Aplicarea regulilor generale privind închirierea și a normelor privind închirierea clădirilor și structurilor la închirierea spațiilor nerezidențiale. Închirierea spațiilor nerezidențiale

În temeiul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, locatorul se obligă să transfere locatarului nerezidențial contra cost în posesie și utilizare temporară sau pentru utilizare temporară către locatar.

Se obișnuiește combinarea termenilor contractuali în anumite grupuri în funcție de semnificația lor juridică. Cele mai răspândite sunt trei grupuri de condiții: esențiale, obișnuite și accidentale. 1

Luați în considerare condițiile esențiale ale unui contract de drept civil enumerate la alin. 2 p. 1 art. 432 GK:

1) o condiție privind obiectul contractului, care este o condiție esențială pentru contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale.

La închirierea spațiilor nerezidențiale, contractul trebuie să indice ce tip de spațiu este închiriat, locația sa, suprafața totală a tuturor spațiilor închiriate și fiecare dintre ele separat pentru închiriere, în conformitate cu pașaportul tehnic și certificatul ITO, și alte date despre caracteristicile tehnice ale incintei și stările sale. Dacă spațiul închiriat constă din mai multe spații închise, precum și dacă unele dintre spațiile închiriate sunt principale, iar altele sunt auxiliare, atunci contractul ar trebui să fie însoțit de un plan al spațiilor care indică toate aceste detalii și înregistrări.

Includerea datelor în contractul de închiriere care face posibilă determinarea fără echivoc a sediilor care sunt închiriate este esențială, deoarece Codul civil al Federației Ruse (clauza 3 a art. 607) prevede întrebarea dacă contractul de închiriere va fi considerat încheiat.

CJSC „Brigada” a semnat un contract de închiriere cu LLC „Gambler” și a pus la dispoziția acestuia din urmă spații cu o suprafață de 56 mp. metri. Acordul încheiat între părți a indicat adresa clădirii în care au fost amenajate localurile. Nu au existat alte informații care să determine cu exactitate localurile transferate. În viitor, în loc de 56 de metri pătrați conveniți. metri 000 "Gambler" a fost prevăzut cu un spațiu de 30 de metri pătrați. metri. Locatarul a solicitat Curții de Arbitraj protecția drepturilor sale. Însă instanța a refuzat să protejeze interesele Locatarului, recunoscând acordul încheiat între părți ca fiind nul. Motivul acestei decizii a fost faptul că contractul nu conținea caracteristicile locațiilor închiriate, precum și documentația tehnică a acestuia. Aceasta înseamnă că este imposibil să se stabilească din acordul încheiat care ar fi trebuit să fie transferate chiriașului. Prin urmare, în conformitate cu partea 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse, Curtea de Arbitraj, acest acord a fost declarat nul.

În plus, un pașaport tehnic al sediului (sau explicație) este de obicei atașat contractului de închiriere. Acest document conține toate caracteristicile spațiilor transferate (suprafață, numărul de camere, amplasarea scărilor, ușilor, ferestrelor etc.), precum și aspectul schematic al acestuia.

V.V. Vitryansky susține că obiectul contractului de închiriere nu este deloc redus la proprietatea închiriată. Subiectul contractului sau, mai bine zis, subiectul obligației care decurge din contract, reprezintă acțiuni (sau inacțiuni) pe care persoana obligatorie trebuie să le efectueze (sau, în consecință, să se abțină de la executarea lor).

Dacă respectați acest punct de vedere, atunci toți termenii contractului pot fi considerați esențiali, iar V.V. Vitryansky încearcă să introducă drepturile și obligațiile părților în obiectul contractului. Cu toate acestea, ar fi mai corect să considerăm că obiectul contractului face obiectul transferului, adică spații nerezidențiale.

2) condițiile menționate în lege sau în alte acte juridice ca fiind esențiale sau necesare contractelor de acest tip.

Aceste condiții pentru contractele de închiriere pentru spații nerezidențiale includ cele prevăzute la clauza 1 a art. 654 din Codul civil al Federației Ruse, condiția conform căreia un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie să prevadă suma chiriei.

În cazul în care contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale nu conține dimensiunea, procedura, condițiile și condițiile de plată a chiriei, contractul de închiriere pentru spațiile nerezidențiale se consideră că nu a fost încheiat și nu implică consecințe juridice. Această cerință distinge un contract de închiriere nerezidențial de regulile generale de închiriere. În conformitate cu dispozițiile generale privind închirierea, în cazurile în care contractul de închiriere nu specifică suma, procedura, condițiile și termenul de plată a chiriei, părțile trebuie să fie ghidate de termenii chiriei, care se aplică de obicei la închirierea unei proprietăți similare circumstanțe comparabile (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse).

În art. 654 din Codul civil al Federației Ruse prevede obligația de a include în contractul de închiriere pentru spațiile nerezidențiale o condiție privind valoarea chiriei, deși nu include nicio regulă specială privind forma chiriei, care sunt prevăzute pentru în art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, precum și cu privire la procedura și termenul pentru efectuarea plăților de leasing. În acest sens, dispozițiile generale ale contractului de închiriere (articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse) rămân în vigoare.

Chiria poate fi achitată sub forma:

• a) plăți determinate într-o sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat;
• b) cota stabilită de produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării spațiilor nerezidențiale închiriate;
• c) furnizarea anumitor servicii de către locatar;
• d) transferul de către locatar către locator a lucrului prevăzut de contract, în proprietate sau arendă;
• e) impunerea chiriașului cheltuielile stipulate în contract pentru îmbunătățirea spațiilor nerezidențiale închiriate (reparații curente, majore).

Această listă nu este exhaustivă. Cea mai comună formă de plată este numerarul, sub formă de plăți fixe, efectuate periodic sau la un moment dat. Părțile la acord pot prevedea chiar o combinație a mai multor forme de chirie, ceea ce înseamnă în esență transformarea unui contract de închiriere într-un acord mixt (clauza 3 a articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse), combinând caracteristicile un contract de leasing și, de exemplu, o vânzare sau cumpărare sau un contract de servicii.

În plus față de acest formular, părțile pot conveni asupra altor forme de chirie, de exemplu, sub forma unei părți din profitul chiriașului din exploatarea spațiilor nerezidențiale închiriate.

În cazul în care contractul nu prevede o formă specifică de chirie, chiria trebuie stabilită într-o sumă fixă, care se plătește o dată sau periodic, în funcție de durata contractului de închiriere.

Principalul lucru este că prevederea reciprocă a chiriașului, primită de locator ca chirie, ar avea o valoare monetară în contract, ceea ce ar face posibil să se vorbească despre un acord între părți cu privire la valoarea chiriei.

Deși, după cum se poate observa din practica Curții de Arbitraj, părțile nu interpretează corect regula privind forma chiriei.

De exemplu, o societate pe acțiuni (locator) a solicitat Curții de Arbitraj cu o cerere împotriva unei societăți cu răspundere limitată (locatar) să recunoască contractul de închiriere a spațiilor nerezidențiale ca neîncheiat și să-l evacueze pe inculpat din nerezidențialul ocupat premise.

Prin decizia instanței de fond, confirmată de decizia instanței de apel, cererea a fost satisfăcută.

În apelul de casare, pârâtul a făcut referire la existența unui contract de închiriere pentru spațiile nerezidențiale în litigiu și a cerut să recunoască acest acord ca fiind încheiat.

După ce a examinat contractul și circumstanțele litigiului, curtea de casație a stabilit că au apărut dezacorduri cu privire la formularea termenilor contractului cu privire la suma chiriei.

În virtutea alin. 1 al art. 654 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură (spații nerezidențiale) trebuie să prevadă suma chiriei. În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de părți, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură (spații nerezidențiale) se consideră că nu a fost încheiat.

Pârâtul a considerat că această cerință a legii a fost respectată de părți, întrucât, în conformitate cu clauza 2.4 din acord, Locatarul este obligat să plătească utilitățile și alte servicii vizate ca chirie în timp util.

Cu toate acestea, o astfel de formulare nu poate fi considerată ca stabilind forma și valoarea chiriei, deoarece proprietarul nu primește efectiv o subvenție de returnare pentru spațiile nerezidențiale închiriate. Plata de către Locatar a utilităților nu înseamnă în sine costul contractului de închiriere.

Conform paragrafului 1 al art. 654 din Codul civil al Federației Ruse, regulile pentru determinarea prețului prevăzute la alineatul 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse.

Luând în considerare această dispoziție a legii, curtea de casare a indicat că controversatul acord nu putea fi considerat încheiat și, prin urmare, decizia instanței de fond a fost justificată.

Din acest exemplu se poate observa că impunerea facturilor de utilități asupra chiriașului nu poate fi privită ca o formă de chirie.

La închirierea spațiilor nerezidențiale deținute de întreprinderile de stat sau municipale, calculul chiriei se efectuează în conformitate cu metodologia de calcul a tarifelor de închiriere, aprobată prin decretul șefului administrației orașului.

Chiria poate fi plătită în orice moment specificat în contract: o dată pe an, trimestru, lună, săptămână, zi etc. Dacă chiriașul încalcă în mod semnificativ condițiile de efectuare a chiriei, proprietarul are dreptul să îi ceară din timp plata chiriei în termenul stabilit de locator (Clauza 5, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Puteți solicita plata anticipată a chiriei pentru cel mult două perioade consecutive. O încălcare semnificativă a termenului ar trebui interpretată în același mod ca o deteriorare semnificativă a condițiilor de utilizare sau a stării proprietății închiriate (clauza 2 a articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu toate acestea, contractul de închiriere poate stabili și alte reguli, de exemplu, cu privire la interdicția de a cere plata anticipată a chiriei sau, dimpotrivă, cu privire la posibilitatea de a solicita o astfel de plată nu numai în cazul unei încălcări semnificative a condițiilor sau pentru mai mult de două mandate consecutive etc.

Cu excepția cazului în care contractul de leasing prevede altfel, valoarea plății contractului de leasing poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai des de o dată pe an (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federația Rusă).

3) condițiile pentru care, la cererea uneia dintre părți, trebuie să se ajungă la un acord.

Necesitatea unor astfel de acorduri apare atunci când există o condiție corespunzătoare care nu este stipulată într-o lege sau alt document și, de asemenea, nu exprimă în mod explicit natura acestui acord.

De exemplu, cerințele privind calitatea finisării spațiilor nerezidențiale închiriate nu sunt incluse în condițiile esențiale ale contractului de închiriere de legislația actuală și nu exprimă natura acestui acord. Prin urmare, dacă chiriașul dorește să închirieze acest spațiu și să-l folosească ca birou, el poate solicita includerea în arendă a unei condiții privind aspectul estetic al elementelor structurale ale spațiilor închiriate (vopsire, lipire). În această privință, această cerință a locatarului devine o condiție esențială, fără de care un contract specific nu poate fi încheiat și, în funcție de condiție, este necesar să se realizeze acorduri adecvate, astfel încât aceștia să găsească apoi o reflectare adecvată (demnă) în text. al contractului. În plus față de acest exemplu, o condiție esențială la cererea uneia dintre părți poate fi orice condiție (atât termenul pentru creșterea chiriei, cât și efectuarea unor reparații majore etc.).

Trecem acum la luarea în considerare a termenilor contractuali obișnuiți și aleatori.

Condițiile obișnuite nu trebuie să fie convenite de părți, acestea sunt prevăzute în reglementările relevante și intră automat în vigoare la momentul încheierii contractului. Aceasta nu înseamnă că condițiile normale funcționează împotriva voinței părților la contract. Ca și alți termeni ai unui contract, termenii normali se bazează pe acordul părților.

Numai în acest caz, acordul părților de a subordona contractul la condiția obișnuită cuprinsă în actele normative se exprimă chiar în încheierea unui contract de acest tip. În acest caz, dacă părțile au ajuns la un acord pentru a încheia acest acord, prin urmare, au fost de acord cu termenii și condițiile conținute în legislația privind acest acord.

De exemplu, la încheierea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, părțile sunt de acord cu condiția prevăzută la art. 211 din Codul civil al Federației Ruse, că riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a bunurilor (spații nerezidențiale) este suportat de proprietarul său - locator.

Dacă părțile nu doresc să încheie un acord în condițiile obișnuite, acestea pot include în conținutul acordului clauze care anulează sau modifică termenii obișnuiți, dacă aceștia din urmă sunt determinați de o regulă dispozitivă.

Părțile la un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale pot conveni că riscul de pierdere accidentală sau de pagube accidentale asupra bunurilor (spații nerezidențiale) este suportat de chiriaș, nu de locator.

Condițiile care modifică sau completează condițiile obișnuite sunt numite aleatorii. Acestea sunt incluse în textul acordului la discreția părților. Absența lor, precum și absența condițiilor obișnuite, nu afectează valabilitatea contractului. Cu toate acestea, spre deosebire de cele obișnuite, ele dobândesc forță juridică numai dacă sunt incluse în textul tratatului. Spre deosebire de cele esențiale, absența unei condiții accidentale numai în cazul implică recunoașterea acestui acord ca neîncheiat, dacă partea interesată dovedește că a solicitat acordul acestei condiții. În caz contrar, contractul se consideră încheiat fără o condiție aleatorie.

Dacă, atunci când au convenit condițiile contractului de închiriere a spațiilor nerezidențiale, părțile nu au soluționat problema cazurilor de creștere a chiriei, contractul se consideră încheiat fără această condiție accidentală. Cu toate acestea, dacă chiriașul dovedește că s-a oferit să convină asupra unei creșteri a chiriei, numai cu o creștere a facturilor de utilități sau în cazul indexării, dar această condiție nu a fost acceptată, contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale va fi considerat a nu fi încheiat. 1

În orice acord, se disting grupuri de condiții care determină obligațiile părților, respectiv, într-un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale - obligațiile atât ale locatorului, cât și ale locatarului.

De exemplu, condițiile care stipulează obligațiile locatorului includ de obicei condițiile: despre spațiile nerezidențiale închiriate, despre procedura și calendarul furnizării acestuia către chiriaș. Condițiile contractului care reglementează utilizarea locațiilor nerezidențiale închiriate, valoarea plăților de leasing, procedura și condițiile de efectuare a acestora determină de obicei obligațiile locatarului.

În scopul studierii unui contract de închiriere, condițiile acestui acord pot fi împărțite în două grupe:

condițiile care guvernează în primul rând obligațiile locatorului;

condiții care determină principalele obligații ale chiriașului.

Aceste obligații de bază ale locatorului și respectiv ale locatarului sunt opuse drepturilor de creanță ale contrapartidei. Consecințele neexecutării sau executării necorespunzătoare a locatorului sau locatarului a termenilor relevanți ai contractului sunt, de asemenea, importante.

În comparație cu conținutul obișnuitului (regulile generale) al contractului de închiriere, conținutul contractului de închiriere pentru spațiile nerezidențiale nu a suferit modificări majore. Proprietarul și chiriașul în baza unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale au drepturi generale, obligații și responsabilități ale părților la contractul de închiriere, deși legislația civilă specifică unele dintre modalitățile de îndeplinire a acestor obligații. 1

Având în vedere conținutul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, este necesar să se facă referire la drepturile, obligațiile și responsabilitățile locatorului și locatarului.

Locatorul, în conformitate cu contractul de închiriere a spațiilor nerezidențiale încheiat, este obligat să:

1) pune la dispoziția chiriașului spații nerezidențiale în baza unui act de transfer într-o stare care să respecte condițiile contractului de închiriere și scopul spațiilor nerezidențiale (clauza 1 a articolului 611 din Codul civil al Federației Ruse ).

Particularitățile acestei obligații în raport cu contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale este că faptul transferului obiectului trebuie confirmat printr-un act de acceptare și transfer (sau alt document de transfer) semnat de părți, care trebuie să conțină referință , informații materiale și tehnice despre spațiile nerezidențiale închiriate.

Evitarea uneia dintre părți de la semnarea unui document privind transferul de spații nerezidențiale în condițiile stipulate în contract este considerată, respectiv, refuzul locatorului de a îndeplini obligația de a transfera spațiul nerezidențial și chiriaș - de la acceptarea acestei premise.

Starea spațiilor nerezidențiale supuse contractului de închiriere trebuie să fie stabilită prin contractul de închiriere. Dacă acest lucru nu se realizează, starea spațiilor nerezidențiale este determinată de scopul său, care, la rândul său, poate fi stabilit și prin contract sau rezultă din scopurile pentru care este utilizat de obicei acest spațiu nerezidențial. Dar, în orice caz, spațiile nerezidențiale ar trebui transferate fără defecte, într-un fel sau altul, împiedicându-le utilizarea în scopul propus.

Spațiile nerezidențiale trebuie închiriate într-o perioadă specificată, care trebuie specificată în contractul de închiriere. Dacă termenul limită pentru transfer nu a fost stabilit prin contract, spațiile nerezidențiale vor fi transferate într-un termen rezonabil. În cazul încălcării regulii cu privire la termenul de furnizare a locațiilor nerezidențiale de închiriat, chiriașul are dreptul de a solicita acest local nerezidențial în conformitate cu art. 398 din Codul civil al Federației Ruse și solicită fie rambursarea pierderilor, fie încetarea contractului și compensarea pierderilor cauzate de eșecul acestuia (clauza 3 a articolului 611 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul este responsabil pentru eventualele deficiențe ale spațiilor nerezidențiale închiriate, indiferent dacă acestea împiedică utilizarea spațiilor nerezidențiale în întregime sau doar parțial. În principiu, poate apărea responsabilitatea pentru cel mai mic defect. Responsabilitatea nu vine doar pentru acele neajunsuri care:

• a) convenit de locator deja la încheierea contractului de închiriere, în mod firesc, în forma în care contractul ar trebui îmbrăcat;
• b) sunt cunoscuți în avans chiriașului (care, de exemplu, a închiriat anterior spații nerezidențiale sau a știut de neajunsurile din mass-media);
• c) ar fi trebuit descoperit de chiriaș în timpul inspecției spațiilor nerezidențiale (neajunsuri evidente).

Proprietarul este responsabil numai pentru acele defecte care existau în incinta nerezidențială închiriată înainte de încheierea contractului de închiriere și care nu au apărut mai târziu.

Conform clauzei 1 a articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse, locatorul este responsabil pentru neajunsurile locațiilor nerezidențiale închiriate, chiar dacă la momentul încheierii contractului de închiriere nu știa despre aceste neajunsuri. În caz contrar, mențiunea că proprietarul este responsabil pentru neajunsuri, indiferent dacă știa sau nu despre acestea, nu este necesară, având în vedere existența unei reguli generale consacrate în paragraful 3 al art. 401 din Codul civil al Federației Ruse.

Răspândirea începutului riscului la răspundere pentru neajunsurile locațiilor nerezidențiale închiriate se poate explica prin faptul că locatorul, de regulă, este proprietarul localurilor nerezidențiale corespunzătoare și poartă riscul moarte accidentală sau pagube (articolul 211 din Codul civil al Federației Ruse), inclusiv riscul de a avea anumite neajunsuri.

Conform clauzei 1 a articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse, dacă se constată deficiențe în spațiile nerezidențiale de care este responsabil locatorul, chiriașul are dreptul, la alegerea sa:

• a) solicită de la locator fie eliminarea gratuită a defectelor spațiilor nerezidențiale, fie o reducere proporțională a chiriei, fie rambursarea cheltuielilor sale pentru eliminarea defectelor spațiilor nerezidențiale;
• b) să rețină în mod direct suma cheltuielilor efectuate de acesta pentru a elimina aceste deficiențe din chirie, înștiințând anterior locatorul despre aceasta. În acest caz, notificarea este necesară pentru ca proprietarul să afle motivele pentru care chiria nu i se plătește integral;
• c) solicită rezilierea anticipată a contractului, alegerea uneia dintre opțiunile oferite de acesta de către chiriaș este complet gratuită și nu este asociată cu obținerea consimțământului locatorului.

Condițiile cerințelor și notificărilor relevante sunt determinate în conformitate cu regulile art. 314 din Codul civil al Federației Ruse.

Proprietarul, notificat cu privire la cerințele chiriașului sau intenția sa de a elimina deficiențele spațiilor nerezidențiale pe cheltuiala sa, poate înlocui imediat localurile nerezidențiale puse la dispoziția locatarului cu un alt spațiu nerezidențial similar, care se află în stare adecvată. (dacă o cameră similară este deținută de proprietar și, de asemenea, dacă spațiile date sunt potrivite pentru chiriaș (la locație, imagini) sau elimină neajunsurile spațiilor nerezidențiale în mod gratuit. rezilierea contractului, nu i se poate oferi să înlocuiască spațiile nerezidențiale închiriate.612 din Codul civil al Federației Ruse, trebuie să respecte conținutul acestei cerințe.

Dacă satisfacerea creanțelor locatarului sau reținerea cheltuielilor pentru eliminarea defectelor din chirie nu acoperă pierderile cauzate locatarului, el are dreptul să ceară despăgubiri pentru partea neacoperită a pierderilor. O astfel de compensație va fi necesară în majoritatea covârșitoare a cazurilor când spațiile nerezidențiale închiriate sunt înlocuite sau deficiențele lor sunt eliminate, deoarece spațiile nerezidențiale, cel puțin pentru o perioadă scurtă de timp, sunt scoase din uz de către chiriaș și el poate pierde o parte din profit din utilizarea acestuia. Cererea de despăgubire este, de asemenea, inevitabilă în cazul rezilierii anticipate a contractului. În ceea ce privește rambursarea costului de eliminare a deficiențelor în detrimentul chiriei sau a unei reduceri proporționale a acesteia, compensația pentru pierderi poate fi solicitată numai atunci când suma chiriei este insuficientă pentru a acoperi pierderile.

2) avertizați chiriașul cu privire la toți terții pentru locațiile nerezidențiale închiriate (servitute, ipotecă, gaj etc.) (Clauza 2, articolul 613 din Codul civil al Federației Ruse).

Transferul de spații nerezidențiale spre închiriere nu este o bază pentru încetarea sau modificarea drepturilor terților asupra acestui spațiu nerezidențial (clauza 1 a articolului 613 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel de drepturi rămân și după ce pot avea un domeniu de aplicare destul de larg, de exemplu, dreptul de management economic sau dreptul de management operațional. Bineînțeles, în unele cazuri, chiriașul, dacă ar ști despre drepturile terților, nu ar încheia niciodată un contract de închiriere. Prin urmare, respectarea de către proprietar a obligației de a notifica chiriașului drepturile terților este necesară pentru a asigura o utilizare bună a spațiilor nerezidențiale închiriate.

Legislația nu conține o listă a drepturilor terților, despre prezența cărora locatorul trebuie să-l avertizeze pe chiriaș. Se spune doar că acestea sunt drepturi asupra spațiilor nerezidențiale și că aparțin terților și, printre altele, includ servituți și drepturi ipotecare (gaj). Exemple de drepturi ale unor terți date de lege sunt legate de drepturile de proprietate. Proprietarul este obligat să notifice chiriașul despre prezența tuturor celorlalte drepturi de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale închiriate. Această obligație rezultă din esența dreptului real, care este întotdeauna îndreptat către spații nerezidențiale. 1

În ceea ce privește drepturile de obligație, atunci despre acestea, dacă sunt direcționate către un spațiu nerezidențial închiriat, chiriașul trebuie să fie notificat. Aceste drepturi pot include drepturile locatarului în cadrul unui alt contract de închiriere. La urma urmei, cumpărătorul, în cele din urmă, va deveni noul proprietar al spațiilor nerezidențiale - locatorul (articolul 617 din Codul civil al Federației Ruse), a cărui personalitate are o mare importanță pentru chiriaș. În ceea ce privește mai multe contracte de închiriere, acestea pot coexista între ele, dar numai dacă nu există două sau mai multe dintre ele care să ofere chiriașilor dreptul de a deține spații nerezidențiale. În același timp, pot exista mai multe contracte de închiriere care oferă chiriașilor doar utilizarea spațiilor nerezidențiale (de exemplu, depozitul este utilizat de chiriași în momente diferite). În cazul în care două sau mai multe contracte de închiriere se confruntă, fiecare dintre acestea acordând chiriașului dreptul de a deține spațiile nerezidențiale închiriate, atunci primatul este acordat numai unuia dintre chiriași conform regulilor art. 398 din Codul civil al Federației Ruse.

În cazul în care locatorul nu își îndeplinește obligația de a notifica chiriașului drepturile terților asupra locațiilor nerezidențiale închiriate, chiriașul are dreptul să ceară o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și compensarea pentru pierderi. Reducerea chiriei ar trebui să fie proporțională cu măsura în care existența drepturilor terților încalcă dreptul de utilizare al chiriașului. Rambursarea pierderilor la încetarea unui contract de închiriere nu depinde de tipul și domeniul de aplicare al drepturilor terților asupra spațiilor nerezidențiale.

3) să efectueze, pe cheltuiala lor, reparații majore ale spațiilor nerezidențiale închiriate, cu excepția cazului în care legea, alte acte juridice sau un contract de închiriere prevede altfel (clauza 1 a articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse).

O revizie majoră este înțeleasă ca o astfel de restaurare a părților principale (elementelor structurale) ale unui spațiu nerezidențial închiriat, fără de care acesta din urmă nu poate fi utilizat în scopul propus.

Termenul pentru revizie trebuie stabilit prin contract. Dacă acest termen nu este stabilit sau este nevoie urgentă de reparații majore, acesta trebuie făcut într-un termen rezonabil.

Reparațiile trebuie efectuate pe cheltuiala locatorului și de către forțele acestuia sau de către forțele persoanelor implicate de acesta. Relația părților la momentul revizuirii trebuie să fie soluționată printr-un contract de închiriere sau un acord suplimentar la acesta. Acesta din urmă, în special, poate stabili obligația chiriașului de a suspenda sau restricționa utilizarea locațiilor nerezidențiale închiriate în timpul reparațiilor majore sau dreptul său de a solicita locatorului să furnizeze un spațiu nerezidențial similar în timpul reparației.

Situația este mai complicată atunci când contractul de închiriere tace despre modul în care ar trebui construite relațiile părților în timpul unei revizuiri majore. Această situație nu este reglementată direct de Codul civil al Federației Ruse. Între timp, revizuirea unui spațiu nerezidențial închiriat poate încălca în mod semnificativ drepturile chiriașului. Prin urmare, dacă o premisă nerezidențială a fost transferată într-o stare în care necesită reparații majore, înseamnă că a fost transferată cu defecte, pentru care este responsabil locatorul conform regulilor art. 612 din Codul civil al Federației Ruse.

Încălcarea de către locator a obligației de a efectua reparații majore conferă locatarului dreptul de a alege:

• a) să efectueze reparații majore prevăzute de contract sau cauzate de o nevoie urgentă și să încaseze de la locator costul reparațiilor sau să le compenseze cu chiria;
• b) să solicite o reducere corespunzătoare a chiriei;
• c) solicită rezilierea anticipată a contractului și compensarea pentru pierderi, prin contractul de închiriere, oricare dintre aceste drepturi poate fi exclus sau limitat.
• 4) rambursează locatarului costul îmbunătățirilor inseparabile efectuate cu acordul locatorului și pe cheltuiala locatarului, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel (clauza 2 a articolului 624 din Codul civil al Federației Ruse).

Inseparabil înseamnă astfel de îmbunătățiri care nu pot fi separate de spațiile nerezidențiale închiriate fără a-i provoca daune. Întrucât Codul civil al Federației Ruse nu face nicio rezervă cu privire la valoarea unui astfel de prejudiciu, ar trebui să se considere că îmbunătățirile vor fi inseparabile, care nu pot fi separate fără a provoca daune locațiilor nerezidențiale în orice sumă.

Locatarul are dreptul la o astfel de rambursare numai dacă sunt îndeplinite simultan două condiții:

• a) consimțământul locatorului de a face îmbunătățiri inseparabile. Consimțământul poate fi acordat atât în ​​contractul de închiriere în sine, cât și separat după încheierea acestuia în forma prevăzută pentru contractul de închiriere propriu-zis. Dacă natura și scopul îmbunătățirilor nu sunt specificate într-un astfel de acord, ar trebui să se considere că sunt permise orice îmbunătățiri care nu modifică scopul spațiilor nerezidențiale închiriate;
• b) utilizarea propriilor mijloace de redare pentru a produce îmbunătățiri. Locatarul nu poate utiliza fondurile locatorului pentru producerea de îmbunătățiri, care rezultă din clauza 4 a art. 623 din Codul civil al Federației Ruse. Conform regulii stipulate în acesta, orice îmbunătățiri aduse spațiilor nerezidențiale închiriate efectuate în detrimentul deducerilor din depreciere din aceste spații nerezidențiale sunt proprietatea locatorului. Prin urmare, pentru a fi eligibil pentru orice îmbunătățiri, proprietarul trebuie să transfere în mod specific aceste redevențe către chiriaș. Cu toate acestea, astfel de deduceri există întotdeauna într-o formă impersonală. În consecință, orice transfer de fonduri pentru îmbunătățirea spațiilor nerezidențiale închiriate poate da dreptul locatorului la astfel de îmbunătățiri.

În ceea ce privește utilizarea fondurilor de la terți, aceasta poate fi considerată legală, cu condiția ca aceste fonduri să fie asigurate în proprietatea locatarului.

Îmbunătățirile separate efectuate de locatar sunt proprietatea sa, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Îmbunătățirile separate sunt astfel de îmbunătățiri aduse unui spațiu nerezidențial care poate fi separat fără a-l deteriora (deteriorându-i starea). La sfârșitul contractului de închiriere, astfel de îmbunătățiri pot fi detașate de chiriaș și lăsate pe seama lor.

Costul îmbunătățirilor inseparabile ale spațiilor nerezidențiale închiriate efectuate de chiriaș fără acordul locatorului nu vor fi rambursate, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

Obligațiile proprietarului de a asigura, conform actului de transfer, spații nerezidențiale în stare bună și de a avertiza chiriașul cu privire la drepturile terților sunt imperative. Responsabilitățile pentru producția de reparații majore și rambursarea către chiriaș a costului îmbunătățirilor inseparabile sunt decisive.

Să ne întoarcem acum la responsabilitățile locatarului. În conformitate cu termenii acordului încheiat, locatarul este obligat să:

1) utilizați spațiile nerezidențiale închiriate în conformitate cu termenii contractului de închiriere și, dacă aceste condiții nu sunt specificate în acord, atunci în conformitate cu scopul spațiului nerezidențial (clauza 1 a articolului 615 din Cod civil al Federației Ruse).

Locatarul trebuie să folosească singur spațiul nerezidențial. În cazul în care permite utilizarea terților fără acordul locatorului, acesta își încalcă cealaltă obligație, prevăzută la alineatul 2 al art. 615 din Codul civil al Federației Ruse. Scopul spațiilor nerezidențiale trebuie să fie determinat de contract, în caz contrar, spațiile nerezidențiale trebuie utilizate în scopul lor obișnuit care decurge din esența sa.

În cazul în care chiriașul folosește spațiul nerezidențial nu în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau cu scopul spațiului nerezidențial, locatorul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a acordului și compensarea pentru pierderi (clauza 3 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse). Răspunderea pentru încălcarea condițiilor de utilizare sau desemnarea spațiilor nerezidențiale apare sub formă de daune și numai dacă chiriașul este vinovat, întrucât dacă condițiile de utilizare sunt încălcate accidental, clauza 4 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse. În această situație, leasingul nu poate fi reziliat anticipat. arendă juridică civilă imobiliară

2) suma, procedura, condițiile și condițiile de plată a chiriei sunt determinate de contract. Stabilirea acestor caracteristici ale chiriei în lege și cu atât mai mult în statut și în Codul civil al Federației Ruse nu prevede. Prin urmare, dacă mărimea, procedura, condițiile și condițiile de plată a chiriei sunt stabilite prin orice act normativ, contractul de închiriere trebuie să conțină în mod necesar o trimitere la acesta.

Contractul de închiriere poate conține reguli atât privind faptul că chiria este fermă, cât și nu poate fi revizuită deloc și că oricare dintre părți la acord poate solicita în mod unilateral o modificare a chiriei și, dacă cealaltă parte refuză să schimbe chiria, acordul este sub rezerva rezilierii anticipate, dacă astfel de reguli nu sunt prevăzute de contract, chiria poate fi modificată numai prin acordul părților. Refuzul oricăreia dintre părți să revizuiască suma chiriei chiar și după termenul stabilit de clauza 3 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, nu oferă celeilalte părți dreptul nici de a forța o astfel de revizuire în instanță, nici de a rezilia contractul de închiriere înainte de termen, deoarece astfel de măsuri nu sunt prevăzute de Codul civil al Federația Rusă. Astfel, stabilirea prin lege a termenului de revizuire a sumei chiriei are o importanță practică numai dacă posibilitatea revizuirii este garantată prin contract și este prevăzută cu sancțiuni în cazul în care oricare dintre părți refuză să o facă.

Locatarul are dreptul de a cere o reducere a chiriei dacă, din cauza circumstanțelor pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare stipulate în contractul de închiriere sau starea spațiilor nerezidențiale s-au deteriorat semnificativ (clauza 4 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Acordarea unui astfel de drept chiriașului se datorează faptului că locatorul, în calitate de proprietar al spațiilor nerezidențiale închiriate, prezintă riscul de pierdere sau daune accidentale, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede altfel (articolul 211 din Codul civil al Federației Ruse). Deteriorarea din motive accidentale a stării locațiilor nerezidențiale închiriate, a riscului proprietarului. În ceea ce privește deteriorarea condițiilor de utilizare, care acționează ca circumstanțe externe subiectului contractului de închiriere, atunci în legătură cu acestea ar trebui să vorbim despre riscul unei imposibilități accidentale de a îndeplini acordul de înrăutățire a condițiilor unei astfel de executări. Impunerea acestui risc proprietarului este, de asemenea, destul de logică, dacă vă amintiți datoria sa principală - de a oferi spații nerezidențiale pentru utilizare și de a asigura utilizarea lor pașnică pe toată durata contractului.

O reducere a cuantumului chiriei poate fi necesară nu cu orice deteriorare a condițiilor de utilizare sau a stării spațiilor nerezidențiale, ci doar cu una semnificativă. O astfel de deteriorare ar trebui recunoscută ca semnificativă atunci când locatarul este în mare măsură privat de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului de închiriere (clauza 2 a articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse).

Legea poate stabili o regulă diferită de cea prevăzută la alin. 4 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse. Codul civil al Federației Ruse nu menționează posibilitatea stabilirii unei reguli diferite printr-un acord. Cu toate acestea, ținând cont de faptul că, în conformitate cu paragraful 1 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei sunt stabilite prin contractul de închiriere, acesta din urmă poate stabili că suma chiriei nu este revizuită chiar și cu o deteriorare semnificativă a condițiilor de utilizare sau starea spațiilor nerezidențiale.

În cazul încălcării de către locatar a acestei condiții, Proprietarul are dreptul de a se adresa instanței cu o cerere de închiriere, precum și de a percepe penalități de la chiriaș.

3) la încetarea contractului de închiriere, restitui locatorul nerezidențial locatorului în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract (partea 1 a articolului 622 din Legea civilă) Codul Federației Ruse).

Starea spațiilor nerezidențiale returnate este stabilită prin contract. Contractul poate prevedea cerințe speciale pentru o astfel de returnare separat. Dacă acest lucru nu se face, spațiile nerezidențiale trebuie returnate în starea în care au fost primite, luând în considerare uzura normală pe care ar suferi-o spațiul nerezidențial închiriat în timpul utilizării sale normale în scopul determinat de contract pe durata acestuia.

Dacă chiriașul nu a returnat spațiul nerezidențial închiriat sau l-a returnat cu întârziere, locatorul are dreptul să solicite plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care taxa specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere despăgubirea acestora. Confortul acestei reguli constă în faptul că proprietarul, în cazul întoarcerii cu întârziere a spațiilor nerezidențiale închiriate, nu are nevoie în majoritatea covârșitoare a cazurilor de a dovedi valoarea pierderilor suferite de acesta, ceea ce este uneori foarte dificil. . Este suficient doar să cereți plata chiriei pentru perioada de întârziere.

În cazul în care un contract prevede o penalitate pentru returnarea prematură a unui spațiu nerezidențial închiriat, pierderile pot fi recuperate mai mult decât penalitatea (penalizare), cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

În cadrul reparației actuale se înțelege eliminarea deficiențelor spațiilor nerezidențiale, care nu sunt asociate cu înlocuirea componentelor principale (principale) (piese, ansambluri, structuri). Reparațiile actuale, spre deosebire de reparațiile majore, de regulă, nu măresc costul închirierilor spațiilor nerezidențiale și nu elimină uzura acestuia. În același timp, neefectuarea reparațiilor actuale (precum și a celor majore) face imposibilă sau complică în mod semnificativ utilizarea spațiilor nerezidențiale în scopul propus.

Întreținerea spațiilor nerezidențiale în stare bună ar trebui să se distingă de reparațiile de rutină, adică o astfel de întreținere care să permită utilizarea spațiilor nerezidențiale în orice moment. În acest caz, vorbim despre starea de sănătate fizică a spațiilor nerezidențiale închiriate, care pot fi menținute fără a înceta utilizarea preconizată. Întreținerea spațiilor nerezidențiale în stare bună se datorează din motive interne, inerente (tehnice). Deci, spațiile nerezidențiale închiriate trebuie curățate în mod regulat.

Pe lângă efectuarea reparațiilor de rutină și menținerea în bune condiții a spațiilor nerezidențiale, chiriașul este obligat să suporte costurile de întreținere a spațiilor nerezidențiale închiriate. 1

5) fără consimțământul scris al locatorului, să nu subînchirieze spațiile nerezidențiale închiriate, să nu transfere drepturile și obligațiile lor în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană (relocăm), să nu transfere spațiile nerezidențiale pentru utilizarea gratuită și, de asemenea, să nu se angajeze drepturile închiriate și să nu le depună ca o contribuție la capitalul autorizat al parteneriatelor de afaceri și al companiilor sau ca o contribuție la o cooperativă de producție, cu excepția cazului în care Codul civil al Federației Ruse stabilește altfel, alte legi sau alte acte juridice (clauza 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse).

Toate acțiunile enumerate mai sus vizează în principal transferul către o altă persoană nu numai a drepturilor, ci și a obligațiilor chiriașului. Transferul de obligații (sau o parte a acestora) necesită acordul obligatoriu al creditorului (clauza 1 a articolului 391 din Codul civil al Federației Ruse), în rolul căruia acționează locatorul. În plus, proprietarul este departe de a fi indiferent cui i se pot transfera spațiile nerezidențiale sau drepturile asupra acestuia.

Consimțământul locatorului poate fi exprimat în diferite moduri - direct în contractul de închiriere, într-un acord suplimentar la acesta și chiar sub forma unei acțiuni unilaterale (de exemplu, permisiunea scrisă).

În cazurile specificate în clauza 2 a art. 611 din Codul civil al Federației Ruse, arendatorului i se interzice transferul drepturilor sale către o altă persoană în totalitate sau parțial. Transferul integral al drepturilor are loc la reînchiriere. Într-o situație similară, un nou chiriaș intră într-o relație cu proprietarul, în timp ce cel vechi se retrage complet de la ei și, prin urmare, încetează să mai poarte orice responsabilitate față de proprietar.

Transferul parțial de către locatar al drepturilor sale are loc în toate celelalte cazuri, iar domeniul de aplicare al drepturilor transferate este diferit. Cea mai mică sumă de drepturi revine gajistului, care, de fapt, dobândește doar capacitatea de a dispune de drepturile de închiriere în cazul neîndeplinirii obligației garantate prin gaj. Cel mai mare volum de drepturi îl primesc companiile de afaceri (parteneriate și cooperative de producție, cărora li se transferă drepturile de leasing sub formă de contribuții (contribuții la acțiuni)), întrucât toate obligațiile care decurg din contractul de leasing rămân în sarcina deponenților - chiriașilor. Subînchirierea (precum și utilizarea gratuită) ocupă o poziție intermediară, deoarece drepturile locatarului sunt transferate subînchirierilor, dar într-o anumită parte, în timp ce subînchirierile poartă și obligații față de locatar. Cu toate acestea, în orice caz, cu excepția reînchirierii, locatarul rămâne răspunzător în temeiul contractului față de locator.

Subînchirierea este cel mai frecvent caz de transfer al drepturilor de închiriere către o terță parte, deci ar trebui luată în considerare separat.

În cazul în care locațiile nerezidențiale închiriate într-o anumită parte nu mai sunt necesare locatarului, acesta din urmă poate, cu acordul locatorului, să îl subînchirieze. În caz de subînchiriere, locatarul devine locator în raport cu subînchiriatul, păstrând în același timp o anumită sumă de drepturi de închiriere.

Contractul de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește termenul contractului de închiriere. În caz contrar, acesta din partea relevantă va fi invalid pe baza art. 168 din Codul civil al Federației Ruse.

Subînchirierea urmează soarta contractului de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere este nul din motivele prevăzute de Codul civil al Federației Ruse, acordurile de subînchiriere încheiate în conformitate cu acesta (clauza 2 a articolului 618 din Codul civil al Federației Ruse) sunt, de asemenea, nule. Rezilierea anticipată a contractului de închiriere implică încetarea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta (clauza 1 a articolului 618 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă locatorul a fost de acord cu încheierea contractului de subînchiriere de către locatar, el s-a obligat astfel. Rezilierea anticipată a contractului de subînchiriere din cauza rezilierii contractului de închiriere poate încălca grav drepturile titularului de subînchiriere fără vina din partea sa. Prin urmare, legiuitorul a acordat locatarului dreptul de a încheia un contract de închiriere, dar numai pentru spațiile nerezidențiale care erau în uz și pentru perioada de subînchiriere neexpirată. În ceea ce privește condițiile în care ar trebui încheiat un nou acord, este destul de logic să ne referim la termenii contractului de închiriere, nu la subînchiriere. 1

Procedura de încheiere a unui contract de închiriere printr-o subînchiriere în condițiile specificate în clauza 1 a art. 618 din Codul civil al Federației Ruse, reglementat de art. Artă. 445 și 446 din Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, contractul de închiriere poate stabili alte reguli decât cele specificate în clauza 1 a art. 618 din Codul civil al Federației Ruse. V.

6) returnarea locațiilor nerezidențiale închiriate la expirarea termenului de închiriere sau la încetarea contractului de închiriere din alte motive

În virtutea art. 622 din Codul civil al Federației Ruse în cazul încetării relațiilor contractuale legate de închirierea spațiilor nerezidențiale, indiferent de motivele rezilierii, locatarul este obligat să restituie locatorului locurile nerezidențiale închiriate acestuia din urmă în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în starea respectivă, care este prevăzută de contract. În baza unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, returnarea spațiilor închiriate trebuie formalizată cu un document de transfer (returnare). Dacă această obligație nu este îndeplinită de chiriaș, acesta trebuie să plătească proprietarului pentru întreaga perioadă de întârziere a returnării spațiilor nerezidențiale, a chiriei și, în plus, să ramburseze pierderile din partea care nu este acoperită de suma plăți de chirie.

În arbitraj și practica judiciară, a apărut o problemă legată de calificarea unor astfel de creanțe ale locatorilor, care sunt de obicei menționate în declarațiile de creanță ca cereri pentru evacuarea fostului locatar sau pentru eliberarea de către acesta din urmă a spațiilor ocupate de acesta. fără temeiuri legale. Adesea au existat cazuri în care astfel de cereri au fost calificate de către instanțe drept revendicări negative sau drept cereri de restabilire a situației care exista înainte de încălcarea drepturilor subiective; Dar cel mai adesea, cererile locatorilor de a-l evacua pe chiriaș sau de a elibera spațiile ocupate de acesta au fost considerate în arbitraj și în practica instanțelor drept revendicări de justificare (de a revendica proprietatea din posesia ilegală a altcuiva).

Pe exemplul unuia dintre cazuri, Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a recunoscut această practică ca fiind eronată și a oferit o explicație adecvată.

Aceasta este o situație tipică atunci când proprietarul unui local nerezidențial a depus o cerere la o instanță de arbitraj pentru evacuarea organizației din cauza expirării contractului de închiriere. Instanța de arbitraj, după ce a obligat pârâtul să renunțe la sediul nerezidențial și să-l transfere în folosință reclamantului, și-a motivat în mod eronat decizia cu referire la art. 301 din Codul civil al Federației Ruse. În ceea ce privește acest caz, prezidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a indicat că „... art. 301 din Codul civil al Federației Ruse (cerere de justificare) se aplică atunci când o persoană care se consideră proprietarul proprietății în litigiu revendică această proprietate din posesia ilegală a altcuiva, adică din posesia unei persoane care deține proprietăți fără un temei legal adecvat. În acest caz, inculpatul a ocupat sediul pe baza unui contract de închiriere (înainte de încetarea acestuia), prin urmare obligația sa de a restitui proprietatea în formă scutită locatorului ar trebui stabilită în conformitate cu condițiile stipulate de legislația privind arendă ".

Din această clarificare a Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă, rezultă că cerința locatorului de a evacua chiriașul din spațiile ocupate nu se aplică metodelor de protecție juridică a proprietății. Întrebarea cu privire la modul de calificare a acestor creanțe este lăsată deschisă. Se pare că se poate răspunde după cum urmează: obligația chiriașului de a restitui localurile nerezidențiale la încetarea contractului de închiriere este inclusă în conceptul de „conținut al raportului juridic” care decurge din acest acord.

La interpretarea termenilor contractului, instanța va lua în considerare sensul literal al cuvintelor și expresiilor conținute în acesta. Înțelesul literal al termenilor contractului în cazul ambiguității acestuia se stabilește prin comparație cu alte condiții și semnificația contractului în ansamblu și, dacă este imposibil să se determine conținutul contractului, voința comună reală a părțile este determinată, ținând seama de scopul contractului. În acest caz, se iau în considerare toate circumstanțele relevante, inclusiv negocierile anterioare contractului, corespondența, practica stabilită în relațiile reciproce ale părților, obiceiurile comerciale, comportamentul ulterior al părților (articolul 431 din Codul civil al Federația Rusă).

În plus față de obligațiile părților, contractul de închiriere trebuie să prevadă răspunderea părților pentru neexecutarea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor lor. De exemplu, este recomandabil să se stabilească sancțiuni pentru transferul târziu al chiriei și alte încălcări.

Data publicării: 16.01.2012

Una dintre cele mai frecvente întrebări cu care se confruntă antreprenorii după înregistrarea unei întreprinderi este închirierea unui birou, depozit, atelier sau alte spații în care își vor desfășura activitățile. Pe baza documentelor de reglementare și a practicii instanței, vom lua în considerare ceea ce trebuie luat în considerare la încheierea unui contract de închiriere.

Verificarea acreditărilor

Trebuie remarcat faptul că Codul civil al Federației Ruse nu conține reguli speciale care reglementează închirierea spațiilor nerezidențiale, prin urmare, ar trebui să se ghideze după dispozițiile generale privind închirierea (capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse) . În baza unui contract de închiriere, locatorul se obligă să ofere locatarului proprietatea pentru o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Părțile contractului de închiriere sunt locatorul și locatarul. Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său sau unei persoane autorizate de proprietar (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse).
Dreptul de a închiria spații trebuie să fie consacrat în contractul de închiriere; absența acestuia îl privește pe chiriaș de posibilitatea de a-și proteja drepturile.
Înainte de semnarea contractului, trebuie să vă asigurați că spațiile sunt deținute de locator. Pentru a face acest lucru, trebuie să îi solicitați un certificat de proprietate asupra obiectului închiriat. De asemenea, este important să se studieze documentul pe baza căruia proprietarul are dreptul de a semna contractul de închiriere (statutul sau procura). Acest lucru este necesar, deoarece un acord semnat de o persoană neautorizată poate fi declarat nul de către instanță (articolul 174 din Codul civil al Federației Ruse). Refuzul proprietarului de a prezenta aceste documente ar trebui să vă alerteze.
Puteți afla, de asemenea, despre prezența drepturilor înregistrate la spațiile nerezidențiale la autoritatea teritorială care înregistrează drepturile asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta, deoarece înregistrarea de stat a drepturilor este deschisă (clauza 1 a articolului 7 din Legea federală a 21.07.1997 N 122-FZ "Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea").

Întocmim documente

Relațiile de închiriere, dacă una dintre părți este o persoană juridică, trebuie formalizate printr-un contract de închiriere scris (clauza 1 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse). De obicei, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este întocmit sub forma unui singur document scris semnat de ambele părți și în numărul de copii originale corespunzător numărului de părți la acord. Dacă este necesară înregistrarea de stat a contractului de închiriere, se întocmește o altă copie - pentru autoritatea de înregistrare.
Faptul de a transfera spațiile spre închiriere este confirmat de certificatul de acceptare semnat de ambele părți (articolul 655 din Codul civil al Federației Ruse). Trebuie să indice starea spațiilor nerezidențiale, caracteristicile sale, prezența oricărei proprietăți (echipamente, mobilier) etc. Absența acestui act poate fi un obstacol pentru ca chiriașul să folosească localul (Rezoluțiile MO FAS din 06.07.2009 N KG-A40 / 5970-09, FAS SZO din 24.11.2006 N A13-1928 / 2006-04) .
În plus, în momentul transferului de proprietate, instanțele leagă apariția dreptului chiriașului de a proteja proprietatea închiriată de creanțele terților (clauza 9 a scrisorii de informare a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66, Rezoluția FAS ZSO din 03/02/2010 N A45-5590 / 2008).
Cu toate acestea, uneori instanțele recunosc utilizarea efectivă a proprietății ca transfer de proprietate către locatar, în ciuda faptului că nu există un act de acceptare și transfer al acestei proprietăți (Rezoluțiile MO FAS din 04.05.2006 N KG-A40 / 3643-06, FAS PO din 08.07.2009 N A06- 1152/2009, FAS UO din 28.01.2008 N F09-3633 / 07-C6, FAS TsO din 30.03.2009 N A48-2528 / 08-4). Dar nu ar trebui să te bazezi prea mult pe loialitatea judecătorilor.
Odată cu momentul transferului proprietății închiriate, se asociază și sarcina de a dovedi apariția neajunsurilor sale. Locatorul este răspunzător față de locatar pentru deficiențele bunului închiriat, care împiedică complet sau parțial utilizarea acestuia (clauza 1 a articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, neajunsurile trebuie să fie descoperite de chiriaș în timpul inspecției proprietății sau al verificării funcționării acesteia la încheierea unui acord sau la transferul proprietății spre închiriere (clauza 2 a articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse).
De asemenea, ar trebui să aveți grijă de executarea corectă a documentelor de mai sus în scopuri fiscale. Astfel, autoritățile fiscale au indicat un contract de închiriere, un act de acceptare și transfer al unui obiect, facturi pentru plata plăților de închiriere, ordinele de plată ca temei pentru contabilizarea cheltuielilor de închiriere la impozitarea profiturilor (scrisori ale Serviciului Fiscal Federal al Rusiei Federația din 05.09.2005 N 02-1-07 / 81, Ministerul Finanțelor din Rusia din 26.10.2004 N 03-03-01-04 / 1/86). Mai mult, serviciul financiar printr-o scrisoare din 07.06.2006 N 03-03-04 / 1/505 a recomandat întocmirea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere. Și, deși ulterior a recunoscut posibilitatea de a contabiliza costurile de închiriere chiar și în absența unor acte (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 09.11.2006 N 03-03-04 / 1/742, din 06.10.2008 N 03- 03-06 / 1/559), vă recomandăm să faceți stocuri de certificate de acceptare pentru fiecare lună. Legislația contabilă mărturisește în favoarea întocmirii unor astfel de acte (clauza 1 a articolului 9 din Legea federală din 21.11.1996 N 129-FZ „Cu privire la contabilitate”).
Astfel, pentru înregistrarea corectă a relațiilor de leasing în scopuri fiscale și contabile, trebuie să aveți următoarea listă de documente:
- contract de leasing;
- actul de acceptare și transfer al spațiilor spre închiriere;
- ordinele de plată sau alte documente care confirmă plata;
- acte de servicii de închiriere prestate.

Subiectul închirierii

În contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale, trebuie să stabiliți principalele sale caracteristici. În absența lor, contractul este considerat a nu fi încheiat (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse). Aceste caracteristici principale includ următorii parametri ai spațiilor nerezidențiale:
- adresa, etajul, amplasarea pe etaj;
- denumirea (spații nerezidențiale, parte din spații nerezidențiale);
- numărul de inventar;
- scopul funcțional (birou, producție, depozit etc.);
- pătrat.
De exemplu, nu este suficient să indicați numai în contract:
- adresa clădirii în care se află sediul închiriat (Rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol din Ucraina din data de 16.06.2010 N F09-7547 / 10-C6, FAS SZO din data de 15.03.2006 N A56-7834 / 2005);
- zona spațiilor închiriate (Rezoluții ale Serviciului Federal Antimonopol al UO din 24 martie 2009 N F09-1391 / 09-C6, FAS MO din 18 februarie 2010 N KG-A41 / 655-10);
- suprafața totală a obiectului fără a detalia suprafețele spațiilor incluse în acesta (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al UO din 22 martie 2010 N Ф09-1710 / 10-С3);
- adresa și zona localului (Rezoluțiile FAS VVO din 19.03.2010 N А43-4982 / 2009, din 31.12.2009 N А28-8154 / 2009-267 / 32, FAS DO din 29.03.2010 N Ф03- 1696/2010, FAS ZSO din 07.04.2010 N А81-912 / 2009, FAS UO din 25.02.2010 N Ф09-7401 / 09-С6).
După cum reiese din practica judiciară, în mai multe cazuri, contractul este recunoscut ca neîncheiat dacă există doar adresa clădirii, zona și planul de etaj cu o explicație, deoarece aceste informații nu sunt suficiente pentru a identifica proprietatea. Prezența lor nu indică consistența subiectului contractului de închiriere, deoarece nu există nicio indicație privind amplasarea spațiilor din clădire (etaj), numărul de spații nerezidențiale, numărul acestora etc. (Rezoluția DO FAS din 30.08.2010 N F03-5785 / 2010).

Aplicații

Pașapoartele cadastrale relevante, planurile de etaj, diagramele și explicațiile sunt atașate contractului de închiriere pentru spațiile nerezidențiale, pe care sunt marcate spațiile care fac obiectul închirierii (clauza 3 a articolului 26 din Legea N 122-FZ).
În prezența unor astfel de planuri și scheme, obiectul contractului de închiriere este recunoscut ca fiind convenit (Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 31 iulie 2009 N VAS-9285/09, Rezoluția FAS ZSO din 31 martie , 2010 N A46-7046 / 2009, FAS SZO din 29 octombrie 2009 N A44-3948 / 2008, FAS TsO din 06.07.2009 N A68-2642 / 08-181 / 7).
Zonele închiriate trebuie să fie umbrite pe plan (diagramă), iar toate modificările (corecțiile) trebuie să fie convenite de părți (Rezoluțiile FAS ZSO din 12.08.2009 N F04-4007 / 2009 (12493-A67-22) , MO FAS din 04.05.2007, 11.05.2007 N KG-A40 / 2123-07, FAS SZO din 12.10.2007 N A56-2969 / 2007).
În anexele la contract, certificatele de acceptare, în care este convenită condiția referitoare la subiect, este necesară și o trimitere la contract.

Erori

După cum arată practica, dacă caracteristicile specificate în contract nu corespund caracteristicilor reale ale obiectului închiriat, contractul poate fi recunoscut ca neîncheiat (Rezoluțiile FAS VVO din 09/10/2009 N A28-5165 / 2009- 108/21, FAS PO din 09.08.2009 N A55-18258 / 2008).
În același timp, uneori, un contract de leasing este recunoscut ca încheiat dacă discrepanța dintre caracteristicile reale și contractuale a survenit ca urmare a unei erori tehnice (Rezoluțiile FAS VCO din 27 iulie 2010 N A33-13610 / 2009, FAS MO din 05.04.2010 N KG-A40-1400-10, FAS SZO din 23.03.2010 N A05-8974 / 2009). Însă faptul că eroarea a fost tehnică rămâne de dovedit.
Discrepanțele dintre descrierile obiectului din contractul de închiriere și documentele contabile duc adesea la litigii. Instanțele nu au nicio unitate în acest punct, așa că este dificil să se determine soarta litigiului. Majoritatea judecătorilor consideră că, în acest caz, contractul de închiriere ar trebui recunoscut ca neîncheiat (Rezoluțiile FAS VVO din 23.03.2010 N A31-4170 / 2009, din 08.02.2010 N A31-3798 / 2009, FAS DO din 19.11.2009 N F03- 6033/2009, FAS PO din 24.09.2009 N A12-34747 / 05, FAS UO din 22.04.2010 N F09-2299 / 10-C3).
În această situație, contractul de închiriere poate fi recunoscut ca încheiat numai dacă „locatorul nu are nicio altă proprietate similară” sau discrepanțele din descrierea articolului închiriat sunt nesemnificative (Rezoluțiile FAS VVO din 25.05.2009 N A11- 4137/2008-K1-2 / 170, FAS ZSO din 10.11.2009 N A46-8746 / 2009, FAS SZO din 13.09.2010 N A56-19301 / 2009).

Prețul contractului

Contractul de închiriere pentru spațiile nerezidențiale trebuie să indice suma chiriei (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă nu există condiții privind valoarea chiriei în contract, contractul este considerat invalid din momentul semnării.
Chiria este stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau separat pentru fiecare dintre părțile sale constitutive în forma (clauza 2 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse):
1) plăți determinate într-o sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat;
2) cota stabilită de produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;
3) furnizarea de către locatar a anumitor lucrări sau servicii (Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din data de 07.12.2010 N VAS-16128/10, Rezoluția PO FAS din 04.03.2010 N A57-5604 / 2009). În cazul în care chiriașul nu și-a îndeplinit aceste obligații, el trebuie să plătească chiria pentru întreaga perioadă de utilizare a proprietății;
4) transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau arendă;
5) impunerea locatarului a costurilor de îmbunătățire a bunurilor închiriate prevăzute de contract (Definiții ale Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 19 noiembrie 2010 N VAS-11774/10, din 8 noiembrie 2010 N VAS-10698 / 10, din 26 iulie 2010 N 9633/10).

Mecanism de calcul

Valoarea chiriei poate fi stabilită și prin convenirea în contract a procedurii de determinare a acesteia (Rezoluția prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 03.07.2007 N 3484/07, FAS MO din 20.03.2008 N KG- A41 / 1747-08-P). În același timp, modificarea chiriei nu constituie o modificare a termenilor acordului privind valoarea chiriei, ci reprezintă îndeplinirea acestei condiții (clauza 11 din scrisoarea informativă a Presidiumului Curții Supreme de Arbitraj al Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, Determinarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 14 mai 2010 N VAC-5277/10, din 07.05.2010 N BAC-5337/10, din 28.04.2010 N BAS-18079/09).
O creștere a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul de determinare a acesteia, prevăzut în contract, nu necesită semnarea unui acord suplimentar între părți (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din ianuarie 26, 2010 N 11487/09, Hotărârile Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 20 iulie 2010 N VAS-9414/10, din 30.06.2010 N BAC-5954/10, din 28.04.2010 N BAS-18079 / 09). În acest caz, locatorul nu este obligat să notifice chiriașul cu privire la creșterea chiriei (Rezoluția FAS VSO din 03.02.2010 N A78-2851 / 2009).

Modificarea valorii chiriei

Chiria poate fi modificată nu mai mult de o dată pe an (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). Contractul nu poate include o clauză care să prevadă posibilitatea modificării cuantumului chiriei mai des decât o dată pe an. Această condiție este nulă (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Organului Central din 28.08.2009 N F10-6163 / 08).
Majoritatea instanțelor interpretează această condiție în așa fel încât chiria să poată fi modificată nu mai devreme de un an de la încheierea tranzacției și nu mai des de o dată pe an, după aceea (Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 08.06 .2009 N 7103/09, Rezoluții MO FAS din 06.12.2010 N KG-A40 / 14817-10, din 16.11.2010 N KG-A40 / 12576-10, FAS UO din 21.07.2010 N F09-5670 / 10 -C6).
Rezultă, de asemenea, că suma chiriei în temeiul unui acord încheiat pentru o perioadă mai mică de un an nu poate fi modificată (Definiția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 01.12.2010 N VAS-15920/10, Rezoluția MO FAS din 02.12.2010 N KG-A40 / 14830-10, din 28.10.2010 N KG-A40 / 12999-10, din 26.10.2010 N KG-A40 / 12505-10). O altă poziție este mult mai puțin comună (Rezoluția FAS VVO din 18.12.2009 N A28-3299 / 2009-173 / 7).

Plata în garanție

În practică, așa-numitele plăți de garanție s-au răspândit. Proprietarii le solicită de la chiriași ca garanții pentru încheierea și executarea contractelor de închiriere sau siguranța bunului închiriat. De obicei, plata garanției se plătește mai devreme decât prima plată a închirierii conform contractului. Plata garanției se plătește în contul curent al locatorului și la finalul contractului este returnată locatarului în totalitate sau parțial sau este considerată drept plăți de închiriere.
Acest tip de plată nu este prevăzut direct în dreptul civil, dar nici nu este interzis. Foarte des, o astfel de plată este considerată un avans, un depozit sau un gaj (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 26 februarie 2010 N 03-03-06 / 1/93).
Lipsa unei reglementări juridice clare dă naștere atât unor litigii atât civile, cât și fiscale. De exemplu, un chiriaș, profitând de incertitudinea juridică, poate transfera o plată de garanție și apoi poate solicita returnarea acesteia cu plata dobânzilor în temeiul art. 395 din Codul civil al Federației Ruse (Rezoluția FAS ZSO din 30.10.2009 N A45-3324 / 2009).

Impozit

1. Plata garanției este returnată locatarului. Articolul 162 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește că baza de impozitare crește, inclusiv cu suma plăților primite pentru bunuri (muncă, servicii) vândute sau „legate în alt mod de plata pentru bunuri (muncă, servicii) vândute”. Finanțatorii cred că plata garanției este tocmai „suma asociată cu plata pentru serviciile vândute”, care este supusă TVA (scrisoare de la Ministerul Finanțelor din Rusia din data de 21.09.2009 N 03-07-11 / 238). Uneori, acestea sunt susținute de instanțe (Rezoluția PO FAS din 03.11.2009 N A57-24482 / 2008).
Dacă plata garanției a fost sau nu returnată locatarului la sfârșitul contractului, nu contează pentru funcția oficială (scrisori ale Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.09.2009 N 03-07-11 / 231, din 12.05.2008 N 03-07-11 / 182).
Cu toate acestea, dacă depozitul de garanție nu a fost contabilizat pentru plățile de leasing viitoare, a fost în contul locatorului până la sfârșitul perioadei de închiriere, iar chiriașul a primit înapoi întreaga sumă a depozitului de garanție la sfârșitul contractului, instanțele sunt de partea contribuabili (Rezoluțiile MO FAS din 10.07.2007, 17.07. 2007 N KA-A40 / 6494-07, FAS PO din 18.04.2006 N A12-13721 / 05-C7). Acestea provin din faptul că o astfel de plată a garanției nu este legată de operațiunile de vânzare și nu este supusă TVA-ului (articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse), iar garanția primită a garanției poate fi restituită.
Aceiași proprietari care nu doresc să dea în judecată vor trebui să plătească TVA pentru suma plății garanției, chiar dacă plata este returnată la sfârșitul contractului.
După restituirea plății garanției către locatar, se poate deduce TVA-ul plătit anterior de către locator.
În cazul în care plata garanției în conformitate cu acordul anterior este contabilizată pentru plata garanției în cadrul noului contract de închiriere, atunci suma TVA nu este acceptată pentru deducere, deoarece plata garanției nu este returnată locatarului (clauza 5 a articolului 172 din Impozit Codul Federației Ruse). Nu este nevoie să reînregistrați TVA la valoarea plății garanției creditate împotriva depozitului de garanție în temeiul noului contract de închiriere (scrisoare a Ministerului Finanțelor din Rusia din 17.09.2009 N 03-07-11 / 231).
2. Plata garanției este ulterior creditată împotriva plăților de închiriere.
O astfel de plată va fi calificată drept avans, din care trebuie calculată TVA (scrisoare de la Serviciul Federal Fiscal din Rusia din 17 ianuarie 2008 N 03-1-03 / 60). Potrivit autorităților fiscale, TVA se percepe la data primirii plății garanției, indiferent de momentul în care s-a luat decizia de a o compensa (clauza 1 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse). În această situație, judecătorii sunt în deplină solidaritate cu autoritățile fiscale (Rezoluțiile MO FAS din 19.01.2011 N KA-A40 / 16964-10, din 19.01.2011 N KA-A40 / 16866-10, FAS PO din 09.04 .2009 N A55-7887 / 2008, din 03.11.2009 N А57-24482 / 2008).
3. Dacă plata garanției la sfârșitul perioadei de închiriere este supusă returnării locatarului, locatorul nu trebuie să perceapă impozitul pe profit (paragraful 2 al clauzei 1 a articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, scrisoarea Serviciul Fiscal Federal pentru Moscova din 31 martie 2008 N 09-14 / 030663) ...
În cazul în care, în detrimentul plății garanției, locatorul a compensat pierderile cauzate de executarea necorespunzătoare a contractului de închiriere, suma specificată ar trebui considerată venituri neoperante, deoarece devine suma compensației pentru pierderi (articolul 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Plata garanției transferate locatorului în scopul calculării impozitului pe venit de la locatar nu este luată în considerare (clauza 32 a articolului 270 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Deci, am examinat caracteristicile contractului de închiriere a spațiilor nerezidențiale. Sperăm că actele juridice de reglementare considerate și cazurile din practica arbitrală vor ajuta antreprenorii să nu facă greșeli la încheierea contractelor.

Conceptul contractului de închiriere. Dispoziții de bază

Să începem conversația prin definirea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale - contract de închiriere a spațiilor nerezidențiale este un acord în temeiul căruia o parte (locator) se angajează să furnizeze celeilalte părți (locatar) spații nerezidențiale contra cost pentru deținerea și utilizarea temporară. Întrucât vorbim despre închirierea spațiilor nerezidențiale, se poate argumenta că, în această situație, ambele părți la contract (sau cel puțin una - chiriașul) sunt (PI).

Închirierea spațiilor nerezidențiale este o procedură extrem de serioasă și ar trebui abordată cât mai responsabil posibil. Este firesc ca. relația pentru închirierea spațiilor nerezidențiale trebuie cu siguranță formalizată printr-un acord scris, la care are sens să se atașeze, astfel încât ulterior să nu existe dezacord între părți cu privire la faptul că sediul a fost schimbat în vreun fel. In afara de asta, contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, încheiat pentru o perioadă mai mare de 1 an, în conformitate cu Artă. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse, este supus înregistrării de statîn autoritățile pentru înregistrarea drepturilor asupra imobilelor și a tranzacțiilor cu acestea. Se recomandă indicarea imediată a pachetului de documente necesare înregistrării:

Primirea plății înregistrării

Contract de închiriere a spațiilor nerezidențiale (în duplicat + original)

Plan (pașaport) al proprietății cu indicarea numărului cadastral al acesteia

După înregistrarea contractului, părțile sunt emise certificat de înregistrare de stat tranzacții.

Revenind la conversația directă cu privire la contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale, aș dori să subliniez că următoarele puncte trebuie să fie stipulate cu atenție în acesta:

-obiectul unui contract- adică localurile închiriate. Pe lângă faptul că contractul trebuie să fie însoțit de documente tehnice ale incintei, în acordul în sine este necesar să se indice datele sale, care fac posibilă identificarea localului - adresa, etajul, zona, datele sale de înregistrare în USRR etc. De asemenea, este necesar să indicați scopul utilizării acestei camere.

-numai proprietarul are dreptul de a închiria localul... Contractul trebuie să precizeze în mod clar cine este proprietarul acestui spațiu, aceste informații trebuie confirmate printr-un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor (USRR), precum și documentația tehnică din ITO.

-la încheierea unui contract de subînchiriere(atunci când locatorul din această tranzacție cu sediul, îl deține ca locatar în cadrul unei alte tranzacții), este necesară o atașare la contractul original de închiriere, care trebuie să indice că este permisă încheierea contractelor de subînchiriere în legătură cu acest sediu.

-termen pentru care este încheiat contractul... Conform legii, dacă termenul de leasing nu este specificat în contract, atunci se consideră încheiat pe o perioadă nedeterminată. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că contractele de închiriere de până la 1 an nu necesită înregistrare de stat, iar pentru acordurile de peste 1 an, este necesară înregistrarea de stat.

În contractul de închiriere încheiat, este recomandabil să se stipuleze punctele referitoare la drepturile locatarului de a încheia tranzacții de subînchiriere, închiriați, furnizați proprietate închiriată pentru utilizare gratuită, acordați drepturi de închiriere și le faceți ca o contribuție la capitalul autorizat al parteneriatelor de afaceri și al companiilor sau o contribuție la o cooperativă de producție.

- persoana care acționează din partea locatorului trebuie să confirme că are dreptul de a încheia un contract de închiriere prin anexarea documentelor relevante la acest contract care confirmă faptul că este autorizată să încheie astfel de tranzacții (ordin, procură etc.)

Deoarece leasingul este oneros, trebuie să stipuleze în mod necesar condițiile de plată pentru proprietatea închiriată. Chirie(cu o indicație - pentru o anumită cameră sau per unitate de suprafață) poate fi introdus în moduri diferite ( Articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse) - într-o sumă fixă, ca procent din venitul din activități antreprenoriale, sub forma chiriașului anumitor servicii, transferul oricărui lucru de către locatar către locator pentru proprietate sau arendă, locatarul suportă costuri pentru întreținere ( îmbunătățirea) localului (de exemplu, reparații). Astfel, starea chiriei trebuie descrisă cu atenție în contract, precum și momentul plăților trebuie indicat. În plus, este necesar să se stipuleze momentele de plată pentru zonele comune - coridoare, scări etc., mai ales dacă localurile nu sunt închiriate într-o clădire separată. Este important să indicați dacă plata pentru acestea se plătește în chirie sau nu, cum și care este costul acestora. Modificările cuantumului chiriei, ca regulă generală, sunt stabilite prin acordul părților (nu mai mult de o dată pe anul) și sunt supuse intrării obligatorii în contractul principal.

În plus, este de dorit să se clarifice în contract ce, pe lângă chirie, trebuie să plătească chiriașul pentru a menține localul în stare bună - facturi de utilități, TVA, comunicații, locuri de parcare etc. Aceste plăți pot fi incluse și în chirie, dar, în acest caz, o astfel de prevedere privind plățile trebuie specificată clar în contract.

-drepturile terților asupra spațiilor închiriate nu vă opriți atunci când sediul este închiriat ( Articolul 613 din Codul civil al Federației Ruse)... În acest sens, locatorul este obligat să indice în contractul de închiriere existența drepturilor terților, dacă există. În caz contrar, chiriașul are dreptul să ceară o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

-revizie și întreținere a spațiilor (Articolul 616 din Codul civil al Federației Ruse). Proprietarul, de regulă, este obligat să facă reparații majore, iar chiriașul este cel actual. Condițiile privind procedura de efectuare a tuturor tipurilor de reparații (capital și curent) trebuie incluse în dispoziții separate ale contractului. De asemenea, aș dori să menționez că părțile ar trebui să convină asupra îmbunătățirii spațiilor de către chiriaș, în special, de exemplu, pentru reamenajare ( Articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse). Conform legii, dacă chiriașul a făcut îmbunătățiri asupra proprietății (sediului) pe cheltuiala sa și cu acordul locatorului, el are dreptul să ramburseze costul acestor îmbunătățiri, după încetarea contractului (dacă a existat niciun acord privind îmbunătățirea, costul, potrivit legii, nu este rambursat). Cu toate acestea, această problemă trebuie cu siguranță clarificată de părțile din contract.

-problema cumpărării bunului închiriat... Contractul poate indica faptul că la expirarea termenului de leasing (sau înainte de expirarea acestuia, dacă chiriașul plătește întreaga valoare de răscumpărare a localului), localul este transferat în proprietatea chiriașului. Această condiție poate fi inclusă atât în ​​textul contractului principal de închiriere, cât și indicată în acordul suplimentar al părților - în aceste cazuri, este necesar să se înregistreze în documente clauza prețului de răscumpărare.

-rezilierea timpurie a unui contract la inițiativa uneia dintre părți ( Articolele 619 și 620 din Codul civil al Federației Ruse) este posibilă doar în instanță. Părțile au dreptul să includă în acord condiții suplimentare pentru încetarea acestuia.

S-a menționat deja mai sus că documentația tehnică a spațiilor trebuie atașată la contractul de închiriere a spațiilor nerezidențiale. In orice caz, transferul direct al drepturilor de utilizare a spațiilor de la locator la locatar trebuie formalizat printr-un act de transfer și acceptare... În mod similar, la rezilierea contractului de închiriere, este necesar să se întocmească un act de acceptare și transfer de către chiriaș a locului către locator. Acestea sunt punctele generale privind închirierea spațiilor nerezidențiale. Dar, de asemenea, aș dori să subliniez câteva cazuri speciale ale unui astfel de contract de închiriere.

Închirierea și răscumpărarea spațiilor nerezidențiale deținute de stat

In conformitate c "Cu privire la particularitățile înstrăinării bunurilor imobile deținute de statul (municipal) al entităților constitutive ale Federației Ruse și închiriate de întreprinderile mici și mijlocii și cu modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse", mici și mici întreprinderile mijlocii enumerate în lege au dreptul de a răscumpăra spațiile închiriate de acestea, aparținând unei întreprinderi de stat sau municipale, la o valoare de piață stabilită de un evaluator independent. Entitățile listate, în caz de înstrăinare plătită a bunurilor închiriate de proprietățile de stat (municipale), folosesc dreptul preventiv de a cumpăra o astfel de proprietate

Organismele autorizate ale entității constitutive ale Federației Ruse iau o decizie cu privire la vânzarea proprietății specificate și notifică entităților comerciale posibilitatea de răscumpărare. Aceștia din urmă, în cazul consimțământului lor de a-și folosi dreptul preventiv de a cumpăra proprietatea închiriată, trebuie să trimită declarația de consimțământ organismelor autorizate (cu atașarea documentelor necesare). Proprietatea închiriată corespunzătoare trebuie încheiată în termen de treizeci de zile de la data primirii de către entitățile comerciale a propunerii pentru încheierea acesteia.

Codul civil al Federației Ruse CAPITOLUL 34 ARENDĂ

§ 1. Dispoziții generale privind închirierea

Articolul 606. Contract de închiriere

În temeiul unui contract de închiriere (arendă de proprietate), locatorul (proprietarul) se obligă să ofere locatarului (chiriașului) proprietatea pentru o taxă pentru deținerea și utilizarea temporară sau pentru uz temporar.

Fructele, produsele și veniturile primite de locatar ca urmare a utilizării proprietății închiriate în conformitate cu contractul sunt proprietatea sa.

Articolul 607. Obiectele contractului de închiriere

1. Terenurile de teren și alte obiecte naturale izolate, întreprinderile și alte complexe de proprietăți, clădiri, structuri, echipamente, vehicule și alte lucruri care nu își pierd proprietățile naturale în timpul utilizării lor (lucruri neconsumabile) pot fi închiriate.

Legea poate stabili tipurile de proprietate, a căror închiriere nu este permisă sau limitată.

2. Legea poate stabili specificul leasingului de terenuri și alte obiecte naturale izolate.

Referitor la refuzul de a satisface plângerea cu privire la recunoașterea prevederilor paragrafului 3 al articolului 607 ca fiind incompatibile cu Constituția Federației Ruse, a se vedea definiția Curții Constituționale a Federației Ruse din data de 05.07.2001.

3. Contractul de închiriere trebuie să conțină informații care să permită stabilirea definitivă a bunului care urmează să fie transferat locatarului ca obiect al închirierii. În absența acestor date în contract, condiția referitoare la obiectul care urmează a fi închiriat se consideră că nu a fost agreată de părți, iar contractul corespunzător nu este considerat încheiat.

Articolul 608. Locator

Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane îndreptățite prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.

Articolul 609. Forma și înregistrarea de stat a unui contract de închiriere

1. Un contract de închiriere pentru o perioadă mai mare de un an și, dacă cel puțin una dintre părțile la acord este o persoană juridică, indiferent de termen, acesta trebuie încheiat în scris.

2. Un contract de închiriere pentru bunuri imobile este supus înregistrării de stat, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

3. Contractul de închiriere a proprietății, care prevede transferul ulterior al dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți către locatar (articolul 624), se încheie în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a unei astfel de proprietăți.

Articolul 610. Durata contractului de închiriere

1. Contractul de închiriere se încheie pentru o perioadă determinată de contract.

2. În cazul în care termenul de leasing nu este specificat în contract, contractul de leasing se consideră încheiat pe o perioadă nedeterminată.

În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a anula contractul în orice moment, notificând celeilalte părți despre aceasta cu o lună în avans, iar în cazul închirierii de bunuri imobile, cu trei luni în avans. O lege sau un acord poate stabili o perioadă diferită de avertizare cu privire la încetarea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată.

3. Legea poate stabili condițiile maxime (limitative) ale contractului pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietate. În aceste cazuri, dacă termenul de leasing nu este specificat în contract și niciuna dintre părți nu a anulat contractul înainte de expirarea termenului legal, contractul este reziliat la expirarea termenului limită.

Un contract de închiriere încheiat pentru o perioadă care depășește termenul legal este considerat încheiat pentru o perioadă egală cu maximul.

Articolul 611. Furnizarea de bunuri locatarului

1. Locatorul este obligat să ofere locatarului proprietatea într-o stare care să respecte condițiile contractului de închiriere și scopul proprietății.

2. Proprietatea este închiriată împreună cu toate accesoriile și documentele aferente (pașaport tehnic, certificat de calitate etc.), cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Dacă astfel de accesorii și documente nu au fost transferate, cu toate acestea, fără acestea, chiriașul nu poate folosi proprietatea în conformitate cu scopul său sau este în mare măsură privat de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului, el poate solicita locatorului oferiți-i astfel de accesorii și documente sau reziliați contractul, precum și despăgubiri pentru daune.

3. Dacă locatorul nu a furnizat locatarului bunul închiriat în perioada specificată în contractul de închiriere și în cazul în care o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil, locatarul are dreptul de a solicita această proprietate de la acesta în conformitate cu articolul 398 din prezentul cod și solicită despăgubiri pentru pierderile cauzate de întârzierea executării sau pentru a cere rezilierea contractului și compensarea pentru pierderile cauzate de neexecutarea acestuia.

Articolul 612. Răspunderea locatorului pentru viciile bunului închiriat

1. Proprietarul este responsabil pentru neajunsurile bunului închiriat, care împiedică în totalitate sau parțial utilizarea acestuia, chiar dacă la momentul încheierii contractului de leasing nu știa despre aceste neajunsuri.

Dacă se constată astfel de deficiențe, locatarul are dreptul, la alegerea sa:

solicită de la locator fie eliminarea gratuită a defectelor proprietății, fie o reducere proporțională a chiriei sau rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea defectelor proprietății;

să rețină în mod direct suma cheltuielilor efectuate de acesta pentru a elimina aceste deficiențe din chirie, după ce a notificat anterior locatorul despre aceasta;

cer rezilierea anticipată a contractului.

Locatorul, notificat cu privire la cerințele locatarului sau intenția sa de a elimina deficiențele proprietății pe cheltuiala locatorului, poate înlocui imediat proprietatea furnizată locatarului cu alte bunuri similare în stare bună sau poate elimina deficiențele proprietate gratuit.

Dacă satisfacerea creanțelor locatarului sau reținerea cheltuielilor pentru eliminarea defectelor din chirie nu acoperă pierderile cauzate locatarului, el are dreptul să ceară despăgubiri pentru partea neacoperită a pierderilor.

2. Locatorul nu este responsabil pentru defectele bunului închiriat, care au fost convenite la încheierea contractului de închiriere sau au fost cunoscute de locatar în prealabil sau ar fi trebuit să fie descoperite de locatar în timpul inspecției bunului sau al verificării funcționarea acestuia la încheierea contractului sau transferul proprietății pentru închiriere.

Articolul 613. Drepturile terților asupra bunurilor închiriate

Transferul proprietății spre închiriere nu este o bază pentru încetarea sau modificarea drepturilor terților asupra acestei proprietăți.

La încheierea unui contract de închiriere, locatorul este obligat să-l avertizeze pe chiriaș cu privire la toate drepturile terților asupra proprietății închiriate (servitute, drept de gaj etc.). Nerespectarea de către locator a acestei obligații îi conferă locatarului dreptul de a cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Articolul 614. Chiria

1. Locatarul este obligat să plătească plata pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util.

Procedura, condițiile și termenii pentru efectuarea chiriei sunt determinate de contractul de închiriere. În cazul în care acestea nu sunt determinate de contract, se consideră că au fost stabilite procedura, condițiile și termenii, care se aplică de obicei la închirierea unei proprietăți similare în circumstanțe comparabile.

2. Chiria este stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau separat pentru fiecare dintre componentele sale sub forma:

1) plăți determinate într-o sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat;

2) cota stabilită de produse, fructe sau venituri primite ca urmare a utilizării bunului închiriat;

3) furnizarea anumitor servicii de către locatar;

4) transferul de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau arendă;

5) impunea locatarului costurile de îmbunătățire a bunului închiriat prevăzute de contract.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a formelor de închiriere specificate sau a altor forme de plată pentru contractul de închiriere.

3. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, suma chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai des de o dată pe an. Legea poate prevedea alte condiții minime pentru revizuirea cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.

4. Cu excepția cazului în care legea prevede altfel, locatarul are dreptul să ceară o reducere corespunzătoare a chiriei dacă, din circumstanțe pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute în contractul de închiriere sau starea proprietății s-a deteriorat semnificativ.

5. Cu excepția cazului în care contractul de arendă prevede altfel, în cazul unei încălcări semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a arendei, locatorul va avea dreptul să îi ceară plata anticipată a plății de arendă în perioada stabilit de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul să solicite plata anticipată a chiriei pentru mai mult de două mandate consecutive.

Articolul 615. Utilizarea bunurilor închiriate

1. Locatarul este obligat să utilizeze proprietatea închiriată în conformitate cu termenii contractului de închiriere și, dacă acești termeni nu sunt specificați în contract, în conformitate cu scopul proprietății.

2. Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, să subînchirieze proprietatea închiriată (subînchiriată) și să transfere drepturile și obligațiile acesteia în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană (o transferăm), să furnizăm proprietatea închiriată pentru utilizare gratuită, precum și să acorde proprietatea închiriată drept gaj și să le facă ca o contribuție la capitalul autorizat al parteneriatelor de afaceri și al companiilor sau o contribuție la o cooperativă de producție, cu excepția cazului în care acest cod, alte legi sau alte acte juridice prevăd altfel. În aceste cazuri, cu excepția reînchirierii, locatarul rămâne răspunzător în temeiul contractului față de locator.

Contractul de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește termenul contractului de închiriere.

Normele privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care legea sau alte acte juridice prevăd altfel.

3. În cazul în care locatarul folosește proprietatea nu în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau cu scopul proprietății, locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului și compensarea pierderilor.

Articolul 616. Obligațiile părților pentru întreținerea bunului închiriat

1. Locatorul este obligat să efectueze reparații capitale ale bunului închiriat pe cheltuiala sa, cu excepția cazului în care legea, alte acte juridice sau contractul de închiriere prevăd altfel.

Reparațiile majore trebuie efectuate în termenul stabilit de contract și, dacă nu este specificat în contract sau este cauzat de o nevoie urgentă, într-un termen rezonabil.

Încălcarea de către locator a obligației de a efectua reparații majore îi conferă locatarului dreptul, la alegerea sa:

să efectueze reparații majore, prevăzute de contract sau cauzate de o nevoie urgentă, și să încaseze de la locator costul reparațiilor sau să le compenseze cu chiria;

cere o reducere corespunzătoare a chiriei;

cere rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

2. Locatarul este obligat să mențină proprietatea în stare bună, să efectueze reparații curente pe cheltuiala sa și să suporte costurile întreținerii proprietății, cu excepția cazului în care legea sau contractul de închiriere prevăd altfel.

Articolul 617. Păstrarea unui contract de închiriere în vigoare la schimbarea părților

1. Transferul dreptului de proprietate (gestiune economică, gestionare operațională, posesie moștenită pe tot parcursul vieții) către proprietatea închiriată către o altă persoană nu este o bază pentru modificarea sau rezilierea contractului de închiriere.

(2) În cazul decesului unui cetățean care închiriază bunuri imobile, drepturile și obligațiile acestuia în temeiul contractului de închiriere îi revin moștenitorului, cu excepția cazului în care legea sau acordul prevede altfel.

Proprietarul nu are dreptul să refuze un astfel de moștenitor să încheie contractul pentru perioada rămasă de valabilitate, cu excepția cazului în care încheierea contractului s-a datorat calităților personale ale locatarului.

Articolul 618. Rezilierea unui contract de subînchiriere la rezilierea anticipată a unui contract de închiriere

1. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, rezilierea anticipată a contractului de închiriere implică rezilierea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta. În acest caz, subînchiriatul are dreptul de a încheia un contract de închiriere cu acesta pentru proprietatea care era în folosința sa în conformitate cu acordul de subînchiriere, în perioada rămasă de subînchiriere, în condițiile corespunzătoare condițiilor contractului de închiriere reziliat.

2. În cazul în care contractul de leasing este nul din motivele prevăzute de prezentul cod, contractele de subînchiriere încheiate în conformitate cu acesta sunt nule.

Articolul 619. Rezilierea anticipată a contractului la cererea locatorului

La cererea locatorului, arenda poate fi reziliată anticipat de către instanță în cazurile în care locatarul:

1) utilizează proprietatea cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului sau a scopului proprietății sau cu încălcări repetate;

2) degradează semnificativ proprietatea;

3) nu plătește chiria de mai mult de două ori la rând după expirarea termenului de plată stabilit prin contract;

4) nu efectuează reparații majore ale bunurilor în termenele stabilite prin contractul de închiriere și, în absența acestora în contract, într-un termen rezonabil în cazurile în care, în conformitate cu legea, alte acte juridice sau acordul , reparațiile majore sunt responsabilitatea locatarului.

Contractul de închiriere poate stabili alte motive pentru rezilierea anticipată a contractului la cererea locatorului, în conformitate cu articolul 450 alineatul (2) din prezentul cod.

Locatorul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a contractului numai după ce a trimis locatarului un avertisment scris despre necesitatea îndeplinirii obligației sale într-un termen rezonabil.

Articolul 620. Rezilierea anticipată a contractului la cererea locatarului

La cererea locatarului, contractul de închiriere poate fi reziliat anticipat de către instanță în cazurile în care:

1) locatorul nu furnizează proprietatea pentru utilizare de către locatar sau creează obstacole în calea utilizării proprietății în conformitate cu termenii contractului sau cu scopul proprietății;

2) proprietatea transferată locatarului are defecte care împiedică utilizarea acestuia, care nu au fost specificate de locator la încheierea contractului, nu au fost cunoscute de locatar în prealabil și nu ar fi trebuit să fie descoperite de locatar în timpul inspecției proprietatea sau verificarea funcționării acesteia la încheierea contractului;

3) locatorul nu efectuează reparații majore ale proprietății, care este datoria sa, în termenele stabilite prin contractul de închiriere și, în absența acestora în contract, într-un termen rezonabil;

4) proprietatea, din cauza circumstanțelor pentru care locatarul nu este responsabil, se dovedește a fi într-o stare nepotrivită pentru utilizare.

Contractul de închiriere poate stabili alte motive pentru rezilierea anticipată a contractului la cererea locatarului, în conformitate cu articolul 2 alineatul (2) din prezentul cod.

Articolul 621. Dreptul preventiv al locatarului de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen

1. Cu excepția cazului în care o lege sau un contract de arendă prevede altfel, un locatar care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, la expirarea termenului acordului, are, toate celelalte lucruri egale, dreptul preferențial față de alte persoane de a încheia un contract de arendă. acord pentru un nou termen. Locatarul este obligat să notifice locatorul în scris despre dorința de a încheia un astfel de acord în termenul specificat în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea acordului.

La încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, condițiile contractului pot fi modificate prin acordul părților.

Dacă locatorul a refuzat chiriașul să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să solicite în instanță transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul contractului încheiat și compensarea pentru pierderi, cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu acesta, sau numai compensarea pentru astfel de pierderi.

2. În cazul în care locatarul continuă să folosească proprietatea după expirarea contractului în absența unor obiecții din partea locatorului, contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată (articolul 610).

Articolul 622. Returul bunului închiriat către locator

La încetarea contractului de închiriere, locatarul este obligat să restituie proprietatea locatorului în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

În cazul în care locatarul nu a returnat proprietatea închiriată sau a returnat-o cu întârziere, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere. În cazul în care taxa specificată nu acoperă pierderile cauzate locatorului, acesta poate cere despăgubirea acestora.

În cazul în care contractul prevede o penalitate pentru restituirea prematură a bunului închiriat, pierderile pot fi recuperate în totalitate în plus față de penalizare, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Articolul 623. Îmbunătățiri ale bunurilor închiriate

1. Îmbunătățirile separate efectuate de locatar asupra proprietății închiriate sunt proprietatea sa, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

2. În cazul în care locatarul a efectuat, pe cheltuiala sa și cu consimțământul locatorului, îmbunătățiri ale proprietății închiriate care nu sunt separabile fără a aduce atingere proprietății, locatarul are dreptul, după rezilierea contractului , pentru a rambursa costul acestor îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel.

3. Costul îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate efectuate de locatar fără consimțământul locatorului nu va fi rambursat, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.

4. Îmbunătățirile aduse proprietății închiriate, atât separabile, cât și inseparabile, efectuate din deducerile din amortizare din această proprietate, sunt proprietatea locatorului.

Articolul 624. Răscumpărarea bunurilor închiriate

1. O lege sau un contract de închiriere poate prevedea ca proprietatea închiriată să treacă în proprietatea locatarului la expirarea termenului de închiriere sau înainte de expirarea acestuia, cu condiția ca locatarul să plătească întregul preț de răscumpărare prevăzut de contract.

2. În cazul în care condiția privind răscumpărarea bunului închiriat nu este stipulată în contractul de închiriere, acesta poate fi stabilit printr-un acord suplimentar al părților, care, în același timp, au dreptul de a conveni asupra compensării chiriei plătite anterior. în prețul de răscumpărare.

3. Legea poate stabili cazuri de interzicere a cumpărării de bunuri închiriate.

Articolul 625. Specificul anumitor tipuri de arendă și închirierea anumitor tipuri de proprietăți

Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere și contracte de închiriere pentru anumite tipuri de proprietăți (închiriere, închiriere de vehicule, închiriere de clădiri și structuri, închiriere de întreprinderi, închiriere financiară), se aplică dispozițiile prevăzute în prezentul alineat, cu excepția cazului în care este stabilit altfel de către regulile prezentului cod privind aceste acorduri.

§ 4. Chiria clădirilor și structurilor

Articolul 650. Contract de închiriere a unei clădiri sau a unei structuri

1. În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, locatorul se angajează să transfere clădirea sau structura pentru posesie și utilizare temporară sau pentru utilizare temporară către locatar.

(2) Regulile prezentului alineat se aplică închirierii întreprinderilor, cu excepția cazului în care regulile prezentului cod prevăd altfel cu privire la închirierea unei întreprinderi.

Articolul 651. Forma și înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură

1. Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (articolul 434 alineatul (2)).

Nerespectarea formei contractului de închiriere pentru o clădire sau structură atrage după sine invaliditatea acestuia.

Cu privire la refuzul de a satisface plângerea cu privire la recunoașterea prevederilor paragrafului 2 al articolului 651 ca fiind incompatibile cu Constituția Federației Ruse, a se vedea definiția Curții Constituționale a Federației Ruse din 05.07.2001 N 132-O.

Cu privire la aplicarea clauzei 2 a articolului 651, a se vedea scrisoarea informativă a prezidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 06/01/2000 N 53.

2. Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării.

Articolul 652. Drepturile asupra unui teren când se închiriază o clădire sau o structură situată pe acesta

1. În temeiul unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, chiriașul, simultan cu transferul dreptului de proprietate și utilizarea unor astfel de bunuri imobile, este transferat drepturile asupra acelei părți a terenului care este ocupat de acest imobil și este necesar pentru utilizarea sa.

2. În cazurile în care locatorul este proprietarul terenului pe care se află clădirea sau structura închiriată, locatarului i se acordă dreptul de închiriere sau celălalt drept prevăzut de contractul de închiriere pentru clădire sau structură la o parte a terenului.

În cazul în care contractul nu specifică dreptul la terenul relevant transferat locatarului, dreptul de a utiliza acea parte a terenului care este ocupată de clădire sau structură și care este necesară pentru utilizarea sa în conformitate cu scopul său va fi transferată către el pe durata contractului de închiriere a clădirii sau a structurii.

3. Închirierea unei clădiri sau a unei structuri situate pe un teren care nu aparține locatorului prin drept de proprietate este permisă fără consimțământul proprietarului acestui teren, dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare a unui astfel de teren stabilite de legea sau printr-un acord cu proprietarul terenului.

Articolul 653. Păstrarea de către chiriaș a unei clădiri sau a unei structuri a dreptului de a folosi un teren în timpul vânzării sale

În cazurile în care terenul pe care se află clădirea sau structura închiriată este vândut unei alte persoane, chiriașul acestei clădiri sau structuri își păstrează dreptul de a utiliza partea de teren care este ocupată de clădire sau structură și este necesară pentru utilizare, în condițiile în vigoare înainte de vânzarea terenului.

Articolul 654. Suma chiriei

1. Contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură trebuie să prevadă suma chiriei. În absența unei condiții privind suma chiriei convenită în scris de către părți, contractul de închiriere pentru o clădire sau o structură se consideră că nu a fost încheiat. În acest caz, nu se aplică regulile de stabilire a prețului prevăzute la articolul 424 alineatul (3) din prezentul cod.

2. Plata pentru utilizarea unei clădiri sau a unei structuri stabilite într-un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură include plata pentru utilizarea parcelei de teren pe care este amplasată sau a părții corespunzătoare a parcelei transferate odată cu aceasta, cu excepția cazului în care altfel prevăzute de lege sau de acord.

3. În cazurile în care chiria pentru o clădire sau structură este stabilită în contract pentru o unitate de suprafață a clădirii (structură) sau un alt indicator al mărimii acesteia, chiria se determină pe baza dimensiunii reale a clădirii sau structură transferată locatarului.

Cum este închirierea spațiilor nerezidențiale? Ce legi guvernează acest proces și ce condiții trebuie îndeplinite pentru ca o tranzacție de leasing imobiliar comercial să fie legală și legitimă pentru ambele părți? Citiți despre acest lucru în articolul nostru.

Procedura de închiriere a obiectelor fondului nerezidențial este o formă de contract de proprietate, conform căreia locatorul (proprietarul localului) transferă proprietatea locatarului (chiriașului) pentru utilizare temporară în condițiile chiriei. Cel mai adesea, astfel de tranzacții de leasing se fac între persoane juridice sau antreprenori individuali. Procedura de închiriere a spațiilor nerezidențiale este reglementată de Codul civil al Federației Ruse, Legea federală a Federației Ruse „Înregistrarea de stat a bunurilor imobile”. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, care este încheiat pentru o perioadă mai mică de 12 luni, acesta nu este supus înregistrării de stat, în timp ce un acord încheiat pentru mai mult de un an trebuie înregistrat la autoritățile competente. Diverse structuri, clădiri în general sau spații individuale incluse în fondul nerezidențial sunt supuse închirierii. Elementele individuale ale spațiilor (de exemplu, subsol, acoperiș, scări etc.) nu pot fi închiriate. Spațiile nerezidențiale sunt transferate către chiriaș împreună cu documentele și cheile, în caz contrar rezilierea contractului pe baza lipsei condițiilor de funcționare a spațiilor.

Chiria facilităților nerezidențiale: plata impozitelor

Închirierea oricăror spații rezidențiale sau nerezidențiale este direct legată de plata impozitelor pe profiturile primite. Mulți proprietari responsabili de spații, în special persoane fizice, sunt interesați de răspunsurile la întrebări - cât de mult ar trebui plătit impozit, dacă este necesar să vă înregistrați ca antreprenor individual și mulți alții. Să încercăm să înțelegem toate complexitățile leasingului de facilități nerezidențiale. Deci, trebuie să plătesc o taxă la închirierea spațiilor nerezidențiale?

Fiecare proprietar, indiferent dacă este o persoană fizică sau o persoană juridică, este obligat să plătească impozit pe profitul primit din închirierea locului!

În conformitate cu punctul 4 din partea 1 a art. 208 din Codul fiscal al Federației Ruse, chiria pentru utilizarea localului este venitul din care trebuie să plătească proprietarul localului (persoană fizică), a cărui sumă este de 13% din suma totală primită pentru perioada de contractul. Este demn de remarcat faptul că ascunderea faptului că închiriați spații duce adesea la colectarea întregii sume a impozitului pentru proprietari și, în plus, amenzi de 20% din suma neplătită și penalități. Nu este dificil pentru serviciul fiscal să afle că spațiile rezidențiale sau nerezidențiale care sunt deținute sunt închiriate: sursele pot fi transferuri bancare regulate pe card într-o anumită sumă (de regulă, mai mult de 100 de mii de ruble) o lună), informații directe către autoritățile fiscale de la chiriaș și alte motive care servesc drept pârghie excelentă pentru proprietar.

Trebuie să mă înregistrez ca antreprenor individual pentru a închiria spații?

În conformitate cu legislația rusă, desfășurarea activităților antreprenoriale fără înregistrarea oficială la organele de stat competente implică răspundere administrativă (articolul 14.1 din Codul administrativ) și penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse), dacă veniturile primite sunt mai mari sau mai puțin 2.250 milioane de ruble pe an. Este destul de dificil să obținem un răspuns neechivoc la întrebarea dacă închirierea de localuri este o activitate antreprenorială, prin urmare, instanțele judecătorești, luând în considerare astfel de cazuri și luând o decizie, iau în considerare mulți factori și circumstanțele specifice ale cazului. De exemplu, dacă o locuință este închiriată și motivul pentru aceasta este că nu este nevoie să o folosiți pentru propria reședință, acest tip de venit nu va fi o activitate antreprenorială, cu toate acestea, proprietarul localului va avea în continuare să plătească impozitul 3-NDFL. În același timp, există mai multe semne care indică faptul că închirierea spațiilor va fi considerată ca un tip de activitate antreprenorială cu venituri:

1. Închirierea unei proprietăți nerezidențiale. În acest caz, se ține seama de faptul că spațiile nerezidențiale nu pot fi utilizate pentru a satisface nevoile gospodăriei sau familiei cetățenilor, ceea ce înseamnă că acest obiect este închiriat pentru a obține profit.
2. Dacă sediul este închiriat unei persoane juridice. În consecință, organizația care a închiriat spații nerezidențiale va nota în cheltuială suma cheltuită pentru leasing.
3. Dacă localurile sunt achiziționate special pentru închiriere ulterioară.
4. Dacă leasingul este încheiat pentru o perioadă foarte lungă sau a fost stabilit faptul renegocierii multiple a contractului de leasing. Acest aspect este considerat de instanță ca un semn al profitului sistematic de către proprietarul localului.

În prezența acestor semne, conform legii, proprietarul trebuie să fie înregistrat oficial la autoritățile de stat ca antreprenor individual. În acest caz, se alege o formă simplificată de sistem de impozitare pentru plata impozitelor, a căror dimensiune este de 6% din valoarea profitului (reamintim că impozitul pe venitul personal este de 13%). De asemenea, merită luat în considerare faptul că proprietarul localului, atât ca antreprenor individual, cât și ca persoană fizică, va trebui să prezinte rapoartele fiscale relevante în intervalul de timp și în forma stabilită de Codul fiscal al Federației Ruse.

Subînchirierea spațiilor nerezidențiale

Închirierea spațiilor rezidențiale sau nerezidențiale implică posibilitatea de a le închiria din nou direct de către chiriaș. Reînchirierea bunurilor imobile este permisă numai cu permisiunea scrisă a proprietarului direct al localului și prezența unei condiții speciale în contractul de închiriere. Părțile la acordul de subînchiriere pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice. O copie a contractului trebuie predată sublocatarului ca fapt confirmat al consimțământului proprietarului de a efectua această acțiune. Acordul de subînchiriere a spațiilor nerezidențiale are unele particularități care trebuie luate în considerare de chiriaș la încheierea unui acord cu subînchirierea.

1. Durata contractului de subînchiriere nu poate fi mai lungă decât durata contractului de închiriere original / principal. În cazul în care acordul dintre locatar și proprietar a încetat, sub-locatarul are dreptul de a încheia un contract de închiriere cu proprietarul acestui local în aceleași condiții până la sfârșitul termenului contractului de subînchiriere.
2. Orice contract de închiriere / subînchiriere încheiat pentru o perioadă de peste 12 luni trebuie înregistrat la agențiile guvernamentale autorizate.
3. Drepturile și obligațiile chiriașului includ: furnizarea localului către locatar în termenul convenit și în anumite condiții, pentru a exercita controlul asupra utilizării localului în scopul adecvat.
4. Drepturile și obligațiile sub-locatarului includ: închirierea la timp, efectuarea lucrărilor de reparații (prin acord), întreținerea locului în ordine și utilizarea exclusivă pentru scopul propus.
5. Faptul transferului localului de către chiriaș către locatar este consemnat prin actul de transfer.
6. Orice încălcare a obligațiilor contractuale dă dreptul fiecărei părți să rezilieze acordul de subînchiriere înainte de sfârșitul mandatului său în instanță.

Chiria fondului nerezidențial municipal

Închirierea spațiilor nerezidențiale, care este proprietatea municipalității, este una dintre cele mai comune forme de relații de drept civil. În același timp, transferul proprietății municipale în condițiile unui contract de închiriere poate completa în mod semnificativ bugetul local și, în consecință, are o mare importanță pentru dezvoltarea economică a teritoriului regional. Cele mai frecvente sunt tranzacțiile pentru încheierea unui contract de închiriere pentru bunuri imobiliare municipale, în special terenuri, clădiri, spații individuale. Mai puțin frecvente sunt cazurile de închiriere a întreprinderilor municipale care operează. Pentru chiriașii spațiilor fondului nerezidențial municipal, costul moderat al închirierii, stabilitatea acestuia, transparența ofertelor, pe baza cărora are loc închirierea obiectelor municipale, este foarte important. În consecință, acești factori influențează faptul că imobilele municipale sunt mai ușor închiriate de antreprenori decât proprietatea privată. Este adevărat, trebuie remarcat faptul că uneori starea nesatisfăcătoare a spațiilor municipale este o problemă serioasă pentru proprietar, deoarece, pe lângă întreținerea naturală, chiriașii trebuie să investească în lucrări mai substanțiale pentru refacerea acoperișului, fațadelor, sistemelor de inginerie și comunicații, și aceasta, în consecință, este deja atașamente capitale. Pentru a-i interesa cumva pe chiriași, municipalitățile oferă diverse sisteme de stimulare: de exemplu, o creștere a termenului de leasing, luând în considerare munca prestată, rambursarea costurilor plătite la încetarea contractului de închiriere, scutirea de chirie ca procent din costul estimat al lucrărilor de reparații efectuate și altele ... Atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice, precum și cetățenii statelor străine, pot încheia un contract de închiriere pentru un fond municipal nerezidențial. În conformitate cu art. 17.1 din Legea federală „Protecția concurenței” din iulie 2008, toate contractele de închiriere pentru proprietatea municipală sunt încheiate pe baza rezultatelor licitațiilor, licitațiilor sau concursurilor cu participarea tuturor. În conformitate cu art. 447-449 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare entitate municipală își dezvoltă propriul Regulament privind desfășurarea licitațiilor, care conține regulile și procedura de desfășurare, condițiile pentru participanți, procedura de determinare a câștigătorului și înregistrarea rezultatelor.

Important! Contractul de închiriere pentru proprietatea municipală, care a fost încheiat fără a deține licitația relevantă, este considerat invalid.

Presupune prezența unui pașaport cadastral pentru proprietate. În consecință, dacă terenul nu este înscris în registrul cadastral, potențialul chiriaș trebuie să colecteze un pachet de documente pentru acesta și să îl introducă inițial în registrul cadastral, apoi se depune o cerere pentru o licitație care dă dreptul de a închiria această proprietate municipală. În cazul participării exclusive la licitație, acestea sunt considerate valabile și oferă chiriașului dreptul de a încheia un contract direct. Contractul de închiriere pentru spațiile municipale se încheie prin semnarea unui acord de către două părți. Contractul trebuie să conțină informații complete despre proprietate, numărul cadastral al acesteia, zona și adresa locației. Pentru a trimite o cerere de participare la licitație și un acord, veți avea nevoie de:

• pașaportul viitorului chiriaș;
• certificat de stat de înregistrare a unei persoane juridice sau a unui antreprenor individual;
• o cerere sub forma locatorului care indică scopurile și durata contractului de închiriere;
• alte documente stipulate în documentația de licitație.

În cazul încheierii unui contract de închiriere pentru proprietatea municipală pentru o perioadă mai mare de 12 luni, chiriașul trebuie să transmită informații la Registrul federal pentru introducerea informațiilor despre închiriere în registrul de stat unificat.

În cazul în care se încheie un contract municipal de închiriere de proprietate pentru o perioadă de 3 sau mai mulți ani, chiriașul dobândește dreptul preventiv de a cumpăra proprietățile private închiriate.

Anna

Buna ziua. Am un spațiu comercial înregistrat ca persoană fizică. În 2018 l-am închiriat (7 luni). Sunt complet confuz, ar trebui să depun o declarație și să plătesc impozit ca persoană fizică sau ca SP pentru somn?. Mulțumiri

Sergey (asociat senior)

Buna, Ana! Dacă o persoană este indicată în contract ca locator, atunci trebuie să depuneți o declarație ca persoană fizică și să plătiți 13% impozit pe venitul personal.

Elena Sibirtseva

Bună ziua, dețin un magazin în sat, populația este de 4000 de mii de oameni, nu a devenit profitabil să tranzacționez, l-am închis, l-am închiriat pentru 4000 de mii de ruble. Plătesc aproape 30 de mii de impozite pe proprietate pentru magazin în fiecare an, mi-am închis afacerea. Înțeleg corect, trebuie să închei un acord ca fizic. persoană și să depună o declarație după un an? Sau este servit într-o anumită lună? Pot să arăt suma de închiriere cel puțin cât? Multumesc anticipat.

Sergey (asociat senior)

Buna, Elena! Da, trebuie să încheiați un contract de leasing și să depuneți o declarație fiscală pentru plățile de leasing primite în primăvara anului viitor. Suma venitului va fi determinată pe baza condițiilor contractuale, a condițiilor pe care le puneți și se va calcula impozitul.

Elya

Bună ziua! Îmi puteți spune dacă este posibil să închiriați spații nerezidențiale ca persoană fizică. Există vreo responsabilitate dacă nu creați un SP? Și cum și când să plătiți impozite dacă le luați ca SP?

Sergey (asociat senior)

Buna! Dacă aceasta este singura dvs. cameră închiriată, atunci nu este necesar să eliberați un antreprenor individual. Dacă închiriați o cameră ca persoană fizică, trebuie să prezentați anual o declarație de impozitare 2-NDFL și să plătiți impozitul la timp. Dacă este emis un antreprenor individual, atunci procedura și condițiile de plată a impozitului depind de sistemul fiscal pe care îl veți utiliza.

Amon

Sergey (Senior Associate) 02/08/2019 14:02:32 Bună ziua! Fără un permis de ședere temporar sau un permis de ședere, nu puteți emite statutul de antreprenor individual. Aceste documente trebuie furnizate la înregistrarea unui antreprenor individual. Dar puteți închiria locația fără înregistrarea unui antreprenor individual. Dacă aveți o singură premisă, este dificil să demonstrați că sunteți angajat în activitate antreprenorială. Bună ziua, Serey / Vă mulțumesc foarte mult pentru răspunsul reactiv)) O altă întrebare este dacă nu pot emite un antreprenor individual, atunci cum pot plăti 13% impozit pe venit. Da, vreau să închiriez o singură cameră în Business Center pentru un birou. dar ar dori să plătească în mod legal impozite. Cum pot solicita impozitul și să plătesc 13% din venit? mulțumesc Amon

Sergey (asociat senior)

Buna! Pentru a plăti impozitul pe venit, nu este necesar să aveți un permis de ședere sau permis de ședere temporar. Deoarece veți primi venituri pe teritoriul Rusiei, atunci trebuie doar să depuneți o declarație de impozit pe venitul personal în fiecare an.

Amon

Bună ziua: nu sunt cetățean al Federației Ruse și locuiesc în străinătate. Am un loc nedorit la Moscova. Vreau să îl închiriez ca birou. Pentru a-mi deschide un antreprenor individual, trebuie să am un TRP sau un permis de ședere, dar din moment ce nu locuiesc acolo, nu am, dar din moment ce un cetățean CSI poate rămâne pe teritoriul Federației Ruse fără viză. Ce ar trebui să fac pentru a închiria un loc nedorit fără permis de ședere? mă pot înregistra ca antreprenor privat? multumesc mult Amon

Sergey (asociat senior)

Buna! Fără un permis de ședere temporar sau un permis de ședere, nu puteți emite statutul de antreprenor individual. Aceste documente trebuie furnizate la înregistrarea unui antreprenor individual. Dar puteți închiria locația fără înregistrarea unui antreprenor individual. Dacă aveți o singură premisă, este dificil să demonstrați că sunteți angajat în activitate antreprenorială.

Sophia

Buna! În iunie, soțul meu a cumpărat un spațiu nerezidențial și a făcut reparații acolo, muncitorul nu avea pașaport rus, a fost luat de la FMS și deportat în Uzbekistan. În septembrie, am terminat reparațiile, am semnat un acord privind furnizarea gratuită unui antreprenor individual și deschid un salon de înfrumusețare pentru un antreprenor individual acolo din 2015 (anterior am lucrat și am închiriat o cameră de la un antreprenor individual). 😂 pe ce bază? Dacă reparația a fost făcută de soț ca persoană fizică?

Sergey (asociat senior)

Buna Sophia! Această întrebare ar trebui adresată angajaților serviciului de migrație, deoarece nu se știe ce documente au și ce fapte operează. Dacă sunteți responsabil pentru utilizarea ilegală a muncii migranților, atunci soțul dvs., deoarece aveți un contract pentru utilizarea gratuită a spațiilor numai din septembrie.

Valentine

Stocați în proprietate pe acțiuni comune pentru 3 coproprietari, fără împărțirea acțiunilor. Pot închiria spații într-un magazin timp de 9-11 luni pentru comerț în mărime de 1/2 parte din partea mea (36 mp), ca persoană fizică, fără antreprenor individual, cu depunerea unei declarații anuale în numele meu și să plătesc 13% din venit. Dacă da, atunci pot renegocia în continuare un contract pe termen scurt în același cadru, fără a fi necesar să deschid un antreprenor individual. Am 70 de ani și nu am nevoie de acte suplimentare

Sergey (asociat senior)

Buna Valentine! Nu, nu puteți obține fără consimțământul celorlalți proprietari, deoarece cota dvs. nu a fost alocată în niciun fel.

Alexey

Bună ziua! Pentru a închiria un garaj pentru service auto, ce documente ar trebui să ofer chiriașului? și trebuie să convertesc terenul în comerț și să schimb scopul acestui teren? T.K. Aceasta este o zonă suburbană, terenul și garajul sunt deținute.

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Este necesar să se furnizeze un contract și un act de proprietate asupra terenului și garajului. Schimbarea sau nu schimbarea utilizării permise a terenului depinde de tipurile existente de utilizare permisă. Acest lucru ar trebui analizat în planul de urbanism al teritoriului, eventual în alte documente similare.

Alexey

Mulțumesc Sergey! Mai am o întrebare pentru serviciu. Zona suburbană este deținută, așa-numitul service auto construit pe ea este înregistrat ca (GARAGE 100 mp) și există un certificat pentru aceasta ca proprietate a mea. Pot să lucrez în ea ca lucrător independent și să plătesc în același timp 4% impozit fără a deschide un antreprenor individual. Și dacă este posibil, pot să închiriez o parte din garaj tatălui meu, astfel încât acesta să lucreze și el și să fie considerat independent.? Multumesc anticipat!

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Dacă locuiți în regiunea în care se desfășoară experimentul, vă puteți înregistra ca lucrători independenți. Întrebarea referitoare la tată este rezolvată în mod similar.

Alexey

Bună ziua! Sunt proprietarul unei cabane de vară pe care am construit un garaj. Pot să o închiriez pentru un serviciu auto? Și ce documente trebuie să strâng pentru asta? Multumesc anticipat.

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Dumneavoastră, în calitate de proprietar al proprietății, aveți dreptul să o închiriați pe baza unui contract de închiriere regulat. Nu este nevoie să colectați documente pentru aceasta, să încheiați un acord și atât. Dar trebuie să fiți pregătiți pentru faptul că vecinii pot începe să se plângă de dvs., deoarece, cel mai probabil, amplasarea unui serviciu auto pe un teren de vile nu este prevăzută de tipul permis de utilizare a terenului.

Vladimir

Sunt angajat în comerțul cu amănuntul pe UTII. Au fost construite spații nerezidențiale de 500 m. Vreau să îl închiriez cum să o fac corect, astfel încât să nu existe probleme cu autoritățile fiscale (închiriați-le individual sau ca A

Sergey (asociat senior)

Buna Vladimir! O puteți lua ca persoană fizică și nu uitați să plătiți în același timp impozitul pe venitul personal. Îl puteți lua și ca antreprenor individual cu înregistrarea unui regim fiscal legal, care poate fi aplicat pentru acest tip de activitate. Doar plătiți-vă impozitele la timp și nu vor exista probleme de impozitare.

Oksana

Bună ziua. Sunt un SP pe „simplificat”, închiriez spații pentru un complex comercial, al cărui proprietar este soțul meu. Suntem eligibili pentru scutirea de impozit pe proprietate. Mulțumiri.

Sergey (asociat senior)

Bună Oksana! Impozitul pe proprietate trebuie plătit în orice caz, indiferent dacă proprietatea este închiriată sau nu.

Helena

O zi buna! Suntem LLC, combinăm UTII și STS. Închiriez gratuit o cameră de la o persoană fizică și o închiriam mai multor chiriași. Sunt persoane fizice printre chiriași. O LLC are dreptul să închirieze spații către persoane fizice? Contracte standard. Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Buna, Elena! O LLC poate subînchiria spații către orice persoană, cetățean și organizație, dacă are un astfel de drept în baza unui contract de închiriere. În teorie, o astfel de activitate poate fi declarată ilegală dacă închirierea localurilor contravine obiectivelor statutare și obiectivelor LLC, dar acest lucru este puțin probabil.

Grishina Nadezhda Nikolaevna

Bună ziua! Sunt singurul fondator al unei LLC, închiriez o cafenea fiicei mele I P fără chirie. Trebuie să depun o declarație fiscală și ce impozite ar trebui să plătesc.

Sergey (asociat senior)

Bună, Nadezhda Nikolaevna! Dacă închiriați locația ca persoană fizică și nu ați primit niciun venit din aceasta, atunci nu trebuie să depuneți o declarație de impozitare pe veniturile personale, deoarece nu există venituri impozabile.

Konstantin

Buna! Vă rog să-mi spuneți dacă pot închiria o cameră nedorită pentru demisol, există încălzire, apă rece. munţi. canalizare, fereastră, ieșire separată, tavane înalte.

Sergey (asociat senior)

Bună ziua Konstantin! Îl puteți închiria ca local nerezidențial, deoarece acest local nu are un statut rezidențial. Dar modul în care chiriașii vor folosi aceste premise este o altă întrebare. Dacă sunteți de acord că locuiesc acolo, atunci nu vor exista probleme. Este mai bine să nu indicați în contractul de închiriere că spațiile vor fi utilizate pentru locuințe.

Veronica

Buna! SP on OSNO este implicată în comerț cu ridicata. Ca persoană fizică, el închiriază spații nerezidențiale care îi aparțin de drept de proprietate. Plata chiriei se duce pe cardul său, ca o persoană fizică. O organizație reține impozitul pe venitul personal și îl transferă la buget. Celălalt plătește chiria integral. Îl pot închiria individual? Dacă nu, ce trebuie făcut? Sau înregistrați leasingul ca tip de activitate pe STS? Mulțumiri

Sergey (asociat senior)

Buna Veronica! Un cetățean are dreptul de a dispune de proprietatea sa la propria sa discreție, inclusiv închirierea acesteia. Aceasta nu este o activitate de afaceri. Dar dacă un cetățean are mai multe premise pe care le închiriază, atunci acesta este un semn al activității antreprenoriale. Prin urmare, este mai bine să desfășurați această activitate ca antreprenor individual.

Olga

Buna! Sunt antreprenor individual pe UTII, comerț cu amănuntul cu produse, un magazin deținut. Am vrut să închiriez o parte din local. Cum se face bine? Mulțumiri.

Sergey (asociat senior)

Buna Olga! Închiriați localul ca persoană fizică în baza unui contract de închiriere. În acest caz, va trebui să plătiți 13% din impozitul pe venitul personal. Puteți închiria ca antreprenor individual și puteți aplica un regim de impozitare simplificat sau general în legătură cu închirierea.

Ludmila

Buna! Sunt singurul fondator al unei LLC, suntem pe UTII, am un spațiu nerezidențial în care funcționează un magazin, proprietarul sediului meu LLC, ar dori să închirieze pentru o lungă perioadă de timp unei alte LLC, vă rugăm să spuneți eu ce impozite trebuie plătite și la ce sistem de impozitare este mai bine să treceți, astfel încât să plătiți mai puțin aceste impozite. Este, de asemenea, necesar ca eu să contribui la constituent. schimbați documentele, pentru că. tipul de activitate se va schimba.

Sergey (asociat senior)

Buna Lyudmila! Veniturile primite din livrarea imobilelor nu se încadrează în UTII. Prin urmare, vor trebui să plătească impozitul pe profit. Alternativ, puteți trece la un sistem de impozitare simplificat. În legătură cu modificările tipului de activitate, este recomandabil să modificați carta.

Anna

Buna ziua. Sunt o persoană care deține terenul. după un timp am deschis un SRL (eu sunt fondatorul) și am construit o clădire de birouri pe acest teren. (pentru teren a fost încheiat un contract de închiriere gratuită între mine și LLC). Există venituri aici? trebuie să depun o declarație 3-ndfl?

Sergey (asociat senior)

Buna, Ana! În situația dvs., nu există venituri, deoarece nu primiți niciun venit din închirierea proprietății. Prin urmare, nu este necesar să depuneți o declarație.

Ludmila

Buna! Magazinul este în proprietate comună: 1/2 pentru un individ și 1/2 pentru un antreprenor individual. Fizic. persoana dorește să încheie un acord cu antreprenorul individual cu privire la utilizarea gratuită a spațiilor nerezidențiale, deoarece individul nu are posibilitatea de a se angaja în activități. Antreprenorul individual va închiria întregul magazin și va plăti impozite. O persoană fizică va fi scutită de impozitul pe proprietate pentru persoanele fizice?

Sergey (asociat senior)

Buna Lyudmila! Nu, nu va fi, deoarece proprietatea este păstrată de către individ. Fiscul va trimite notificări cu privire la plata impozitului pe proprietate proprietarului, indiferent de cine folosește efectiv sediul.

Anna

Bună ziua, închiriez spații pentru servicii casnice, contractul meu de închiriere este gratuit. În acest moment, am primit o scrisoare de la biroul fiscal cu privire la ajustarea declarației pentru 3 kW. 2018 pentru tipul meu de activitate pentru venituri imputate Și îmi cer să trimit un contract de leasing din 2015 până în 2018. control „În cazul în care IRS îmi va cere un contract de leasing.

Sergey (asociat senior)

Buna, Ana! Inspectoratul fiscal are dreptul de a solicita orice documente legate de calculul și plata unui impozit specific. Dacă dimensiunea veniturilor imputate și a plăților aferente este afectată de parametrii contractelor de închiriere, atunci trebuie să le furnizați. În caz contrar, atunci nu vi se cere să furnizați aceste documente.

Amelia

O zi buna! Vă rog să-mi spuneți, a fost încheiat un acord pentru utilizarea gratuită a spațiilor nerezidențiale între o mamă și o fiică. Mama, ca persoană fizică, transferă sediul nerezidențial fiicei sale pentru utilizare gratuită pentru o perioadă de 30 de ani. Fiica a înregistrat un SRL, unde acționează în calitate de director general (mama medicului șef), pentru venitul simplificat minus cheltuielile. Întrebare: Trebuie să pun clădirea pe bilanțul organizației? (se dovedește a fi închiriat?) Și cine plătește impozitul pe proprietate și utilitățile?

Sergey (asociat senior)

Buna! Contractul este încheiat între persoane fizice, deci nu este necesar să se plaseze premisele în bilanțul LLC. Impozitul pe proprietate trebuie achitat de proprietarul localului. Plata utilităților este suportată în mod implicit de către persoana căreia i s-a transferat sediul pentru utilizare, dar alte condiții pot fi specificate în contract.

Galina

Bună ziua, vă rog să-mi spuneți! A fost nevoie să se mute la sediul unui magazin cu comerț cu amănuntul (îmbrăcăminte), unde renovarea tocmai a fost terminată, dar magazinul nu are încă statutul de local nerezidențial (în proces și cel mai probabil nu pentru o luna). Sunt SP pe UTII. Ce ar trebui să fac cu contractul de închiriere, ce zici de impozite?

Sergey (asociat senior)

Buna Galina! Este mai bine pentru dvs. să amânați încheierea contractului de închiriere, deoarece acesta nu are statutul de spațiu nerezidențial. Prin lege, majoritatea tipurilor de activități antreprenoriale sunt interzise în spațiile rezidențiale. Prin urmare, este plină de probleme cu impozitul.

Pauline

Buna! Sunt antreprenor individual, dețin o clădire de magazine. Ca persoană fizică, predau o parte din magazin unei persoane juridice, înregistrarea de stat a contractului a fost făcută în 2012. în tot acest timp a raportat la fisc și a plătit impozite de la un loc de tranzacționare. SP pe UTII. După un audit de birou al unei persoane juridice, biroul fiscal a primit o cerere de a oferi explicații sau de a modifica raportarea fiscală în termen de 5 zile. dar conform Codului fiscal, livrarea unei părți din magazin nu intră sub incidența UTII, în plus, contractul este pentru o persoană fizică și nu pentru un antreprenor individual. Care sunt următorii mei pași? Și nu este obligat locatarul să acționeze ca agent fiscal în acest caz?

Scan_20181015 (3) .pdf

Sergey (asociat senior)

Buna Polina! Puteți indica în răspunsul dvs. că ați închiriat localul individual și, în conformitate cu contractul, chiriașul a trebuit să plătească impozitul pe venitul personal pentru dvs. Dar există puține speranțe că o astfel de explicație o va satisface pe cea fiscală, deoarece localurile au fost închiriate organizației pentru afaceri și, ca urmare, ați fost cel care a trebuit să depuneți declarații de impozit pe venit din închirierea localului. În acest caz, locatarul nu a trebuit să acționeze ca agent fiscal. Este mai bine pentru dvs. să contactați un avocat pentru a face mai detaliat un audit fiscal, deoarece există un risc semnificativ de evaluare fiscală suplimentară pentru dvs.

Turan

Bună ziua, nu am cetățenia rusă și am spații nerezidențiale la Moscova. Vreau să-l închiriez. Cât și cum (antreprenor individual, brevet și / sau alții) ar trebui să plătesc impozite?

Sergey (asociat senior)

Buna! Trebuie să deschideți un IP. Impozitele vor fi plătite în funcție de sistemul de impozitare pe care îl alegeți. Particularitățile sistemelor de impozitare sunt destul de numeroase, nu pot fi dezvăluite într-un răspuns scurt. Prin urmare, este mai bine să contactați un avocat care vă va spune în detaliu toate nuanțele plății impozitelor.

Nikita

Bună ziua, spune-mi te rog, am închiriat o cameră pentru un studio de dezvoltare și creativitate pentru copii, nu este loc în cameră. Alarmă și altele asemenea. Spune-mi, există standarde pentru închirierea localurilor, ce ar trebui să fie în incintă ??? Și cine ar trebui să instaleze sistemul de alarmă?

Sergey (asociat senior)

Buna Nikita! Nu există standarde pentru închirierea spațiilor în legislație. Fiecare proprietar poate dezvolta în mod independent astfel de standarde, dar acest lucru nu este necesar. Dar legislația conține cerințe obligatorii pentru spațiile cu un anumit scop. Problema instalării unui sistem de alarmă împotriva incendiilor este decisă de părțile la contractul de închiriere de comun acord, adică, așa cum sunteți de acord, va fi așa. Dar, de obicei, proprietarul ar trebui să decidă astfel de întrebări, deoarece este obligat să închirieze localul într-o stare adecvată pentru o utilizare ulterioară.

Alexey

O zi buna! Sunt proprietarul spațiilor nerezidențiale din Moscova, acum vreau să îl închiriez și există opțiuni atât pentru un contract de închiriere pe termen lung, cât și pentru 11 luni. -Trebuie să mă înregistrez ca antreprenor individual sau este suficient să plătesc impozit pe 3ndfl? -A doua întrebare? Când vând spații, ca persoană fizică, am acum dreptul să deduc cheltuielile suportate pentru achiziționarea de spații nedorite sau acest drept este acordat doar imobilelor rezidențiale? - la alegerea unui antreprenor individual de 6 sau 15 la sută, se reține dreptul la o deducere pentru costurile suportate pentru achiziționarea de spații nerezidențiale?

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Dacă există o singură cameră, atunci nu este necesar să înregistrați un antreprenor individual. Dar trebuie să plătiți impozitul pe venitul personal din veniturile primite. Deducerea fiscală este prevăzută numai pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale.

Stella

Suntem organizația de management. am primit o cerere cu kumi.kumi solicită să furnizăm informații despre acordurile încheiate pentru întreținerea, întreținerea și repararea curentă a proprietății comune a unui bloc de apartamente cu chiriași care închiriază spații nerezidențiale municipale. întrebare: ar trebui să dea Codul penal contracte dacă chiriașul înregistrează totul prin kumi? dacă îmi puteți arăta un articol din codul muncii

Sergey (asociat senior)

Buna! Această problemă este rezolvată la discreția companiei de administrare, deoarece KUMI nu are drepturile de a solicita informații despre activitățile economice ale organizațiilor comerciale.

Dragoste

Buna ziua. Mama mea este pensionară, în momentul de față are un antreprenor individual la UTII. magazin deținut. Acum vrea să închidă IP. Voi lucra în magazin deschizând un IP. Este posibil să lucrați în acest magazin fără chirie, doar prin emiterea dreptului de dispoziție la discreția dvs.?

Sergey (asociat senior)

Buna iubire! Sigur. Dacă proprietarului nu îi deranjează acest lucru, atunci lucrați cât doriți. Legislația nu spune nimic despre faptul că un antreprenor individual este obligat să aibă orice sediu de închiriat.

Evgeniy

Buna ziua. Sunt o persoană fizică doresc să închiriez un local nerezidențial unei persoane fizice. o persoană pe parcela mea pentru grădinărit individual, trebuie să înregistrez proprietatea și cum să fac totul în mod legal. Multumesc anticipat.

Sergey (asociat senior)

Bună Eugene! Dacă un spațiu nerezidențial este o casă de țară, atunci nu este necesar să o înregistrați. Este suficient să se prevadă în contractul de închiriere a terenului terenul care este prevăzut pentru închiriere împreună cu casa de la țară.

Alexandru

Proprietarul - o persoană închiriază un mic spațiu nerezidențial de 12 mp. Durata contractului este de 11 luni. cu prelungire, trebuie să plătiți 13NDFL, în fiecare an sau să înregistrați un antreprenor individual?

Sergey (asociat senior)

Bună ziua, Alexandru! În orice caz, în conformitate cu legea, trebuie plătit impozitul pe venitul personal. Nu este necesar să înregistrați un antreprenor individual, deoarece este puțin probabil ca această activitate să se încadreze în cea antreprenorială.

Olga

O zi buna! Proprietarul unui local nerezidențial este o persoană fizică care dorește să o închirieze. Dar nu vrea să se înregistreze ca antreprenor individual. Poate un alt individ, care este un antreprenor individual, să ni-l predea prin procură de la proprietar? În împuternicire, proprietarului i se acordă dreptul de a gestiona spațiile nerezidențiale, inclusiv încheierea unui contract de închiriere, la un preț și în condiții la propria sa discreție, cu dreptul de a primi bani ca leasing și de a dispune de bani la propria sa discreție, plata impozitelor etc. Este această împuternicire recunoscută ca legitimă și, cu această formulare, vor fi recunoscute veniturile din livrare drept proprietatea antreprenorului individual și nu a proprietarului persoanei fizice? fețe? și va plăti impozitul pe cont propriu?

Sergey (asociat senior)

Buna Olga! Nu el nu poate. O împuternicire poate fi emisă numai pentru încheierea unui contract de închiriere, dar va fi încă încheiată în favoarea proprietarului. Acest antreprenor individual nu are drepturi de a închiria sediul altcuiva. Dar dacă nu vă este jenat faptul că acordul va fi nul din punct de vedere legal, atunci această opțiune poate fi utilizată pentru a evita problemele cu autoritățile fiscale. În ceea ce privește veniturile, totul va depinde de cine va fi proprietarul contractului. Dacă proprietarul este proprietarul, atunci antreprenorul individual nu va trebui să plătească nimic.

Galina

O zi buna! Am o situație atât de nestandardizată. SP pe OSNO, este angajat în comerțul cu ridicata al produselor alimentare și alte produse de conservare. În 2017, a construit o clădire administrativă. Proprietatea este înregistrată pentru fiecare birou pentru el, ca și pentru o persoană fizică. S-a presupus că obiectele vor fi vândute, dar din cauza lipsei de cerere, un birou este în prezent închiriat, iar un altul este planificat să fie vândut. Ce trebuie să faceți în această situație și cum să țineți evidența? Multumesc anticipat.

Sergey (asociat senior)

Buna Galina! Fondurile din închirierea spațiilor trebuie contabilizate ca venituri primite și utilizate la calcularea impozitelor de plătit.

Alexey

Buna ziua. Închiriez o cameră, s-a scris o declarație de reziliere a contractului, conform contractului timp de 2 luni. după 1,5 luni, proprietarul a încheiat un contract de închiriere pentru același spațiu cu o nouă persoană. Acum mi s-a facturat timp de 15 zile că noul chiriaș folosește sediul. Contractul cu mine nu a fost încă reziliat. Dacă acțiunile lor sunt legale pentru a cere plata pentru aceste 15 zile. multumesc pentru raspuns

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Pentru a răspunde la această întrebare, trebuie să vă uitați la condițiile contractului de închiriere. Aparent, acordul conține o clauză despre plata plăților de leasing în cazul rezilierii anticipate a acordului. În sine, o astfel de condiție nu contrazice legislația actuală.

Alexey Krainov

Buna ziua. Am de gând să achiziționez spații nerezidențiale pentru închiriere. Atâta timp cât sunt ca individ și îl dobândesc pentru mine, în viitor intenționez să deschid un SP și îl voi lua ca SP. Spuneți-mi dacă este posibil să închiriați în acest mod sau spuneți-mi cele mai bune opțiuni pentru cum să procedați cu privire la leasing

Sergey (asociat senior)

Buna Alexey! Puteți închiria cu ușurință localul individual. Această legislație nu conține restricții. Pentru astfel de activități, nici măcar nu este necesar să se elibereze un antreprenor individual. Este suficient să depuneți o declarație fiscală în fiecare an.

Natalia

Buna! Sunt antreprenor individual și închiriez un spațiu nerezidențial și antreprenor individual. Plata se duce la contul curent. Acum Locatarul a anunțat că are o reorganizare și că vor fi deja LLC. Aceștia cer renegocierea contractului. Se va schimba ceva pentru mine din aceasta în activitatea ulterioară de închiriere a acestora? Pentru probleme financiare și economice sau pentru plata prin decontare? Mulțumiri.

Sergey (asociat senior)

Bună, Natalia! Nu ar trebui să existe modificări fundamentale. Ele pot depinde de sistemul de impozitare pe care îl va folosi LLC. Poate că vă vor cere să furnizați anumite documente legate de încheierea și executarea contractului de închiriere.

Raisa

Bună Sergey. Am o astfel de situație, există un chioșc de cumpărături pe piață pe care l-am subînchiriat în mod constant pentru ENVD, întrucât administrația pieței a avut la un moment dat o contribuție bună pentru instalarea chioșcului, dar a fost imposibil să îl reînchiriați în contractul de închiriere ... Acesta este un contract de subînchiriere și utilizare gratuită. Deoarece cerințele autorităților fiscale au devenit mai severe odată cu introducerea KKM, chiriașul meu nu a vrut să lucreze cu casierul, am decis să închid ENVD și să deschid un leasingul prin introducerea unui OKVED suplimentar ... Spuneți-mi contractul de leasing pentru spații nerezidențiale între un antreprenor individual și un individ se va potrivi în situația mea.? Vreau să mă protejez, pentru că nu fac comerț acolo și vreau ca chiriașul să fie responsabil pentru activitățile sale? care este lucrul corect de făcut pentru mine?

Sergey (asociat senior)

Buna! Contractul de închiriere a spațiilor nerezidențiale nu este prevăzut de lege. Spațiile nerezidențiale pot fi închiriate numai pe baza unui contract de închiriere.

Svetlana

O zi buna! Vă rog să-mi spuneți ce fel de contract de închiriere trebuie să încheiați, pentru a nu pierde dreptul la un tip de activitate licențiat? Dețin sediul, ca persoană fizică închiriez un SRL, unde sunt fondator, vreau să închiriez un birou altui SRL. Această LLC nu are activitate licențiată. Ce contract ar trebui să închei, care a fost fără consecințe? Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Bună Svetlana! Dacă închiriați individual, LLC nu are nimic de-a face cu aceasta. Puteți încheia un contract de închiriere regulat pentru o proprietate.

Olga

Buna ziua. LLC închiriază o parte din spații către o persoană juridică, contractul este pe termen lung, numerele sediilor sunt specificate în contract. Este posibil să se aplice scutirea de la impozitul pe proprietate altor spații care nu sunt închiriate.

Sergey (asociat senior)

Buna Olga! Este puțin probabil, deoarece în timpul verificării se va arăta că nu toate spațiile, înregistrate ca un singur obiect, au fost de fapt închiriate, ci doar o parte din acesta.

Marina

Buna! Spuneți-mi, este necesar ca o LLC să introducă un nou tip de OKVED în Registrul de stat unificat al entităților juridice și în cartă, dacă este planificată închirierea locațiilor aparținând LLC? Principalul tip de activitate este vânzarea, furnizarea de servicii.

Sergey (asociat senior)

Bună Marina! Aceste informații trebuie introduse, altfel pot exista probleme cu biroul fiscal.

Natalia

Buna ziua. Poate o fundație caritabilă să subînchirieze o parte din spații? Fundație bazată pe Ce impozitare? TVA și impozit pe venit?

Sergey (asociat senior)

Bună, Natalia! Poate dacă banii primiți din subînchiriere merg în scopuri caritabile. Venitul generat este probabil să fie tratat ca venit la stabilirea impozitelor pe venit.

Tatiana

Buna! Un contract de închiriere a clădirii a fost încheiat cu o persoană juridică, înregistrată la Rosreestr. Clădirea este întreținută de această persoană juridică în mod independent. Acum o parte din clădire trebuie închiriată celei de-a doua persoane juridice. o persoană prin înregistrarea la Rosreestr. Pot aceste persoane juridice să opereze și să întrețină în mod independent clădirea fără participarea proprietarului. Proprietarul este de acord.

Sergey (asociat senior)

Buna Tatiana! Dacă nu există nicio contradicție între cele două contracte de închiriere, atunci întreținerea clădirii poate fi atribuită acestor persoane juridice prin formularea corespunzătoare din textul acordului.

Yuliya

Bună ziua. Locatorul este un centru comercial, chiriașul este un magazin de papetărie, vizavi de un magazin de jucării dintr-un centru comercial. Magazinul de papetărie și-a extins gama prin adăugarea de jucării, jocuri, seturi de construcții și multe altele. Întrebare Locatorul Centrului Comercial are dreptul să limiteze portofoliul sortimentar al chiriașului, referindu-se la prezența unui alt chiriaș în centrul comercial cu același tip de sortiment?

Sergey (asociat senior)

Buna Julia! Dacă astfel de condiții sunt stipulate în contract, atunci locatarul este obligat să îl îndeplinească. Dar, în absența unor astfel de prevederi în contract, legislația nu conferă locatorului dreptul de a reglementa gama chiriașilor.

Edik

Spune-mi te rog, am un local municipal în arendă, am dreptul să schimb activitatea muncii, vreau să schimb tipul de activitate pentru comerț pentru o sală de sport, mulțumesc anticipat !!!

Sergey (asociat senior)

Buna! Dacă scopul localului nu este specificat în contractul de închiriere și nu va avea loc nicio reamenajare sau reconstrucție atunci când scopul este schimbat, atunci puteți schimba tipul de activitate.

Evgeniy

Buna ziua. Mult timp am fost un antreprenor individual care a închiriat o cutie de reparații auto pe teritoriul unei spălătorii auto. Am instalat rulouri și am plătit depozitul de garanție pentru ultima lună. Acordul nu a fost încheiat, banii au fost transferați lunar în numerar. Am decis să mă mut. Avertizat cu 2 săptămâni în avans. Depozitul de garanție și banii pentru rulou, sau ruloul în sine, refuză să se întoarcă. Este posibil să le aducă răspundere administrativă sau penală sau să le returneze a lor?

Sergey (asociat senior)

Bună Eugene! Puteți încerca să contactați poliția cu o declarație despre comiterea arbitrariului, deoarece proprietarul spălătoriei auto a încercat să-și exercite drepturile civile într-un mod care nu este prevăzut de lege.

Helena

Buna! Sunt antreprenor individual, dețin un magazin cu o suprafață totală de 40 de metri pătrați unde desfășor activități de tranzacționare, pot închiria 15 metri pătrați din această zonă unui alt antreprenor individual, acești 15 metri pătrați sunt îngrădit cu o vitrină de sticlă. Realizez rapoarte fiscale ca UTII și USN 6 fără casă de marcat. Cum va fi raportată zona închiriată?

Sergey (asociat senior)

Buna, Elena! Puteți închiria o parte din local. Va trebui să includeți venitul din închiriere ca parte a venitului dvs. impozabil.

Magomed

Buna ziua. Locuiesc în Republica Ingușetia, pentru nepoții mei minori, orfani de 10 și 13 ani, am construit o cameră mică de 14 la 5, împărțind-o în 4 camere mici de 12 metri pătrați pentru închirierea magazinelor mici. Camera a fost construită pe propriul teritoriu al copiilor. Explicați, vă rog, dacă este necesar să plătiți impozit pe închirierea unor astfel de spații și dacă este necesar să înregistrați un antreprenor individual? Acționez ca o persoană privată, ca o rudă apropiată într-o relație de încredere. Venitul total din toate spațiile nu depășește 45 mii pe lună și minus costul gazului, electricității, reparațiilor și întreținerii spațiilor. Venitul mediu lunar în perioada de vară este de 35-38 mii ruble, perioada de prelevare este 30-33 mii ruble. Primesc toate fondurile în numerar și mă duc să îmbunătățesc condițiile de viață și de viață ale copiilor care au pensie de urmaș. Mama nu lucrează. Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Buna! O astfel de activitate poate fi considerată antreprenorială, dar în orice caz, este necesară plata impozitului pe venitul personal, indiferent de înregistrarea unui antreprenor individual.

Magomed

Continuând subiectul Ingusetiei, inspectorul fiscal mi-a sugerat să închei un contract de închiriere și să îl depun la biroul fiscal, este obligatoriu să încheie astfel de contracte cu chiriașii din punctul de vedere al legii, dacă nu înregistrezi un antreprenor individual și plătesc impozite ca individ, chiriașii sunt băieți de încredere pentru care cuvântul este mai scump decât legea? Și o altă întrebare - dacă este posibil, este profitabil în această situație să înregistrați un antreprenor individual pentru a plăti conform unui sistem simplificat 6? Este pentru prima dată când întâlnesc astfel de lucruri și, prin urmare, îmi cer scuze. Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Conform legii, contractele de închiriere imobiliară trebuie încheiate în scris, în caz contrar sunt nevalide. În anumite cazuri, este mai profitabil să înregistrați un antreprenor individual și să plătiți 6 din încasări decât să plătiți 13 impozit pe venitul personal. Dar la înregistrarea unui antreprenor individual, va trebui să încheiați acorduri scrise cu locatorii pentru a confirma legalitatea veniturilor.

Magomed

Mulțumesc Sergey pentru ajutor. Și, în concluzie, dacă aș mai dori o întrebare, contractul de închiriere ar trebui să fie certificat de un notar sau poate fi prezentat într-o formă scrisă simplă? Multumesc pentru ajutor. Toate cele bune!

Sergey (asociat senior)

Tot ce este necesar este întocmirea unui contract scris simplu. Nu este necesar să o certificați la un notar. Acest lucru este afirmat în art. 651 din Codul civil al Federației Ruse. Noroc!

Masha

Buna ziua. Vă rog să-mi spuneți, dacă clădirea este proprietatea orașului, localurile din această clădire sunt închiriate de MUP „...”, directorul acestui MUP poate închiria aceste localuri, de exemplu, LLC? Sau poate LLC să se subînchirieze de la întreprinderea unitară municipală sau să încheie direct un contract de închiriere cu administrația orașului?

Sergey (asociat senior)

Buna Maria! MUP poate subînchiria sedii numai cu acordul locatorului în baza contractului de închiriere principal. LLC poate încheia un contract de leasing direct cu administrația, sub rezerva rezilierii contractului de leasing cu CBM.

Irina

Bună ziua, în ce moment este necesar să înregistrați un SP pentru închirierea spațiilor nerezidențiale, dacă spațiul în sine nu a fost încă construit? Este important pentru vânzarea ulterioară a localului?

Sergey (asociat senior)

Buna Irina! Este recomandabil înainte de a primi primii bani din închirierea localului. A avea statutul de antreprenor individual nu are nicio semnificație în scopul vânzării proprietății.

Victor

Buna! Sunt antreprenor individual, raportez pe formularul UTII. Pentru munca mea, închei un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale cu proprietarul unei persoane fizice. Ar trebui adăugat TVA la chirie?

Sergey (asociat senior)

Buna Victor! Închirierea bunurilor nu este inclusă în obiectul impozitării TVA. Prin urmare, contractul de închiriere nu trebuie să includă condiții de TVA.

Tatiana

Sergey, bună ziua. Eu sunt proprietarul, pot închiria un spațiu nerezidențial prin acordul chiriașilor către două SRL la prețul pe m2 stabilit de companie pentru fiecare? Sau este necesar să împărtășești? Un LLC a fost înregistrat mai devreme și plătește chirie pe m2, al doilea LLC este în proces de înregistrare la aceeași adresă. Dar două? Mulțumiri.

Sergey (asociat senior)

Buna Tatiana! Pentru a evita neînțelegerile, este mai bine să indicați în fiecare acord o anumită parte a spațiilor închiriate fiecărei LLC. Desigur, nu există nicio indicație directă în lege cu privire la acest lucru, dar oferind aceleași premise pentru două organizații în același timp, nu numai că creați incertitudine, dar teoretic riscați să fiți urmăriți penal pentru fraudă. Există, de asemenea, riscul ca aceste acorduri să fie invalidate.

Natalia

Buna ziua. O persoană închiriază imobilele nerezidențiale ale organizației, nu plătește impozite. Cine este responsabil pentru neplata impozitului pe venitul personal - o persoană sau o organizație? Dacă, potrivit legii, agentul fiscal al unei persoane fizice în această situație este o organizație, prin urmare, plata impozitului pe venitul personal este obligația acesteia și organizația este, de asemenea, responsabilă pentru neplată?

Sergey (asociat senior)

Bună, Natalia! Responsabilitatea trebuie să fie suportată de organizație, care trebuie să calculeze și să plătească impozitul pe venitul personal al unei persoane.

Angela

Bună seara. Sunt persoană fizică, închiriez spații nerezidențiale, contractul de închiriere este încheiat pentru 11 luni. Trebuie să plătesc impozit?

Sergey (asociat senior)

Buna! Vi se cere să plătiți impozitul pe venitul personal 13 din venitul pe care l-ați primit.

Dina

Buna! Aș dori să clarific o întrebare. Am văzut o situație similară cu a noastră: o persoană închiriază un SRL pe o subînchiriere de terenuri. complot pentru același preț care elimină 15.000 de ruble. Individul nu are niciun venit. Dar ce zici de datoria unui agent fiscal? La urma urmei, LLC este obligată să rețină și să transfere impozitul pe venitul personal? Ar trebui să ne îngrijorăm unde și cât transferă individul plata primită de la noi? Sau puteți arăta ambele contracte la biroul fiscal, astfel încât să nu primim taxe suplimentare mai târziu? Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Buna! În mod oficial, în conformitate cu legislația fiscală, o LLC este obligată să rețină impozitul pe venitul personal și să îl transfere la buget.

Victoria

O zi buna! Îmi puteți spune, vă rog, care este penalitatea pentru închirierea de spații de birouri către mai multe persoane juridice în același timp?

Sergey (asociat senior)

Bună Victoria! Responsabilitatea administrativă pentru astfel de acțiuni nu a fost stabilită. Dar, în anumite circumstanțe, proprietarul poate fi urmărit penal pentru fraudă. De asemenea, în cursul procedurilor civile, chiriașul înșelat poate cere despăgubiri pentru daunele și pierderile cauzate acestuia.

Galina

Bună ziua, sunt o persoană fizică care deține spații nerezidențiale, mă pot închiria deoarece sunt înregistrat ca antreprenor individual cu un contract fără redevențe. Cum să întocmesc un acord, astfel încât să nu existe creanțe din impozit. Cu sinceritate.

Sergey (asociat senior)

Buna Galina! Conform legii, un astfel de acord nu poate fi încheiat, deoarece ambele părți la acord vor fi de fapt o singură persoană, adică tu.

Galina

Bună! Sergey, mulțumesc pentru răspuns. Am 67 de ani, cred că pot închiria o cameră fără formarea unui antreprenor individual. Pe aceeași bază, cred că este posibil să închei un acord între mine și antreprenorul meu individual care este situat pe UTII pentru utilizarea gratuită a acestor premise, deoarece nu îmi va aduce venituri. Conform articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul își poate închiria proprietatea. Obținerea statutului de antreprenor individual nu impune unei persoane obligația de a în plus, să-și transfere proprietatea pe adresa IP. Singurele diferențe se referă la sistemul de impozitare și beneficii sociale. Vă rog să-mi spuneți dacă mă gândesc corect. Salutări.

Sergey (asociat senior)

Nu contează că nu veți primi venituri. În conformitate cu art. 413 din Codul civil al Federației Ruse, obligația se încetează pe baza coincidenței debitorului și a creditorului într-o singură persoană. Nu puteți închiria proprietăți pentru dvs., fie pentru închiriere, fie pentru utilizare gratuită.

Andrey

o zi buna! ca persoană fizică sunt proprietarul imobilului comercial. Închiriez imobiliare către LLC ca persoană fizică. Am propria mea LLC, unde sunt singurul fondator și director. Pot emite un contract de închiriere între două LLC sau trebuie să înregistrez un antreprenor individual? Și dacă da, ce este mai profitabil: un acord între un LLC și un LLC, un antreprenor individual cu un LLC sau o persoană cu un LLC? Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Buna Andrey! Pentru ca LLC să poată închiria locația, este necesar să găsiți această proprietate în proprietatea LLC sau pe bază de închiriere cu subînchiriere ulterioară. Prin urmare, în acest moment nu veți putea închiria locațiile în numele LLC. Cea mai convenabilă opțiune ar fi schema actuală, deoarece nu va fi necesar să se includă sediul în activele LLC, pentru a efectua o contabilitate fiscală adecvată.

Andrey

Continuarea subiectului. Ce se întâmplă dacă, ca persoană fizică, am un acord cu o LLC pentru dreptul de a o folosi gratuit? și pe baza acestui acord, LLC va încheia un acord de subînchiriere

Sergey (asociat senior)

Această opțiune este admisibilă, cel puțin nu contrazice legislația.

Nellie

Buna! Un proprietar cu statutul de antreprenor individual a închiriat pentru o lungă perioadă de timp părți din incintă diverselor chiriași pentru comerțul cu amănuntul. Nu am dat chiria în numerar. Acum un an și jumătate am vândut localul. Și acum s-a dovedit că prin instanțe. Am fost spânzurat aproximativ 100 de mii de datorii, se presupune că acești bani nu au fost plătiți ... Este posibil să demonstrez contrariul și cât de legitimi sunt? Multumesc anticipat.

Sergey (asociat senior)

Buna! Poate că va fi necesară o muncă minuțioasă pentru a studia documentele și alte dovezi. În instanță, este necesar să se demonstreze existența abuzului de drept al proprietarului. Acest lucru poate fi dovedit de faptul că nu a cerut niciodată bani. Dacă exista o datorie, atunci el ar putea rezilia contractul sau, cel puțin, să-și amintească în mod constant de datorie. Tacticile de apărare trebuie construite în funcție de circumstanțele specifice. Cel mai bine este să ai un avocat profesionist de partea ta.

Oksana

Bună ziua, suntem doi indivizi, proprietari de spații nerezidențiale în proporții egale. Vrem să închiriem spații nerezidențiale unei persoane juridice. Pentru a face acest lucru, vom deschide SP USN sau un brevet pentru un singur proprietar. Se permite încheierea unui contract de închiriere doar de la unul dintre proprietari, ce procuri sunt necesare în acest caz, acorduri de la al doilea proprietar în favoarea primului? Plățile de la o persoană juridică vor merge în contul antreprenorului individual, iar antreprenorul individual va plăti impozite pe venit. Sau este necesar să încheiați un acord cu o mulțime de persoane din partea proprietarului și persoana juridică va plăti chirie la doi proprietari în mod egal și fiecare trebuie să plătească impozit pe venitul lor?

Sergey (asociat senior)

Bună Oksana! Pentru a închiria întregul spațiu, în orice caz, este necesar să obțineți voința celui de-al doilea proprietar. Poate fi exprimat sub forma unei procuri către primul proprietar pentru a încheia un contract de închiriere în numele său. A doua metodă a fost indicată și de dvs. Dar chiar și în primul caz, primul proprietar nu este scutit de obligația de a plăti impozite.

Lera

Buna ziua. Spuneți-mi dacă proprietarul poate încheia un contract de închiriere cu două persoane juridice. dacă unul a fost încheiat puțin mai devreme, iar serviciile medicale sunt oferite acolo până la 1 iunie, iar o altă companie are nevoie de acest acord doar până acum pentru a obține o licență, iar acordul prevede că utilizarea efectivă începe doar de la 1 iunie, sub rezerva obținerii unei licențe. Multumesc anticipat

Sergey (asociat senior)

Buna! Legislația nu conține o interdicție privind încheierea unor astfel de acorduri. Doar că în cel de-al doilea contract este necesar să se indice din ce moment va începe leasingul. De asemenea, puteți încheia un contract preliminar cu o a doua companie.

SERGEY

Buna! Suntem LLC în cadrul sistemului de impozitare simplificat, arendăm proprietăți imobiliare nerezidențiale municipale, dorim să arendăm o parte din sediu ca birou unei alte LLC. Ce impozit ar trebui să plătim?

Sergey (asociat senior)

Buna Sergey! Nici unul. Veniturile din închirierea proprietății vor fi incluse în venituri pentru a determina baza impozabilă pentru sistemul de impozitare simplificat.

Sergey

O zi buna! Suntem specialiști în TVA care doresc să închirieze spații nerezidențiale de la un contractant. Ce impozit sa platesti in final ???

Sergey (asociat senior)

Buna Sergey! În acest caz, nu este alocat sau plătit niciun TVA.

Sergey

Mulțumesc

Helena

O zi buna! Dacă am, ca nat. persoanele au imobile comerciale. Vreau să-l folosesc în scopuri personale: un studio de dans, unde voi preda sistemul de abonament. În plus, vreau să închiriez sala orar altor instructori. Ce taxe trebuie să plătesc și ce sistem DAR să aleg? Mulțumiri!

Sergey (asociat senior)

Buna, Elena! Totul va depinde de modul în care vă aranjați activitatea: antreprenor individual sau LLC. Fiecare tip are propriile sale caracteristici de impozitare.

Valery

Bună ziua, vreau să cumpăr o cameră cu un chiriaș CBM, contractul de închiriere conține prețul inclusiv TVA. Chiria va fi redusă deoarece nu sunt plătitor de TVA. Mulțumesc.

Sergey (asociat senior)

Buna Valery! Această problemă trebuie rezolvată prin acord cu chiriașul prin încheierea unui acord suplimentar.

Yuri

Buna! Sunt o persoană privată, proprietarul unui nou birou. Intenționez să închiriez biroul unei persoane juridice. Ce sfătuiți, înregistrați un antreprenor individual pentru a plăti impozitul 6 sau este mai bine să depuneți o declarație de impozit pe venitul personal la sfârșitul anului? Dacă acesta din urmă, atunci în primul an de închiriere, cum pot demonstra autorităților fiscale că intenționez să depun ulterior o declarație și să plătesc impozitele datorate?

Sergey (asociat senior)

Buna Yuri! Va fi mai calm să înregistrați un antreprenor individual. Și va fi mai ușor pentru chiriași să lucreze cu antreprenori individuali și nu cu un proprietar privat. În plus, de fapt, activitatea dvs. este antreprenorială și există riscul de a fi urmărit penal pentru antreprenoriat ilegal.

Olga

Buna ziua. Sunt antreprenor individual, înregistrat acum câteva zile. Nu a fost încă înregistrat la fisc. Vreau să închiriez un spațiu pentru un magazin. Proprietarul localului nu este un antreprenor individual. Pot încheia un contract de închiriere cu o persoană fizică? Care este riscul pentru ambele părți?

Sergey (asociat senior)

Buna Olga! Puteți încheia un acord cu o persoană. Acest lucru nu este interzis de lege. Nu vor exista consecințe negative din aceasta.

Valentine

Sunt proprietarul unui local nerezidențial pe care vreau să îl închiriez. Dar nu vreau să mă înregistrez ca antreprenor individual. Poate să-l ia nepotul meu, care este un antreprenor individual? Trebuie să-mi formalizez cumva relația cu nepotul meu? Ce impozit va plăti în același timp?

Sergey (asociat senior)

Buna Valentine! Un nepot îl poate închiria dacă el însuși primește în mod oficial dreptul de a folosi spațiul, de exemplu, îl ia de la dvs. pentru utilizare gratuită. Trebuie să existe un contract de închiriere sau de utilizare gratuită între dvs. Impozitarea sa va fi determinată de sistemul de plată a impozitelor pe care îl alege.