39. Natura și procedura de determinare a mărimii unei părți din dreptul de proprietate comună. Reguli pentru înstrăinarea acțiunilor din dreptul de proprietate comună.

Determinarea cotelor în drepturi de proprietate comună. Aproape toate normele Codului civil privind proprietatea comună menționează acțiunile aparținând participanților săi. Articolul 245 din Codul civil stabilește prezumția de egalitate a cotelor participanților la proprietate comună.

Deși prezumția de egalitate a acțiunilor este literalmente consacrată numai în legătură cu proprietatea comună comună, în esență ea se aplică și proprietății comune comune atunci când există o separare de aceasta sau divizarea acesteia și devine necesară determinarea cotei fie a tuturor proprietarilor, fie a cotei. proprietarul alocat.

Această concluzie este confirmată în normele alin. 1 al articolului 39 din Codul familiei, referitoare la bunurile comune ale soților, precum și în normele alin. 3 al articolului 258 din Codul civil, referitoare la bunurile comune comune. a membrilor unei ferme ţărăneşti. Totodată, regulile paragrafului 3 al articolului 258 din Codul civil privind egalitatea acțiunilor membrilor exploatației se aplică atât în ​​cazurile de împărțire a proprietății exploatației, cât și în cazul ieșirii unuia dintre membrii săi din fermă. Prin derogare de la prezumția de egalitate a acțiunilor, un acord între participanții la proprietate comună poate stabili ca acțiunile lor să fie determinate în funcție de contribuția fiecăruia la formarea și încetarea proprietății comune.

Această contribuție poate fi determinată nu numai în momentul formării proprietății comune, ci și în etapele ulterioare ale existenței și funcționării acesteia, ținând cont de investițiile materiale, de muncă și alte investiții efectuate în aceasta.

Acesta este adesea cazul la încheierea unui contract de parteneriat simplu, când părțile își combină contribuțiile și încep să acționeze împreună pentru a atinge un scop economic comun. În timpul activităților comune, mărimea contribuției fiecărui participant la proprietatea comună se poate schimba semnificativ. În dezvoltarea prevederilor generale privind determinarea mărimii acțiunilor, alin. 3 al art. 245 din Codul civil, se propune să se țină seama de ce îmbunătățiri au fost aduse bunului comun, inseparabil sau separabil. Dacă un participant la proprietatea comună a făcut îmbunătățiri inseparabile proprietății comune pe cheltuiala sa și în conformitate cu procedura stabilită, atunci el poate cere o majorare a cotei sale proporțional cu creșterea valorii proprietății.

Rezultă de aici că dacă nu se respectă procedura stabilită, atunci coproprietarul nu are dreptul să-și majoreze mărimea cotei sale. Dacă îmbunătățirile sunt separabile, atunci coproprietarul nu trebuie să ceară acordul celorlalți participanți la proprietatea comună pentru a face îmbunătățiri, deoarece acestea pot fi separate de el fără a prejudicia proprietatea comună. Soarta îmbunătățirilor separabile este decisă de comun acord între toți coproprietarii.

Deci, pot conveni să plătească celui care le-a contribuit, despăgubiri corespunzătoare fără modificarea cotelor din proprietatea comună, să majoreze cota proprietarului care a făcut îmbunătățirea etc. În lipsa unui acord, îmbunătățirile separabile devin proprietatea celui care le-a realizat. Toate litigiile cu privire la determinarea soartei îmbunătățirilor, întrucât se referă la exercitarea competențelor de deținere și utilizare a bunurilor comune, pot fi examinate de instanță.

Conținutul dreptului de proprietate comună este alcătuit din puterile de proprietate, înstrăinare și folosință a bunurilor comune aparținând coproprietarilor. Fiecare coproprietar, în exercitarea dreptului de proprietate comună, indiferent de mărimea cotei sale, are un vot. Totuși, așa cum vom vedea acum, acest lucru nu are nicio semnificație practică. Exercitarea dreptului de proprietate comună trebuie să aibă loc prin acordul reciproc al tuturor proprietarilor.

Dacă nu se ajunge la un acord, atunci determinarea consecințelor dezacordurilor care apar depinde dacă acestea se referă la exercitarea competențelor de a deține și folosi proprietatea comună sau la puterea de dispunere. În cazul în care coproprietarii nu s-au înțeles asupra proprietății și folosirii bunurilor comune, atunci fiecare dintre ei, cel puțin cel rămas la singular, se poate adresa instanței. Dacă dezacordul se referă la dreptul la dispoziție, atunci litigiul nu poate fi soluționat de instanță.

Principiul consimțământului reciproc în exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună trebuie să funcționeze fără excepții. Doi proprietari, împreună sau separat, își pot vinde datoriile, dar nu au dreptul să-l oblige pe al treilea să vândă toată proprietatea comună în ansamblu. Tocmai din acest motiv, la exercitarea dreptului de proprietate comună, în principiu, nu contează ce cotă-parte are fiecare dintre proprietari, deși la repartizarea veniturilor și fructelor aduse de comună trebuie să se țină seama de mărimea cotei. proprietatea, cheltuielile și sarcinile articolelor 248 și 249 din Codul civil. Cota de proprietate comună care aparține unui coproprietar nu este localizată în nicio parte anume a proprietății comune, ci se extinde asupra întregii proprietăți în ansamblu.

În același timp, un coproprietar poate fi interesat nu numai de valoarea de schimb, ci și de valoarea de utilizare a proprietății specificate. Poate fi interesat nu numai de veniturile pe care le aduce un lucru comun, ci și de folosirea acestui lucru pentru a-și satisface nevoile de consumator. Un coproprietar are dreptul de a i se pune la dispoziție o parte din proprietatea comună pentru posesia și folosința sa proporțional cu cota sa. Dacă acest lucru este imposibil, el are dreptul de a cere compensații corespunzătoare de la alți participanți la proprietatea comună.

În cazurile în care o parte din proprietatea comună este alocată pentru posesia și folosința proprietarului, acesta, împreună cu păstrarea dreptului la o cotă din proprietatea comună, dobândește și dreptul asupra părții din proprietatea care i-a fost alocată.

Prin natura sa juridică, acest drept poate fi catalogat drept real. Astfel de situații apar cel mai adesea atunci când se determină ordinea de proprietate și de utilizare a unei clădiri rezidențiale care este în proprietate comună a două sau mai multe persoane. Dacă un acord privind determinarea procedurii de deținere și utilizare a unei case este certificat de notar și înregistrat la administrația locală, atunci acesta rămâne valabil pentru persoana căreia i se va transfera cota-parte din proprietatea comună. Unul dintre motivele pentru apariția proprietății comune, care este asociată cu multe probleme ale implementării acesteia, este participarea comună a două sau mai multe persoane la construcția unei case. Nu este neobișnuit ca un cetățean căruia i s-a alocat un teren să construiască o casă pentru a implica membrii familiei sale sau alte persoane în construcție. La finalizarea construcției, apare o dispută între co-dezvoltatori și, uneori, între aceștia și organismul administrației locale, asupra căruia ar trebui să fie înregistrată casa - fie doar persoana căreia i-a fost alocat terenul, fie și alte persoane.

Practica judiciară abordează soluționarea acestor litigii ținând cont de următoarele condiții - în primul rând, este necesar să se stabilească dacă persoanele care au luat parte la construcția casei sunt legate prin relații de familie și gospodărie sau sunt străine de dezvoltator - în al doilea rând, în ce scop a fost construită casa pentru a oferi locuințe celor care au luat parte la construcție sau în alte scopuri - în al treilea rând, participarea la cauză, dacă nu acționează ca parte în cauză, trebuie să implice organul care alocă terenuri și află atitudinea sa față de disputa care a apărut.

În cazul în care persoanele care participă la construcție sunt legate prin relații de familie și gospodărie, sau cel puțin nu sunt legate, dar casa a fost ridicată pentru a asigura locuință atât acestora, cât și altor persoane, iar organismul care a alocat terenul nu se opune recunoașterii a casei ca proprietate comună, un litigiu se hotărăște de către instanță în favoarea co-dezvoltatorilor propriu-zis.

Instanța poate să nu fie de acord cu opinia organului de resort care s-a opus recunoașterii casei ca proprietate comună a co-dezvoltatorilor, dar instanța trebuie să-și motiveze dezacordul în decizia cauzei. Fiecare coproprietar, la propria discreție, poate dispune de cota sa din proprietatea comună.

Pentru a dispune de acțiuni, inclusiv înstrăinarea, el nu trebuie să solicite consimțământul altor participanți la proprietatea comună. În același timp, aceștia sunt departe de a fi indiferent cine ia locul coproprietarului care își înstrăinează cota. Datorită acestor și altor împrejurări, legea trebuie să stabilească reguli care, fără a încălca drepturile unui coproprietar de a dispune de cota sa, să asigure în același timp, pe cât posibil, interesele celorlalți participanți la proprietate comună.

Aceste obiective sunt destinate a fi îndeplinite prin instituirea legii cu privire la dreptul de preempțiune de a cumpăra o acțiune înstrăinată. La vânzarea unei acțiuni către un străin, coproprietarii rămași au drept de preempțiune de a cumpăra acțiunea la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazului unei vânzări la licitație publică.

Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți coproprietari intenția de a vinde acțiunea unui străin, indicând prețul și alte condiții de vânzare. În cazul în care coproprietarii rămași refuză să achiziționeze o acțiune sau nu dobândesc o cotă în proprietatea unui imobil în termen de o lună, iar pentru bunurile mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul poate vinde acțiunea oricărei persoane. La vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de preferință, orice alt coproprietar are dreptul, în termen de trei luni, să ceară în mod legal transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta.

Reguli similare se aplică atunci când înstrăinează o acțiune în temeiul unui acord de troc, dar numai atunci când înstrăinătorul își schimbă cota cu lucruri definite prin caracteristici generice, iar persoana care are dreptul de preempțiune de a dobândi acțiunea oferă străinului un lucru de același fel, în aceeași cantitate și aceeași calitate.

În cazurile prevăzute de lege, o cotă-parte din proprietatea comună poate fi înstrăinată numai dacă sunt îndeplinite anumite condiții. Astfel, proprietatea comună dintr-un condominiu nu este supusă înstrăinării separat de proprietatea de către proprietari a spațiilor din condominiu. Pluralitatea subiecților drepturilor de proprietate se reflectă și în ceea ce privește motivele de încetare a proprietății comune. Alături de motivele care se referă atât la proprietatea unică, cât și la proprietatea comună, aceasta din urmă se caracterizează prin motive specifice pentru încetarea acesteia, în primul rând, cum ar fi împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta. În timpul împărțirii, proprietatea comună încetează pentru toți participanții săi; la alocare, pentru cel a cărui cotă din proprietatea comună este alocată. Dar o selecție poate produce aceleași rezultate ca o partiție.

Dacă proprietatea comună aparține a doi participanți și unul dintre ei primește compensație pentru cota sa, atunci proprietatea comună încetează pentru celălalt, deoarece devine unicul proprietar al proprietății care era anterior comună.

Motivele și metodele de împărțire și alocare sunt diferite. Împărțirea și atribuirea pot avea loc fie prin acordul comun al coproprietarilor, fie prin hotărâre judecătorească. Alocarea unei cote din proprietatea comună are loc nu numai la cererea coproprietarului atribuit, ci și la cererea creditorilor de a-și executa silit bunul. Împărțirea și alocarea, dacă este permisă de lege și posibil fără daune disproporționate asupra proprietății, se realizează prin alocarea unei cote în natură.

În cazul în care alocarea unei cote în natură este imposibilă, coproprietarul atribuit primește o compensație bănească sau de altă natură. Decontările între coproprietari au loc și atunci când bunurile în natură nu pot fi alocate exact în conformitate cu mărimea cotei-parte care îi revine fiecăruia dintre aceștia. Indiferent de motivele și metodele de împărțire și alocare, măsura cantitativă la determinarea mărimii proprietății alocate în natură sau a cuantumului despăgubirii ar trebui să fie mărimea cotei-parte care aparține coproprietarului. Împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta trebuie să se producă proporțional cu cotele aparținând coproprietarilor.

În conformitate cu principiile consimțământului reciproc, care este necesar la exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună, legea stabilește că plata către participantul său de către coproprietarii rămași a oricărei compensații în loc de alocarea unei cote în natură este permisă numai cu acordul lui. Totodată, prin derogare de la această regulă, se prevede că atunci când cota-partea unui coproprietar este nesemnificativă, aceasta nu poate fi alocată în natură, iar coproprietarul nu are un interes semnificativ în folosirea bunului comun. proprietate, instanța poate, chiar și în lipsa consimțământului său, să oblige pe cei rămași participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri.

La primirea despăgubirii, coproprietarul pierde dreptul la o cotă-parte din proprietatea comună, clauza 1, articolul 246, clauza 1, articolul 247 clauza. 4 și 5 din art. 252 din Codul civil. În această materie, normele Codului civil nu sunt compatibile între ele, întrucât regulile privind necesitatea acordului tuturor coproprietarilor la exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună sunt formulate în lege fără excepții.

Între timp, atunci când unui coproprietar i se plătește despăgubiri contrar consimțământului acestuia, în loc de alocarea unei cote-parte în natură, proprietatea comună este înstrăinată în modul stabilit de instanță, ceea ce este permis de lege numai la deținerea și folosirea acestuia. . Coproprietarul este exclus de pe lista participanților la proprietatea comună, ceea ce poate să nu fie dorit în astfel de condiții.

Posesia, folosirea și înstrăinarea proprietății în proprietate comună.

Exercitarea dreptului de proprietate comună are loc prin acordul reciproc al tuturor coproprietarilor. Dacă coproprietarii nu sunt de acord cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune, atunci fiecare dintre ei poate merge în instanță. Principiul consimțământului reciproc în exercitarea dreptului de a dispune de proprietatea comună trebuie să funcționeze fără excepții. La exercitarea dreptului de proprietate comună, în principiu, nu contează practic ce cotă-parte are fiecare dintre coproprietari, deși la repartizarea veniturilor și fructelor aduse de proprietatea comună, cheltuielile trebuie să se țină cont de mărimea cotei. și sarcini care cad pe ea.

În cazurile în care o parte din proprietatea comună este alocată pentru posesia și folosința unui coproprietar, acesta, împreună cu păstrarea dreptului la o cotă din proprietatea comună, dobândește și dreptul asupra părții din proprietatea care i-a fost alocată.

Pentru a dispune de acțiuni, inclusiv pentru înstrăinarea acestora, el nu trebuie să solicite acordul altor participanți la proprietatea comună. Ceilalți coproprietari au dreptul de preempțiune la achiziționarea acțiunii înstrăinate. Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți coproprietari intenția de a vinde acțiunea unui străin, indicând prețul și alte condiții de vânzare. În cazul în care coproprietarii rămași refuză să achiziționeze o acțiune sau nu dobândesc o cotă în proprietatea unui imobil în termen de o lună, iar pentru bunurile mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul poate vinde acțiunea oricărei persoane.

Proprietate comună comună. În ceea ce privește bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei, se prevede că este proprietatea comună a acestora, cu excepția cazului în care un acord între aceștia stabilește un regim diferit pentru acest bun.

În ceea ce privește bunurile care au aparținut fiecăruia dintre soți înainte de căsătorie, primite de unul dintre soți în timpul căsătoriei în dar sau prin moștenire, precum și pentru bunurile de uz personal, acestea sunt recunoscute, ca și până acum, ca bunuri separate ale acestora. Pe de altă parte, bunurile fiecărui soț pot fi clasificate drept bunuri comune dacă, în timpul căsătoriei, s-au făcut investiții în proprietatea respectivă pe cheltuiala bunurilor comune ale soților sau pe cheltuiala bunurilor personale ale celuilalt soț, care a crescut semnificativ valoarea proprietăţii.

Problema executării silite asupra bunurilor comune ale soților se decide în funcție de faptul dacă doar unul dintre soți sau ambii este parte la obligație.

Proprietate comună comună a membrilor unei întreprinderi țărănești (ferme) Întreprinderea specificată nu este înzestrată cu drepturi de persoană juridică. Proprietatea aparține membrilor exploatației cu drept de proprietate comună, dacă nu se stabilește altfel prin lege sau prin acord între aceștia

Membrii unei ferme țărănești sunt considerați membri apți ai familiei și alți cetățeni care administrează împreună ferma. Membrii fermei își folosesc proprietatea de comun acord. Tranzacțiile privind înstrăinarea bunurilor se efectuează de către capul gospodăriei sau alt reprezentant autorizat.

Când o fermă țărănească este împărțită, pe baza acesteia se formează două sau mai multe ferme independente. Cei care părăsesc fermă au dreptul să primească compensații bănești proporționale cu cota lor în proprietatea comună. În acest caz, cotele sunt recunoscute ca egale, dacă nu se stabilește altfel prin acord între membrii fermei.

În cazurile de încetare a activității fermei, proprietatea comună este supusă împărțirii conform regulilor prevăzute de legea civilă pentru împărțirea proprietății comune. Terenul este împărțit conform regulilor stabilite de Codul civil și Legea funciară

Concept proprietate comună apare atunci când un obiect este deținut de mai multe persoane (atât persoane fizice, cât și persoane juridice).

Motivele apariției și tipurile

Acest tip de proprietate apare din diverse motive: înregistrarea oficială a căsătoriei; unde locuiesc mai multe persoane; crearea unei ferme unde sunt mai mulți proprietari etc. - cu alte cuvinte, când două sau mai multe persoane intră în posesia unui bun care nu poate fi împărțit în mai multe părți nici prin forță de lege, nici fără a-i schimba scopul.

Se pot distinge două tipuri de drepturi de proprietate comune, care diferă în esența proprietății și sunt reglementate de reguli diferite:

• proprietate comună– un tip de proprietate care se caracterizează prin alocarea unei anumite cote în proprietatea asupra bunurilor, atât mobile, cât și imobile;
• proprietate comună– când cotele de proprietate nu sunt stabilite în prealabil.

Împărțirea proprietății unui apartament - ce este?

Atunci când un apartament devine proprietatea mai multor persoane și cotele de proprietate sunt convenite în prealabil, vorbim de proprietatea comună a apartamentului. Într-o astfel de situație, locuințele nu pot fi cedate decât cu acordul tuturor proprietarilor, indiferent de mărimea cotei.

Trebuie înțeles că, dacă toți proprietarii locuiesc pe teritoriul apartamentului, atunci nu este posibilă împărțirea efectivă a zonei în conformitate cu cotele fiecăruia conform documentelor. În acest caz, coproprietarii încearcă să ajungă la o înțelegere și să împartă spațiul de locuit, ținând cont de circumstanțele și nevoile de viață ale fiecăruia. Dacă această problemă nu poate fi rezolvată pe cale pașnică, proprietarii se adresează instanței, unde se va stabili procedura de utilizare a spațiului de locuit. Dacă este necesară modificarea ordinului din cauza oricăror circumstanțe noi (de exemplu, nașterea unui copil), instanța poate revizui decizia care a fost luată anterior.

Acte de reglementare care reglementează problemele de proprietate comună a unui apartament

Pentru a determina procedura de utilizare și modul în care coproprietarii pot dispune de acțiunile lor, ar trebui să se consulte Codul civil al Federației Ruse (Partea I) din 30 noiembrie 1994, Legea federală N-51. Capitolul 16 este dedicat în întregime reglementării drepturilor de proprietate comune.

Dacă suntem interesați în mod special de dreptul de proprietate comună într-un apartament, ar trebui să acordăm atenție următoarelor articole:

• Artă. 245. Articolul precizează că dacă părțile sociale nu sunt stabilite în prealabil, atunci părțile vor fi considerate egale. De asemenea, la investitia in imbunatatirea starii imobilului, marimea actiunii poate creste proportional cu investitia.
• Artă. 246. Proprietatea comună poate fi înstrăinată numai cu acordul coproprietarilor, în timp ce oricare dintre proprietari are dreptul etc. cota ta.
• Artă. 247. Acționarii au dreptul de a folosi proprietatea prin acordul tuturor co-acționarilor. Fiecare proprietar are dreptul de a-și primi cota pentru utilizare; dacă de fapt acest lucru nu este posibil, are dreptul de a conta pe compensație.
• Artă. 248. Tot ce pot primi proprietarii ca urmare a exploatării proprietății comune (venituri, fructe etc.) se împarte între proprietari în funcție de cotele lor, dacă nu există alte înțelegeri.
• Artă. 249. Cheltuieli pentru întreținerea proprietății comune - toate acestea se împart și între coproprietari în funcție de mărimea cotelor.
• Artă. 250. Acest articol descrie dreptul coproprietarilor la preferinta in achizitionarea unei actiuni in proprietate comuna, cu conditia ca vanzarea sa nu fie prin licitatie publica.
• Artă. 251. La vânzare, acțiunea trece în proprietate de la data încheierii contractului, cu excepția cazului în care în contract sunt specificate alte condiții.
• Artă. 252. Împărțirea proprietății poate avea loc prin acordul tuturor co-acționarilor. Oricare dintre coproprietari are dreptul să-și aloce cota-parte fie prin acordul tuturor proprietarilor, fie prin hotărâre judecătorească. Dacă alocarea sau împărțirea proprietății nu este posibilă sau este interzisă de lege, atunci acționarul are dreptul la despăgubiri, după primirea căreia este lipsit de drepturile sale de proprietate.
• Artă. 255. Creditorul are dreptul de a se adresa instanței de judecată, dacă unul dintre proprietarii în comun nu poate achita datoria cu bunul pe care îl are, să încaseze cota debitorului, în timp ce cota poate fi vândută atât celuilalt bun. proprietarii și la licitație publică, iar veniturile din proces vor fi folosite pentru achitarea datoriilor.

Recent, modificările au afectat doar primul paragraf al articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse (modificările au intrat în vigoare la 1 martie 2015), care vorbește despre dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiuni în proprietatea comună de către co- proprietarii. S-au adăugat puncte în care acest avantaj este desființat la vânzarea proprietății cu, sau mai exact, acțiuni.

Principalele probleme: cum să împărțiți, să vindeți sau să închiriați o cotă dintr-un apartament

Așadar, problemele cu care se confruntă persoanele care dețin o proprietate comună pot fi împărțite în mai multe tipuri: vreau să am propria mea cameră, vreau să-mi vând sau să-mi închiriez cota. Să privim totul în ordine.

Vreau să am propria mea cameră

Dacă nu numai că deții o cotă în apartament, ci trebuie și să locuiești în el cu alți acționari, se pune întrebarea: cum să împărțim zona astfel încât fiecare să aibă propriul colț. Această problemă este reglementată de lege și este descrisă în art. 245 din Codul civil al Federației Ruse - privind procedura de utilizare a spațiilor rezidențiale. Prima opțiune pentru stabilirea ordinii este pașnică, deoarece este mai bine să ajungeți la o înțelegere amiabilă cu vecinii și să decideți cine va locui și unde.

Sănătos! Chiar dacă ați convenit totul cu alți rezidenți, cel mai bine este să formalizați procedura de utilizare la un notar, pentru ca ulterior să nu fie nevoie să dovediți cine a spus ce.

O altă variantă, atunci când nu se poate rezolva problema rezidenței pe cale pașnică, este să se adreseze instanței. Instanța va ține seama de toate împrejurările și va împărți încăperile între proprietari, pe măsură ce o consideră corectă, neținând întotdeauna cont de mărimea cotelor deținute de proprietari. Dacă un proprietar are o familie, iar al doilea este singur, atunci primul proprietar va primi o cameră mai mare.

Vreau să-mi vând cota?

Atunci când conviețuirea nu se potrivește unuia sau mai multor proprietari și ar dori să-și primească cota în bani, se pune problema vânzării unei cote într-un apartament comun. Într-o astfel de situație, există mai multe soluții posibile:

1. Dacă doar unul dintre proprietari declară vânzarea unei acțiuni, atunci rezidenții rămași au un avantaj față de ceilalți care doresc să cumpere, iar în acest caz este necesar să obțină acordul lor. Acest drept este reglementat de articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse.
2. Dacă mai mulți coproprietari ar dori să vândă întreaga proprietate, dar unul, care are o cotă mică care nu poate fi alocată în mod realist, nu este de acord, atunci puteți merge în instanță (în baza paragrafului 4 al articolului 252 din Codul civil al Federația Rusă), unde se va obține permisiunea de a vinde apartamentul fără consimțământ. protestatar”, cu condiția să îi plătească o despăgubire în cuantumul cotei sale din costul total al apartamentului.
3. Dacă toți coproprietarii sunt gata să plece, atunci pot pur și simplu să vândă apartamentul și fiecare să-și primească partea.

Este important de știut că vânzarea unei cote într-un apartament este mult mai mică decât costul aceleiași cote dacă apartamentul este vândut în întregime. Diferența de preț poate ajunge la 15-25%.

Cum să depună partea ta?

Totul aici este foarte simplu - închirierea sau înregistrarea cuiva din partea dvs. din spațiul de locuit este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor; această problemă este reglementată în baza articolului 246 din Codul civil al Federației Ruse. Dacă este necesară înregistrarea unui copil minor, atunci acest lucru se poate face fără permisiunea altor proprietari, deoarece copiii sunt înregistrați la locul de înregistrare a unuia dintre părinți (Articolul 70 din Codul Locuinței al Federației Ruse, norme din Codul familiei)

Dreptul de proprietate comună a soților

Pentru ca dreptul de proprietate comună să apară între un bărbat și o femeie, o căsătorie trebuie să fie înregistrată oficial. Bunurile dobândite în timpul căsătoriei devin proprietatea comună a soților, unde fiecare are o cotă egală. O procedură diferită poate fi stabilită cu condiția să fi fost semnat un contract de căsătorie, în care, cu acordul soțului și soției, sunt desemnate drepturi de proprietate asupra bunurilor fiecăruia dintre ei. Problemele apărute în timpul utilizării și cedării proprietății comune sunt reglementate de articolul 256 din Codul civil al Federației Ruse și articolele 33-39 din RF IC.

Dreptul de folosință în comun include bunuri care au fost dobândite de soți în timpul căsătoriei, dar este important de știut că acest drept nu se aplică:

• dobândit înainte de căsătorie;
• rezultând din ;
• obiecte personale.

Toate acestea sunt proprietatea separată a soților.

Pentru informare: proprietatea individuală a unuia dintre soți poate fi recunoscută ca comună, cu condiția să existe investiții în aceasta în timpul căsătoriei, care au crescut foarte mult valoarea bunului (reparații, reconstrucție).

Deși la efectuarea tranzacțiilor cu bunuri comune nu este necesară permisiunea scrisă sau notarială a ambilor soți (pe baza faptului că ambii soți sunt de acord cu tranzacția și nu s-a dovedit nimic altceva), dar soții fără notar pot dispune de bunuri imobile sau obiecte. care necesită înregistrarea și/sau consimțământul legal al celuilalt soț nu pot conform art. 35 IC RF.

Împărțirea proprietății poate fi efectuată atât în ​​timpul căsătoriei, cât și la desfacerea acesteia. Acest proces este reglementat de articolele 38 și 39 din RF IC. În cel mai bun caz, împărțirea are loc pașnic, atunci când proprietarii convin asupra cine va primi ce. Dacă nu poți ajunge la un acord singur, singura cale de ieșire este să mergi în instanță. Instanța va stabili împărțirea proprietății în părți egale, astfel încât ambii soți să primească părți egale din proprietate în valoare. În cazul în care cotele nu sunt egale, soțului cu cota mai mică i se acordă o compensație bănească sau de altă natură.

Un punct foarte important nu este doar dobândirea proprietății în timpul căsătoriei, ci și cu ce fonduri a fost dobândită, deoarece acest lucru poate influența foarte mult decizia instanței de divizare.

Exemplul nr. 1

Soția și-a dat în judecată soțul pentru împărțirea unui apartament care a fost dobândit în timpul căsătoriei.

Instanța a constatat că acest apartament a fost achiziționat cu fonduri rezultate din vânzarea bunurilor preconjugale ale soțului, care nu sunt proprietate comună. Având în vedere acest fapt, instanța a decis că apartamentul nu era supus împărțirii, deoarece nu este proprietate comună.

Exemplul nr. 2

Soția a solicitat autorităților judiciare împărțirea bunurilor, inclusiv a unui apartament, după divorț.

Instanța a precizat că acest apartament nu a fost achiziționat de soți din fonduri comune, ci a fost dat soțului în calitate de militar, astfel că acest imobil nu este proprietate comună și comună și nu este supus divizării.

Cum se realizează împărțirea imobilelor în proprietate comună?

Videoclipul arată ordinea, procedura și caracteristicile împărțirii proprietății care aparțin mai multor proprietari.

Proprietatea în comun implică proprietatea asupra proprietății fără alocarea de acțiuni. Alocarea acțiunilor din proprietatea comună are loc în aceeași ordine ca și din proprietatea comună, dacă obiectul este împărțit în natură. Singura diferență este că, în cazul coproprietății, este necesar să se determine mai întâi mărimea acțiunilor coproprietarilor.

Dreptul proprietarului la alocarea unei acțiuni din proprietatea comună consacrat de art. 252 din Codul civil al Federației Ruse.

Întrebarea este modul de repartizare a cotelor în proprietate comună(precum și din capitaluri proprii), poate fi rezolvată în 2 moduri:

• extrajudiciar;
• mergand in instanta.

O procedură extrajudiciară este acceptabilă dacă proprietarii nu se opun. Se formalizează printr-o convenție între aceștia, în care se precizează valoarea părților din obiectul comun alocate fiecărui coproprietar, egală cu valoarea cotei-părți a fiecăruia dintre ei.

Un exemplu de acord poate fi găsit la următorul link: Exemplu de acord privind alocarea de acțiuni.

Separarea proprietății neînregistrate de proprietatea comună

De regulă, această problemă se confruntă cu cetățenii care, în timp ce trăiau într-o căsătorie civilă, au cumpărat împreună proprietăți și nu au înregistrat-o ca proprietate comună. Împărțirea unei astfel de proprietăți în cazul unui litigiu este problematică. Singura modalitate este să depuneți o acțiune în justiție prin care să solicitați:

• recunoaște proprietatea ca proprietate comună comună;
• împărțiți-l în funcție de acțiuni;
• alocă o cotă în natură.

În acest caz, în instanță va fi necesar să se facă dovada:

• că cuplul a cumpărat proprietatea cu bani în comun;
• tranzacția de achiziție a fost aprobată de ambele părți.

Obligația notarială de alocare a acțiunilor: eșantion

Acest document este utilizat pentru a garanta obligația părinților de a aloca copiilor o cotă-parte din locuința achiziționată sau construită din capitalul maternității (obligația este prevăzută la paragraful 4 al articolului 10 din Legea „Cu privire la măsurile suplimentare de sprijin de stat pentru familiile cu copii” din 29 decembrie 2006 Nr. 256) . Pentru a-l oficializa, trebuie să contactați un notar.

Termenele în care obligația trebuie îndeplinită de către părinții-dezvoltatori (sau vânzătorul imobilului) sunt stabilite prin Legea nr. 256:

• în termen de 6 luni de la primirea pașaportului cadastral pentru casa construită;
• în termen de 6 luni după ce Fondul de pensii transferă bani pentru cumpărarea unei case.

IMPORTANT! Toți copiii care se află în familie la momentul rambursării ipotecii vor trebui să aloce acțiuni.

Mărimea acțiunilor care urmează să fie alocate nu este specificată în lege. Textul obligației nu necesită indicarea mărimii acțiunii.

Alocarea in natura in instanta

Proprietarul, în cursul exercitării drepturilor sale asupra unei acțiuni, poate întâmpina opoziție din partea coproprietarilor. În acest caz, cota în natură se repartizează în instanță.

Algoritmul aproximativ al acțiunilor este următorul:

1. Pregătiți o cerere și atașați-i documentele necesare în conformitate cu cerințele Codului de procedură civilă al Federației Ruse (articolele 131, 132).
2. Dovediți instanței posibilitatea de a face o alocare, precum și corespondența obiectelor alocate cu valoarea cotei reclamantului (prin efectuarea unei expertize medico-legale).
3. Introduceți noul obiect rezultat în registrul cadastral și înregistrați proprietatea în Rosreestr (implementarea simultană a acestor proceduri este o inovație legislativă introdusă la 01.01.2017).

Astfel, dreptul proprietarului unei acțiuni de a o aloca în natură este garantat de art. 252 din Codul civil al Federației Ruse. Acest lucru se poate face în instanță și în afara instanței. În cazul în care proprietatea nu este înregistrată corespunzător, alocarea este posibilă numai prin instanță. Respectarea drepturilor copiilor la o cotă-parte din imobilele dobândite pe cheltuiala capitalului matern este asigurată de stat prin încheierea unei obligații notariale.

Și presupune că proprietarul are drepturi nestingherite posesiuni , utilizare Și Comenzi cu proprietatea ta ( în acest caz - un apartament). Cu condiția ca acțiunile proprietarului să nu încalce legea și drepturile altor persoane.

Faptul că cineva are drepturi de proprietate asupra apartamentului este o înregistrare electronică, iar confirmarea acestui fapt este un extras din acest registru sau hârtie.

Pe proprietate poate fi impus, care interzice proprietarului apartamentului anumite acțiuni cu proprietatea sa. În special, grevare este .

Apartamentul poate fi situat în proprietate atât o persoană cât şi proprietate cativa oameni.

Dacă totul este mai mult sau mai puțin clar cu proprietatea unuia - individual, atunci cu proprietatea mai multor persoane pot exista variante: poate fi articulatie generala sau cotă comună(Se deschide într-o filă nouă.">Articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse).

Tip de proprietate enumerate în Titlu pentru un apartament, precum și în . Din tipul de proprietate al apartamentului Drepturile și oportunitățile proprietarilor săi de a dispune de acest apartament depind.

Proprietatea individuală (personală, deplină) a apartamentului

Acesta este cazul când apartamentul este deținut doar de o persoană. O gestionează și el. El este listat în Titlu sau în Extras din Registrul Unificat al Statului Imobiliar pentru un apartament.

Adevărat, acest lucru nu exclude existența altor drepturi ( De exemplu,) y ( membrii familiei sale, de exemplu). Astfel de caractere nu au legătură cu proprietatea și nu afectează înstrăinarea bunurilor imobiliare, ci creează de fapt o grevare ( sub forma dreptului dumneavoastră de ședere) la vânzarea unui apartament.

Acesta este un caz în care două sau mai multe persoane dețin simultan un apartament, iar cotele lor de proprietate sunt proprietate comună nu sunt definite și sunt considerate egale, cu alte cuvinte, este - proprietate comună fără determinarea cotelor.

Apoi toți proprietarii sunt listați în Titlul/Extractul Registrului Unificat de Stat al Imobiliare pentru un apartament și au aceleași drepturi la deţinere , utilizare Și Ordin acest apartament (Se deschide într-o filă nouă.">Articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse).

La vânzarea unui apartament, toți proprietarii acestuia acționează împreună, acționând ca un singur proprietar, o singură parte, iar banii primiți din vânzare trebuie, de asemenea, împărțiți în mod egal între ei.

Titlu pentru un apartament la proprietate comună comună emis ( mai exact, a fost emisă până în iulie 2016) fiecărui proprietar separat. Acest proprietar este listat pe partea din față Titlu. Pe revers Titlu sunt indicați ceilalți participanți proprietate comună (indicând cotele lor în drept).

Exemplu de certificat de titlu (proprietate comună):

Creșterea cotei din dreptul de proprietate comună nu este o chestiune ușoară. Toți proprietarii de proprietate comună pot dispune de acțiunile lor la propria discreție, efectuând procedura de vânzare, donație, testament, reconstrucție și reparații majore, sau efectuând alte acțiuni similare. Dar astfel de proceduri ar trebui efectuate numai în deplină conformitate cu regulile stabilite de organele legislative ale țării. Echipa noastră vă va ajuta să evitați confuzia în procedură și să obțineți un rezultat pozitiv.

Reguli pentru înstrăinarea proprietății comune

Este posibil să vindeți sau să scăpați în alt mod de o cotă de proprietate numai atunci când alți participanți nu au dorit să dovedească dreptul de prioritate de a o cumpăra. În același timp, aceștia pot aplica pentru achiziție doar în condițiile pe care proprietarul le stabilește pentru toți potențialii clienți.

Înainte de a continua cu vânzarea, toate părțile implicate în proprietate trebuie să fie anunțate în scris. Încălcarea acestei reguli poate duce la recunoașterea în continuare a încălcărilor tranzacției.

Există o serie de alte restricții în această chestiune, care pot fi aflate citind cu atenție statutul asociației/organizației sau contactând un avocat pentru.

Cum se mărește cota din dreptul de proprietate comună?

Există mai multe modalități legale de a vă crește cota de proprietate comună. Aceasta poate fi o decizie comună a tuturor proprietarilor în favoarea unuia dintre ei sau un recurs la instanțe. În primul caz, procedura se desfășoară ușor și rapid, fără implicarea avocaților și a altor terți. A doua situație promite proceduri legale îndelungate și necesitatea de a dovedi cazul cuiva.

În cazul în care proprietarii de proprietate comună refuză să recunoască dreptul unuia dintre proprietari la o cotă mai mare, acesta poate solicita ajutor de la un birou de avocatură de încredere, unde îl vor ajuta să întocmească o cerere și să colecteze pachetul de documente necesar.

Când puteți solicita o creștere a cotei?

O creștere a cotei din dreptul de proprietate comună poate fi cerută dacă ați făcut îmbunătățiri semnificative în calitatea proprietății, ați gestionat-o personal de mult timp și în alte cazuri. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când o casă este distrusă sau când una dintre părți a cheltuit bani pentru restaurarea proprietății comune (mai multe informații despre acest lucru la link). De obicei, un avocat competent poate dovedi că clientul său are dreptate, iar instanța nu intervine cu reclamantul în această problemă. Dar se pot întâmpla tot felul de situații, așa că cel mai bine ar fi să apelezi la ajutorul unui specialist și să îi încredințezi să se ocupe de o chestiune atât de complexă și delicată.

Amintiți-vă: ajutorul unui profesionist competent vă va permite nu numai să obțineți rezultatele dorite, ci și să economisiți propriile resurse financiare în așteptarea și colectarea de dovezi de nerefuzat că aveți dreptate în această chestiune (ceea ce poate fi foarte dificil de realizat).

Citiți mai multe despre activitatea avocatului nostru civil: