1. 37. Evaluarea dreptului de arendare a terenurilor folosind metode de abordare a veniturilor

37.1. Costul dreptului de închiriere al chiriașului

37.1.1. Pentru estimarea valorii dreptului chiriașului de a închiria terenul pentru o anumită perioadă de timp se poate folosi următoarea expresie: , unde Va- costul beneficiilor în timp T(costul dreptului de închiriere); T- durata contractului de închiriere; R– venitul net din exploatare din terenuri; e - procent de reducere.

Este necesar să se evalueze dreptul de închiriere pe termen lung a pășunilor. Un teren de 2 hectare a fost concesionat de către administrația raională pentru 49 de ani pentru a fi folosit ca pășune. Tariful de închiriere stabilit de administrație este de 274,18 ruble/ha/an. Termenul de utilizare rămas este de 47 de ani. Venitul din pășuni pentru lapte este de 7038 ruble/ha. Valoarea de piață a pășunilor, calculată prin metoda de valorificare a chiriei terenului, este de 7038: 0,11 = 63981,8 ruble/ha.

Calculul dreptului de închiriere pe termen lung a pășunilor se realizează pe baza unor posibile scenarii de utilizare ulterioară a terenului după expirarea termenului de închiriere.

Scenariul 1. După expirarea termenului, contractul nu va fi prelungit. Costul dreptului de arenda este determinat de valorificarea chiriei terenului pe 47 de ani.

Costul dreptului de închiriere =
= 61034 ruble/ha.

Scenariul 2. După expirarea termenului de închiriere, contractul va fi prelungit. Plățile chiriei vor fi în curs de desfășurare.

Valoarea dreptului de arendă este definită ca diferența dintre valoarea de piață a terenului aflat sub drept de proprietate și plățile de teren care fac posibilă folosirea terenului aflat în arendă pe o perioadă infinită de timp (valoarea valoarea chiriei efective).

Costul dreptului de închiriere =
= 61490 ruble/ha.

Scenariul 3. După încheierea perioadei de închiriere, terenul va fi achiziționat la prețul de 2.000 de ruble/ha.

Prețul de cumpărare este de 2000 de ruble/ha.

Valoarea capitalizată a plăților de leasing pe 47 de ani va fi:

= 2475 ruble/ha.

Valoarea de cumpărare după 47 de ani de închiriere =
\u003d 13 ruble / ha.

Costul dreptului de închiriere = 63982 - 2475 - 13 = 61492 ruble / ha.

Valoare medie: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 ruble/ha.

Să presupunem că media este luată ca valoare finală. Apoi costul dreptului de închiriere a 2 ha pășuni ha 47 ani = 61339×2=122678 ruble/ha.

37.1.2. Valoarea de piata a dreptului de inchiriere poate fi calculata prin valorificarea platilor de arenda pentru teren, daca aceste plati sunt determinate din conditiile tranzactiilor de piata.

37.1.3. Dacă în calculul costului capitalizat al plăților de leasing sunt utilizate rate care nu corespund ratelor pieței, de exemplu, ratele stabilite de municipalitate, atunci în acest caz costul drepturilor proprietarului sau locatorului (în acest caz , municipiul) la terenul se determină pe perioada utilizării curente a acestuia. Adică, această valoare nu va fi valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren.

37.2. Costul dreptului proprietarului de a închiria

37.2.1. Valoarea dreptului de închiriere al proprietarului este calculată pentru un teren închiriat de proprietar (de obicei, statul sau municipalitatea în condițiile noastre) și este determinată de Standardele Internaționale de Evaluare ca fiind costul unei dobânzi libere supuse intereselor contractului de închiriere.

37.2.2. Freehold se referă la dreptul absolut de proprietate, sub rezerva restricțiilor impuse doar de stat. Potrivit IVS, „valoarea unei proprietăți libere sau închiriate este, în general, considerată a fi suma valorii actualizate a venitului net așteptat care urmează să fie primit în cadrul contractului de leasing plus valoarea actualizată a valorii așteptate a proprietății atunci când se utilizează și posesia revine locatorului” 17 .

37.2.3. Din această definiție rezultă că dreptul de arendare al locatorului (stat, municipiu) este determinat de valoarea curentă a venitului din contractul de închiriere a terenului încheiat, care este determinată de cuantumul chiriei stabilit prin contract, și de potențialul venituri din vânzarea terenului sau dreptul de a încheia contractul de închiriere al acestuia după expirarea termenului actualului contract.

37.2.4. Astfel, valoarea dreptului locatorului terenului concesionat poate fi determinată după cum urmează.

1. Dacă vânzarea ulterioară a terenului în proprietate este permisă, atunci valoarea de piață a unui astfel de drept este determinată după cum urmează:
, Unde V DAR- costul dreptului de închiriere al locatorului (costul unei proprietăți libere sau costul unui teren grevat cu contract de închiriere); Pi- chiria specificată în contractul de închiriere, T- perioada de inchiriere, V M este valoarea de piață a terenului la momentul evaluării, e este rata de actualizare.

2. Dacă vânzarea ulterioară a terenului în proprietate nu este permisă, dar este posibilă vânzarea dreptului de închiriere:
, Unde: V P DAR este valoarea de piata a vanzarii dreptului de arenda. În cazul în care plățile de leasing sunt constante Pi=P=const, se poate aplica expresia:
.

Termenul de închiriere este de 49 de ani, taxa stabilită în contractul de închiriere este de 40.000 USD/ha, valoarea de piață a dreptului de a încheia un contract de închiriere este de 10.000.000 USD/ha, iar rata de actualizare este de 10%.

Astfel, costul dreptului de închiriere al locatorului (proprietarul terenului) este egal cu:
= $489 956.

Dacă termenul de închiriere este de 5 ani, atunci această valoare va fi:
= $6 360 844.

37.2.5. Din expresiile de mai sus rezultă că valoarea dreptului de închiriere al locatorului nu coincide cu valoarea de piață a dreptului de proprietate dacă plățile se efectuează la rate fixe, așa cum se întâmplă în prezent cu terenurile aflate în proprietatea statului și a municipiului, cu o întârziere în cumpărarea terenului (drepturi de închiriere).

37.2.6. De asemenea, rezultă că dreptul de arenda al locatorului este cu atât mai mic, cu cât plățile pentru cumpărarea terenului sau drepturile de arenda de către chiriaș sunt atribuite mai lungi, cu condiția ca chiria să fie mai mică decât cea de piață. Adică are loc o depreciere a veniturilor viitoare datorită influenței factorului de discount, așa cum se întâmplă la evaluarea altor resurse naturale care generează venituri pe termen lung.

37.2.7. În mod similar, este posibil să se determine valoarea altor drepturi parțiale asupra terenului - dreptul de folosință perpetuă, posesia moștenită pe viață.

Dispoziţie
Ministerul Proprietății al Rusiei
din 10 aprilie 2003 Nr. 1102-r
„Cu privire la aprobarea recomandărilor metodologice
prin determinarea valorii de piata
drepturi de arendare a terenurilor

În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2001, N29, art. 3026):

ministru
F.R. Gazizullin

APROBAT
prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei
din 10 aprilie 2003 Nr. 1102-r

I. Dispoziţii generale

Aceste recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor au fost elaborate de Ministerul Proprietății al Rusiei în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare. ".

II. Baze metodologice de evaluare a valorii de piata a dreptului de arendare a terenului

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren este determinata pe baza principiilor utilitatii, ofertei si cererii, substitutiei, schimbarii, influentei externe prevazute in Sectiunea a II-a a Ghidurilor pentru determinarea valorii de piata a terenurilor, aprobate. prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-r.

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de drepturile chiriașului, termenul dreptului, sarcinile asupra dreptului de închiriere, drepturile altor persoane asupra terenului, scopul și utilizarea permisă a terenului. complot.

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren depinde de valoarea asteptata, durata si probabilitatea de a primi venituri din dreptul de inchiriere pentru o anumita perioada de timp cu cea mai eficienta utilizare a terenului de catre locatar (principiul asteptarii) .

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren se determină pe baza utilizării cât mai eficiente a terenului de către chiriaș, adică a celei mai probabile utilizări a terenului, care este fezabilă practic și financiar, justificată economic. , îndeplinește cerințele legii și drept urmare valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a terenului va fi maximă (principiul celei mai bune utilizări).

Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a unui teren poate fi exprimată ca valoare negativă (de exemplu, dacă suma chiriei stabilită printr-un contract de închiriere pentru un teren este mai mare decât chiria de pe piață pentru acest teren). În astfel de cazuri, de regulă, nu este posibilă înstrăinarea obiectului evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu afectează tranzacţie.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de a închiria un teren, se recomandă utilizarea prevederilor Secțiunii III a Ghidurilor pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie. , 2002 Nr. 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici.

Se recomandă includerea în raportul de evaluare a valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren:

informații privind înregistrarea de stat a dreptului de închiriere (contract de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

informații despre sarcinile dreptului de închiriere a unui teren și a terenului în sine;

temeiul dreptului de închiriere al chiriașului;

Determinarea puterilor chiriașului;

termenul pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a terenului;

· caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și alte bunuri imobiliare.

IV. Metode de evaluare

Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordările de evaluare a costurilor, comparative și a veniturilor. Evaluatorul are dreptul de a determina independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. La alegerea metodelor, se ia în considerare suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile public pentru utilizarea unei anumite metode. De regulă, la aprecierea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor se utilizează metoda comparației vânzărilor, metoda alocării, metoda distribuției, metoda capitalizării veniturilor, metoda reziduală, metoda utilizării prevăzute.

Pe baza abordarii comparative: metoda de comparare a vanzarilor, metoda de alocare, metoda de distributie. Pe baza abordării venitului: metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului, metoda utilizării prevăzute. Elemente ale abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală, metoda alocării.

Urmează conținutul metodelor enumerate în legătură cu evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, ambele ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri intravilane), și dreptul de a închiria terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri neamenajate).

Dacă în raportul de evaluare sunt utilizate alte metode, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea.

1. Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere prin compararea vânzărilor, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 1 al secțiunii IV din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din 06.03.2002 Nr 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici.

Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren prin compararea vânzărilor, următorii factori sunt luați în considerare ca parte a factorilor de cost:

perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere;

cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere;

· procedura si conditiile de efectuare (inclusiv frecventa) si modificari ale chiriei prevazute de contractul de inchiriere;

necesitatea de a obține acordul proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu drept de închiriere;

chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat;

· chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere a terenului după expirarea contractului de închiriere.

2. Metoda de extracție

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere prin metoda de alocare, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 2 din Secțiunea IV din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din data de 06.03.2002 N 568-r.

3. Metoda de distribuire

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite. La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin metoda repartizarii, se recomanda folosirea prevederilor paragrafului 3 al Sectiunii a IV-a din Instructiunile pentru determinarea valorii de piata a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietatii Rusia din 06.03.2002 N 568-r.

4. Metoda de capitalizare a venitului

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea de a obține venituri din dreptul estimat de închiriere a unui teren de valoare egală sau modificarea în aceeași rată pentru perioade egale de timp.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

calculul sumei venitului pe o anumită perioadă de timp creat de dreptul de a închiria un teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către chiriaș;

determinarea valorii coeficientului de capitalizare a venitului corespunzător;

· Calculul valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

Valorificarea veniturilor înseamnă determinarea, de la data evaluării, a valorii tuturor sumelor viitoare egale sau modificate în aceeași rată a veniturilor pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea sumei venitului pentru prima perioadă după data evaluării la rata de capitalizare adecvată determinată de evaluator.

La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren, venitul din acest drept se calculeaza ca diferenta intre chiria terenului si suma chiriei prevazuta prin contractul de inchiriere pentru perioada corespunzatoare. În acest caz, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren la tarifele de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe o piață deschisă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar valoarea tarifului de închiriere nu reflectă nicio circumstanță extraordinară).

Determinarea tarifelor de închiriere de pe piață în cadrul acestei metode implică următoarea secvență de acțiuni:

selecția pentru un teren, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, a unor obiecte similare, pentru care tarifele de închiriere sunt cunoscute din tranzacții de închiriere și (sau) o ofertă publică;

determinarea elementelor prin care se realizează compararea terenului, al cărui drept de arendare se evaluează, cu analogi (în continuare - elementele de comparație);

· determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

· definirea pentru fiecare element al comparației ajustărilor tarifelor de închiriere ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de arendare este în curs de evaluare;

· Ajustarea pentru fiecare element al comparației a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul, dreptul de închiriere care se evaluează;

· Calculul cotei de închiriere de pe piață pentru terenul, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, prin generalizarea rezonabilă a ratelor de închiriere ajustate ale analogilor.

La calcularea ratei de capitalizare a veniturilor generate de dreptul de a închiria un teren, trebuie luate în considerare următoarele:

rata fără risc de rentabilitate a capitalului;

· valoarea primei de risc asociată cu investirea capitalului în dobândirea dreptului de arenda în curs de evaluare;

· cea mai probabilă rată de modificare a venitului din dreptul de a închiria un teren și cea mai probabilă modificare a valorii acestuia (de exemplu, atunci când costul dreptului de închiriere scade, luați în considerare randamentul capitalului investit în achiziție a dreptului de închiriere).

Dacă sunt disponibile informații fiabile cu privire la valoarea venitului generat de un analog al obiectului de evaluare pentru o anumită perioadă de timp și prețul acestuia, coeficientul de valorificare pentru venitul generat de dreptul de închiriere a unui teren poate fi determinat prin împărțirea sumei a veniturilor generate de un analog pentru o anumită perioadă de timp de prețul acestui analog.

5. Metoda restului

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere prin metoda reziduală, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 5 din Secțiunea IV din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din 6 martie 2002 nr. 568-r, având în vedere următoarele caracteristici:

· în cadrul cheltuielilor de exploatare, se ia în considerare, printre altele, valoarea chiriei prevăzută de contractul de închiriere existent pentru un teren;

· diferența dintre venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate imobiliară și venitul net din exploatare aferent îmbunătățirilor terenului face parte din chiria terenului, care nu este retrasă de proprietarul terenului sub formă de chirie, dar primit de chiriaș;

La calcularea ratei de valorificare a veniturilor din dreptul de închiriere trebuie să se țină cont de probabilitatea menținerii diferenței dintre valoarea chiriei și valoarea chiriei prevăzute de contractul de închiriere, perioada de timp rămasă până la expirare. a contractului de închiriere, precum și posibilitatea ca locatarul să încheie un nou contract de închiriere pe o anumită perioadă.

6. Metoda de utilizare prevăzută

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda utilizării prevăzute, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 6 din Secțiunea IV din Ghidul pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății. al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici:

· ca parte a cheltuielilor de exploatare, inclusiv cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere de teren existent;

· la calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de leasing trebuie luată în considerare probabilitatea de reținere a veniturilor din acest drept;

La determinarea perioadei de prognoză, trebuie să se țină cont de perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și de posibilitatea ca chiriașul să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.

METODOLOGIA DE CALCUL AL SUMAI DE PLATĂ PENTRU DREPTUL DE ÎNCHEIERE A UNUI CONTRACT DE ÎNCHIDERIE PENTRU UN TEREN ÎN ORAȘUL MOSCOVA

1. Dispoziții generale.

Această metodologie pentru calcularea sumei plății pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren în orașul Moscova (denumit în continuare drept de închiriere) este supusă aplicării în calculele relevante de către Departamentul de Resurse Funciare din Orașul Moscova și este un document de orientare pentru utilizarea de către comisiile raionale și municipale pentru furnizarea de terenuri și reglementări urbanistice la aprobarea sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren.

Metodologia nu are scopul de a calcula valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru construirea de unități rezidențiale și cu utilizare mixtă, în conformitate cu ordinul primarului Moscovei din 18.08.2000 N 894-RM „Cu privire la procedura de implementare a programelor de construcție de locuințe la Moscova", pentru construirea de facilități sfera socială sau ordinul orașului în conformitate cu ordinul primarului Moscovei din 26 septembrie 1994 N 471-RM "Cu privire la taxa pentru dreptul de a încheia un teren contract de închiriere la Moscova”.

Pentru a determina valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren, sunt necesare următoarele date, care sunt cuprinse în documentația de autorizare inițială pentru proiectare și construcție în orașul Moscova: suprafața terenului, inclusiv pentru îmbunătățire, suprafața clădirii, suprafața totală a terenului și a părților subterane ale terenului disponibil pe terenul și obiectul proiectat, îndepărtarea terenului de stația de metrou sau stația de cale ferată, ieșirea din limitele de terenul de pe autostrăzile de importanță la nivel de oraș, scopul funcțional al obiectului proiectat.

Dacă valoarea taxei pentru dreptul de închiriere a unui teren, calculată în conformitate cu această metodologie, în termeni de 1 hectar, luând în considerare toate sarcinile, este mai mică decât valoarea valorii calculată conform procedurii de calcul valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren nedestinat construcției noi (reconstrucții) (paragraful 4), apoi costul dreptului de a închiria un teren este stabilit în conformitate cu procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren care nu este destinat construcției noi (reconstrucție)

2. Procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren pentru construirea de clădiri (structuri).

Calculul sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren oferit unui nou chiriaș, sau la încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană care are dreptul, în cazurile stabilite de lege, de a încheia un contract de închiriere pentru un teren. , se efectuează după următoarea formulă:

C \u003d Astfel de x Ssr p x Ksr.a x Kop x Kts. x Ku - Deci,

Unde:

Astfel de. - suprafata terenului (in hectare);
Sr.p. - taxa medie (în mii de ruble/ha) pentru dreptul de a închiria un teren pe o perioadă de 49 de ani într-o anumită zonă teritorial-economică;
Кср.а.- coeficient adimensional de ajustare a valorii plății pentru dreptul de închiriere pe termen scurt sau de închiriere pe termen lung pe o perioadă mai mică de 49 de ani (tabelul 2);
Poliţist. - un coeficient adimensional pentru ajustarea mărimii taxei, ținând cont de densitatea totală a clădirii (raportul dintre suprafața totală a clădirilor (structurilor) de pe un teren și suprafața unui teren) (tabelul 3) );
Kts. - coeficient adimensional de ajustare a cuantumului onorariului, in functie de destinatia imobilului (structurii) de pe teren (tabelul 4);
Ku. - coeficient adimensional de ajustare a cuantumului onorariului, în funcție de distanțarea terenului față de autostrăzile de însemnătate oraș, stații de metrou sau stații de cale ferată (tabelul 5);
Co - costul sarcinilor pe teren, calculat în conformitate cu orientările aprobate prin Decretul primarului Moscovei din 28 noiembrie 2000 N 1244-RM „Cu privire la aprobarea orientărilor temporare pentru calcularea costurilor suplimentare ale investitorilor care decurg din implementarea proiectelor de investiții ".

3. Procedura de calculare a sumei plății pentru dreptul de a închiria un teren în cazul unei modificări a scopului funcțional al obiectelor, o creștere a procesului de reconstrucție (construcție) a suprafeței totale existente (proiectate) ) clădiri (structuri) sau construirea unei noi clădiri (structuri) pe un teren închiriat.

Pentru a obține permisiunea de a schimba scopul funcțional al obiectelor, crește în procesul de reconstrucție (construcție) suprafața totală a clădirilor sau structurilor existente (proiectate) sau construirea unei noi clădiri (structuri) și dacă proprietarul clădirile (structurile) au un contract de închiriere de teren, locatorul trebuie să stabilească suma plăților suplimentare pentru dreptul de a închiria un teren în legătură cu creșterea propusă a suprafeței totale a clădirilor (structurilor) existente (proiectate) pe teren. teren. Suprataxa este plătită de către investitor (dezvoltator) proprietarului. Calculul plății suplimentare ar trebui făcut pentru o perioadă până la sfârșitul contractului de închiriere actual al terenului. Pentru clădirile de capital și structurile aflate sub contracte de închiriere a terenurilor încheiate - pe o perioadă de cel puțin 5 ani. Calculul sumei plății suplimentare pentru dreptul de a închiria un teren se calculează ca diferența dintre noua sumă de plată pentru dreptul de a închiria un teren și valoarea plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru existenta ( proiectat) clădiri (structuri). Calculul sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren pentru clădirile (structurile) existente se efectuează în conformitate cu procedura de calcul a valorii plății pentru dreptul de a închiria un teren, prevăzută la paragraful 2.

Dacă plata dreptului de închiriere a unui teren nu a fost percepută anterior, atunci investitorul (dezvoltatorul) trebuie să plătească locatorului suma calculată ca diferență între taxa nouă și taxa pentru clădirile (structurile) existente în partea directă. ocupate de clădiri (structuri).

Acordul suplimentar privind obținerea permisiunii de a efectua lucrări la o extindere, suprastructură stabilește o nouă sumă de plată pentru dreptul de a închiria un teren în legătură cu creșterea propusă a suprafeței totale a clădirilor (structurilor) existente pe teren complot.

4. Procedura de calcul a sumei plății pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat construcției noi (reconstrucție).

Valoarea plății pentru dreptul de închiriere a unui teren nedestinat construcției noi (reconstrucții) se determină pe baza unui tabel de sume medii de plată pentru dreptul de a închiria terenuri conform formulei:

C \u003d Such x Ssr.p x Ksr.a. x Kp,

Unde:
C - cuantumul plății pentru dreptul de închiriere;
Astfel de. - suprafata terenului (ha);
Sr.p. - taxa medie (în ruble/ha) pentru dreptul de a închiria un teren în orașul Moscova pentru 49 de ani într-o anumită zonă teritorial-economică;
Ksr.a. - coeficientul adimensional de ajustare a sumei de plată pentru dreptul de închiriere pe termen scurt sau de închiriere pe termen lung pe o perioadă mai mică de 49 de ani (tabelul 2);
Kp este un coeficient adimensional de ajustare a sumei plății pentru dreptul de închiriere pentru exploatarea amenajărilor și amenajării teritoriului. Pentru instalații de producție, producție și depozitare și amenajări peisagistice (cu excepția amenajărilor compensatorii) Kp = 0,7. În alte cazuri, Kp=1,0.

5. Procedura de calcul a fondurilor neprimite de primărie din plata dreptului de arendare în legătură cu ocuparea neautorizată a unui teren.

În cazul în care Inspectoratul Funciar de Stat dezvăluie faptul ocupării neautorizate a unui teren, Departamentul de Resurse Funciare al orașului Moscova calculează suma plății pentru dreptul de a închiria un teren pentru perioada din momentul în care acest fapt este descoperit până la data calculului. Calculul se face în conformitate cu formula dată la paragraful 2 al prezentei anexe, înmulțit cu coeficientul de ajustare a cuantumului taxei, în funcție de suprafața terenului squat Ksam (Tabelul 6);

Valoarea coeficientului de ajustare a sumei plății pentru dreptul de închiriere pe termen scurt sau închiriere pe termen lung a unui teren pe o perioadă mai mică de 49 de ani (Cav.a.)Tabelul numărul 2

Valorile coeficientului de ajustare a valorii taxei, ținând cont de raportul dintre suprafața totală a clădirilor (structurilor) de pe teren și suprafața terenului (Kop) Tabelul nr. 3

Convenții adoptate în Tabelul 3:
Valoarea coeficientului care caracterizează densitatea clădirii (P) este definită ca raportul dintre suprafața totală a unei clădiri sau structuri (mp) și suprafața terenului (mp)
P \u003d (Lu + Pop x 0,5) / Astfel,

Unde:
Luni - suprafața totală a părții de la sol a clădirii sau structurii (mp);
Pop - suprafața totală a părții subterane a clădirii sau structurii (mp);
Astfel - suprafața terenului supus răscumpărării (mp).

Valorile coeficientului de ajustare a cuantumului onorariului în funcție de scopul construcției (structurii) pe teren (Kc) Tabel nr. 4

Notă la tabelul 4:
În cazul în care obiectele imobiliare de pe un teren au un scop multifuncțional, atunci valoarea coeficientului Kc este determinată de următoarea formulă:
n
Kts \u003d (SUMA (Kts (i) x Po (i))) / Po,
i=1

Unde:
Кц(i) - coeficientul corespunzător i --lea scop funcțional al obiectelor;
Po(i) - suprafața totală a obiectelor corespunzătoare celui de-al i-lea scop funcțional;
Po - suprafața totală a obiectelor (mp).

Valorile coeficientului de ajustare a cuantumului taxei, în funcție de distanța terenului față de autostrăzile cu importanță la nivel de oraș, stații de metrou sau stații de cale ferată (Ku) Tabelul nr. 5

Notă la tabelul 5:
Valoarea coeficientului (Ku) crește de 1,2 ori în raport cu valoarea indicată în tabelul 5 pentru instalațiile nerezidențiale, dacă limitele terenului merg pe următoarele autostrăzi: Mozhayskoye sh., Kutuzovsky prosp., st. Arbat Nou, st. Vozdvizhenka, Michurinsky Prospekt, prosp. Vernadsky, bulevardul Komsomolsky, bulevardul Leninsky, str. Profsoyuznaya, str. Varshavskoye, str. B. Ordynka, str. B. Tulskaya, str. Lyusinovskaya, str. Kashirskoye, bulevardul Volgogradsky, bulevardul Ryazansky, st. Nizhegorod, str. Tajgorod SH. Entuziaști, st. Serghie din Radonezh, sf. Stromynka, str. B. Cherkizovskaya, sh. Schelkovskoe, av. Ak. Sakharova, Yaroslavskoe sh., av. Mira, Dmitrovskoe shosse, str. Novoslobodskaya, Leningradskoe shosse, bulevardul Leningradskiy, 1st Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., Garden ring, Volokolamskoe shosse, prosp. Mareșal Jukov, st. Svobody, autostrada Rublevskoe, centura 3 al Moscovei, șoseaua de centură a Moscovei.

Valorile coeficientului de ajustare a valorii taxei în funcție de suprafața terenului ocupat (Ksam.) Tabelul nr. 6

Evaluarea drepturilor de închiriere a terenurilor de la 20.000 de ruble.

Firma noastra ofera servicii calificate in evaluarea dreptului de arendare a terenurilor in diverse scopuri. Dacă aveți nevoie să evaluați drepturile de arendă, ne puteți contacta folosind Sunați-ne, vă vom ajuta!

Evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren a fost efectuată în conformitate cu recomandările metodologice aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 6 martie 2002 nr. 568-r și Ordinul din 10 aprilie. , 2003 Nr. 1102-r.

În conformitate cu recomandările metodologice specificate, valoarea de piață are dreptul de a închiria un teren care este capabil să satisfacă nevoile utilizatorului (potențial utilizator) pentru un anumit timp (principiul de utilitate).

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren depinde de cererea si oferta de pe piata si de natura competitiei dintre vanzatori si cumparatori (principiul cererii si ofertei).

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren nu poate depasi costurile cele mai probabile de dobandire a unui obiect de utilitate echivalenta (principiul substitutiei).

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren depinde de valoarea asteptata, termenul si probabilitatea de a primi venituri din terenul pe o anumita perioada de timp cu cea mai eficienta utilizare a acestuia, fara a lua in considerare veniturile din alti factori de productie atrasi. la terenul pentru activitate antreprenorială (denumită în continuare chirie teren) (principiul așteptării).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren se modifică în timp și este determinată la o anumită dată (principiul modificării).

Valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren depinde de modificarea scopului său desemnat, de utilizarea permisă, de drepturile altor persoane asupra terenului, de împărțirea drepturilor de proprietate asupra terenului.

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de amplasarea acestuia și de influența factorilor externi (principiul influenței externe).

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren se determină pe baza utilizării celei mai eficiente ale acestuia, adică a celei mai probabile utilizări a terenului, care este posibil fizic, justificat economic, în conformitate cu cerințele legii, fezabil din punct de vedere financiar, iar în urma căreia valoarea estimată a terenului va fi maximă. Utilizarea cea mai eficientă a unui teren este determinată ținând cont de posibila sa împărțire rezonabilă în părți separate, care diferă ca formă, tip și natura utilizării. Este posibil ca cea mai eficientă utilizare să nu fie utilizarea curentă a terenului.

Atunci când se determină cea mai eficientă utilizare, se iau în considerare următoarele:

Scopul și utilizarea permisă;

Metodele de utilizare a terenului predominante în imediata vecinătate a terenului evaluat;

Perspective de dezvoltare a zonei în care se află terenul;

Schimbări așteptate în terenul și alte piețe imobiliare;

Utilizarea curentă a terenului.

La determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, se recomandă includerea în raportul de evaluare:

Descrierea terenului, inclusiv scopul și utilizarea permisă a terenului, drepturile altor persoane asupra terenului, împărțirea drepturilor de proprietate asupra terenului;

Descrierea clădirilor, structurilor, structurilor, infrastructurii inginerești situate în cadrul terenului, precum și a rezultatelor lucrărilor și a impacturilor antropice care modifică caracteristicile calitative ale terenului (denumite în continuare îmbunătățiri ale terenului);

Fotografii cu terenul și îmbunătățirile acestuia;

Stabilirea celui mai eficient mod de utilizare a terenului;

Informații privind înregistrarea de stat a dreptului de închiriere (contract de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

Informații despre sarcinile dreptului de închiriere a unui teren și a terenului în sine;

Temeiul dreptului chiriașului de a închiria;

Stabilirea puterilor chiriașului;

Termenul pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a terenului;

Caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și alte bunuri imobiliare.

Metode de evaluare

De regulă, la evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală și metoda de utilizare prevăzută.

Metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuire se bazează pe abordarea comparativă. Metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală, metoda de utilizare prevăzută se bazează pe abordarea veniturilor. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală și metoda de alocare.

Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru aprecierea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, atât ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri intravilane), cât și terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) ) structuri (în continuare - terenuri neamenajate). ). Condiția de aplicare a metodei este disponibilitatea informațiilor privind prețurile cu drepturi de închiriere a terenurilor care sunt analoge cu valoarea evaluată.

Determinarea elementelor prin care terenul evaluat este comparat cu obiecte analoge (denumite în continuare elemente de comparație);

Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog din terenul evaluat;

Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului diferențelor fiecărui analog față de terenul evaluat;

Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparare a prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul evaluat;

Calculul valorii de piață a terenului prin generalizarea rezonabilă a prețurilor ajustate la analogi.

Elementele de comparație includ factorii de cost ai terenului evaluat (factori a căror modificare afectează valoarea de piață a dreptului de închiriere a terenului) și caracteristicile de piață ale tranzacțiilor cu drepturile evaluate.

Cei mai importanți factori sunt de obicei:

Locația și împrejurimile;

Scopul, utilizarea permisă, drepturile altor persoane asupra terenului;

Caracteristici fizice (relief, zonă, configurație etc.);

Accesibilitatea la transport;

Infrastructură (prezența sau proximitatea rețelelor de inginerie și condițiile de conectare la acestea, dotări de infrastructură socială etc.);

Perioada de timp rămasă până la sfârșitul termenului de închiriere;

Cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere;

Procedura și condițiile de efectuare (inclusiv frecvența) și modificări ale chiriei prevăzute în contractul de închiriere;

Necesitatea de a obține acordul proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu drept de închiriere;

Chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat;

Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren după expirarea contractului de închiriere.

Caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri includ:

Condiții de finanțare a tranzacțiilor cu drepturi asupra terenurilor (raportul fondurilor proprii și împrumutate, condițiile de asigurare a fondurilor împrumutate);

Condiții de plată la efectuarea tranzacțiilor cu drepturi asupra terenurilor (plată în numerar, decontare cu bilete la ordin, compensări reciproce, barter etc.);

Circumstanțele tranzacției cu drepturi asupra terenurilor (dacă terenul a fost prezentat pe piața liberă sub forma unei oferte publice, apartenența cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în faliment etc.);

Modificarea prețurilor drepturilor asupra terenurilor pentru perioada de la data încheierii unei tranzacții cu un analog până la data evaluării.

Natura si gradul diferentelor dintre analogul si terenul evaluat se stabilesc in contextul elementelor de comparatie prin compararea directa a fiecarui analog cu obiectul evaluarii. Totodată, se presupune că o tranzacție cu drepturi asupra unui teren se va face pe baza caracteristicilor unor tranzacții similare care s-au dezvoltat pe piață.

Metoda de selecție

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor asupra terenului construit.

Conditii de aplicare a metodei:

Disponibilitatea informațiilor privind prețurile cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, inclusiv drepturile evaluate asupra terenului;

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

Determinarea elementelor prin care se compară un singur obiect imobiliar, care cuprinde drepturile de evaluat pentru un teren, cu obiecte analoge;

Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;

Calculul costurilor pentru înlocuirea sau reproducerea îmbunătățirilor situate pe terenul evaluat;

Calculul valorii de piață a drepturilor asupra terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, a valorii de piață a îmbunătățirilor aduse terenului.

Valoarea costurilor pentru realizarea de îmbunătățiri la terenul poate fi determinată folosind indicatori de cost agregați și (sau) elementali.

Indicatorii de cost agregat includ ambii indicatori care caracterizează parametrii obiectului ca întreg - metru pătrat, cub, liniar și indicatori pentru complexe și tipuri de lucrări.

Indicatorii de cost elementar includ prețurile și tarifele elementare utilizate pentru a determina valoarea costurilor pentru crearea îmbunătățirilor.

Indicatorii de cost agregați și elementali calculați la nivelul prețului fixat la o anumită dată (nivelul prețului de bază) pot fi recalculați în nivelul prețului la data evaluării folosind un sistem de indici de modificare a costurilor de construcție curente și prognozate.

Calculul sumei costurilor pentru crearea de îmbunătățiri folosind indicatori elementali de cost poate fi efectuat și folosind metodele resurse și indice de resurse. Metoda resursă (resource-index) constă în calcularea în prețuri și tarife curente (prognoze) a tuturor resurselor (elementelor de cost) necesare pentru a crea îmbunătățiri.

La determinarea sumei costurilor pentru realizarea de îmbunătățiri funciare, trebuie luat în considerare profitul investitorului - valoarea celei mai probabile recompense pentru investirea capitalului în realizarea de îmbunătățiri. Profitul investitorului poate fi calculat ca diferența dintre prețul de vânzare și costul creării unor obiecte similare. Profitul investitorului poate fi calculat și ca o rentabilitate a capitalului pentru investiția sa cea mai probabilă de același nivel de risc.

Metoda de distribuire

Metoda este utilizată pentru evaluarea valorii drepturilor asupra terenurilor construite.

Conditii de aplicare a metodei:

Disponibilitatea informațiilor privind prețurile cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, inclusiv drepturile asupra terenului evaluat;

Disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a terenului în valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar;

Conformarea îmbunătățirilor funciare cu cea mai eficientă utilizare a acesteia.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

Determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte analoge;

Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar;

Determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar;

Ajustare pentru fiecare dintre elementele de comparație de preț ale fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de o singură proprietate;

Calcularea valorii de piata a unui singur obiect imobiliar, prin generalizarea rezonabila a preturilor ajustate ale analogilor;

Calculul valorii de piață a drepturilor evaluate asupra unui teren prin înmulțirea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar cu valoarea cea mai probabilă a cotei din costul drepturilor asupra unui teren în valoarea de piață a unui singur imobil obiect.

Metoda de valorificare a chiriei terenului

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea obținerii pentru aceleași intervale de timp egale ca valoare sau modificarea cu aceeași rată a venitului din dreptul evaluat de a închiria un teren.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

Calculul sumei venitului pe o anumită perioadă de timp creat de dreptul de arendă a unui teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către chiriaș;

Determinarea valorii coeficientului de capitalizare a venitului corespunzător;

Calculul valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren, venitul din acest drept se calculeaza ca diferenta intre chiria terenului si suma chiriei prevazuta prin contractul de inchiriere pentru perioada corespunzatoare. În acest caz, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren la tarifele de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe o piață deschisă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar valoarea tarifului de închiriere nu reflectă nicio circumstanță extraordinară).

Determinarea tarifelor de închiriere de pe piață în cadrul acestei metode implică următoarea secvență de acțiuni:

Selecția pentru un teren, dreptul de închiriere, care este în curs de evaluare, obiecte similare, pentru care tarifele de închiriere sunt cunoscute din tranzacții de închiriere și (sau) o ofertă publică;

Determinarea elementelor prin care se realizează compararea terenului, al cărui drept de închiriere se evaluează cu analogi;

Determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

Determinarea pentru fiecare element al comparației a ajustărilor la tarifele de închiriere ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

Ajustarea pentru fiecare element al comparației a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

Calculul ratei de închiriere de pe piață pentru terenul, al cărui drept de închiriere este evaluat printr-o generalizare rezonabilă a ratelor de închiriere ajustate ale analogilor.

Metoda restului

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor asupra terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea dezvoltării unui teren, ale cărui drepturi sunt în curs de evaluare, cu îmbunătățiri generatoare de venituri.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

Calculul costurilor pentru reproducerea sau înlocuirea îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;

Calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru o anumită perioadă de timp ca produs al costurilor de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor cu rata de capitalizare corespunzătoare a veniturilor din îmbunătățiri;

Calcularea sumei chiriei terenului ca diferență între venitul net din exploatare dintr-un singur obiect imobiliar pentru o anumită perioadă de timp și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru perioada corespunzătoare de timp;

Calculul valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.

Metoda permite, de asemenea, următoarea secvență de acțiuni:

Calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;

Calculul venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;

Calculul valorii de piata a unei singure proprietati prin valorificarea venitului net din exploatare pe o anumita perioada de timp;

Calculul valorii de piață a unui teren prin scăderea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor din valoarea de piață a unei singure proprietăți.

Metoda de utilizare prevăzută

Metoda este utilizată pentru evaluarea drepturilor asupra terenurilor construite și neconstruite.

Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea utilizării terenului într-un mod care să genereze venituri.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

Determinarea cantității și a structurii de timp a cheltuielilor necesare pentru utilizarea terenului în conformitate cu opțiunea de utilizare cea mai eficientă a acestuia (de exemplu, costul creării de îmbunătățiri a terenului sau costul împărțirii terenului în separat piese care diferă ca formă, tip și natura utilizării);

Determinarea mărimii și structurii temporale a veniturilor din utilizarea cât mai eficientă a terenului;

Determinarea cuantumului și a structurii temporale a cheltuielilor de exploatare necesare obținerii de venituri din utilizarea cât mai eficientă a terenului, inclusiv luând în considerare cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere existent pentru terenul;

Determinarea valorii ratei de actualizare corespunzatoare nivelului de risc al investirii capitalului in terenul evaluat; la calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de leasing trebuie luată în considerare probabilitatea reținerii veniturilor din acest drept;

Calculul costului unui teren prin actualizarea tuturor veniturilor și cheltuielilor asociate cu utilizarea unui teren;

La determinarea perioadei de prognoză, trebuie să se țină cont de perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și de posibilitatea ca chiriașul să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.

Sursa de venit poate fi închirierea, utilizarea economică a unui teren sau a unui singur imobil, sau vânzarea unui teren sau a unui singur imobil în perioada cea mai probabilă la valoarea de piață.

Calculul veniturilor în opțiunea de închiriere a bunurilor imobiliare ar trebui să includă contabilizarea veniturilor din vânzarea unei singure proprietăți la sfârșitul perioadei de prognoză.

În sensul prezentului raport, Evaluatorul a constatat că este posibilă determinarea valorii de piață a titlului de proprietate asupra terenului folosind metoda de alocare și metoda reziduală.

Abordarea costurilor se aplică atunci când este posibilă înlocuirea obiectului de evaluare cu un alt obiect care este fie o copie exactă a obiectului de evaluare, fie are proprietăți utile similare. Informațiile de care dispune Evaluatorul fac posibilă aplicarea abordării costurilor la evaluarea valorii de piață a obiectului evaluat. Având în vedere cele de mai sus și, de asemenea, pe baza clauzei 20 din Standardul Federal de Evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare” (OFS nr. 1), aprobat prin Ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Federația Rusă din 20 iulie 2007, nr. 256 și, de asemenea, art. 14 FZ-135 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, Evaluatorul a considerat că este posibil aplica abordare costisitoare a aprecierii valorii obiectului de evaluare. Pentru determinarea costurilor de reproducere (înlocuire) se va aplica metoda unitară comparativă.

Abordare comparativă

Abordare comparativă - un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte - analogi ai obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect-analog al obiectului de evaluare în scopul evaluării este un obiect similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.

În cadrul abordării comparative se disting două metode: metoda analizei comparative a vânzărilor și metoda multiplicatorului de chirie brută.

Metoda de evaluare comparativă a vânzărilor- o metoda de estimare a valorii de piata a obiectului evaluat, bazata pe analiza preturilor de vanzare sau inchiriere a obiectelor comparabile cu cea evaluata - analogi care au avut loc pe piata obiectului evaluat inainte de data evaluarii.

Metoda analizei comparative, pe lângă scopul său direct (evaluarea valorii de piață), poate fi utilizată pentru estimarea tarifelor de închiriere, a amortizarii îmbunătățirilor sau a costului realizării acestora, a ratelor de ocupare și a altor parametri care sunt necesari pentru evaluarea valorii imobiliare. folosind alte abordări.

Metoda comparațiilor de piață se bazează pe principiul cererii și ofertei, conform căruia prețul unei proprietăți este determinat ca urmare a interacțiunii forțelor cererii și ofertei pentru un obiect într-un loc dat, la un moment dat. și pe o anumită piață.

Această metodă este o metodă de modelare directă a factorilor de cerere și ofertă. La achiziționarea unui obiect, cumpărătorul (investitorul) se ghidează după principiul substituției, care prevede că prețul maxim al obiectului evaluat (RS o.o.) nu depășește prețul minim al valorii de piață a unui obiect analog (RS o.a.) cu caracteristici similare (factori de preț).

Modelul matematic al evaluării imobiliare folosind metoda comparațiilor de piață poate fi reprezentat sub următoarea formă (formula 4):

unde RS oo este valoarea de piață a obiectului de evaluare;

Wi- greutatea i-al-lea analog în costul obiectului evaluat;

RSO un i– numărul de analogi;

n- numărul de analogi.

Metoda comparației vânzărilor este utilizată dacă piața subiectului evaluării este activă, adică la data evaluării există informații despre un număr suficient de tranzacții sau oferte pentru evaluare. De exemplu, metoda comparațiilor de piață vă permite să obțineți rezultate suficient de bune pentru a evalua apartamente, terenuri. Aproape niciodată nu este folosit pentru facilități speciale (biserici, școli, stadioane etc.) care nu au piață sau piața lor este limitată.

Metoda comparațiilor de piață, în prezența unei cantități suficiente de date, face posibilă obținerea unui rezultat de evaluare fiabil.

Pentru a determina valoarea unei proprietăți folosind metoda comparației pieței, de regulă, se utilizează următoarea secvență de acțiuni:

1. Cercetare de piata si colectare de informatii privind tranzactiile sau ofertele de cumparare sau vanzare de obiecte similare obiectului evaluat.

2. Verificarea acurateței și fiabilității informațiilor colectate și a conformității acestora cu condițiile pieței.

3. Selectarea unităţilor de comparaţie tipice pieţei obiectului evaluat şi efectuarea unei analize comparative pentru unitatea selectată.

4. Compararea obiectelor-analogi cu obiectul de evaluare folosind unitatea de comparație și efectuarea de ajustări la prețul fiecărui obiect comparat raportat la obiectul evaluat.

5. Consolidarea valorilor ajustate ale prețurilor obiectelor-analogii obținute în cursul analizei acestora într-o singură valoare sau interval de valori de cost.

Unitățile de comparație sunt folosite pentru a face transparentă și ușor de înțeles procedura de comparare a obiectului evaluat și a analogilor acestuia. Deci, de exemplu, atunci când prețurile de vânzare sunt ajustate la prețurile pe unitate de dimensiune a unei clădiri, de obicei nu este nevoie să faceți ajustări pentru dimensiunea obiectelor.

Principalele elemente de comparație care ar trebui luate în considerare în metoda de comparare a vânzărilor sunt:

1. Drepturi de proprietate transferabile.

2. Condiții de finanțare.

3. Condiții de vânzare.

4. Condițiile pieței.

5. Locația.

6. Caracteristici fizice (dimensiunea, calitatea lucrărilor de construcție, starea clădirii).

7. Caracteristici economice (costuri de exploatare, termenii contractelor de închiriere, costuri administrative, componența chiriașilor).

8. Tipul de utilizare (zonare).

9. Componente valorice neincluse în imobil.

Pe lângă elementele de comparație de bază, pot fi necesare elemente suplimentare. Acestea includ restricții de urbanism, servituți, restricții de mediu, acces la imobile.

Numărul de obiecte de comparație este de mare importanță. Cu cât numărul de obiecte analogice este mai mare, cu atât mai multe oportunități pentru evaluator de a obține un rezultat fiabil.

În etapa de aprobare, ar trebui să se acorde preferință (atribuită cea mai mare pondere) acelor prețuri ale analogilor care se apropie cel mai mult în caracteristicile lor de obiectul evaluării, și anume analogilor, ale căror prețuri au fost supuse celui mai mic număr de ajustări și ajustările în sine au fost relativ mici.

În metoda comparaţiilor de piaţă se disting două grupe de metode de analiză a ajustărilor: cantitative; calitate.

Aceste grupuri diferă în raportul dintre numărul de factori de preț și numărul de analogi utilizați pentru evaluare.

Dacă numărul de analogi n este mai mare sau egal cu numărul de factori de preț k, crescut cu unu ( n≥ k+ 1), atunci pentru evaluare se folosesc metodele primului grup: analiza perechilor de date; analiza grupurilor de date; analize statistice; analiza grafica; analiza de sensibilitate; analiza costului; analiza datelor secundare și valorificarea diferențelor de închiriere etc.

Dacă numărul de analogi n cantitate mai mica k factorii de preț au crescut cu unu ( n < k+ 1), atunci se folosesc pentru evaluare metodele grupei a doua: analiza comparativă relativă; metoda evaluărilor experților (analiza rangului); metoda interviului.

Metode cantitative de analiză

Metodele cantitative de analiză presupun utilizarea metodelor matematice. Una dintre cele mai simple este analiza perechilor de date. Aplicarea acestei metode permite evaluatorului să determine corecția pentru elementul de comparație prin compararea a două obiecte care diferă în acest element. Analiza perechilor de date este o tehnică de deducție matematică care are aplicabilitate limitată, deoarece seturile de perechi de date sunt rare și pot fi utilizate greșit.

Analiza perechilor de date și a grupurilor de date este o variantă a analizei de sensibilitate. Analiza de sensibilitate este o tehnică utilizată pentru a determina impactul variabilelor individuale asupra valorii.

În activitățile de evaluare, analiza statistică a datelor de piață este uneori utilizată. Analiza corelației-regresiune este folosită cel mai adesea în evaluare.

Analiza grafică este o variantă a analizei statistice care permite evaluatorului să tragă o concluzie prin interpretarea vizuală a datelor imaginilor grafice și aplicarea tehnicilor de ajustare a curbei statistice.

Metoda de analiză a costurilor utilizează indicatori de cost, cum ar fi costurile de reparație sau costurile de licență, ca bază pentru ajustări. Este important ca ajustările efectuate să fie în concordanță cu mediile pieței.

Analiza datelor secundare constă în determinarea corecțiilor care utilizează date care nu au legătură directă cu obiectele evaluate sau comparate. Datele secundare caracterizează piața imobiliară generală. De regulă, informațiile despre acestea sunt obținute din publicațiile de specialitate despre imobiliare.

Metode calitative de analiză

Una dintre metodele calitative de analiză este analiza comparativă relativă. Constă în studierea relațiilor identificate pe baza datelor de piață fără utilizarea calculelor. Mulți evaluatori folosesc această metodă deoarece reflectă natura imperfectă a piețelor imobiliare. Metoda se bazează pe analiza vânzărilor comparabile pentru a compara caracteristicile obiectelor comparabile cu proprietatea evaluată.

Metoda de evaluare inter pares este o modificare a analizei comparative relative. În această metodă, datele de vânzări comparabile evaluate de colegi sunt clasate în ordine crescătoare sau descrescătoare. Evaluatorul analizează apoi fiecare tranzacție pentru a determina poziția relativă a articolului evaluat din eșantion.

Interviurile personale pot ajuta la dezvăluirea părerii participanților cunoscuți pe piață cu privire la proprietatea evaluată. Astfel de informații ar trebui tratate ca date secundare, care nu ar trebui utilizate ca unic criteriu pentru determinarea ajustărilor sau reconcilierii valorilor.

Secvența modificărilor

Secvența în care sunt ajustate comparabile este determinată pe baza unei analize a informațiilor de piață.

Se adună ajustări pentru locație, caracteristici fizice, caracteristici economice, tip de utilizare și componente non-proprietate.

Coordonarea indicatorilor de cost

În această etapă, evaluatorul analizează indicatorii primiți și îi reduce la un interval de valori sau la o singură valoare. În această etapă, sunt luate în considerare și cântărite cu atenție avantajele și dezavantajele fiecărui indicator de valoare, fiabilitatea datelor de piață și metodele de analiză utilizate.

În cursul reconcilierii, este necesar să se asigure că indicatorul valoric obținut se corelează cu scopul evaluării și cu indicatorii valorici obținuți prin alte metode de evaluare.

Metoda multiplicatorului chiriei brute

Această metodă se bazează pe ipoteza că suma veniturilor generate de imobile este un factor de stabilire a prețului, iar compararea prețului și a veniturilor pentru obiecte similare oferă o bază pentru utilizarea rezultatelor medii atunci când se evaluează o anumită proprietate.

Multiplicatorul brut de chirie este un indicator care reflectă raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut al unei proprietăți. Multiplicatorul de închiriere brută se aplică proprietăților pentru care venitul brut potențial sau real poate fi estimat în mod fiabil. Acest indicator este calculat pentru obiecte imobiliare similare și este utilizat ca multiplicator pentru indicatorul corespunzător al obiectului evaluat.

Etapele evaluării imobiliare folosind multiplicatorul de chirie brută:

1. Venitul brut al obiectului evaluat este estimat, fie potențial, fie real.

2. Sunt selectați cel puțin trei analogi ai obiectului evaluat, pentru care există informații fiabile despre prețul de vânzare și valoarea venitului potențial sau real.

3. Se fac ajustări necesare pentru a crește comparabilitatea analogilor cu obiectul evaluat.

4. Pentru fiecare analog se calculează multiplicatorul de chirie brută.

5. BPM final este determinat ca valoarea medie a BPM calculat pentru toți analogii.

6. Valoarea de piață a proprietății care se evaluează este calculată ca produs dintre MGR mediu și venitul brut adecvat calculat al proprietății evaluate.

Valoarea de piață a proprietății care se evaluează se calculează folosind formula 5

RS oo \u003d PVD oo (DVD oo) VRM,

PVH - venit brut potențial;

DIA - venitul brut efectiv;

GRM este multiplicatorul brut al chiriei.

Metoda este destul de simplă, dar necesită respectarea unor condiții precum prezența unei piețe imobiliare dezvoltate și active, capacitatea de a obține informații de piață și economice fiabile. Dezavantajele metodei includ imposibilitatea realizării unei comparabilități complete a obiectului evaluat și a analogilor, precum și impactul asupra valorii de piață a sumei costurilor de operare.

Abordarea comparativă îndeplinește cel mai pe deplin cerințele luării în considerare a conjuncturii pieței imobiliare comerciale. Evaluatorul are informații fiabile și accesibile pentru analiză despre prețurile și caracteristicile obiectelor analogice. Având în vedere cele de mai sus și, de asemenea, pe baza clauzei 20 din Standardul federal de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințelor de evaluare” (FSO nr. 1), aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei Federația din 20 iulie 2007, nr. 256, precum și art. 14 FZ-135 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, Evaluatorul a considerat că este posibil aplica abordare comparativă a aprecierii valorii de piață a obiectelor de evaluare. În cadrul abordării comparative, evaluatorul a aplicat metoda comparației vânzărilor ca metodă care a dat cel mai precis rezultat.

abordarea veniturilor

Abordarea veniturilor- un set de metode de apreciere a valorii obiectului de evaluare, bazate pe determinarea veniturilor preconizate din utilizarea obiectului de evaluare.

Evaluarea valorii de piață utilizând abordarea venitului se bazează pe conversia veniturilor pe care activul evaluat este de așteptat să îl genereze pe restul vieții sale economice în valoare. Din punct de vedere teoretic, sursa de venit poate fi orice: chirie, vânzare, dividende, profit. Principalul lucru este ca acesta să fie un produs al activului evaluat.

Folosind această abordare, este posibilă și adecvată evaluarea acelor active care sunt utilizate sau pot fi utilizate în interesul generării de venituri (imobiliare, acțiuni, obligațiuni, cambii, active necorporale etc.).

Principiile de bază ale evaluării activelor de venit sunt principiul așteptării și principiul substituției.

Principiul așteptării pentru această abordare este principalul principiu de formare a metodei. Acesta afirmă că valoarea de piață a unui activ (RS oo) este determinată de valoarea prezentă (azi, actuală) a întregului venit net viitor I.

Cu cât este mai mare potențialul de venit al activului evaluat, cu atât valoarea acestuia este mai mare. În același timp, analiza veniturilor ar trebui efectuată pe toată durata de viață economică rămasă a activului, cu condiția ca acesta să fie utilizat în această perioadă în cel mai eficient mod.

În conformitate cu principiul substituției, valoarea maximă a unui activ nu trebuie să depășească prețul cel mai mic la care poate fi achiziționat un alt activ similar cu un randament echivalent. Acest principiu este analog cu principiul economic al alternativelor de investiții.

În cadrul abordării veniturilor se face o distincție între metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat.

Aceste metode se bazează pe analiza și evaluarea venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare sau de actualizare.

Capitalizarea directă evaluează venitul net din exploatare al primului an de utilizare a activului, cu condiția ca acesta să fie în stadiul de generare a venitului tipic și evaluează rata de capitalizare pentru a converti venitul în valoare actualizată, iar în metoda fluxului de numerar actualizat, prognoza venitului net din exploatare în procesul de utilizare a activului, inclusiv venitul net din revenire la sfârșitul perioadei de prognoză, estimarea factorului de actualizare și determinarea sumei valorilor curente ale acestor venituri.

Aceste metode diferă prin modalitățile de analiză și construcție a fluxului de venit și coeficienții de conversie a acestora în valoare curentă.

În metoda capitalizării directe pentru estimarea valorii de piață, venitul net al primului an din utilizarea unui activ este împărțit la o rată de capitalizare derivată dintr-o analiză a datelor privind ratele de capitalizare a veniturilor pentru active similare activului evaluat. În același timp, nu este necesar să se evalueze tendința de modificare a veniturilor în timp, iar la evaluarea ratei de capitalizare este necesar să se ia în considerare separat componentele acestuia: rata rentabilității capitalului și rata rentabilității acestuia. Se presupune că luarea în considerare a tendințelor în toate componentele activului evaluat este încorporată în datele pieței. De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor operaționale care sunt utilizate în cel mai eficient mod și nu necesită, de la data evaluării, investiții de capital pe termen lung în reparații sau reconstrucție.

La evaluarea prin metoda capitalizării în funcție de rata rentabilității capitalului, tendința modificărilor venitului net în timp este luată în considerare separat și toate componentele ratei de capitalizare sunt analizate separat.

În general, aceste metode pot fi definite după cum urmează.

Metoda capitalizării directe este o metodă de estimare a valorii de piață a unui activ de venit bazată pe conversia directă a venitului cel mai tipic al primului an în valoare prin împărțirea acestuia la un raport de capitalizare obținut pe baza unei analize a datelor de piață asupra cotelor. a veniturilor la valoarea activelor similare cu cea care se evaluează.

Metoda de analiză a fluxului de numerar actualizat - o metodă prin care, pentru a estima valoarea de piață utilizând rata rentabilității capitalului ca rată de actualizare, se evaluează fluxurile de numerar din fiecare an de funcționare a activului, inclusiv fluxul de numerar din acesta. revânzarea la sfârșitul perioadei de deținere, sunt actualizate separat și apoi însumate.

Venitul net din exploatare este egal cu diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. În acest caz, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare care sunt suportate de obicei de locator.

Venitul brut efectiv este egal cu diferența dintre venitul brut potențial și pierderile din perioada de nefuncționare a localului și pierderile din neplata chiriei.

Venitul potențial brut este egal cu venitul care poate fi primit din livrarea întregii suprafețe a unei singure proprietăți pentru închiriere în absența pierderilor din neplata chiriei. Tarifele de închiriere pentru utilizarea unei singure piese imobiliare sunt calculate pe baza tarifelor de închiriere de pe piață.

Pentru spațiile libere și ocupate de proprietar, se folosesc și tarifele de închiriere de pe piață. Potențialul de venit include alte venituri provenite din îmbunătățiri neseparabile ale proprietății, dar care nu sunt incluse în chirie.

Cuantumul cheltuielilor de exploatare se determină pe baza condițiilor de piață pentru închirierea unor obiecte imobiliare unice. Cheltuielile de exploatare se împart în: semifixe - nu depind de nivelul de ocupare al unei singure proprietăți, variabile condiționat - dependente de nivelul de ocupare al unei singure proprietăți și cheltuieli pentru înlocuirea elementelor de construcție de scurtă durată. Cheltuielile de exploatare nu includ cheltuielile cu amortizarea bunurilor imobiliare și cheltuielile cu deservirea datoriilor aferente bunurilor imobiliare.

Calculul costului de înlocuire a elementelor de îmbunătățire cu o perioadă scurtă de utilizare se face prin împărțirea sumei costurilor de creare a acestor elemente de îmbunătățire la perioada de utilizare a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale a fondurilor pentru înlocuirea elementelor cu o perioadă scurtă de utilizare.

Cheltuielile de administrare sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine administrează proprietatea - proprietarul sau administratorul.

În general, în conformitate cu principiul așteptării, expresia matematică pentru evaluarea valorii de piață a unui activ folosind abordarea venitului este următoarea (formula 6):

,

unde RS oo este valoarea de piață a obiectului de evaluare; eu- numărul perioadei curente; CHOD i- venitul net din exploatare i-a-a perioadă, D - rata rentabilității capitalului (rata de actualizare a venitului), Reversiune - venit din vânzarea obiectului evaluat, k– numărul ultimei perioade de prognoză.

Atunci când evaluează o proprietate folosind abordarea venitului, evaluatorul ar trebui să fie ghidat de comportamentul tipic al investitorului (cumpărătorului) proprietății. Un investitor, dobândind un activ profitabil, își propune de obicei cel puțin două obiective: să primească un profit adecvat riscurilor și să returneze banii investiți inițial.

Astfel, FOD-ul unora i al-lea an poate fi împărțit în două componente (formula 7)

Venitul pe anul pe care îl generează proprietatea trebuie poziționat la sfârșitul anului, adică trebuie considerat ca rezultat al activității economice a proprietarului pentru exploatarea profitabilă a proprietății în cursul acestui an.

Randamentul investițiilor i anul, la rândul său, poate fi împărțit și în două componente: randamentul investiției egal cu valoarea de piață a îmbunătățirilor la început i an și randamentul investiției egal cu valoarea de piață a terenului în același an.

Metode de returnare a capitalului

Prin retragerea unei părți din venitul din fondul de înlocuire, proprietarul acumulează bani în acesta pentru a returna partea care se depreciază a investiției inițiale, adică returnarea capitalului din acest punct de vedere poate fi definită ca procesul de înlocuire a părții epuizate. a activului în detrimentul unei părți din venit.

În teoria evaluării imobiliare sunt cunoscute trei metode de returnare (rambursare) a capitalului: metoda Ring, metoda Inwood și metoda Hoskold. Acestea diferă prin utilizarea diferitelor rate ale dobânzii la fondul de rambursare.

Rentabilitatea liniare a capitalului (metoda lui Ring)

Se presupune că principalul investiției este rambursat periodic în rate egale pe durata de viață a activului. Metoda Ring este justificată doar în cazul unei scăderi sistematice a veniturilor.

Rata rentabilității capitalului este definită ca 1/ n, Unde n- durata de viata economica ramasa a cladirii

Restituire uniformă a capitalului în anuitate (metoda Inwood)

Denumirea completă a metodei Inwood este metoda de returnare a capitalului din venit atunci când se formează un fond de compensare cu o rată a dobânzii egală cu rata rentabilității capitalului (investiție).

După cum sugerează și numele, această metodă se caracterizează prin acumularea de depozite într-un fond de compensare la o rată a dobânzii egală cu rata rentabilității capitalului propriu. Se aplică atunci când se preconizează că va primi un venit constant egal pe toată perioada de prognoză. Randamentul sumei principale a investițiilor se realizează în funcție de rata rentabilității și se calculează conform formulei (formula 8)

Rentabilitatea principală a investiției în funcție de factorul fondului de compensare și rata de rentabilitate fără risc (metoda Hoskold)

Metoda Hoskold ocupă o poziție intermediară între cele două metode de mai sus. Se aplică atunci când investiția nu este suficient de profitabilă pentru a fi reinvestită la aceeași rată % ca și investiția inițială. Se caracterizează prin acumularea de depozite în fondul de compensare la o anumită rată a dobânzii fără risc.

În mod tradițional, atunci când se evaluează un imobil, principala sursă de venit este închirierea proprietății care se evaluează.

Închirierea unui obiect, de regulă, se manifestă în două forme principale:

Închirierea obiectului în ansamblu (cladire, teren);

Închirierea unei părți dintr-un obiect (o cameră, un apartament, un birou într-un centru de afaceri, o cameră de hotel, un loc de parcare, un garaj într-o cooperativă etc.).

Principalul lucru este că sursa de venit ar trebui să fie direct și indisolubil legată de activul evaluat, adică venitul ar trebui să fie o funcție doar de activul evaluat.

Venitul net din exploatare în cel mai general caz poate fi definit ca diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile necesare pentru a genera venituri. Iar cheltuielile de exploatare pot fi definite, din nou în cazul cel mai general, ca cheltuieli asociate cu obținerea nivelului necesar de venit.

Secvența clasică de calcul a venitului net din exploatare, bazată pe reflectarea fluxurilor de numerar reale, este următoarea:

1. Venit brut potențial.

Minus: pierderea veniturilor din subutilizare (subutilizare a activului).

Minus: pierderi din neplati.

Plus: venit suplimentar.

2. Venitul brut real (efectiv).

3. Minus cheltuieli de exploatare:

Cheltuieli curente de exploatare - cheltuieli asociate cu exploatarea zilnică a proprietății (costuri condiționat fixe și condiționat variabile).

Cheltuieli de capital - numerar, deduceri alocate fondurilor speciale create pentru a „stabiliza” costurile mari, unice, asociate cu exploatarea proprietății (în principal cu repararea sau înlocuirea elementelor de construcție de scurtă durată).

4. Venitul net din exploatare periodic.

Un tip special de venit în opțiunea de evaluare a leasingului este venitul net de revenire sau venitul net din vânzarea proprietății la sfârșitul perioadei de deținere. Venitul net al proprietarului din vânzarea unui activ (valoarea de reversiune) poate fi definit ca un venit egal cu diferența dintre prețul de vânzare al activului minus obligațiile de datorie și costurile asociate cu vânzarea activului.

În practică, se obișnuiește să se utilizeze trei metode pentru estimarea prețului de vânzare:

Prognoza prețului de vânzare în termeni monetari absoluti;

Prognoza prețului de vânzare bazată pe modificarea procentuală a valorii pe perioada deținerii;

Prognoza prețului bazată pe o evaluare prin metode cunoscute de evaluare a valorii de piață a unui activ la sfârșitul perioadei de prognoză.

Prima metodă este rar folosită în practică. Este folosit de obicei atunci când există un acord separat de vânzare a proprietății la un preț fix predeterminat, cum ar fi o opțiune de cumpărare a proprietății la sfârșitul contractului de închiriere. Această metodă poate fi folosită și la evaluarea bunurilor imobile închiriate pe termen lung, cu condiția ca vânzarea să aibă loc cu mult înainte de încheierea contractului de închiriere.

În acest caz, valoarea de reversiune este calculată ca valoarea curentă a plăților de leasing neîncasate la momentul vânzării la o rată de actualizare suficient de mică. Este cunoscut faptul că rata de actualizare reflectă riscurile de deficit sau pierdere de venit. Cu cât aceste riscuri sunt mai mari, cu atât este mai mare rata de actualizare. În acest caz, în prezența contractelor încheiate, riscurile de neîncasare a veniturilor sunt minime și, prin urmare, rata de actualizare ar trebui să fie scăzută. Metoda de estimare a costului unei reversiuni pe baza variației procentuale a valorii pe perioada deținerii se bazează pe analiza fie a variației procentuale anuale, fie a variației totale a valorii pe perioada deținerii.

Și, în sfârșit, a treia metodă de estimare a costului reversiunii se bazează pe utilizarea valorii de piață a activului vândut prin metode cunoscute, dar la data de încheiere a perioadei de prognoză.

Astfel, din punct de vedere al abordării veniturilor, reversiunea ar trebui considerată ca vânzarea către noul proprietar a drepturilor de a primi venituri viitoare.

Estimarea ratei de actualizare

Unul dintre cei mai importanți pași în evaluarea proprietății imobiliare folosind abordarea venitului este calculul ratei (rata) de actualizare necesară pentru a determina valoarea curentă a fluxului de venit generat de proprietate.

În ceea ce privește abordarea veniturilor, evaluatorul presupune că scopul final al investitorului este de a genera venituri care să depășească suma investită inițial. Pe baza acestui fapt, după cum se arată mai sus, randamentul total așteptat al investitorului constă în rentabilitatea totală a sumei investite inițial și profitul sau recompensa (rentabilitatea capitalului).

În procesul de valorificare a veniturilor pot fi utilizate multe rate (norme) de rentabilitate sau rentabilitate. Toate acestea, într-o măsură sau alta, sunt măsuri deosebite ale venitului.

Raportul total de capitalizare (R o ) este rata rentabilității întregii proprietăți și este egal cu raportul dintre venitul net din exploatare așteptat pe un an și prețul sau valoarea întregii proprietăți. Raportul global de capitalizare nu este o rată a rentabilității capitalului sau o măsură completă a investiției. Aceasta poate fi mai mare, mai mică sau egală cu rata estimată a rentabilității capitalului, în funcție de modificările așteptate ale câștigurilor și valorii.

Atunci când evaluează un imobil folosind metoda venitului, evaluatorul trebuie să aibă o idee bună despre natura economică și semnificația matematică a ratei de actualizare. În procesul de evaluare, evaluatorul trebuie să gândească din punctul de vedere al unui investitor care, la cumpărarea unui imobil, schimbă banii pe care îi are cu dreptul de a o primi în viitor. Această relație reflectă rata de actualizare.

Din punct de vedere matematic, rata de actualizare a valorii în timp a banilor este rata dobânzii care este utilizată pentru a converti fluxurile de numerar viitoare în valoarea lor actuală.

Din punct de vedere economic, rata de actualizare este rata minimă de rentabilitate la care se așteaptă un investitor atunci când investește în achiziționarea unui activ profitabil. Evident, orice așteptare este o categorie probabilistică.

Cu cât este mai mare riscul de a primi venituri dintr-un anumit tip de activitate, cu atât mai mare în termeni absoluti ar trebui să fie rata de actualizare a acestui venit atunci când se evaluează un activ asociat acestei activități, adică rata rentabilității investiției într-un activ este proporțională cu riscul de a investi în acest activ.

Rata de actualizare, a, se bazează pe un anumit profit minim (rata fără risc) și include suplimentar prime pentru diverse tipuri de risc: inflație, creșterea prețurilor, modificări ale impozitelor, insolvență, lipsă de lichiditate etc.

Rata de actualizare poate fi definită formal ca o funcție a riscurilor (formula 9)

D = f(D b, P 1, P 2, ..., P i),

unde D b este rata fără risc; P 1, P 2, P i- o serie de riscuri.

Astfel, problema determinării valorii ratei de actualizare este de a determina relația factorială (funcțională sau stocastică). fși în evaluarea cantitativă a primei corespunzătoare unui anumit risc.

Există următoarele metode pentru determinarea ratei de actualizare.

Metoda de construcție cumulativă

Cea mai comună formă de conectare a ratei de actualizare cu primele este așa-numita formă cumulativă.

În conformitate cu această metodă, rata de actualizare este egală cu suma ratei fără risc și a primelor pentru următoarele riscuri sistematice și nesistematice: risc suplimentar, risc de ilichiditate și risc de management al investițiilor. În prezent, nu există metode formale de estimare a primelor pentru aceste riscuri. Determinarea lor este în prezent efectuată de experți.

Metoda de returnare internă sau metoda IRR

Esența metodei constă în analiza și prelucrarea statistică a ratelor interne de rentabilitate a proiectelor comparabile cu proiectul obiectului evaluat, ale căror prețuri de vânzare sunt cunoscute. Pentru a estima rata, este necesar să se modeleze pentru fiecare obiect analogic pentru o anumită perioadă de timp (prognozată), ținând cont de scenariul pentru cea mai eficientă utilizare a acestuia, fluxul de cheltuieli și venituri, să se calculeze rata internă de rentabilitate și procesează rezultatele obținute în orice mod statistic sau expert acceptabil în acest caz, de exemplu, prin metoda mediei ponderate, având în prealabil atribuită o pondere fiecăruia dintre estimările obținute ale ratelor de actualizare cu ajutorul experților. În general, algoritmul de calcul al ratei de actualizare poate fi reprezentat astfel:

1. Selecția de obiecte comparabile cu cea evaluată, cu prețuri de vânzare cunoscute.

2. Calculul tarifelor de închiriere pentru proprietăți comparabile, ținând cont de scenariul utilizării celei mai eficiente a acestora.

3. Modelarea fluxului de cheltuieli și venituri pentru obiecte comparabile. În acest caz, costul inversării unui obiect poate fi luat egal cu prețul de achiziție, ținând cont de:

Costul aducerii obiectului la cea mai eficientă utilizare;

Aprecierea inflaționistă a dobânzii compuse;

Reducerea costurilor din cauza uzurii naturale.

4. Calculul randamentelor finale (ratele interne de rentabilitate).

5. Determinarea ratei de actualizare pentru obiectul evaluat ca medie sau medie ponderată a ratelor finale de returnare a obiectelor comparabile.

Algoritm pentru determinarea valorii obiectului de evaluare prin metoda

valorificare directă

În general, evaluarea valorii de piață folosind abordarea veniturilor include o serie de următorii pași obligatorii:

1. Analiza utilizării celei mai eficiente (NEI) a obiectului de evaluare.

2. Colectarea de informații de piață privind rentabilitatea obiectelor analoge.

3. Estimarea nivelului de venit al obiectului de evaluare cu NEI al acestuia pe baza analizei veniturilor obiectelor analoge - evaluarea venitului net din exploatare al obiectului de evaluare.

4. Estimarea costurilor pentru aducerea obiectului de evaluare la NEI (dacă este necesar).

5. Evaluarea ratelor de capitalizare sau de actualizare pe baza indicatorilor relevanți ai analogilor, investiții în care sunt comparabile din punct de vedere al nivelului de risc cu investițiile în obiectul evaluării, ținând cont de riscurile suplimentare asociate costurilor de aducere la NEI.

6. Valorificarea venitului în valoarea curentă, ținând cont de costurile de aducere a acestuia la INE și formarea unei opinii asupra rezultatului final: evaluarea valorii de piață folosind abordarea veniturilor.

Algoritm pentru determinarea valorii obiectului de evaluare folosind metoda fluxului de numerar actualizat

Metoda fluxului de numerar actualizat definește valoarea de piață a unei proprietăți ca fiind suma profiturilor actualizate pe care proprietatea este probabil să le genereze în viitor.

Specificul aplicării schemei tradiționale a metodei fluxului de numerar actualizat se va manifesta în următoarele:

Rata de actualizare trebuie să se potrivească cu rata de rentabilitate a capitalului propriu cerută de investitor;

Ca venit curent pe perioada detinerii, evaluatorul nu foloseste venitul net din exploatare, ci incasarile de numerar din capitalul propriu, care reprezinta soldul dupa deducerea platilor obligatorii catre banca;

Veniturile din vânzarea propusă a proprietății la sfârșitul perioadei de deținere reprezintă diferența dintre prețul de revânzare și datoria ipotecară restante la acea dată.

Metoda fluxului de numerar actualizat pe univers in, este aplicabil la evaluarea oricărui imobil generator de venit, inclusiv a obiectelor cu venituri instabile. De obicei, un flux de venituri instabil apare dacă proprietatea este în construcție, renovare sau tocmai intră pe piață, un alt motiv pentru instabilitatea veniturilor este starea nesatisfăcătoare a economiei.

MINISTERUL RELAȚIILOR PROPRIETĂȚII
FEDERAȚIA RUSĂ

ORDIN

La aprobarea Ghidurilor pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor

Document returnat fără înregistrare de stat
Ministerul Justiției al Federației Ruse

Scrisoare a Ministerului Justiției din Rusia din 06.05.2003 N 07/4533-YUD.

______________________________________________________________

În conformitate cu (Legislația colectată a Federației Ruse, 2001, N 29, Art. 3026):

Aprobați orientările atașate pentru determinarea valorii de piață a dreptului de arendare a terenului.

ministru
F.R.Gazizullin

Orientări pentru determinarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenului

I. Dispoziţii generale

Aceste linii directoare pentru determinarea valorii de piață a dreptului de a închiria terenuri au fost elaborate de Ministerul Proprietății al Rusiei în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 N 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”.

II. Baze metodologice de evaluare a valorii de piata a dreptului de arendare a terenului

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren se determina pe baza principiilor utilitatii, ofertei si cererii, substitutiei, schimbarii, influentei externe prevazute in Sectiunea a II-a din Ghidul pentru determinarea valorii de piata a terenurilor, aprobat*.

________________

* Scrisoare a Ministerului Justiției din Rusia din 15 aprilie 2002 N 07/3593-YUD recunoscută ca nefiind înregistrarea de stat.


Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren depinde de drepturile chiriașului, termenul dreptului, sarcinile asupra dreptului de închiriere, drepturile altor persoane asupra terenului, scopul și utilizarea permisă a terenului. complot.

Valoarea de piata a dreptului de inchiriere a unui teren depinde de valoarea asteptata, durata si probabilitatea de a primi venituri din dreptul de inchiriere pentru o anumita perioada de timp cu cea mai eficienta utilizare a terenului de catre locatar (principiul asteptarii) .

Valoarea de piață a dreptului de închiriere a unui teren se determină pe baza utilizării cât mai eficiente a terenului de către chiriaș, adică a celei mai probabile utilizări a terenului, care este fezabilă practic și financiar, justificată economic. , îndeplinește cerințele legii și drept urmare valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a terenului va fi maximă (principiul celei mai bune utilizări).

Valoarea estimată a valorii dreptului de închiriere a unui teren poate fi exprimată ca valoare negativă (de exemplu, dacă suma chiriei stabilită printr-un contract de închiriere pentru un teren este mai mare decât chiria de pe piață pentru acest teren). În astfel de cazuri, de regulă, nu este posibilă înstrăinarea obiectului evaluării pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu afectează tranzacţie.

La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren, se recomandă utilizarea prevederilor secțiunii III a Ghidurilor pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03.2002. N 568-r

Se recomandă includerea în raportul de evaluare a valorii de piață a dreptului de închiriere a unui teren:

informații privind înregistrarea de stat a dreptului de închiriere (contract de închiriere) în cazurile în care înregistrarea specificată este obligatorie;

informații despre sarcinile dreptului de închiriere a unui teren și a terenului în sine;

temeiul dreptului de închiriere al chiriașului;

stabilirea puterilor chiriașului:

termenul pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a terenului;



caracteristicile pieței de terenuri, alte bunuri imobiliare, drepturi de închiriere a terenurilor, inclusiv piața de închiriere a terenurilor și alte bunuri imobiliare.

IV. Metode de evaluare

Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordările de evaluare a costurilor, comparative și a veniturilor. Evaluatorul are dreptul de a determina independent, în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare, metode specifice de evaluare. La alegerea metodelor, se ia în considerare suficiența și fiabilitatea informațiilor disponibile public pentru utilizarea unei anumite metode.

De regulă, la aprecierea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor se utilizează metoda comparației vânzărilor, metoda alocării, metoda distribuției, metoda capitalizării veniturilor, metoda reziduală, metoda utilizării prevăzute.

Pe baza abordarii comparative: metoda de comparare a vanzarilor, metoda de alocare, metoda de distributie. Pe baza abordării venitului: metoda de capitalizare a venitului, metoda soldului, metoda utilizării prevăzute. Elemente ale abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală, metoda alocării.

Urmează conținutul metodelor enumerate în legătură cu evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere a terenurilor, ambele ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri intravilane), și dreptul de a închiria terenuri neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (denumite în continuare terenuri neamenajate).

Dacă în raportul de evaluare sunt utilizate alte metode, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea.

1. Metoda de comparare a vânzărilor

1. Metoda de comparare a vânzărilor

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere prin compararea vânzărilor, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 1 al secțiunii IV din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor aprobate prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03. .2002 N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici.

Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de a închiria un teren prin compararea vânzărilor, următorii factori sunt luați în considerare ca parte a factorilor de cost:

perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere;

cuantumul chiriei prevăzut de contractul de închiriere;

procedura și condițiile de efectuare (inclusiv frecvența) și modificări ale chiriei prevăzute de contractul de închiriere;

necesitatea de a obține acordul proprietarului pentru a încheia o tranzacție cu drept de închiriere;

chiriașul are dreptul de a cumpăra terenul închiriat;

chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere pentru un teren după expirarea contractului de închiriere.

2. Metoda de extracție

2. Metoda de extracție

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite. Atunci când se evaluează valoarea de piață a dreptului de închiriere prin metoda de alocare, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 2 al secțiunii IV din Ghidul pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din data de 06.03.2002 N 568-r.

3. Metoda de distribuire

3. Metoda de distribuire

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda de distribuție, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 3 al secțiunii IV din Orientările pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din data de 06.03.2002 N 568-r.

4. Metoda de capitalizare a venitului

4. Metoda de capitalizare a venitului

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea de a obține venituri din dreptul estimat de închiriere a unui teren de valoare egală sau modificarea în aceeași rată pentru perioade egale de timp.

Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:

calculul sumei venitului pe o anumită perioadă de timp creat de dreptul de a închiria un teren cu cea mai eficientă utilizare a terenului de către chiriaș;

determinarea valorii coeficientului de capitalizare a venitului corespunzător;

calculul valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren prin valorificarea veniturilor generate de acest drept.

Valorificarea veniturilor înseamnă determinarea, de la data evaluării, a valorii tuturor sumelor viitoare egale sau modificate în aceeași rată a veniturilor pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea sumei venitului pentru prima perioadă după data evaluării la rata de capitalizare adecvată determinată de evaluator.

La evaluarea valorii de piata a dreptului de inchiriere a unui teren, venitul din acest drept se calculeaza ca diferenta intre chiria terenului si suma chiriei prevazuta prin contractul de inchiriere pentru perioada corespunzatoare. În acest caz, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din închirierea unui teren la tarifele de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care un teren poate fi închiriat pe o piață deschisă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar valoarea tarifului de închiriere nu reflectă nicio circumstanță extraordinară).

Determinarea tarifelor de închiriere de pe piață în cadrul acestei metode implică următoarea secvență de acțiuni:

selecția pentru un teren, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, a unor obiecte similare, pentru care tarifele de închiriere sunt cunoscute din tranzacții de închiriere și (și/și) o ofertă publică;

determinarea elementelor prin care se realizează compararea terenului, al cărui drept de arendare se evaluează, cu analogi (în continuare - elementele de comparație);

determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

determinarea pentru fiecare element al comparației a ajustărilor la tarifele de închiriere ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de terenul, al cărui drept de arendare este în curs de evaluare;

ajustarea pentru fiecare element al comparației a ratei de închiriere a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul al cărui drept de arenda este în curs de evaluare;

calcularea ratei de închiriere de pe piață pentru terenul, al cărui drept de închiriere este în curs de evaluare, prin generalizarea rezonabilă a ratelor de închiriere ajustate ale analogilor.

Atunci când se calculează rata de capitalizare a veniturilor generate de dreptul de a închiria un teren, trebuie să se ia în considerare: rata de rentabilitate fără risc a capitalului; valoarea primei de risc asociată cu investirea capitalului în achiziționarea dreptului de arenda în curs de evaluare; cea mai probabilă rată de modificare a venitului din dreptul de a închiria un teren și cea mai probabilă modificare a valorii acestuia (de exemplu, dacă costul dreptului de închiriere scade, luați în considerare randamentul capitalului investit în achiziția de dreptul de închiriere).

Dacă sunt disponibile informații fiabile cu privire la valoarea veniturilor generate de un analog al proprietății în cauză pentru o anumită perioadă de timp și prețul acesteia, coeficientul de valorificare pentru venitul generat de dreptul de a închiria un teren poate fi determinat prin împărțirea sumei de venitul generat de un analog pentru o anumită perioadă de timp de prețul acestui analog.

5. Metoda restului

5. Metoda restului

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. La evaluarea valorii de piață a dreptului de închiriere prin metoda reziduală, se recomandă utilizarea prevederilor paragrafului 5 al secțiunii IV din Ghidul pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei. din data de 06.03.2002 N 568-r



diferența dintre venitul net din exploatare dintr-o singură unitate imobiliară și venitul net din exploatare aferent îmbunătățirilor terenului face parte din chiria terenului, care nu este retrasă de proprietarul terenului sub formă de chirie, ci primit de chiriaș;

La calculul coeficientului de valorificare a veniturilor din dreptul de închiriere, probabilitatea menținerii unei diferențe între valoarea chiriei și valoarea chiriei prevăzute de contract de închiriere, perioada de timp rămasă până la încheierea contractului de închiriere, precum și posibilitatea trebuie luat în considerare locatarul care încheie un nou contract de închiriere pentru o anumită perioadă.

6. Metoda de utilizare prevăzută

6. Metoda de utilizare prevăzută

Metoda este utilizată pentru aprecierea dreptului de arendare a terenurilor construite și neconstruite. La aprecierea valorii de piata a dreptului de inchiriere prin modul de utilizare preconizata se recomanda folosirea prevederilor clauzei 6 din sectiunea IV din Instructiunile pentru determinarea valorii de piata a terenurilor, aprobate prin ordin al Ministerului Proprietatii. al Rusiei din 06.03.2002 N 568-r, ținând cont de următoarele caracteristici:

ca parte a cheltuielilor de exploatare se ia în considerare și suma chiriei prevăzută de contractul de închiriere existent pentru terenul;

la calcularea ratei de actualizare a veniturilor din dreptul de leasing trebuie luată în considerare probabilitatea reținerii veniturilor din acest drept;

la determinarea perioadei de prognoză, trebuie să se țină cont de perioada de timp rămasă până la expirarea contractului de închiriere, precum și de posibilitatea ca chiriașul să încheie un nou contract pentru o anumită perioadă.