Analiza pieței pentru obiecte cu x scop. Terenuri agricole din regiunea Moscovei Prezentare generală a pieței

Dacă parcelele sunt separate de proprietatea comună și limitele acestora sunt stabilite pe teren, prețul ofertelor crește de cel puțin 3-4 ori. Aș dori să acord o atenție deosebită prețurilor ofertelor pentru terenuri agricole. Niciun alt segment de piață nu oferă o gamă de preț atât de largă! Chiar și o analiză superficială a propunerilor face posibilă identificarea parcelelor din aceeași zonă municipală ale căror prețuri diferă de zece ori. Gama de prețuri poate deruta chiar și un evaluator cu experiență. Pentru a evita greșelile, trebuie să înțelegeți în primul rând gradul de atractivitate investițională a terenurilor expuse. Informațiile obținute din textele publicitare și din sondajul vânzătorilor au relevat următoarele tendințe.

Pagina nu a fost gasita

Pentru comerț - zone de la intersecția autostrăzii (cu mai multe benzi) cu șoseaua de centură a Moscovei, cu accesibilitate convenabilă la transport.” Tarife În ultimii 5 ani, costul terenurilor din regiunea Moscovei a crescut, iar această tendință a afectat aproape toate zonele și scopurile de utilizare a terenurilor.

Costul terenului de-a lungul autostrăzii Kiev a crescut puțin mai puțin activ: de la 500 USD per suta de metri pătrați de teren în 2003 la 7.000 USD în 2008.

Loturi de teren în Moscova - recenzie pentru 2015

Atenţie

Chiar dacă se obține permisiunea de transfer, această procedură este asociată cu anumite costuri de timp și materiale. Aici evaluatorul se confruntă direct cu problema utilizării optime (DAR). Analiza celei mai bune utilizări a unui amplasament clasificat drept teren agricol și destinat producției agricole nu implică în niciun caz o utilizare alternativă (pentru dezvoltarea cabanelor, infrastructura rutieră etc.).

Prezentare generală a pieței terenurilor agricole din regiunea Arhangelsk

Regiunea Samara face parte din Districtul Federal Volga. Se învecinează la vest cu regiunea Ulyanovsk, la nord cu Republica Tatarstan, la est cu regiunea Orenburg, la sud-vest cu regiunea Saratov, iar în punctul său cel mai sudic atinge Republica Kazahstan.

La 1 ianuarie 2014, fondul funciar al regiunii Samara în limitele administrative este de 5356,5 mii hectare. Ponderea terenurilor agricole este de 4070,1 mii.
hectare, adică aproape 76% din întregul teritoriu. Suprafața terenului agricol ca parte a terenului agricol este de 3796,5 mii hectare (93,28%), incluzând: teren arabil - 2857,7 mii hectare (70,21%), terenuri nedorite - 105,4 mii hectare (2,58%), plantații perene - 27,8 mii hectare (0,68%), fânețe - 50,5 mii hectare (1,24%) și pășuni - 755,1 mii hectare (18,55%).

Privire de ansamblu asupra pieței terenurilor agricole

Important

Cu toate acestea, experții speră că sub auspiciile dorinței declarate de creștere a PIB-ului și o reducere a substituției importurilor, situația din țară se poate schimba. În primul rând, dacă, în continuarea acestei proclamații, autoritățile își reconsideră atitudinea față de politica monetară.

Astăzi, cea mai promițătoare și viabilă aplicare a principiului „fă-o singur, vinde-o singur” pare a fi cea mai promițătoare și viabilă. Când producătorii agricoli construiesc un lanț într-un singur cluster: aprovizionarea cu furaje - producția de materii prime - prelucrarea - și cel mai important - vânzările.

Analiza pietei terenurilor agricole

Dar pentru a înțelege adevărata stare a pieței funciare ruse, este necesar să se ia în considerare în detaliu problemele sale presante. Pentru început, ar trebui să abordați studiul prețurilor pentru terenurile agricole.
Potrivit experților care calculează în mod profesionist costul terenului, nu ar trebui să ne așteptăm la un salt semnificativ în creșterea prețurilor terenurilor în viitorul apropiat. Acest lucru se datorează faptului că cea mai mare parte a terenurilor agricole este în cotă-parte sau altă proprietate a cetățenilor obișnuiți, care nu monitorizează îndeaproape situația de pe piața valutară și nu vor crește, spre deosebire de proprietarii de terenuri care fac comerț profesional cu terenuri, costul teren agricol, teren în fiecare zi, ajustându-se la cursul de schimb al rublei. Există, de asemenea, o tendință remarcabilă în care prețurile terenurilor au început să crească în funcție de locația regională.

Analiza pietei terenurilor agricole

• Creșterea ofertei de terenuri lichide în Moscova și nu numai din cauza vânzării în grabă a activelor de către proprietarii împovărați cu împrumuturi care necesită rambursare.
• Cresterea numarului de potentiali cumparatori interesati de posibilitatea achizitiilor de investitii pe piata funciara.
• O abordare mai flexibilă pentru proprietari în negocieri atunci când vând bunuri de teren.
• Sfârșitul perioadei de creștere rapidă a prețurilor terenurilor, o scădere a valorii activelor terenurilor cu lichid scăzut.
• Piața funciară a regiunii Moscova a fost recent completată cu parcele adiacente așezărilor, care, ca urmare a aprobării limitelor acestor așezări, sunt transferate în categoria „teren de așezare”.

Prognoză Dezvoltarea pieței funciare depinde în mare măsură de situația financiară a participanților săi, al cărei viitor este în prezent foarte vag.

Mai mult, scăderea maximă a avut loc în trimestrul 4 din 2008, iar față de trimestrul precedent prețurile au fost doar ușor ajustate. Scăderea prețurilor se datorează faptului. că astăzi este foarte, foarte greu să vinzi terenuri agricole, așa că proprietarii de pământ care vor să-și vândă bunurile trebuie să ofere reduceri impresionante.

Dezvoltatorii nu au în prezent fonduri suplimentare pentru dezvoltarea terenurilor agricole (schimbare de categorie, topografie etc.). ca urmare a acestui fapt, cererea pentru astfel de terenuri este aproape complet absentă, în special pentru suprafețe mari. Scăderea prețurilor la parcelele de până la 30 km de șoseaua de centură a Moscovei față de trimestrul 4 al anului 2008 a fost de 23,9%, în intervalul 31-60 km de șoseaua de centură a Moscovei - o scădere de 18,8%, la o distanță de la mai mult de 61 km de șoseaua de centură a Moscovei - o scădere de 41, 8%.

În ciuda faptului că sectorul agricol este unul dintre cele mai subvenționate, intrarea în proiecte serioase cu investiții în valoare de sute de milioane de ruble sau mai mult este dificilă. Dificultățile sunt asociate cu nivelul scăzut al ofertei pe piața de finanțare a proiectelor, precum și cu problema vânzării produselor finite. Ca parte a abordării veniturilor, evaluatorul calculează indicatorul chiriei terenului - diferența dintre venitul brut mediu de pe site și costuri, ținând cont de profitul antreprenorului. La calcul, evaluatorul analizează ce culturi și cu ce frecvență pot fi cultivate pe site-ul evaluat, concentrându-se pe datele reale sau de reglementare, ținând cont de prețurile curente de vânzare, și primește venituri totale.
Partea de cost este calculată într-un mod similar, incluzând, pe lângă costuri, profitul antreprenorului (pe baza rentabilității medii a industriei pentru fiecare cultură selectată).

Revizuirea pieței terenurilor agricole din regiunea Moscova 2016

Pentru anumite zone, prețurile tranzacției pot diferi semnificativ de prețurile oferite. Calcul profesional Pentru a naviga prin prețuri, este logic ca cumpărătorii să plece de la prețurile acelor parcele (dintre cele potențial potrivite) care costă cel mai puțin. De regulă, sunt expuse mai mult de un an, iar uneori câțiva ani, prețurile lor au fost deja reduse de câteva ori și sunt cât mai aproape de prețurile la care vor fi eventual cumpărate. Evaluatorii profesioniști efectuează o analiză mai aprofundată pentru a calcula valoarea terenului. În mod tradițional, cele mai aplicabile două abordări sunt comparative și venituri. O abordare comparativă bazată pe compararea prețurilor pentru parcele cu caracteristici comparabile și construirea unui model de calcul matematic care ia în considerare diferențele dintre obiectele analogice și parcela evaluată.
Abordarea veniturilor se bazează pe fluxul de numerar pe care proprietatea care este evaluată îl generează sau este capabilă să îl genereze.

Un segment independent al pieței funciare este format din terenuri agricole. Acestea sunt achiziționate fie în scopul propus, fie pentru amplasarea de obiecte imobiliare implicate în procesul agricol

Costul a 1 hectar de teren astăzi (în funcție de locație, calitatea solului, suprafață, formă, pantă, apropierea de corpuri de apă) este în medie de 1100-2000 de euro. Dar gama de prețuri este largă - de la 800 la 5000 de euro pe 1 hectar. În ultimii trei ani, prețul a crescut cu 25-35% pe an. Și, în ciuda acestui fapt, aceste terenuri sunt subevaluate și acum și prețurile lor vor continua să crească.

Terenurile agricole dobândite pentru cultivarea ulterioară sunt în principal aproape de drumurile principale din întreaga republică. Costul lor, spre deosebire de terenurile menționate mai sus, este cu un ordin de mărime mai mare, deoarece perspectiva este deja încorporată în el.

Cu toate acestea, cererea este relativ scăzută. Durata sa poate varia de la șase luni la trei ani sau mai mult. Iar costurile transferului terenului într-o altă categorie sunt adesea comparabile cu costul amplasamentului la momentul achiziției. În medie, costul unui hectar de teren agricol cu ​​perspectiva schimbării scopului variază între 40 mii și 500 mii euro.

Piața parcelelor agricole din Republica Moldova este prea vulnerabilă, în lipsa investițiilor în infrastructură și logistică, în ciuda faptului că prețurile sunt de câteva ori mai mici față de piețele din alte țări.

Prețul terenului arabil nu poate fi singurul element de luat în considerare. Contează și calitatea acestor terenuri. Contează și „mediul” pieței imobiliare. Agronomii din Moldova subliniază relația remarcabilă dintre prețul și calitatea terenului arabil. Are practic cele mai mici prețuri din regiune și unul dintre cele mai fertile terenuri pentru producția agricolă.

În ciuda faptului că terenul este bun și ieftin, nu există suficiente subvenții. În ultimii 20 de ani, multe lucruri au căzut în paragină, nu există investiții în infrastructură, așa că oamenii care încep să lucreze prin deschiderea de ferme (prin achiziționarea de teren) încep practic de la zero. Materialele de construcție, în mare parte din import, sunt scumpe, iar veniturile din vânzarea produselor agricole sunt lente, deoarece sunt ieftine.

Există o lipsă de forță de muncă în agricultură, deoarece salariile mici îi obligă pe săteni să caute locuri de muncă mai profitabile, cel mai adesea în agricultură și în străinătate.

Cererea scăzută de terenuri în Moldova se datorează rentabilității scăzute a afacerii agricole, precum și condițiilor dificile de creditare pentru cei care intenționează să înceapă o afacere agricolă. În plus, chiria este scumpă și există prețuri reduse pentru terenuri în contractele de cumpărare și vânzare pentru a reduce taxele notariale și costurile de înregistrare în Cartea Funciară.

Nivelul prețurilor terenurilor pe regiuni nu depinde întotdeauna de fertilitatea solului, ci și de dinamica dezvoltării economice a Republicii Moldova. O creștere a prețurilor terenurilor poate fi observată doar pe fondul cererii crescute de produse locale pe piețe.

Iar investitorii noștri nu au suficiente resurse financiare pentru a-și conduce afacerea cu succes timp de cel puțin câțiva ani.

Potrivit ziarului „Makler”, 1 hectar de teren agricol din suburbiile Chișinăului costă în medie de la 4.000 la 7.000 de euro, în funcție de locație. În regiuni, prețul pentru astfel de parcele variază între 10 și 15 mii de lei pe hectar. Terenurile agricole reprezintă aproximativ 75% din suprafața totală a Republicii Moldova. Un recensământ al suprafețelor agricole nu a fost încă efectuat.

In satul Paustova piata terenurilor agricole nu este dezvoltata.In anul 2014 s-au inregistrat doua tranzactii, in 2015 - 3, iar in 2016 - 16 tranzactii de vanzare-cumparare.

Tabel 3.2 - Tranzacții înregistrate de cumpărare și vânzare de terenuri agricole în satul Păustova

07.04.2013 Conducere 5452

Ksenia Tretyakova

Director general al Value ARKA consulting

Piața funciară, de regulă, reflectă foarte bine situația generală din industria pentru care este destinată. Astăzi, piața terenurilor agricole este o piață de cumpărător. În general, volumul ofertei este mare și se așteaptă o tendință descendentă a prețurilor.

Oferta depășește cu mult cererea. În ciuda acestui fapt, mulți vânzători se bazează pe suma pe care au investit-o în terenul sau complexul imobiliar. Având în vedere că terenurile au fost adesea achiziționate în valul de dinainte de criză, acum este dificil de restructurat psihologic; vânzările la prețuri curente vor însemna repararea pierderilor. Cei care nu au o pernă financiară pentru a se aștepta la creșteri de preț trebuie să joace după regulile pieței, să reducă semnificativ prețul, contribuind la asigurarea unei performanțe acceptabile pentru proiect pentru cumpărător. În acest sens, reducerile de negociere sunt în medie de 15-20%, ajungând până la 30% pe alocuri. Pentru anumite zone, prețurile tranzacției pot diferi semnificativ de prețurile oferite.

Două abordări și calcul profesional

Pentru a naviga prin prețuri, este logic ca cumpărătorii să înceapă de la prețurile acelor parcele (dintre cele potențial potrivite) care costă cel mai puțin. De regulă, sunt expuse (expuse) mai mult de un an, iar uneori câțiva ani, prețurile lor au fost deja reduse de câteva ori și sunt cât mai aproape de prețurile la care vor fi eventual cumpărate.

Evaluatorii profesioniști efectuează o analiză mai aprofundată pentru a calcula valoarea terenului. În mod tradițional, cele mai aplicabile două abordări sunt comparative și venituri.

Abordarea comparativă se bazează pe compararea prețurilor pentru parcele cu caracteristici comparabile și pe construirea unui model de calcul matematic care ține cont de diferențele dintre obiectele analoge și parcela evaluată.

Abordarea veniturilor se bazează pe fluxul de numerar pe care proprietatea care este evaluată îl generează sau este capabilă să îl genereze.

Abordare comparativă a evaluării terenurilor

Atunci când selectează obiecte analogice în cadrul abordării comparative, evaluatorii se bazează pe factorii de preț care s-au dezvoltat pe piața terenurilor agricole.

Aici este important să se evalueze corect potențialul site-urilor. De exemplu, stabilirea prețurilor în zonele în care se realizează în mod activ o schimbare a categoriei de teren în terenuri de așezări sau terenuri industriale (în regiunea Leningrad acestea sunt districtele Vsevolozhsk și Kingisepp) diferă semnificativ de cele în care acest lucru este practicat într-o măsură mai mică. .

Locație

Locația este cel mai important lucru din pământ. În primul rând, acestea sunt caracteristicile globale ale zonei - starea generală socio-economică a teritoriului. De exemplu, parcelele din regiunile Moscova și Leningrad sunt, de regulă, mai scumpe decât în ​​alte regiuni ale Rusiei.

Al doilea nivel al caracteristicilor locației sunt caracteristici care reflectă apropierea de consumator, precum și comoditatea organizării muncii în câmp. În special, proximitatea de autostrăzi, centrul administrativ și zonele populate cu resurse umane are o influență predominantă asupra costului în acest aspect.

Locația este primul factor (după scopul funcțional) prin care evaluatorii exclud din ofertele de pe piață obiecte diferite de cel evaluat.

La construirea unui model matematic, acestui factor i se atribuie cea mai mare pondere. În total, elementele factorului de locație contribuie de la 40 la 60% la formarea valorii obiectului.

Drepturi

Componenta juridică a problemei joacă, de asemenea, un rol important. Evident, sunt de preferat parcelele pe dreptul de proprietate, în ciuda faptului că, în egală măsură, diferența față de dreptul de închiriere pe termen lung este de 15-20%. Cel mai puțin lichid activ sunt cotele de teren. Acest lucru este evidențiat și de reticența majorității băncilor de a le considera drept garanții pentru împrumuturi.

În domeniul juridic, valoarea este influențată și de utilizarea permisă. De exemplu, terenurile private, toate celelalte lucruri fiind egale, vor fi mai scumpe decât terenurile pentru producția agricolă, datorită faptului că pe ele pot fi ridicate în plus clădiri rezidențiale.

Comunicatii

Prezența comunicațiilor permite utilizarea complexă a terenului și, de asemenea, să fie considerată ca un factor pozitiv suplimentar pentru transferul într-o altă categorie. Prin urmare, evaluatorii analizează comunicările existente pentru legitimitatea, condiția și puterea lor.

Factori agronomici

Proprietățile tehnologice ale terenului, fertilitatea solului, structura terenului (teren arabil, fânețe, pășuni), apropierea de apă pentru irigare și prezența sistemelor de reabilitare sunt importante, dar au un impact mai mic asupra valorii terenului.

Acest lucru este indicat și de dificultatea de a colecta informații agronomice de la vânzători.

Pătrat

Dacă comparăm costul unui hectar în parcele de diferite dimensiuni, atunci regula funcționează cel mai adesea: cu cât suprafața parcelei este mai mică, cu atât costul pe hectar este mai mare. Acest lucru se datorează faptului că parcelele mai mici sunt mai lichide și mai ușor și mai rapid de vândut. Deci, de exemplu, prețurile ofertelor din districtul Volosovsky din regiunea Leningrad pentru parcele cu o suprafață de până la 10 hectare variază de la 200 de mii de ruble pe 1 hectar și cu o suprafață de peste 100 de hectare - nu peste 120 de mii de ruble pe 1 hectar.

Când vorbim de terenuri în valoare de milioane de metri pătrați, nu mai este o regiune separată care este supusă analizei, ci aproape întreaga parte a Rusiei (de exemplu, europeană). Oferta de astfel de terenuri uriașe este limitată. Prețurile pentru 1 hectar variază de la 10 mii la 20 mii (mai rar - 30 mii) ruble pe 1 hectar. În același timp, interesul investitorilor pentru astfel de parcele se află în intervalul de la 8 mii la 15 mii de ruble pe hectar.

Astăzi, mai multe tranzacții au loc cu parcele mici - până la 25 de hectare. Fermele cumpără teren suplimentar în diverse scopuri. De regulă, ei aleg dintre cele care sunt mai apropiate de cele deja disponibile. Acest lucru este logic atât din punct de vedere organizațional, cât și din punct de vedere logistic.

Tranzacțiile cu suprafețe mari de 1 mie de hectare sau mai mult sunt de natură investițională. Astfel de tranzacții sunt cazuri izolate. În ciuda faptului că sectorul agricol este unul dintre cele mai subvenționate, intrarea în proiecte serioase cu investiții în valoare de sute de milioane de ruble sau mai mult este dificilă. Dificultățile sunt asociate cu nivelul scăzut al ofertei pe piața de finanțare a proiectelor, precum și cu problema vânzării produselor finite.

Abordarea veniturilor

Ca parte a abordării veniturilor, evaluatorul calculează indicatorul chiriei terenului - diferența dintre venitul brut mediu de pe site și costuri, ținând cont de profitul antreprenorului.

La calcul, evaluatorul analizează ce culturi și cu ce frecvență pot fi cultivate pe proprietatea evaluată, pe baza datelor reale sau de reglementare, ținând cont de prețurile curente de vânzare, și primește venitul total.

Partea de cost este calculată într-un mod similar, incluzând, pe lângă costuri, profitul antreprenorului (pe baza rentabilității medii a industriei pentru fiecare cultură selectată).

Indicatorul chiriei terenului rezultat este capitalizat. Rezultatul reflectă valoarea obiectului. Rata de capitalizare se bazează pe o analiză a riscurilor din investițiile în agricultură, lichiditate scăzută a activelor, managementul investițiilor și alte riscuri. Pentru proiectele deosebit de riscante poate ajunge la 17%.

Rezultatele ambelor abordări sunt ponderate de către evaluator, aducând rezultatele la o singură valoare.

Cea mai populară evaluare profesională este pentru împrumuturile garantate cu terenuri. Cu toate acestea, băncile tind să aplice propria reducere de garanție rezultatului obținut de evaluator, în medie 40%.

Probleme și soluții

După cum am menționat mai sus, piața terenurilor reflectă tendințele industriei. Pentru a fi mai precis, este unul dintre ultimii care reflectă aceste tendințe.

În legătură cu aderarea Rusiei la OMC, concurența pe piața produselor agricole este doar în creștere. Cu toate acestea, experții speră că sub auspiciile dorinței declarate de creștere a PIB-ului și o reducere a substituției importurilor, situația din țară se poate schimba.

În primul rând, dacă, în continuarea acestei proclamații, autoritățile își reconsideră atitudinea față de politica monetară. Pentru dezvoltarea industriei, este necesară extinderea împrumuturilor și reducerea ratelor dobânzilor.

În al doilea rând, dacă producătorii agricoli schimbă abordarea existentă a agriculturii. Chiar și cu volumul existent de subvenții, dacă afacerea este bine organizată, rezolvarea problemei vânzărilor poate da rezultate bune.

Astăzi, cea mai promițătoare și viabilă aplicare a principiului „fă-o singur, vinde-o singur” pare a fi cea mai promițătoare și viabilă. Când producătorii agricoli construiesc un lanț în cadrul unui singur cluster: aprovizionarea cu furaje - producția de materii prime - prelucrarea - și, cel mai important, vânzările. Fără vânzări garantate de mărfuri către consumatorul final, fără propria noastră vânzare cu amănuntul, industria nu se va dezvolta.

Odată cu creșterea activității investiționale, cererea de teren va crește și ea, cu toate consecințele care decurg.

În conformitate cu datele Rosreestr, suprafața fondului funciar al Federației Ruse la 1 ianuarie 2014 se ridica la 1709,8 milioane de hectare, din care terenuri agricole ocupau 386,5 milioane de hectare (22,6%) (Figura 1.1.1.) . Suprafața totală a terenului agricol ca parte a terenului agricol este de 196,2 milioane de hectare, ceea ce reprezintă 50,76% (Figura 10).

Orez. 10.

Terenurile agricole sunt terenuri aflate în afara limitelor zonelor populate, prevăzute pentru nevoi agricole sau destinate acestor scopuri.

În general, în Federația Rusă există o scădere anuală a suprafeței terenurilor agricole; din 2009, scăderea acestui indicator s-a ridicat la 16,2 milioane de hectare (Tabelul 1).

Terenurile agricole cuprind: terenuri arabile, fânețe, pășuni, terenuri de pânză, terenuri ocupate de culturi perene (livezi, vii, culturi industriale și alte culturi perene). Terenurile agricole din interiorul terenurilor agricole au prioritate în utilizare și sunt supuse protecției speciale. Furnizarea acestora pentru nevoi non-agricole este permisă în cazuri speciale.

Structura terenurilor agricole ca parte a terenurilor agricole din Federația Rusă de la 1 ianuarie 2014 este prezentată în Figura 11.

Orez. unsprezece.

Repartizarea terenurilor agricole ca parte a terenurilor agricole pe districtele federale ale Federației Ruse este prezentată în Tabelul 1, pe entitățile constitutive ale Federației Ruse - în Anexa 1. Cele mai mari suprafețe de teren agricol ca parte a terenului agricol sunt situate în Privolzhsky (26,1%), districtele federale siberiene (25,3%), sudice (15,1%) și centrale (15,0%), care reprezintă 81,5% din suprafața totală a terenurilor agricole.

Tabelul 1. Structura terenurilor agricole ca parte a terenurilor agricole pe districtele federale ale Federației Ruse la 1 ianuarie 2014 (mii de hectare)

Datele Rosreestr privind structura și dinamica suprafețelor de teren agricol din ultimii ani sunt prezentate în Tabelul 2.

Tabel 2. Structura și dinamica suprafețelor de teren agricol, milioane de hectare (de la 1 ianuarie a anului corespunzător)

În dinamica suprafeței terenurilor agricole în compoziția terenului agricol pentru perioada 2010-2014, se observă doar fluctuații minore. Față de 2012, suprafața totală și structura terenurilor agricole nu s-au modificat.

În același timp, după cum arată o analiză a dinamicii suprafeței terenurilor agricole în ultimii 5 ani, în perioada 2010-2014 a avut loc o reducere a suprafeței totale a terenurilor agricole din Federația Rusă. cu 13,5 milioane de hectare. În perioada 2010-2013, s-a înregistrat o scădere anuală a suprafeței de teren din această categorie. Totuși, conform datelor Rosreestr pentru anul 2013, suprafața totală a terenului agricol a crescut cu 0,4 milioane de hectare față de anul precedent ca urmare a transferului a 1.022 mii hectare de teren de alte categorii pe teren agricol, inclusiv 930,1 mii hectare de teren de rezerva. Zona principală a terenului de rezervă este inclusă în terenurile neagricole în scopuri agricole din teritoriul Krasnoyarsk (850,6 mii de hectare).

Totodată, legislația actuală în domeniul relațiilor funciare nu asigură protecția terenurilor agricole utilizate pentru producția agricolă, precum și a terenurilor agricole productive deosebit de valoroase, care de fapt nu sunt protejate de transferul pe terenurile așezărilor în scopuri. neaferente agriculturii și transferul pe terenuri industriale și alte destinații speciale pentru construirea de mijloace de transport și comunicații.

În anul 2013, 692,8 mii hectare au fost transferate de pe terenuri agricole pe terenuri de alte categorii, inclusiv:

553,9 mii hectare în terenuri fond forestier ca urmare a măsurilor de transferare a suprafețelor împădurite de la organizațiile agricole la conducerea întreprinderilor silvice. Cea mai mare reducere a terenurilor a fost observată în teritoriul Republicii Bashkortostan (258,9 mii hectare), Teritoriul Krasnoyarsk (92,8 mii hectare), Kirov (77,5 mii hectare) și regiunile Tambov (34,1 mii hectare);

70,9 mii hectare în terenurile așezărilor. Cea mai mare reducere a terenurilor a fost observată în Celiabinsk (7,9 mii hectare), Irkutsk (6,6 mii hectare), Kaliningrad (5,9 mii hectare), Moscova (5,7 mii hectare), regiuni, Teritoriul Krasnoyarsk (5,0 mii hectare);

37,8 mii hectare teren pentru industrie, transport, comunicații și alte destinații speciale. Cea mai mare reducere a terenurilor a fost observată în regiunea autonomă Yamalo-Nenets (7 mii de hectare), regiunea Kemerovo (3,2 mii hectare), Teritoriul Transbaikal (2,7 mii hectare), Republica Tyva (2,6 mii hectare);

29,8 mii hectare în terenurile ariilor naturale special protejate. Cea mai mare reducere a terenurilor a fost observată pe teritoriul Republicii Bashkortostan (25,8 mii hectare).

Potrivit datelor Rosreestr pentru anul 2013, de pe teren agricol au fost transferate 144,9 mii hectare pentru nevoi de stat si publice in scopuri nelegate de agricultura, din care 107,7 mii hectare au fost terenuri agricole.

Conform datelor furnizate de entitățile constitutive ale Federației Ruse, în 2013, autoritățile entităților constitutive au transferat 140,28 mii hectare în scopuri care nu sunt legate de agricultură, inclusiv 135,18 mii hectare de teren agricol. În special, 73,26 mii hectare de teren agricol au fost alocate pentru construirea și extinderea întreprinderilor industriale, de transport, comunicații și alte întreprinderi, 14,06 mii hectare au fost alocate pentru extinderea și construcția așezărilor, întreprinderilor, organizațiilor și instituțiilor de mediu - 26,11 mii hectare, întreprinderi şi instituţii silvice - 21,06 mii hectare, pentru alte scopuri - 5,79 mii hectare (Figura 12).

Orez. 12.

În cursul anului 2013, în cadrul terenurilor agricole a continuat să se constituie un fond de redistribuire a terenurilor, inclusiv parcele de teren nealocate părților interesate pentru producția agricolă, dar destinate nevoilor agricole, pentru înființarea și extinderea întreprinderilor țărănești (agricole), parcelelor subsidiare personale. , și grădinărit , creșterea animalelor, grădinărit, fân, pășunat.

La baza includerii terenurilor în fondul de redistribuire au stat deciziile corespunzătoare ale autorităților executive în cazul abandonării voluntare a terenurilor, precum și în cazul decesului titularului dreptului în absența moștenitorilor. de terenuri au fost incluse în fondul de redistribuire ca urmare a lichidării organizaţiilor agricole.

Potrivit lui Rosreestr, în 2013, suprafața totală a terenurilor agricole incluse în terenurile fondului de redistribuire a crescut cu 105,2 mii hectare, iar până la 1 ianuarie 2014 se ridica la 45,8 milioane hectare. Totodată, suprafața terenului agricol din fondul de redistribuire a scăzut cu 171,4 mii hectare și a ajuns la 11,6 milioane hectare.

În anul 2013 s-a înregistrat o reducere a terenurilor arabile cu 43,5 mii hectare ca parte a terenurilor din fondul de redistribuire datorită prevederii acestora pentru uz agricol. Zone semnificative de teren arabil au fost implicate în cifra de afaceri agricolă în Republica Kalmykia (22,5 mii hectare), regiunea Amur (21,9 mii hectare), Teritoriul Krasnoyarsk (15,6 mii hectare), regiunea Penza (9,1 mii hectare). hectare), Sverdlovsk ( 8,7 mii hectare), regiunile Saratov (8,1 mii hectare), Teritoriul Primorsky (7,6 mii hectare), regiunile Ryazan, Voronezh, Orenburg și Chelyabinsk (mai mult de 6,0 mii hectare). ha în fiecare subiect).

Potrivit lui Rosreestr, la 1 ianuarie 2014, o parte semnificativă a terenurilor agricole era: în proprietate de stat și municipală - 258,32 milioane de hectare, sau 66,8% din terenuri de categorie; deținută de cetățeni - 112,97 milioane hectare (29,3% din categoria terenurilor); deținute de persoane juridice - 15,18 milioane hectare (3,9%).

Din toate terenurile proprietate privată din Federația Rusă, terenurile agricole reprezentau 96,5% (128,2 milioane de hectare) la 1 ianuarie 2014, din care 71,9% (92,2 milioane de hectare) au constituit cotele de teren ale cetățenilor în proprietatea comună a terenurilor. Față de anul precedent, s-a înregistrat o reducere a suprafeței terenurilor agricole proprietate privată cu 189,6 mii hectare.

Revizuirea conține o analiză a pieței terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl începând cu 1 iunie 2014.

În prezent, piața terenurilor agricole pentru organizarea producției agricole include terenuri de mari dimensiuni cu o suprafață de peste 1000 de hectare, precum și terenuri mici de până la 10 hectare. Atât terenurile proprietate privată, cât și cele de stat sau municipale sunt oferite spre vânzare și închiriere, iar site-urile de investiții sunt în curs de pregătire pentru dezvoltarea agriculturii.

O serie de terenuri agricole pentru organizarea producției agricole sunt oferite pe piața liberă ca teren comercial pentru organizarea întreprinderilor de retail și servicii pentru consumatori sau ca teren pentru construcția de locuințe, în timp ce se așteaptă o schimbare a scopului și tipului de utilizare permisă a acestui teren. .

Situația de pe piața funciară este determinată în mare măsură de dezvoltarea complexului agroindustrial și de prezența unor programe de dezvoltare direcționate. În regiunea Yaroslavl s-a format un complex agroindustrial dezvoltat. Terenul agricol din regiune cuprinde aproape 1 milion de hectare. Cea mai dezvoltată ramură a agriculturii din regiune este creșterea animalelor. Producția de plante vizează în principal furnizarea de hrană pentru industria zootehnică și doar câteva zone au dezvoltat producția de produse vegetale comercializabile.

În total, 2046,5 milioane de ruble au fost alocate pentru implementarea măsurilor de sprijinire a complexului agroindustrial (în 2012 - 1679,7 milioane de ruble), inclusiv 1198,5 milioane de ruble de la bugetul federal (în 2012 - 664 de milioane de ruble), din bugetul regional 848 milioane de ruble (în 2012 - 1015,7 milioane de ruble).

În 2013, în complexul agroindustrial au fost obținute anumite rezultate pozitive. Potrivit Serviciului de Informare și Consultanță al Complexului Agroindustrial, indicele volumului fizic al producției agricole față de nivelul anului 2012 este de 99,6%, productivitatea muncii de 105,2%. Creșterea veniturilor din vânzarea produselor agricole este de 5%, creșterea costurilor de producție este de 9%. Ca urmare, profitabilitatea globală (inclusiv subvențiile) va fi de aproximativ 3%.

Iaroslavl „Serviciul de informare și consultanță al Complexului Agro-Industrial” oferă sprijin pentru proiecte de investiții. Investitorii sunt invitați să ia în considerare site-urile de investiții din districtele municipale din regiunea Yaroslavl. Capacitățile de infrastructură, disponibilitatea terenurilor și a resurselor de muncă vor face posibilă crearea unei noi producții eficiente sau reconstrucția uneia existente. De asemenea, sunt prevăzute beneficii fiscale pentru implementarea proiectelor de investiții, inclusiv scutirea completă de la impozitul pe proprietate (cota - 0%), cota de impozit pentru impozitul pe venit 0% pe termen nedeterminat, scutirea completă de la taxa de transport (cota - 0%), avantajele fiscale pentru teren impozit. Este posibil să se acorde subvenții de la buget pentru a compensa costurile de infrastructură, ca parte a unui acord de investiții.

Furnizarea de terenuri agricole din regiunea Yaroslavl pe piață

Piața funciară din regiunea Yaroslavl este eterogenă. Sunt identificate atât zonele în care nu există oferta de teren agricol, cât și zonele cu potențial ridicat. Oferta de teren pentru productia agricola se caracterizeaza printr-un numar relativ mic de obiecte, cu toate acestea, suprafata parcelelor depaseste, de regula, 1 hectar si poate ajunge la 2.500 hectare in cazul livrarii de teren pt. un complex de producţie agricolă. Cea mai mare parte a ofertei de pământ pentru producția agricolă este reprezentată de loturi mari de pământ, a căror cerere este limitată. Suprafața medie a terenurilor pe baza rezultatelor monitorizării pieței a fost de 80 de hectare.

Cel mai mare volum de aprovizionare în ceea ce privește suprafața de teren pentru producția agricolă se încadrează în regiunea Uglich - 61% și regiunea Pereslavl - 21% din oferta totală. Ponderea districtelor Bolseselsky, Poshekhonsky și Nekouzsky a fost de 8%, 6% și, respectiv, 2%. Toate celelalte districte reprezintă în total doar 2% din suprafața terenului, ponderea fiecăruia dintre ele fiind mai mică de 1%.

Orez. 1. Structura geografică a ofertei de terenuri pentru producția agricolă

Structura propunerii este dictată de amplasarea geografică a zonelor. Districtul Uglich se învecinează cu regiunea Tver, Pereslavl - cu regiunile Tver, Moscova și Vladimir. Districtul Neokuzsky se învecinează, pe de o parte, cu regiunea Tver, pe de altă parte - cu rezervorul Rybinsk. Districtul Poshekhonsky se învecinează și cu lacul de acumulare Rybinsk și regiunea Vologda. Predominanța aprovizionării în raioanele Uglich și Pereslavl, precum și în districtul Bolseselsky, se explică prin gravitația către Moscova și concentrarea asupra moscoviților.

Orez. 2. Concentrarea ofertei de terenuri agricole

Cererea și condițiile comerciale pe piața terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl

Situația de pe piața terenurilor destinate producției agricole se caracterizează printr-un nivel extrem de scăzut al cererii pe fondul celei mai diverse oferte. Implementarea programelor guvernamentale (granturi în cadrul programului pentru sprijinirea fermierilor începători) alimentează interesul pentru loturile de teren relativ mici. La rândul lor, investitorii preferă să investească bani în suprafețe mari de teren pentru organizarea creșterii animalelor, precum și pentru cultivarea culturilor, adică în acele proiecte în care gradul de rambursare și rentabilitate este cel mai mare. Cu toate acestea, în ciuda sprijinului statului, termenii de expunere a terenurilor sunt destul de mari, iar nivelul tranzacțiilor este scăzut.

Cei mai semnificativi, din punctul de vedere al influențării costului terenurilor din această categorie, sunt factorii de localizare (distanța de la Moscova și lacul de acumulare Rybinsk), precum și comunicațiile și prezența unui rezervor în imediata apropiere.

Perspectivele de utilizare, și anume posibilitatea de a transfera un amplasament într-o altă categorie și de utilizare pentru construcția de locuințe, pentru dotări comerciale și gospodărești sau infrastructură rutieră, au, de asemenea, un impact semnificativ asupra costului terenurilor. Costul mediu pe metru pătrat de teren, cea mai bună utilizare a căruia presupune trecerea într-o altă categorie și schimbarea tipului de utilizare permisă, depășește de 10-12 ori costul mediu al terenurilor direct destinate producției agricole.

Pe baza rezultatelor din primul trimestru al anului 2014, cel mai mare preț mediu de aprovizionare pentru terenurile pentru producția agricolă (excluzând terenurile al căror tip de utilizare permisă este de așteptat să se schimbe) a fost în districtele Nekouzsky și Poshekhonsky din regiunea Yaroslavl - 19,5 ruble / mp m și 17,5 rub./mp. Acest lucru se explică prin volumul relativ mic de aprovizionare, accesibilitatea bună a transportului către locații (drumuri asfaltate) și disponibilitatea comunicațiilor, inclusiv gaz. Este de remarcat faptul că, în ciuda costului mediu ridicat pe metru pătrat, există și oferte cu prețuri scăzute de vânzare în această zonă: site-ul de investiții Niva (pe teritoriul cooperativei agricole Nekouzsky și Niva LLC) este oferit spre vânzare sau pe termen lung. - închiriere pe termen , prețul de vânzare variază de la 1-1,5 ruble/mp, costul de închiriere este de 120 de ruble/ha.

Cele mai populare zone sunt zonele Pereslavl și Uglich; nivelul ridicat de aprovizionare în aceste zone se reflectă în costul mediu de aprovizionare - costul de 1 mp. s-a ridicat la 10,5 ruble și 8 ruble. respectiv. Dimpotrivă, nivelul scăzut de aprovizionare a provocat un nivel relativ ridicat al costului mediu în districtul Lyublinsky, învecinat cu regiunile Kostroma și Vologo - 8,5 ruble/mp.

Cel mai scăzut preț mediu de aprovizionare a fost înregistrat în regiunea Rostov - 1,5 ruble/mp.

Orez. 3. Prețul mediu de aprovizionare pe raioane din regiunea Yaroslavl

Prețul mediu de aprovizionare al terenurilor agricole din regiunea Yaroslavl în ansamblu este de aproximativ 9,5 ruble/mp. m.

Costul mediu de 1 mp. m. pe baza rezultatelor tranzacțiilor cu terenuri pentru producția agricolă din regiunea Yaroslavl în ansamblu a fost de 5,5 ruble/mp.

Tendințe și previziuni:

• În general, politica conducerii regionale favorizează dezvoltarea activității investiționale în regiunea Iaroslavl, prezența legislației regionale de investiții care permite investiții cu risc minim, precum și o unitate specializată în administrația regională;
• Dezvoltarea agriculturii pe termen scurt este facilitată de posibilitatea obținerii de beneficii fiscale și subvenții pentru implementarea proiectelor de investiții prioritare pentru regiune;
• Piața funciară a regiunii va continua să fie influențată semnificativ de apropierea de Moscova, o sursă de investiții și cea mai mare piață de consum (regiunea este situată la doar 282 de kilometri de Moscova)
• Cele mai solicitate vor rămâne zonele apropiate de Moscova și regiunea Moscovei - Uglichsky și Pereslavsky, precum și zonele cu resurse de apă semnificative - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.

Concluzii:

În prezent, piața terenurilor agricole prezintă un exces semnificativ al ofertei față de cerere și prețuri de vânzare relativ scăzute.

Implementarea programelor de dezvoltare agricolă, creșterea disponibilității materiilor prime și dezvoltarea măsurilor de stimulare a vânzării directe a produselor proprii vor crește atractivitatea investițională a sectorului, ceea ce va presupune creșterea valorii terenurilor și dezvoltarea în continuare a piata terenurilor agricole.

Puteți comanda un serviciu sau puteți obține informații suplimentare contactând birourile noastre la telefon:

7 812 326-20-06 Sankt Petersburg
+7 495 955-78-37 Moscova
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
E-mail Poștă: