Jednym z rodzajów czynszu jest leasing finansowy (leasing). W naszym kraju leasing znalazł szerokie zastosowanie stosunkowo niedawno. Termin „leasing” oznacza „wynająć”.
Umowa leasingowa jest umową, na mocy której wynajmujący (zwany dalej leasingodawcą) zobowiązuje się nabyć nieruchomość określoną przez najemcę (zwaną dalej leasingobiorcą) z majątkiem określonego sprzedawcy i przekazać najemcy tę nieruchomość na czasowe posiadanie i użytkowanie. Umowa najmu może przewidywać, że wybór sprzedawcy i nabytej nieruchomości jest dokonywany przez wynajmującego.
Wynajmujący (leasingodawca) może być tylko indywidualnym przedsiębiorcą lub osobą prawną posiadającą zezwolenie na prowadzenie działalności w dziedzinie leasingu.
Umowa leasingu ma pewne cechy, które wyróżniają ją w oddzielnym rodzaju umowy leasingu.
1. Wraz z wynajmującym i dzierżawcą, sprzedawca nieruchomości, będący jej właścicielem, który nie uczestniczy w umowie najmu jako jego strona, działa jako osoba zobowiązana na podstawie umowy leasingu.
2. Wynajmujący jest zobowiązany do nabycia własności należącej do innej osoby (sprzedawcy). Obowiązek leasingodawcy jest objęty treścią zobowiązania wynikającego z umowy najmu. Przy zakupie nieruchomości dla najemcy, właściciel musi powiadomić sprzedawcę, że ta nieruchomość ma być wynajęta.
3. Aktywna rola, zwykle obca relacji najmu, w zobowiązaniu leasingowym należy do najemcy. To najemca (leasingobiorca) określa sprzedawcę i wskazuje nieruchomość, która musi zostać nabyta przez leasingodawcę (leasingodawcę) w celu późniejszej dzierżawy. Oczywiście wynajmujący jest zwolniony z jakiejkolwiek odpowiedzialności za wybór przedmiotu leasingu i sprzedawcy. Wyjątkiem od tej zasady może być tylko przypadek, w którym umowa leasingu przenosi odpowiedzialność za ustalenie sprzedawcy i wybór nieruchomości na leasingodawcę (art. 665 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
4. Szczególne w porównaniu z ogólnymi zasadami wynajmu określonymi w Kodeksie Cywilnym Federacji Rosyjskiej w formie rozporządzającej normy, postanowienie, że przekazanie dzierżawy najemcy na podstawie umowy najmu może być dokonane zarówno przez wynajmującego, jak i sprzedającego tę nieruchomość. Jednakże odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie tego obowiązku, jeżeli opóźnienie jest dopuszczalne z powodu okoliczności, za które odpowiedzialny jest wynajmujący, spoczywa na leasingodawcy. W tym przypadku najemca ma prawo żądać od wynajmującego rozwiązania umowy i odszkodowania (ust. 2 art. 668 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Główny formy leasingu jest leasingiem krajowym i międzynarodowym. Przy realizacji leasingu krajowego zarówno leasingodawca, jak i leasingobiorca muszą być rezydentami Federacji Rosyjskiej, w leasingu międzynarodowym podmioty te są nierezydentami Federacji Rosyjskiej. Leasing krajowy obejmuje również umowy, w których sprzedawca jest nierezydentem Federacji Rosyjskiej.
Umowa leasingowa może zawierać warunki świadczenia dodatkowych usług i robót dodatkowych, listę, której wielkość i koszt są określone w dodatkowej umowie. Te prace i usługi obejmują prace i usługi wszelkiego rodzaju, świadczone przez wynajmującego zarówno przed rozpoczęciem użytkowania, jak iw trakcie korzystania z przedmiotu leasingu, bezpośrednio związane z realizacją umowy.
Przedmioty umowy najmu wynajmujący i najemca wynajmowanej nieruchomości są uznawani, co podkreśla, że umowa najmu jest jednym z rodzajów leasingu.
W umowie najmu banki komercyjne często działają jako leasingodawca. Ich udział w takich transakcjach tłumaczy się tym, że leasing można uznać za formę transakcji finansowej, metodę dokonywania inwestycji. Kupując sprzęt w nieruchomości w celu późniejszej dzierżawy, bank dokonuje inwestycji kapitałowych, ponieważ transakcja leasingowa ostatecznie sprowadza się do transakcji kredytowej. Właściciel zapewnia pomoc finansową najemcy, który nabywa nieruchomość za pełną wartość nieruchomości. Najemca korzysta z tej nieruchomości, płacąc okresowe płatności na rzecz wynajmującego. W związku z tym leasing jest szczególnym rodzajem pożyczki finansowej z pewnymi warunkami jej spłaty.
Przedmiot umowy Leasing finansowy może być niewykorzystanym przedmiotem wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej, z wyjątkiem gruntów i innych obiektów naturalnych. Wskazanie w umowie leasingu niewłaściwego przedmiotu świadczy o odmiennym charakterze umowy doskonałej z wykorzystaniem odpowiednich konsekwencji prawnych zarówno w aspekcie prawa cywilnego, jak i dla innych gałęzi prawa.
Umowa najmu, niezależnie od jej terminu, musi być zawarta na piśmie. Ponadto nazwa umowy najmu określa jej formę, typ i rodzaj. Innymi słowy, strony powinny zawrzeć leasing na:
- wewnętrzny lub zewnętrzny;
- długoterminowy, średnioterminowy lub krótkoterminowy;
- finansowe, zwrotne lub operacyjne.
Podstawowe warunki umowy najmu obejmują:
- przedmiot umowy najmu;
- okres obowiązywania umowy (jej okres);
- cena kontraktowa (wielkość i skład opłat leasingowych);
- na którego saldzie znajduje się nieruchomość.
Okres obowiązywania umowy może być określony lub nieokreślony. W pierwszym przypadku dzierżawa jest ważna przez określony w niej okres. Okres ten może być wskazany przez okres czasu lub wskazanie początku i końca umowy.
Konieczne jest rozróżnienie między terminem umowy a okresem użytkowania nieruchomości. Ponieważ umowa nie ma zastosowania do rzeczywistych transakcji, jej rozpoczęcie nie jest ściśle związane z momentem przekazania nieruchomości do użytku (przeniesienie rzeczy). W związku z tym moment zawarcia umowy i moment rozpoczęcia korzystania z nieruchomości mogą nie być zbieżne, na mocy których okres użytkowania nieruchomości jest krótszy niż okres samej umowy. Początek okresu korzystania z dzierżawionej nieruchomości, a nie początek umowy w sensie ekonomicznym wynika z płatności rat leasingowych. W celu uniknięcia sporu stron, moment rozpoczęcia korzystania z nieruchomości powinien być wskazany w umowie, zwłaszcza jeśli nieruchomość będąca przedmiotem leasingu nie pozwala na jej natychmiastowe wykorzystanie od momentu jej przeniesienia.
Okres obowiązywania umowy najmu jest ostatecznie określony przez warunki pełnej amortyzacji (zwrotu) przedmiotu leasingu, ale jest ustalany przez strony umowy w zależności od sytuacji rynkowej, sytuacji finansowej stron, kosztów dzierżawionej nieruchomości, charakteru i wielkości ryzyk handlowych, obowiązkowych przepisów o charakterze regulacyjnym.
Cena Jest to również istotny warunek umowy najmu. Zgodnie z ceną umowy najmu odnosi się do opłat leasingowych. Opłaty leasingowe to łączna kwota płatności wynikających z umowy leasingu na cały okres obowiązywania umowy leasingu, która obejmuje zwrot kosztów leasingodawcy związanych z nabyciem i przeniesieniem przedmiotu leasingu na leasingobiorcę, zwrot kosztów związanych ze świadczeniem innych usług wynikających z umowy leasingu oraz dochód leasingodawcy.
Szczególną cechą jest zachowanie praw własności dla osoby finansującej zakup towarów, która zapewnia dość wysoki poziom gwarancji na wypełnienie zobowiązań leasingobiorcy. Umowa musi zawierać szereg ważnych warunków omówionych poniżej.
Leasing finansowy - leasing: zastosowania
Przez ponad 20 lat korzystania z projektu umowa leasingu Zalety jego zastosowania przewyższyły wszystkie możliwe wady. Wątpliwości, czy zapożyczenie z obcego systemu prawnego zostanie zakorzenione, zniknęły. Korzyści podatkowe i możliwość zastosowania przyspieszonej amortyzacji umowa leasingu opłacalne dla przedsiębiorcy, a gwarancja w postaci zachowania prawa własności, dodatkowo wsparte ubezpieczeniem, jest atrakcyjna dla banków, których spółki zależne z reguły działają jako leasingodawcy.
Zbiorcze nabywanie sprzętu biznesowego przez umowy leasingoweużywany w wielu gałęziach przemysłu. Sądy arbitrażowe wypracowały rozległą praktykę sądową. Umożliwiło to ustawodawcy od 1 stycznia 2011 r. Dostosowanie regulacji prawnych i umożliwienie wykorzystania tego wzoru w jak najszerszej skali: dostępnej w art. 665 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, wyłączono wskazanie celu nieruchomości w celu osiągnięcia celów przedsiębiorczych. Od tego momentu strony umowa leasingu Mogą istnieć takie organizacje non-profit, jak instytucje medyczne, a także obywatele. Wyniki są następujące:
- sprzeczność z normami kodeksu cywilnego Konwencji Federacji Rosyjskiej UNIDROIT z 1988 r., która wyklucza wykorzystanie własności nabytej przez umowa leasingudla potrzeb osobistych i rodzinnych;
- otwarcie przez niektóre z zależnych struktur leasingowych banków całych obszarów leasingu konsumenckiego („leasing samochodów”).
Umowa dzierżawy kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i prawa federalnego
Zasady leasingu koncentrują się w art. 665-670 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Oprócz ogólnych przepisów kodeksu, ustawa federalna „O leasingu finansowym” z dnia 29 października 1998 r. Nr 164-ФЗ (z późniejszymi zmianami) (dalej - ustawa federalna).
Główną różnicą między umową najmu a umową najmu jest nabycie nieruchomości przez spółkę leasingową (rodzaj działalności musi być określony w umowie spółki - art. 5 ustawy federalnej) specjalnie dla leasingu i, co do zasady, z późniejszym przeniesieniem prawa własności do tego najemcy - art. 19 FZ. (Leasing wykupu w rozumieniu Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej - patrz uchwała Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej „W sprawie niektórych kwestii związanych z umową najmu umorzenia” nr 17 z 14 marca 2014 r.).
Temat umowa leasingu (ściślej rzecz biorąc, przedmiot) ustawodawca jest ograniczony: działki, nieruchomość wycofana z ogólnego obrotu (art. 666 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 3 ustawy federalnej) są wyłączone, z wyjątkiem przypadków, gdy prawa do tych przedmiotów są częścią przedsiębiorstwa, które może podlegać umowa leasingu na ogólnych zasadach (art. 132 Kodeksu).
Z reguły umowa leasingu jest 3-stronny. Pozwala to:
- wypełnić obowiązek powiadomienia sprzedawcy zgodnie z art. 667 Kodeksu cywilnego;
- rozpowszechniać zobowiązania sprzedającego wobec leasingodawcy i leasingobiorcy w umowa leasingu (na podstawie art. 670 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 10 ustawy federalnej i zgodnie ze stosunkami stron);
- określić miejsce przekazania nieruchomości, jeżeli nie jest zgodne z art. 668 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (lokalizacja najemcy).
Funkcja umowa leasingu jest „podziałem” własności, nietypowym w praktyce krajowej: prawo własności pozostaje po stronie wynajmującego, ale sam przedmiot może być zarejestrowany na nazwisko dzierżawcy (art. 20 ustawy federalnej). Ryzyko utraty, uszkodzenia i śmierci ponosi również w całości najemca (art. 669 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ust. 1 art. 22 ustawy federalnej).
Specjalne warunki leasingu
Ważny warunek umowa leasingu jest określeniem kompetencji do wyboru sprzedawcy i wyboru nieruchomości, ponieważ ryzyko niewypełnienia zobowiązań przez sprzedawcę i niezgodność przedmiotu z miejscem przeznaczenia spoczywa na uprawnionej stronie (klauzula 2, 3 art. 22 ustawy federalnej). Zgodnie z ustawą federalną z dnia 31 grudnia 2014 r. Nr 512-FZ, instytucja państwowa lub miejska - najemca musi zostać usunięty z wyboru sprzedawcy na potrzeby umowa leasingu.
Płatności są z reguły ustalane w gotówce (jest to obowiązkowe w przypadku umów z udziałem instytucji miejskich i państwowych). Naturalna forma jest dozwolona. Najczęściej cena zakupu nieruchomości jest wliczona w opłaty leasingowe. Umowa leasingowa może przewidzieć możliwość zmiany stałej kwoty płatności lub mechanizmu jej obliczania nie więcej niż raz na 3 miesiące (art. 28 ustawy federalnej, klauzula 11 biuletynu EAC nr 66 z dnia 11 stycznia 2002 r.). Wskazane jest umowa leasingu przewidzieć moment rozpoczęcia płatności, w przeciwnym razie domyślnie zostanie przypisany w momencie rozpoczęcia korzystania z nieruchomości przez najemcę.
Umowa leasingowa rzadko zdarza się bez warunku ubezpieczenia ryzyka utraty własności lub niewykonania zobowiązań, co przypomina art. 21 FZ. Bez takiego warunku umowa leasinguZ reguły nie składa się wcale. Należy jednak pamiętać, że kwota odszkodowania ubezpieczeniowego zostanie pokryta w celu zrównoważenia wymogów wynajmującego (klauzula 7 uchwały Plenum YOU nr 17).
Do celów księgowania umowa leasingu należy przewidzieć na podstawie którego bilansu - leasingodawcy lub leasingobiorcy - po nabyciu przedmiot leasingu zostanie wzięty pod uwagę (klauzula 1, artykuł 31 ustawy federalnej). Domyślnie obiekt bierze pod uwagę właściciela-wynajmującego.
Oddzielne warunki będą zależały od rodzaju leasingu.
Leasing finansowy i gatunki leasing
Spośród wielu rodzajów leasingu, znanych ekonomistom, prawo wyróżnia swoje formy - krajową i międzynarodową (z udziałem nierezydentów) (art. 7 ustawy federalnej). Wpisany według daty i wpisany podział na leasing finansowy, leasing zwrotny i operacyjny został wyłączony od 2002 r. Z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia, czy własność nieruchomości ostatecznie przejdzie na leasingobiorcę, czy okres obowiązywania umowy jest równy okresowi amortyzacji nieruchomości - warunki w umowa leasingu albo tam, albo nie (w przypadku leasingu finansowego); czy leasingobiorca jest jednocześnie sprzedawcą - w przypadku leasingu zwrotnego (klauzula 1, art. 4 ustawy federalnej zezwala na to). Jeśli chodzi o leasing operacyjny, jego różnica w porównaniu z leasingiem bezpośrednim jest nieznaczna do pewnego stopnia zamieszania.
Prawo zna rodzaj leasingu finansowego z dodatkowymi usługami (klauzula 2 artykułu 7 ustawy federalnej). Umowa leasingowa w tym przypadku jest to zwykła umowa mieszana (klauzula 3 art. 421 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), zasady dotyczące odpowiedniego rodzaju umowy mają zastosowanie do każdej jej części.
Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej dekretem tematycznym (patrz wyżej) wprowadziło pojęcie „leasingu umorzeniowego” - w przypadkach, w których umowa leasingu przewiduje późniejsze przeniesienie własności przedmiotu na leasingobiorcę, w tym na symboliczną kwotę. Wprowadzono następujące pojęcia: „kwota finansowania”, która obejmuje wydatki na nabycie nieruchomości (klauzula 3.4); „Opłata za finansowanie”, która zostanie określona przez sąd w procentach rocznie nawet przy braku odpowiedniego wskazania w umowa leasingu (Sekcja 3.5).
Umowa leasing finansowy (leasing) - sposób finansowania zakupu środków trwałych lub drogich dóbr konsumpcyjnych. Przy konstruowaniu kontraktu, wraz z ogólnymi zasadami dotyczącymi tego typu umów, należy wziąć pod uwagę specyfikę prawną transakcji określonej w artykule, które są z góry określone przez jej cele gospodarcze. Zasady regulujące stosunki stron powinny być określone z uwzględnieniem specyfiki i potrzeb rachunkowości i opodatkowania stosunków umowa leasingu.
Przez DFA (umowa leasingu) ) wynajmujący zobowiązuje się nabyć nieruchomość określoną przez najemcę mieć pewność sprzedający i przekazać nieruchomość najemcy za opłatą w tymczasowym posiadaniu i użytkowaniu w celach biznesowych. MB przewiduje, że wybór sprzedawcy i zakupionej nieruchomości dokonuje wynajmujący. Jeśli najemca jest instytucją budżetową - db, wybór dokonuje wynajmujący
Regul-Xia RF Civil Code, ustawa federalna „O leasingu finansowym”.
CECHA PRAWNA
Zwrotne,
Wzajemny (synallagmatyczny),
Dwustronne
Zgodny,
Przedsiębiorczy.
Temat:
Ø nazwa do celów służbowych
Ø kot NIE jest zużywany i NIE ulega zniszczeniu w trakcie jego używania, ale tylko ulega stopniowemu wyczerpywaniu,
Ø nowyspecjalnie nabyte przez wynajmującego wyłącznie w celu przeniesienia go na wynajem (wcześniej nie używane przez wynajmującego)
Ø działki i inne obiekty naturalne (rzeki, jeziora) nie mogą być.
Nazwa jest przekazywana przez sprzedawcę bezpośrednio do najemcy w lokalizacji najemcy. (chyba że DFA określi inaczej)
LESSOR (brak licencji wymaganych do prowadzenia działalności leasingowej),
TENANT - w / l, PI-l.
SPRZEDAWCA - każda osoba. Umowa leasingu finansowego może przewidywać, że wybór sprzedawcy i nabytej nieruchomości jest dokonywany przez wynajmującego.
Uczestnicy leasingu finansowego są powiązani dwiema umowami: DFA (leasing) między leasingodawcą a leasingobiorcą, a OST między leasingodawcą (nabywcą) a sprzedawcą nieruchomości.
Formularz: 1. zgodnie z ustawą federalną „On Leasing” - niezależnie od okresu, w którym się znajduje pisanie formularz
2. Nieruchomości DFA podlegają rejestracja państwowachyba że prawo stanowi inaczej
Wynajem
Łączna kwota opłat leasingowych za cały okres trwania umowy = wartość przedmiotu leasingu + opłata za usługi wynajmującego. Jest to możliwe - cena wykupu przedmiotu leasingu jest uwzględniona w opłatach leasingowych.
Okres obowiązywania umowy. Zawarta jest umowa leasingu finansowego (leasingu) określony termin.
Obowiązek wynajmującego:
Kup je we własnym.
Przekaż go najemcy
- powiadom sprzedawcę o przekazaniu nieruchomości do wynajęcia pewnej osobie
Obowiązki najemcy:
1. określa nazwę, której potrzebuje.
2. podaj nazwę sprzedawcy. ALE: w DFA m. przewidziane - wybór sprzedawcy leży po stronie właściciela.
3. zaakceptuj nazwę
4. Płać za arenę
5. przenieś nazwę areny na subleasing za zgodą właściciela
6. niesie ryzyko przypadkowej śmierci lub przypadkowe uszkodzenie areny nazwy, kot przechodzi do dzierżawcy w momencie przeniesienia areny nazwy do niego. (chyba że DFA postanowi inaczej)
7. ponieść koszt czapki. naprawa i związane z tym działania
8. niesie obowiązki DCTjakby był stroną DCT (z wyjątkiem płatności)
Prawa najemcy:
ü Przedmiot leasingu może zostać odkupiony na własność leasingobiorcy, jeżeli tak stanowi umowa.
ü obecny wymagania sprzedawcywynikające z DCT w przypadku niewłaściwego wykonania DCT przez sprzedającego (w tym pod względem jakości, kompletności, czasu).
ü NIE kończ DCT (ponieważ nie jest stroną DCT)
ü ma prawa kupującego dla DCTjakbym był imprezą w DCT
ü m rozwiązać DFA i dochodzić odszkodowaniajeśli nazwa areny NIE zostanie przeniesiona na leasingobiorcę z powodu winy wynajmującego.
Odpowiedzialność:
Wynajmujący jest odpowiedzialny wobec dzierżawcy za spełnienie przez sprzedawcę wymogów, które wypłynęły z DCT, jeśli wynajmujący sam wybierze sprzedawcę.
W stosunku do sprzedawcy najemca i właściciel - solidarność wierzyciele .
Najemca może mieć wymagania wynikające z DCT, zarówno właścicielowi, jak i sprzedawcy, kot jest niesiony solidarność odpowiedź-th ( W przypadkach, gdy odpowiedzialność za wybór sprzedawcy spoczywa na wynajmującym).
Zgodnie z umową leasingu finansowego leasingodawca zobowiązuje się nabyć nieruchomość określoną przez najemcę od określonego sprzedawcy i przekazać najemcy tę nieruchomość za opłatą za tymczasowe posiadanie i wykorzystanie do celów biznesowych. W takim przypadku właściciel nie ponosi odpowiedzialności za wybór wynajmowanego obiektu i sprzedawcy.
Umowa leasingowa jest dwustronna, wiążąca, konsensualna, płatna i pilna.
Prawo określa takie podstawowe rodzaje leasingu jako finansowe i operacyjne. W leasingu finansowym leasingodawca nabywa przedmiot leasingu określony przez leasingobiorcę od konkretnego sprzedającego. Leasing operacyjny zakłada, że leasingobiorca, na własne ryzyko i ryzyko, kupuje nieruchomość i przekazuje ją najemcy na zasadzie leasingu.
W leasingu finansowym leasingodawca może scedować stronę trzecią w całości lub w części swoje prawa wynikające z umowy leasingowej lub jego interesów wynikających z umowy. Przy realizacji leasingu operacyjnego cesja praw przez leasingobiorcę jest niedozwolona.
Wynajmujący (leasingodawca) to osoba fizyczna lub prawna, która na koszt przyciągniętych lub własnych funduszy nabywa nieruchomość w ramach transakcji leasingowej i przekazuje ją jako leasingowany przedmiot na rzecz leasingobiorcy za pewną opłatą, na pewien okres i pod pewnymi warunkami do tymczasowego posiadania i korzystać z lub bez przeniesienia najemcy prawa własności do przedmiotu leasingu.
Najemca (najemca) jest osobą fizyczną lub prawną, która zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązana do przyjęcia przedmiotu leasingu za określoną opłatą, przez pewien okres i pod pewnymi warunkami do czasowego posiadania i użytkowania.
Leasingobiorca jest właścicielem i korzysta z przedmiotu leasingu w celach biznesowych.
Sprzedający (dostawca) jest osobą fizyczną lub prawną, która zgodnie z umową sprzedaży z wynajmującym sprzedaje mu, w przewidzianym terminie, nieruchomość wyprodukowaną (zakupioną) przez niego, która jest przedmiotem leasingu. Sprzedający (dostawca) jest zobowiązany do przekazania przedmiotu leasingu leasingodawcy lub leasingobiorcy zgodnie z warunkami umowy sprzedaży.
Prawo określa następujące formy leasingu: krajowy i międzynarodowy. W przypadku leasingu wewnętrznego leasingodawca, leasingobiorca i sprzedawca są mieszkańcami Federacji Rosyjskiej. Leasing ma charakter międzynarodowy, jeżeli jedna ze stron umowy leasingowej jest nierezydentem Federacji Rosyjskiej.
Forma umowy najmu, niezależnie od terminu - napisana. Tytuł umowy leasingowej określa jej formę, rodzaj i rodzaj.
Przedmiotem umowy najmu są nieruchome rzeczy ruchome i nieruchome, w tym firmy i inne kompleksy nieruchomości.
Przedmiotem leasingu nie mogą być działki, inne obiekty naturalne, a także własność, która jest zakazana przez prawo federalne do swobodnego obrotu lub dla której ustanowiona jest specjalna procedura.
Uczestnicy transakcji leasingowej muszą dokładnie opisać przedmiot leasingu, określić miejsce i procedurę jego przekazania.
Okres obowiązywania umowy najmu jest podstawą do przydzielenia następujących trzech rodzajów leasingu. Leasing długoterminowy - realizowany przez trzy lata lub dłużej; leasing średnioterminowy - od półtora roku do trzech lat; leasing krótkoterminowy - na mniej niż półtora roku.
W leasingu finansowym okres posiadania i użytkowania nieruchomości jest porównywalny w czasie z okresem pełnej amortyzacji przedmiotu leasingu lub przekracza go. Po zakończeniu umowy leasingodawcy, leasingodawca, poprzez opłaty leasingowe, zwraca koszty inwestycji i otrzymuje dochód.
Okres, w którym nieruchomość jest przenoszona na leasing operacyjny, jest krótszy niż okres jej użytkowania. Po wygaśnięciu umowy najmu i pod warunkiem zapłaty przez leasingobiorcę pełnej kwoty określonej w umowie, przedmiot leasingu jest zwracany leasingodawcy.
Całkowita kwota umowy najmu to kwota, którą wynajmujący musi otrzymać od leasingobiorcy w trakcie inwestycji. Obejmuje całkowitą kwotę zwrotu kosztów inwestycji oraz nagrodę (dochód) wynajmującego. Koszty inwestycji dotyczą kosztów i wydatków (kosztów) leasingodawcy związanych z nabyciem i użytkowaniem przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę. Koszty inwestycyjne (koszty) muszą być uzasadnione.
Wynagrodzenie leasingodawcy (dochód) to kwota pieniężna określona przez umowę najmu, oprócz zwrotu kosztów inwestycji (kosztów).
Wzajemne rozliczenia leasingodawcy i leasingobiorcy dokonywane są w formie opłat leasingowych. Ich wielkość, sposób realizacji i częstotliwość określa umowa najmu.
Umowa najmu musi zawierać następujące podstawowe postanowienia: o uprawnieniach właściciela przekazanych dzierżawcy; lista, wielkość i koszt dodatkowych usług świadczonych przez wynajmującego; okoliczności, które strony uznają za bezsporne i oczywiste naruszenie zobowiązań i które prowadzą do rozwiązania umowy najmu i rozliczenia majątku, jak również procedurę wycofania (zwrotu) przedmiotu leasingu.
W formie imperatywnej prawo określa następujące podstawowe prawa i obowiązki uczestników leasingu. Wynajmujący musi:
1) na zakup nieruchomości (w przypadku leasingu finansowego nieruchomość wskazana przez leasingobiorcę jest nabywana od określonego sprzedawcy; leasing operacyjny zakłada, że wynajmujący dokonuje wyboru sprzedawcy i nieruchomości);
2) powiadomić sprzedawcę, że nabyta nieruchomość ma być wynajęta konkretnej osobie. Wydzierżawienie jako trójstronna transakcja usuwa ten obowiązek od leasingodawcy;
3) zapewnienia nieruchomości do czasowego posiadania i użytkowania najemcy.
W stosunku do wynajmującego najemca musi:
1) korzystać z wynajmowanej nieruchomości wyłącznie w celach biznesowych, zgodnie z jej przeznaczeniem i wymogami umowy najmu;
2) w sposób i w czasie określonym w umowie, do dokonania płatności leasingowych.
W leasingu finansowym najemca i leasingodawca są wspólnymi wierzycielami sprzedawcy.
Wcześniejsze wypowiedzenie przez leasingodawcę umowy najmu jest możliwe w sposób niepodważalny w przypadkach określonych prawem i umową najmu.
Wynajmujący ma prawo do niewątpliwego zbierania pieniędzy i bezspornego wycofania przedmiotu leasingu w następujących przypadkach:
a) jeżeli warunki użytkowania przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę nie są zgodne z warunkami umowy leasingu lub celem przedmiotu leasingu;
b) jeżeli leasingobiorca dzierżawi bez zgody wynajmującego;
c) jeżeli leasingobiorca nie utrzymuje przedmiotu leasingu w dobrym stanie, co pogarsza jego cechy konsumenckie;
d) jeżeli leasingobiorca nie zapłaci za użytkowanie przedmiotu leasingu więcej niż dwa razy z rzędu po upływie terminu płatności ustalonego w umowie leasingu. Spełnienie przez leasingobiorcę zobowiązań w sposób niepodważalny nie pozbawia go prawa do odwołania się do sądu w celu zaspokojenia jego uzasadnionych interesów majątkowych.
Rozwiązanie umowy najmu przez leasingobiorcę następuje za zgodą stron, chyba że sama umowa leasingu stanowi inaczej, jak również na podstawie decyzji sądu. Z inicjatywy najemcy umowa najmu może zostać rozwiązana przez sąd w przypadku, gdy:
a) nieruchomość będąca przedmiotem umowy leasingu, w zależności od okoliczności, za które odpowiedzialny jest leasingodawca, nie została przeniesiona na leasingobiorcę w terminie określonym w umowie, a jeśli nie zostanie określona, w rozsądnym terminie;
b) wynajmujący nie naprawia nieruchomości, która jest jego obowiązkiem, w terminie określonym w umowie leasingu, a jeżeli taki okres nie jest określony, to w rozsądnym terminie.
Najemca nie jest uprawniony do rozwiązania umowy sprzedaży ze sprzedającym bez zgody wynajmującego.