Склады – это здания и сооружения, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады различаются по видам: производственные, транзитно-перевалочные, таможенные, досрочного завоза, сезонного хранения, резервные, оптовые распределительные, коммерческие общего пользования, розничные.
По договору аренды могут передаваться склады, которые размещаются в отдельных помещениях (закрытые), имеют только крышу или крышу и одну, две или три стены (полузакрытые). Складское помещение может предназначаться для хранения товаров одного предприятия (индивидуального пользования), а может, на условиях лизинга, сдаваться в аренду физическим или юридическим лицам (коллективного пользования или склад-отель).
Как составить договор аренды склада: образец
Типовой договор аренды склада – это соглашение о найме нежилого помещения (как и договор аренды гаража), он регулируется параграфом 4 гл. 34 ГК РФ. К нежилым помещениям относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях непроизводственного и производственного характера.
Сторонами сделки могут быть любые юридические лица, индивидуальные предприниматели или физические лица. Договор аренды помещения под склад обычно включает в себя такие пункты:
- срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать складское помещение;
- стоимость арендной платы;
- описание (местоположение, площадь, планировка и т.д.);
- данные о собственниках;
- наименование арендатора;
- условия, согласно которым возможно расторжение сделки в одностороннем порядке.
Описание помещения может быть непосредственно указано в документе или в приложениях к нему. Обязательно к бланку договора аренды склада прилагается копия кадастрового паспорта или выписка из него (или выписка из ЕГРН – для объектов, право собственности на которые зарегистрировано с 01 января 2017 г.). В данном документе содержатся все характеристики, касающиеся передаваемого в аренду склада (схема, площадь, количество помещений). Следует отметить, что отсутствие описания влечет недействительность договора (ст.607 ГК РФ).
Форма договора аренды склада простая письменная (п.1 ст.651 ГК РФ).
Регистрация типового договора аренды склада
Государственная регистрация соглашения обязательна в тех случаях, когда срок найма составляет 1 год и более. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями (п.2. ст.651 ГК РФ).
Размер арендной платы и порядок ее уплаты определяется сторонами в образце договора аренды склада. Без этого пункта сделка будет считаться незаключенной (п.1. ст.654 ГК РФ). Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон. Если одна из сторон возражает против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.
Передача склада от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п.1. ст.655 ГК РФ). Такие акты характерны и для договоров аренды квартиры или дома .
Договор аренды склада
Именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании ,
вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,
Предмет договора
1.1.
В соответствии с условиями Договора обязуется предоставить за плату во временное пользование нежилое помещение под склад (далее по тексту – ). Характеристики указаны в Описании недвижимости (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора.
1.2.
Гарантирует, что на момент заключения Договора принадлежит на праве собственности, что подтверждается следующим правоустанавливающим документом: (Приложение № ), в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
Срок действия договора
2.1.
Договор вступает в силу с и действует до .
2.2.
Срок аренды установлен Сторонами в приложении №, являющемся неотъемлемой частью Договора.
Права и обязанности сторон
3.1.
Обязуется:
3.1.1.
Предоставить в порядке и на условиях Договора.
3.1.4.
Гарантировать, что не будет истребован у по причине наличия каких-либо прав на у третьих лиц на дату заключения Договора и/или в течение всего срока действия Договора.
3.1.5.
Обеспечить своими силами и за свой счет хозяйственное обслуживание .
3.1.6.
Предоставлять или обеспечивать предоставление необходимых коммунальных услуг.
3.1.7.
Вносить в установленном порядке плату за негативное воздействие на окружающую среду и производить иные действия в соответствии с законодательством об охране окружающей среды Российской Федерации.
3.2.
Обязуется:
3.2.1.
Вернуть в надлежащем состоянии в соответствии с условиями Договора.
3.2.2.
Обеспечить сохранность с момента передачи и до возврата .
3.2.5.
При использовании соблюдать технику безопасности и требования законодательства о пожарной безопасности, а также экологические и санитарно-эпидемиологические правила и нормы.
3.2.6.
Выполнять в установленный срок предписания контролирующих органов и указания о принятии мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате деятельности и ставящих под угрозу сохранность .
3.2.7.
Немедленно извещать о всяком повреждении , аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предупреждению, предотвращению и ликвидации последствий таких ситуаций.
3.2.8.
Обеспечить представителям беспрепятственный доступ к для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора.
3.2.9.
В случае досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в Договоре, незамедлительно вернуть в надлежащем состоянии.
3.3.
3.3.1.
В любое время осуществлять проверку сохранности, состояния , а также использования его в соответствии с назначением .
3.3.2.
Давать письменные указания, обязательные для исполнения , по вопросам принятия мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования , ставящего под угрозу сохранность .
3.3.3.
Извещенный о требованиях , указанных в п. 3.4.1 Договора, или о его намерении устранить недостатки за счет , вправе без промедления произвести замену предоставленного либо безвозмездно устранить недостатки . Если удовлетворение требований или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
3.4.
3.4.1.
При обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию , по своему выбору:
Потребовать от либо безвозмездного устранения недостатков , либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков ;
Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом ;
Потребовать досрочного расторжения Договора.
3.4.2.
Только с письменного согласия сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив либо отчуждать иным образом. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Договору перед остается .
3.4.3.
Осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование только с письменного согласия .
3.5.
В случае, когда произвел за счет собственных средств и с согласия улучшения , неотделимые без вреда для , имеет право после прекращения Договора на возмещение стоимости этих улучшений.
3.7.
Стороны пришли к соглашению, что обязанность по производству за свой счет капитального ремонта лежит на .
3.8.
Стороны пришли к соглашению, что обязанность поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание лежит на .
3.9.
Стороны пришли к соглашению, что обязанность по оплате коммунальных платежей () в течение срока аренды лежит на .
Порядок передачи
4.1.
Передача в аренду и возврат оформляются двусторонними актами приема-передачи, подписываемыми Сторонами или уполномоченными представителями Сторон. Указанные в настоящем пункте Договора акты являются неотъемлемой частью Договора.
4.2.
Уклонение одной из Сторон от подписания акта приема-передачи на условиях Договора рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче , а – по принятию .
Порядок расчетов
5.1.
Обязан вносить арендную плату за пользование в размере, порядке и в сроки, установленные Договором.
5.2.
Вносит арендную плату за пользование в соответствии с условиями Договора не позднее расчетного из расчета () руб. в , в т.ч. НДС % в сумме () руб.
5.3.
Способ оплаты по Договору: перечисление денежных средств в валюте Российской Федерации (рубль) на расчетный счет . При этом обязанности в части оплаты по Договору считаются исполненными со дня зачисления денежных средств на расчетный счет .
5.4.
В течение рабочих дней с момента подписания настоящего Договора, перечисляет на расчетный счет сумму Обеспечительного платежа в размере рублей. В случае просрочки уплаты любых сумм, подлежащих перечислению в пользу по Договору, имеет право на удержание этих сумм из суммы Обеспечительного платежа, о чем он уведомляет в письменном виде. обязан возместить удержанную сумму до установленного размера в течение рабочих дней с момента получения уведомления.
5.4.1.
По истечении срока действия Договора сумма Обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.
Ответственность сторон
6.1.
Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с Договором и законодательством России.
6.2.
Неустойка по Договору выплачивается только на основании обоснованного письменного требования Сторон.
6.3.
Выплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения обязанностей, предусмотренных Договором.
6.4.
Ответственность :
6.4.1.
В случае несвоевременной передачи либо его части в аренду, обязуется выплатить пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно переданного за каждый день просрочки, но не более процентов.
6.4.2.
6.5.
Ответственность :
6.5.1.
В случае несвоевременного возврата либо его части обязуется выплатить арендную плату за фактическое время пользования и пени из расчета процентов от стоимости несвоевременно возвращенного за каждый день просрочки, но не более процентов.
6.5.2.
В случае несвоевременного внесения арендной платы выплачивает пени из расчета процентов от суммы невнесенной (несвоевременно внесенной) арендной платы, но не более процентов.
6.5.4.
В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанностей, предусмотренных любым из п.п. 3.7 , 3.8 Договора, выплачивает штраф в размере руб. за каждый такой случай.
6.5.5.
В случае если сдал в субаренду, или передал свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), или предоставил в безвозмездное пользование, или отдал арендные права в залог, или внес их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или совершил отчуждение иным образом без предварительного письменного согласия , несет ответственность в виде штрафа в размере стоимости .
Правовое регулирование договоров аренды нежилого помещения осуществляется параграфом 4-ым главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с данным нормативно-правовым актом нежилое помещение (в том числе складское) является помещением, которое используется для непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и других целей непроизводственного и производственного характера.
Отдельно договор аренды складского помещения не выделяется в какую-либо главу Гражданского кодекса РФ.
Складами могут быть различные здания, сооружения и устройства, необходимые с целью приема, расположения и хранения поступивших на них товаров, для подготовки их к использованию и продаже потребителю.
Необходимость заключения договора аренды нежилого помещения (в нашем случае складского) диктуется законодательством РФ. Договор является своеобразным страховочным документом, так как в нашем обществе договариваться под «честное слово» не всегда удается. Документально оформленная аренда помещения, прописанные существенные условия, в числе которых плата, сроки и прочее - это все необходимо закрепить на бумаге, чтобы не возникло разногласий и недопонимания.
Основные пункты договора
Договор аренды складского помещения включает следующие основополагающие положения:
- Предмет договора. Здесь указывается сущность договора, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за определенную сумму во временное использование помещение под склад. Арендодатель подтверждает право собственности на помещение, а также то, что помещение не обременено спором, арестом, не является предметом залога, на него нет прав у третьих лиц. Может быть также указано описание складского помещения, но, как правило, характеристики предоставляются в приложениях к договору. В этом же пункте закрепляется цель использования арендатором складского помещения;
- Срок действия. Прописывается момент вступления договора в силу и период действия;
- Права и обязанности сторон. Закрепляются арендатора и арендодателя;
- Порядок передачи недвижимого имущества.
- Порядок расчетов. Описано, когда вносится арендатором плата за помещение, способ перечисления и размеры;
- Ответственность сторон. Указана ответственность сторон за несоблюдение условий договора, за невыполнение обязательств со своей стороны;
- Основания и порядок расторжения договора. Перечисляются причины, по которым арендодатель и арендатор могут расторгнуть договор в одностороннем порядке;
- Адреса, реквизиты и подписи сторон;
- Приложения. В приложениях могут быть технические описания склада - описание, схема, месторасположение, площадь склада и так далее.
- Прочие условия.
На что необходимо обратить внимание?
При заключении договора стороны должны обязательно включить такие пункты, как:
- срок, в течение которого арендатор будет использовать помещение под склад;
- стоимость арендной платы;
- описание складского помещения;
- сведения о собственниках;
- наименование арендатора;
- основания расторжения .
К бланку договора аренды в обязательном порядке необходимо приложить копию паспорта либо выписку из него. Данный документ содержит все характеристики склада - его схема, площадь, количество помещений и пр.). Если такой документ отсутствует, договор признается недействительным в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ.
Договор заключается в простой письменной форме, при несоблюдении которой также наступает недействительность договора (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).
Стоит также обратить особое внимание на государственную регистрацию договора аренды склада
. Данная процедура является обязательной для тех ситуаций, когда договор заключается на 1 год и больше. К тому же, сделка будет заключена лишь с момента регистрации. В ином случае, незарегистрированное соглашение влечет собственную юридическую недействительность и, как следствие, потерю правовых последствий.
Размер платы за аренду может быть несколько раз изменен за время действия договора, если это обговорено сторонами. Изменять арендную плату в одностороннем порядке допускается не более одного раза в год, если другое не будет предусмотрено договором (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). Если другая сторона возражает против подобного изменения, то данный вопрос переносится на разрешение в суд.
Склад передается только на основании акта приема-передачи () либо по иному документу. Такие акты и прочие документы подписываются сторонами в соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
Таким образом, договор аренды складского помещения является стандартным договором аренды нежилого помещения. Оформляется он по общим основаниям, предусмотренным параграфом 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений». Образец договора можно найти на многих интернет-ресурсах.
Арендное соглашение складского помещения необходимо формировать таким образом, что оно в полном объеме отвечало российскому законодательству и затрагивало интересы арендодателя и арендатора.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Для возможности исключить вероятность нанесения ущерба, который возможен в виду отсутствия в договоре соответствующих разделов, необходимо знать о тонкостях формирования договора аренды складского помещения.
Общие аспекты
Перед рассмотрением основного вопроса о порядке составления арендного соглашения, необходимо изучить базовые теоретические сведения и российское законодательство.
Благодаря этому участники сделки способны обезопасить себя от возможных юридических последствий, в частности признания сделки несостоявшейся.
Что это такое
Согласно арендному соглашению арендодатель обязан предоставить арендатору имущество либо объект недвижимости за определенную плату во временное использование либо же владение.
Все без исключения доходы, которые были получены в результате использования полученного во временное пользование имущества, является исключительной собственностью арендатора.
Каково его назначение
Основным назначением договора является законное подтверждение права временного пользования переданного арендодателем имущества, в частности складского помещения.
В нем отображены права и обязанности сторон, которых необходимо придерживаться.
В случае несоблюдения указанных в договоре условий и обязанностей одной из сторон, противоположный участок сделки вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации материального и морального ущерба.
В случае возникновения каких-либо разногласий участники сделки имеют право обратиться с исковым заявлением и арендным договором в судебный орган для решения возникших спорных ситуаций.
Законодательная база
Основной нормативной документацией, на которую следует ссылаться в период заключения арендного соглашения принято считать:
| Ст. 606 ГК РФ | Разъясняет общие положения по договору аренды |
| Ст. 607 ГК РФ | Дает разъяснения по объектам аренды |
| Ст. 609 ГК РФ | Отображает критерии, согласно с которыми возникает необходимость в государственной регистрации арендного договора |
| Ст. 614 ГК РФ | Отображает имеющиеся нюансы при определении размера арендной платы |
| Ст. 624 ГК РФ | Предоставляет возможность выкупа арендуемого имущества при определенных ситуациях |
Указанный перечень нормативной документации не является исчерпывающим. Одновременно с этим в них содержатся все необходимые сведения, которые дают возможность безошибочно сформировать договор аренды складского помещения.
Особенности оформления соглашения
В период составления арендного соглашения необходимо обращать внимание на множество нюансов, незнание которых может привести к расторжению сделки со всеми вытекающими юридическими последствиями.
Существенные условия
Существенными условиями соглашения принято считать условия, при недостижении согласий по которым между участниками сделки договор признается незаключенным.
Существенными для такой разновидности соглашения признаются условия, по отношению к которым предусмотрены указания в российском законодательстве и иной нормативной документации, включая те условия, по отношению к которым были достигнуты договоренности.
Правило действует согласно ст. 432 Гражданского Кодекса России. Одновременно с этим необходимо обращать внимание и на отделимые улучшения.
Под этим подразумеваются улучшения, которые допускается возможность изъять без нанесения ущербу арендуемому типу имущества.
Необходимые документы
В процессе подписания договора об аренде склада, согласно российскому законодательству понадобиться такая документация, как:
- учредительная документация;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- свидетельство, которое подтверждает факт присвоения ИНН;
- свидетельство относительно внесения всех необходимых сведений в ЕГРП;
- документы, которые способны подтвердить имеющиеся полномочия руководства компании на заключения арендного соглашения.
Дополнительно потребуются документы, подтверждающие право собственности на складское помещение.
Если же сделка заключается с физическим лицом, достаточно будет предоставить только его паспорт и ИНН. В случае с ИП – свидетельство о регистрации.
Образец заполнения
Для возможности избежать признания сделки ничтожной, необходимо отображать:
- предмет сделки – подробные сведения о помещении, которое подлежит передаче в аренду, в частности: адрес, кадастровый номер, размер складского помещения;
- сумму арендной платы, а также правила и способы оплаты;
- сведения относительно участников сделки;
- возможные форс-мажорные ситуации;
- компенсацию за простой по вине арендодателя.
В арендном соглашении на безвозмездной основе складского помещения, в отличии иных помещений, к примеру, офиса либо магазина, необходимо указывать, что именно будет храниться на складе.
В противном случае контролирующий орган может составить заключение об использовании склада не по целевому назначению.
Между юридическими лицами
В составлении арендного договора между юридическими лицами нет ничего сложного. Достаточно только обращать внимание на указание реквизитов сторон.
В частности юридические сведения должны указывать:
- полное наименование компании;
- сведения о государственной регистрации;
- юридический адрес расположения компании. К примеру, в формате — г Москва, улица/корпус/…;
- контактные данные;
- инициалы уполномоченных лиц.
Важно помнить о том, что правом на заключение сделок между юридическими лицами обладают те лица, которым даны полномочия учредительной документацией либо нотариально составленной доверенностью.
С физическим лицом
В случае если же одним из участников сделки является физическое лицо, то согласно законам РФ можно пренебречь указанием в арендном соглашении срока.
Это означает, что сделка будет действительной до того периода, пока один из участников сделки не оповестит противоположную сторону о необходимости расторгнуть договор. Уведомление должно быть направлено минимум за месяц до расторжения.
Если с погрузочными работами
В случае если арендное соглашение включает в себя получение дополнительно погрузочных работ, то об этом крайне важно отображать.
В частности следует предусматривать необходимость в составлении по завершению погрузочно-разгрузочных работ формировать акт приема-передачи.
Благодаря этому акту можно исключить вероятность возникновения различного рода недопонимания между сторонами сделки.
Видео: заключение договора аренды
Для возможности воспользоваться дополнительно такими видами работ, у арендодателя должна быть в наличии соответствующая лицензия. При необходимости договор может подразумевать выделение склада с охраной.
Расторжение соглашения
Правила расторжения соглашения является едва не ключевым разделом документа, который призван улучшить взаимное понимание участников сделки при возможном возникновении обстоятельств, побуждающий прекратить договорные правовые отношения.
Такие положения соглашения не должны противоречить Гражданскому Кодексу России. Одновременно с этим, веских оснований для расторжения договора может быть немало.
К примеру, говоря об интересах арендодателя:
Если в соглашении об аренде причина аннуляции соглашения не отображены, то его можно расторгнуть:
- по согласию обеих сторон, которое подтверждается в письменном виде;
- путем обращения в судебный орган согласно российскому законодательству.
Необходимо отметить — у арендодателя отсутствует право банального выставления за дверь арендатора.
Одновременно с этим, арендатор не обладает правом съехать с объекта, не оповестив предварительно арендодателя.
В первой ситуации судебный орган обяжет арендодателя возместить понесенные затраты, во втором – признает арендатора потенциальным должником не только за использование помещения, но и за коммунальные услуги.
Правила досрочного внесудебного расторжения соглашения заключаются в следующем:
- Одна сторона формирует и передает противоположной соответствующее уведомление.
- Второй участник сделки дает свой положительный ответ.
- Участники сделки подписывают соответствующее соглашение.
Особенности аренды склада
Отношения между арендатором и арендодателем с момента заключения договора аренды складского помещения до его исполнения сторонами регулируются общими нормами § 1 главы 34 ГК РФ с учетом особенностей передаваемого в пользование объекта. При этом для арендатора имеет существенное значение целый ряд условий, связанных с предметом сделки.
- возможные цели использования склада (например, опасные легковоспламеняющиеся объекты можно хранить только в помещении с определенной охранной зоной);
- удобство расположения и доступность (если это существенно для арендатора, то следует указать в характеристиках склада наличие подъездных путей, погрузочно-разгрузочной инфраструктуры и т. п.);
- наличие охраны и частоту обслуживания (в частности, уборки);
- наличие инфраструктуры (электрических мощностей, водоснабжения, водоотведения, отопления и пр.);
- страхование помещение и бремя расходов на него;
- возможность передачи в субаренду;
- урегулирование вопроса неотделимых улучшений;
- распределение затрат на содержание.
Учитывая цели использования склада (хозяйственные, предпринимательские), такой договор в силу ст. 161 ГК РФ должен совершаться в простой письменной форме. Кроме того, на основании ст. 609, 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации в случае, если заключен на 12 месяцев и более.
Содержание договора аренды склада между юридическими лицами и аналогичного соглашения с физическим лицом, образец
Указанный договор должен быть составлен с учетом положений § 1 главы 34 ГК РФ и практики гражданско-правовых отношений. В частности, в нем должны быть отражены следующие моменты:
- наименование сделки;
- дата и место ее совершения;
- наименование и идентифицирующие данные сторон (ИНН, ОГРН и др.), сведения об их руководителях и документах, на основании которых они действуют;
- описание предмета аренды, позволяющее его максимально идентифицировать и закрепить его характеристики;
- порядок передачи склада арендатору и обратно;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по сделке;
- порядок внесения изменений в договор (подробно о правилах заключения дополнительного соглашения рассказано ) и его досрочного расторжения;
- реквизиты и подписи сторон;
- перечень прилагаемых документов.
Образец договора аренды склада между юридическими лицами представлен на нашем сайте. Если же вас интересует образец договора аренды склада с физическим лицом, то он практически идентичен, за тем лишь исключением, что в качестве идентификационных признаков одной из сторон будут указаны Ф. И. О. гражданина, его дата рождения, паспортные данные и адрес прописки.
Договор аренды части нежилого помещения под склад
Согласно положениям п. 1 ст. 130 ГК РФ объектами гражданских правоотношений, в том числе и арендных сделок, выступают как нежилые помещения, здания и сооружения, так и их части, если их границы описаны в порядке, определенном законодательством о кадастровом учете.
В связи с этим возникает вполне логичный вопрос: может ли часть помещения, которая не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, быть предметом арендной сделки.
Не знаете свои права?
Сложившаяся в последние годы правоприменительная и судебная практика дает положительный ответ на данный вопрос. Более того, в п. 9 постановления Пленума ВС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73 прямо говорится о том, что нормы ГК РФ не ограничивают стороны договора аренды на передачу части помещения во владение и пользование, а также только в пользование арендатору.
Таким образом, предметом аренды может быть как фактически обособленное (отдельное) помещение, так и часть площади большого складского помещения.
Исходя из п. 9 постановления Пленума ВС РФ № 73 к аренде части помещения применяются те же требования, что и к аренде всего помещения в целом, с государственной регистрацией обременения прав собственности арендодателя в Росреестре (если срок, на который заключена сделка, превышает 12 месяцев).
Как грамотно обособить часть склада
При составлении договора аренды части складского помещения уделяйте внимание вопросу грамотного описания границ предмета аренды. Особенно это касается случаев аренды части площади одного помещения, которая никак не обозначена в кадастровых документах.
Соответственно, необходимо самостоятельно графически выделить на плане часть сдаваемого помещения, привязать его местоположение к обозначенным в техпаспорте объектам, обозначить площадь и указать иные существенные характеристики.
Подобная необходимость вытекает из требований п. 3 ст. 607 ГК РФ, который указывает, что в договоре аренды четко должен быть обозначен предмет, описаны его существенные характеристики. В том же случае, если в ходе исполнения сделки возникнет спор между сторонами относительно границ части помещения, либо из содержания сделки не будет ясно, о какой части помещения идет речь, то условие о предмете сделки будет считаться несогласованным, а сам договор — незаключенным.
Таким образом, договор аренды склада подчиняется общим положениям законодательства об аренде, однако сторонам надлежит максимально подробно описать характеристики помещения, служащего предметом сделки. Представленный по ссылке выше образец письменного оформления соглашения поможет составить документ максимально оперативно и правильно.
Склада следует составлять так, чтобы он отвечал закону и интересам как арендодателя, так и арендатора. Чтобы обошлось без ущерба, понесенного из-за отсутствия в документе нужных пунктов либо ошибочности и нечеткости формулировок. Наконец, чтобы ничьи интересы не пострадали при расторжении договора.
На что стоит обратить внимание при заключении сделки?
Пожалуй, самое главное – соблюсти условия, невыполнение которых приводит к признанию договора незаключенным. Кроме того, арендатору необходимо обратить внимание на следующее:
- Следует упомянуть вид склада по его предназначению – для индивидуального пользования или склад-отель для недолговременного хранения грузов третьих лиц на условиях лизинга.
- Прежде чем составлять договор, следует проверить, действительно ли правомочен «кандидат в арендодатели» сдавать склад. По закону арендодателем может выступать исключительно собственник складского помещения. Арендатор не вправе самовольно пересдавать его в субаренду – без нотариально заверенного согласия собственника. Такой несогласованной субаренды следует избегать!
- Кроме того, стоит спросить о наличии либо отсутствии обременений – например, не является ли склад предметом спора или, может быть, он заложен. Важно: обременение еще не говорит, что арендовать нельзя. Но о нем надо обязательно упомянуть в договоре.
Образец договора аренды склада между физическим и юридическими лицами
Образец договора аренды склада — 1
Образец договора аренды склада — 2
Образец договора аренды склада — 3
Образец договора аренды склада — 4
Образец договора аренды склада — 5
Образец договора аренды склада — 6
Образец договора аренды склада — 7
Образец договора аренды склада — 8
Образец договора аренды склада — 10
Образец договора аренды склада — 9
Образец договора аренды склада — 11
Образец договора аренды склада — 12
Образец договора аренды склада — 13
С физическим лицом и с ИП
Если одной из сторон договора является физическое лицо, можно смело пренебречь прописыванием в договоре срока. Он будет действительным, пока одна из сторон не заявит о расторжении (за месяц).
Отметим, при составлении договора можно использовать его типовой вариант, доступный в сетевых источниках. Образец-бланк договора аренды склада с физическим лицом, ИП очень схож с тем, что вы могли наблюдать выше для юрлиц.
Расторжение соглашения
Порядок – нужный раздел документа, призванный значительно облегчить взаимопонимание сторон при возникновении обстоятельств, побуждающих прекратить договорные отношения, и дать возможность «расстаться друзьями». Здесь положения договора тоже не могут противоречить ГК РФ. Однако веских оснований (причин) расторжения может быть выписано много.
Например, в интересах арендодателя:
- использование арендатором арендных прав в качестве предмета залога либо как вклад в другое юрлицо;
- выполненная арендатором без согласия арендодателя перепланировка;
- невнесение в оговоренном порядке арендной платы.
Если же в договоре аренды причины (основания) расторжения не указаны, прекратить его можно либо по обоюдному согласию сторон, выраженному письменным соглашением, либо в судебном порядке на основании норм ГК РФ. Стоит еще раз подчеркнуть: арендодатель не может взять и выставить за дверь арендатора. А тот, в свою очередь, не может тайно съехать, не уведомив письменно арендодателя о желании прекратить аренду склада. В первом случае суд обяжет арендодателя возместить издержки, во втором – признает арендатора должником по арендной плате и «коммуналке».
Процедура досрочного внесудебного прекращения договора следующая:
- одна из сторон составляет и направляет другой соответствующее уведомление;
- вторая дает положительный ответ;
- стороны подписывают соглашение.
Если же уведомление осталось без ответа в положенный срок, составившая и направившая сторона вправе подавать заявление в суд.