezile documentare ale acestor cheltuieli și cu condiția ca acestea să fi fost efectuate pentru a desfășura activități care vizează generarea de venituri (clauza 1 din art. 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse).

Cheltuieli justificate înseamnă cheltuieli justificate economic, a căror evaluare este exprimată în formă bănească.

Cheltuieli documentate înseamnă cheltuieli confirmate prin documente întocmite în conformitate cu legislația Federației Ruse sau documente întocmite în conformitate cu obiceiurile comerciale aplicate în statul străin pe teritoriul căruia s-au efectuat cheltuielile corespunzătoare și (sau) documente care confirmă indirect cheltuielile efectuate (inclusiv declarație vamală, ordin de călătorie de afaceri, documente de călătorie, raport privind lucrările efectuate în conformitate cu contractul).

Potrivit art. 313 din Codul Fiscal al Federației Ruse, confirmarea datelor contabile fiscale sunt documente contabile primare (inclusiv certificatul unui contabil), registre analitice de contabilitate fiscală și calculul bazei de impozitare.

Cerințele pentru documentele contabile primare sunt cuprinse în art. 9 din Legea federală din 21 noiembrie 1996 nr. 129-FZ „Cu privire la contabilitate” (denumită în continuare Legea contabilității). În conformitate cu paragrafele 1 și 2 din articolul menționat, toate tranzacțiile comerciale efectuate de organizație trebuie să fie documentate cu documente justificative. Aceste documente servesc ca documente contabile primare pe baza cărora se face contabilitatea.

Documentele contabile primare sunt acceptate în contabilitate dacă sunt întocmite în conformitate cu forma cuprinsă în albumele de formulare unificate de documentație contabilă primară.

Documentele a căror formă nu este prevăzută în aceste albume trebuie să conțină următoarele: detaliile cerute: numele documentului; data întocmirii documentului; numele organizației în numele căreia a fost întocmit documentul; conținutul unei tranzacții comerciale; măsurarea tranzacțiilor comerciale în termeni fizici și monetari; numele funcțiilor persoanelor responsabile cu efectuarea unei tranzacții comerciale și corectitudinea executării acesteia; semnăturile personale ale acestor persoane.

Nu a fost elaborată o formă unificată a unui astfel de document primar ca act al unui contract de închiriere, astfel încât acesta poate fi întocmit sub orice formă indicând detaliile obligatorii menționate la art. 9 din Legea „Cu privire la contabilitate”.

În conformitate cu art. 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse, cheltuielile care vizează generarea de venituri pot fi confirmate cu ajutorul oricăror documente care confirmă indirect cheltuielile: un contract de închiriere, un certificat de acceptare a spațiilor, facturi, documente de plată și o factură. Este factura conform clauzei 3 din art. 168 din Codul Fiscal al Federației Ruse are legătură directă cu data prestării serviciilor și indică direct faptul furnizării acestora (a se vedea scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 02/08/2005 nr. 03-04-11). /21).

Astfel, legislația fiscală și contabilă impune ca cheltuielile să fie justificate numai cu documente care sunt prevăzute și executate în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Să ne întoarcem la Codul civil al Federației Ruse. Chiria trebuie plătită de chiriaș în timp util, în condițiile și condițiile stabilite prin contractul de închiriere (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care acestea nu sunt specificate în contract, se consideră că se stabilesc procedura, condițiile și termenele aplicate de obicei la închirierea de proprietăți similare în circumstanțe comparabile.

Codul civil al Federației Ruse nu conține instrucțiuni privind pregătirea obligatorie a actelor lunare pentru contractul de închiriere a spațiilor.

În același timp, conform regulilor generale privind contractele din partea I a Codului civil al Federației Ruse, un astfel de document poate deveni obligatoriu dacă părțile la contract indică pregătirea lunară a actelor pentru furnizarea de servicii de închiriere (clauza 1 al articolului 432 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, legislația civilă conferă părților la un contract de închiriere dreptul de a include printre termenii esențiali ai contractului pregătirea obligatorie a actelor periodice care confirmă executarea contractului de închiriere.

Furnizarea proprietății spre închiriere în scopuri fiscale în conformitate cu clauza 5 a art. 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse este atribuit categoriei de servicii, care se referă la activități ale căror rezultate nu au expresie materială, dar sunt vândute și consumate în procesul de desfășurare a acestei activități.

După cum se menționează în scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 26 martie 2007 nr. 20-12/027737, dacă părțile contractante au încheiat un contract de închiriere și au semnat un certificat de acceptare și transfer pentru proprietatea care face obiectul a contractului de închiriere, atunci serviciul este vândut (consumat) de către părțile la contract.

În consecință, atunci când calculează baza de impozitare pentru impozitul pe venit, organizația locator ia în considerare suma veniturilor din vânzarea unui astfel de serviciu, iar organizația locatarului ia în considerare costurile asociate consumului acestui serviciu.

În acest caz, veniturile și cheltuielile sunt luate în considerare indiferent de semnarea certificatului de acceptare a serviciului, dacă nu rezultă altfel din termenii tranzacției. Condițiile tranzacției pot prevedea pregătirea obligatorie a actelor lunare. Apoi costurile de închiriere ar trebui luate în considerare pe baza actelor menționate în contract.

Poziția departamentului financiar

Scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 09.11.2006 Nr. 03-03-04/1/742, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei din 05.09.2005 Nr. 02-1-07/81, Serviciul Fiscal Federal al Rusiei pentru Moscova din 26.03.2007 Nr 20-12/027737

Ministerul de Finanțe al Rusiei și Serviciul Fiscal Federal al Rusiei aderă la punctul de vedere menționat mai sus.

Astfel, cuantumul plăților de chirie și procedura de transfer al acestora se stabilesc prin contractul de închiriere încheiat în conformitate cu regulile stabilite de legea civilă.

Ținând cont de cele de mai sus, întocmirea unui act lunar pentru prestarea serviciilor de închiriere este obligatorie dacă există o indicație corespunzătoare în contractul de închiriere. În acest caz, dovada documentară a prestării serviciilor pentru perioada relevantă va fi: un act de acceptare și transfer de servicii de închiriere, o factură, o factură.

Dacă contractul de închiriere nu prevede executarea unui certificat lunar de acceptare și transfer pentru servicii, atunci contractul de închiriere și certificatul de acceptare și transfer al proprietății - obiectul contractului de închiriere sunt, împreună cu facturile și documentele de plată pentru plată. a plăților de chirie, dovezi documentare suficiente ale cheltuielilor efectuate de organizația de chiriași sub formă de plăți de chirie .

Afacere

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul trebuie să returneze proprietatea locatorului (articolele 610, 622 din Codul civil al Federației Ruse). În conformitate cu art. 655 din Codul civil, restituirea bunurilor imobile închiriate se efectuează conform unui act de transfer semnat de părți, dacă prin convenție nu se prevede altfel. Data semnării certificatului de recepție este data transferului locației către locator. În consecință, dacă actul nu a fost întocmit, atunci chiriașul nu a transferat în mod oficial proprietatea și trebuie să plătească plățile de închiriere pe toată perioada de după expirarea contractului până la semnarea actului de transfer și acceptare. Însuși faptul expirării termenului de închiriere sau primirea notificării de reziliere a contractului fără transferul proprietății în temeiul actului nu indică încetarea relației de închiriere (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 11 ianuarie 2002 Nr. 66 Revizuirea practicii de soluţionare a litigiilor legate de chirie).

Cităm documentul.În cazul în care chiriașul nu returnează bunul închiriat sau îl returnează în timp util, locatorul are dreptul de a cere plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care onorariul specificat nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere despăgubiri pentru acestea. În cazul în care contractul prevede o penalitate pentru returnarea în timp util a proprietății închiriate, pierderile pot fi recuperate în totalitate peste penalitate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 622 din Codul civil al Federației Ruse).

Totuși, o analiză a practicii judiciare indică faptul că actul de transfer și acceptare nu este întotdeauna întocmit de părți. De exemplu, la sfârşitul contractului de închiriere, chiriaşul pur şi simplu eliberează localul închiriat, considerând că prin astfel de acţiuni şi-a demonstrat reticenţa de a continua contractul şi obligaţia de a închiria imobilul a fost îndeplinită. Sau, după ce a primit înștiințarea proprietarului cu privire la dorința de a rezilia contractul, chiriașul pur și simplu se mută din birou, crezând că relația de închiriere a încetat. Cu toate acestea, această concepție greșită poate fi destul de costisitoare pentru chiriaș.

Riscurile chiriașilor

Dacă chiriașul continuă să folosească proprietatea după expirarea termenului de închiriere, atunci contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (clauza 2 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse). Din interpretarea acestei reguli rezultă că, indiferent dacă locatarul a eliberat sau nu localul, contractul de închiriere continuă, iar drepturile și obligațiile reciproce ale părților rămân în vigoare. Aceasta înseamnă că chiriașul va trebui să plătească pentru toate lunile în care nu a folosit efectiv incinta, până la momentul predării corespunzătoare a fostului birou către proprietar, adică până la semnarea certificatului de recepție.

Singura șansă de a evita plata lunilor în plus este să dovedești în instanță că după expirarea contractului, chiriașul nu a folosit spațiul și nu a intenționat să continue relația de închiriere.

Un punct important: lăsarea proprietății chiriașului într-un spațiu nerezidențial închiriat este interpretată de instanțe în favoarea folosirii acestui spațiu și, în consecință, se va percepe chiria. Astfel, instanța a satisfăcut cererea proprietarului privind încasarea chiriei, considerând că faptul că proprietatea chiriașului se afla în incinta în litigiu indică continuarea folosirii imobilului închiriat și continuarea raporturilor contractuale (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Ural din 29 ianuarie 2009 în dosarul nr. A50-2825/2009).

De asemenea, poate apărea o situație când locatorul refuză să semneze certificatul de transfer și acceptare. Poate face acest lucru din două motive: fie are plângeri cu privire la starea tehnică a localului (și atunci situația este convenită de părți), fie evită în mod deliberat acceptarea. Curtea Supremă de Arbitraj a explicat că în acest caz există o întârziere din partea creditorului și chiria în acest timp nu trebuie plătită (scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66). Totuși, chiar și faptul că proprietarul s-a sustras de la acceptarea localului nu îl scutește pe chiriaș de sarcina de a dovedi că nu a folosit locația (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Nord-Vest din 28 decembrie 2009 în cauza nr. . A26-1241/2009).

Precauții

Pentru a exclude în prealabil o situație controversată, este mai bine ca părțile să prescrie procedura de livrare și acceptare a obiectului închiriat chiar și la încheierea contractului (alineatul 2, alineatul 1, articolul 655 din Codul civil al Rusiei). Federaţie). Astfel, contractul poate clarifica faptul că la expirarea termenului de închiriere sau după primirea notificării de reziliere a contractului, chiriașul este obligat să trimită o scrisoare proprietarului și să-l informeze despre disponibilitatea acestuia de a închiria imobilul. Dacă proprietarul, dintr-un motiv oarecare, nu dorește să accepte locația, acesta este obligat să furnizeze chiriașului un refuz motivat în termenul specificat în contract. În cazul în care un astfel de refuz scris nu este prezentat, chiriașul are dreptul să notifice în scris proprietarul să elibereze spațiul. Această condiție a contractului, pe de o parte, nu încalcă interesele proprietarului: în cazul în care localul este închiriat în stare proastă, acesta va putea indica aceste date ca justificare pentru refuzul semnării actului. Totodată, aceasta permite chiriașului să se protejeze de obligația de a plăti pentru lunile suplimentare de chirie, întrucât perioada de încetare a relației contractuale nu va mai fi legată de momentul semnării acordului de către părți.

În cazul în care nu există o astfel de prevedere în contract, iar locatorul evită semnarea certificatului de acceptare, chiriașul se poate referi la acțiuni reale care ar confirma reticența sa de a reînnoi contractul de închiriere (de exemplu, eliminarea proprietății, încheierea contractelor de închiriere cu alte persoane). antreprenori etc.). În plus, puteți depune instanței scrisori de la chiriaș care să confirme că acesta a acționat cu bună-credință și a întreprins demersuri pentru a transfera locația proprietarului. De exemplu, scrisori cu o propunere de întocmire a unui certificat de acceptare, notificări privind absența intenției de a continua relația de închiriere, disponibilitatea spațiilor pentru închiriere etc. Prin urmare, este important să păstrați copii ale întregii corespondențe care indică faptul că chiriașul intenționa să rezilieze contractul de închiriere ( Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Nord-Vest din 12/07/07 în dosarul nr. A56-39678/2006). De asemenea, chiriașul poate dovedi în instanță că localul a fost eliberat prin depunerea unui raport de sondaj. O inspecție a spațiului poate fi dispusă printr-o hotărâre judecătorească atunci când se pune întrebarea dacă chiriașul a folosit locația în litigiu (decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 02/05/08 în cazul nr. A40-57041/07-11-). 526).

În cele din urmă, nimic nu împiedică un chiriaș să se bazeze pe declarațiile martorilor pentru a-și susține poziția. Astfel, într-unul dintre cazuri, după încetarea contractului de închiriere pentru un magazin, proprietarul nu s-a prezentat la acceptarea localului. Chiriașul a întocmit un certificat de recepție unilaterală și a eliberat localul. Ulterior, proprietarul a depus o cerere în instanță de încasare a chiriei, depunând la instanță un proces-verbal în care se indică faptul că chiriașul nu a eliberat complet localul. Cu toate acestea, instanța a respins cererea, concluzionand că chiriașul a eliberat totuși magazinul după încheierea contractului, întrucât, conform mărturiei martorilor, zona de vânzare a magazinului nu funcționa (rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Orientul Îndepărtat). Sector din 04/06/04 în dosarul Nr. F03-A59/ 04-1/654).

Întrebări pe tema

Este posibil să nu plătiți chiria dacă spațiile ocupate sunt eliberate devreme?

După cum a subliniat Curtea Supremă de Arbitraj, vacanța anticipată a spațiului închiriat (înainte ca contractul de închiriere să fie reziliat în modul prescris) nu reprezintă un motiv pentru încetarea obligației chiriașului de a plăti chiria (scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 Nr. 66).

Are sens ca chiriașul să întocmească și să semneze unilateral certificatul de acceptare dacă proprietarul refuză să îl accepte?

Nu, nu este. Certificatul de acceptare trebuie semnat de ambele părți ale contractului de închiriere. Un act întocmit unilateral de chiriaș nu va fi recunoscut de instanță ca dovadă a rezilierii contractului de închiriere (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Orientului Îndepărtat din 23 aprilie 2009 în dosarul nr. F03-1476/2009) .

Sursa: revista Company Lawyer

Bună ziua Ați auzit că la încheierea unui contract de închiriere pentru un local nu este necesar un certificat de finalizare a lucrărilor? si pe ce baza? vă rog spuneţi-mi. inchiriere fara TVA

Întocmirea unui act privind prestarea de servicii (efectuarea lucrărilor) este obligatorie numai dacă o astfel de cerință este prevăzută de legislația civilă sau de un contract încheiat. La rândul său, Codul civil al Federației Ruse prescrie în mod direct întocmirea unui act privind prestarea de servicii (execuția lucrărilor) numai atunci când se execută lucrări în baza unui contract de construcție (clauza 4 din articolul 753 din Codul civil al Federației Ruse). ).

Astfel, legea nu obligă locatorul să emită rapoarte lunare privind prestarea serviciilor în temeiul contractului de închiriere. Dacă nu există certificat de finalizare a lucrărilor, un document care confirmă cheltuielile în scopuri fiscale poate fi un contract, facturi, documente de plată.

Motivul pentru această poziție este prezentat mai jos în recomandările versiunii Glavbukh System VIP.

Unul dintre condițiile esențiale ale contractului de închiriere este valoarea plăților de leasing (chiria) (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru mai multe informații despre procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei, consultați Cum se încheie un contract de închiriere.

Documentare

Toate tranzacțiile comerciale ale organizației trebuie să fie documentate cu documente contabile primare (Partea 1, articolul 9 din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ).

Calculele chiriei pot fi confirmate prin orice documente intocmite in conformitate cu cerintele legale. Inclusiv un acord încheiat de părți, un grafic al plăților de închiriere, un act de acceptare și transfer de proprietate, o factură de plată a serviciilor etc. Cu toate acestea, legislația nu obligă locatorul să emită rapoarte lunare privind prestarea serviciilor. conform contractului de închiriere. Acest punct de vedere este împărtășit de agențiile de reglementare (scrisorile Ministerului de Finanțe al Rusiei din 16 noiembrie 2011 nr. 03-03-06/1/763, din 6 octombrie 2008 nr. 03-03-06/1). /559, din 4 aprilie 2007 Nr. 03-07-15/47 și Serviciul Fiscal Federal al Rusiei din 5 septembrie 2005 Nr. 02-1-07/81).*

Contabilul-şef sfătuieşte: * documentele enumerate (acord, factură etc.) nu conţin întotdeauna toate detaliile obligatorii specificate în Partea 2 a articolului 9 din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ. Prin urmare, este indicat să se convină cu locatorul asupra eliberării certificatelor de prestare a serviciilor care îndeplinesc toate cerințele obligatorii pentru documentația primară cerute de legislația contabilă. Pentru mai multe informații despre cum să pregătiți un astfel de document, consultați Cum poate un locator să reflecte plățile de leasing în contabilitate.

Oleg Khoroshy, consilier de stat al Serviciului Fiscal al Federației Ruse, gradul III

2. Situație: Cum se confirmă cheltuielile efectuate pentru servicii la calculul impozitului pe venit dacă nu există certificat de prestare a serviciilor

Confirmați cheltuielile cu alte documente.

Faptul de cheltuieli poate fi confirmat prin orice document, chiar indicând indirect acest lucru (clauza 1 a articolului 252 din Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, dacă organizația nu are un act de prestare a serviciilor, orice alt document va fi suficient pentru a confirma cheltuiala. Acesta poate fi un ordin de plată, chitanță de numerar, factură, chitanță etc. De exemplu, orice documente întocmite în conformitate cu cerințele legii (contract, graficul de plată a chiriei, certificatul de acceptare a proprietății, factura de plată) poate confirma plățile de închiriere. servicii etc.).* Pentru mai multe informații, consultați Cum ar trebui să reflecte un chiriaș plățile de leasing în contabilitate și impozitare.

Excepție fac cazurile în care întocmirea unui act privind prestarea serviciilor (efectuarea muncii) este obligatorie.

Elena Popova, Consilier de Stat al Serviciului Fiscal al Federației Ruse, rangul I