39. Natyra dhe procedura për përcaktimin e madhësisë së pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët. Rregullat për disponimin e aksioneve në të drejtën e pronësisë së përbashkët të përbashkët.

Përcaktimi i pjesëve në të drejtat e pronësisë së përbashkët. Pothuajse të gjitha normat e Kodit Civil për pronën e përbashkët përmendin aksionet që u përkasin pjesëmarrësve të tij. Neni 245 i Kodit Civil vendos prezumimin e barazisë së pjesëve të pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët.

Edhe pse prezumimi i barazisë së aksioneve është i mbrojtur fjalë për fjalë vetëm në lidhje me pronën e përbashkët të përbashkët, në thelb ai zbatohet edhe për pronën e përbashkët të përbashkët kur ka një ndarje prej saj ose ndarjen e saj dhe bëhet e nevojshme të përcaktohet pjesa e të gjithë pronarëve ose pronari i alokuar.

Ky përfundim konfirmohet në rregullat e paragrafit 1 të nenit 39 të Kodit të Familjes, në lidhje me pasurinë e përbashkët të bashkëshortëve, si dhe në rregullat e paragrafit 3 të nenit 258 të Kodit Civil, në lidhje me pasurinë e përbashkët të përbashkët. të anëtarëve të një ferme fshatare. Në të njëjtën kohë, rregullat e paragrafit 3 të nenit 258 të Kodit Civil për barazinë e pjesëve të anëtarëve të fermës zbatohen si për rastet e ndarjes së pasurisë së fermës, ashtu edhe për rastin e daljes së njërit prej anëtarët e saj nga ferma. Me përjashtim të prezumimit të barazisë së aksioneve, një marrëveshje ndërmjet pjesëmarrësve në pronësi të përbashkët mund të përcaktojë që aksionet e tyre të përcaktohen në varësi të kontributit të secilit në formimin dhe përfundimin e pronës së përbashkët.

Ky kontribut mund të përcaktohet jo vetëm në kohën e formimit të pronës së përbashkët, por edhe në fazat pasuese të ekzistencës dhe funksionimit të saj, duke marrë parasysh materialet, punën dhe investimet e tjera të bëra në të.

Kështu ndodh shpesh kur lidhet një marrëveshje e thjeshtë partneriteti, kur palët bashkojnë kontributet e tyre dhe fillojnë të veprojnë së bashku për të arritur një qëllim të përbashkët ekonomik. Gjatë aktiviteteve të përbashkëta, madhësia e kontributit të secilit pjesëmarrës në pronën e përbashkët mund të ndryshojë ndjeshëm. Në zhvillimin e dispozitave të përgjithshme për përcaktimin e madhësisë së aksioneve, paragrafi 3 i nenit 245 të Kodit Civil, propozohet të merret parasysh se çfarë përmirësimesh janë bërë në pronën e përbashkët, të pandashme apo të ndashme. Nëse një pjesëmarrës në pronësi të përbashkët ka bërë përmirësime të pandashme në pronën e përbashkët me shpenzimet e tij dhe në përputhje me procedurën e përcaktuar, atëherë ai mund të kërkojë një rritje të pjesës së tij në përpjesëtim me rritjen e vlerës së pronës.

Nga kjo rezulton se nëse nuk ndiqet procedura e vendosur, atëherë bashkëpronari nuk ka të drejtë të rrisë madhësinë e pjesës së tij. Nëse përmirësimet janë të ndashme, atëherë bashkëpronari nuk duhet të kërkojë pëlqimin e pjesëmarrësve të tjerë në pronën e përbashkët për të bërë përmirësime, pasi ato mund të ndahen prej tij pa dëmtuar pronën e përbashkët. Fati i përmirësimeve të ndashme vendoset me marrëveshje të përbashkët të të gjithë bashkëpronarëve.

Pra, ata mund të bien dakord që të paguajnë atë që i ka kontribuar, kompensim përkatës pa ndryshuar pjesët në pronën e përbashkët, për të rritur pjesën e pronarit që ka bërë përmirësimin, etj. Në mungesë të një marrëveshjeje, përmirësimet e ndashme bëhen pronë e personit që i ka bërë ato. Të gjitha mosmarrëveshjet për përcaktimin e fatit të përmirësimeve, pasi ato lidhen me ushtrimin e kompetencave për të zotëruar dhe përdorur pronën e përbashkët, mund të shqyrtohen nga gjykata.

Përmbajtja e së drejtës së pronësisë së përbashkët të përbashkët përbëhet nga kompetencat e pronësisë, disponimit dhe përdorimit të pasurisë së përbashkët që u përket bashkëpronarëve. Çdo bashkëpronar, kur ushtron të drejtën e pronësisë së përbashkët, pavarësisht nga madhësia e pjesës së tij, ka një votë. Megjithatë, siç do ta shohim tani, kjo nuk ka asnjë rëndësi praktike. Ushtrimi i së drejtës së pronësisë së përbashkët duhet të ndodhë me pëlqimin e ndërsjellë të të gjithë pronarëve.

Nëse marrëveshja nuk arrihet, atëherë përcaktimi i pasojave të mosmarrëveshjeve që lindin varet nëse ato kanë të bëjnë me ushtrimin e kompetencave për të zotëruar dhe përdorur pronën e përbashkët apo me fuqinë e disponimit. Nëse bashkëpronarët nuk kanë rënë dakord për pronësinë dhe përdorimin e pronës së përbashkët, atëherë secili prej tyre, të paktën ai që mbetet në njëjës, mund t'i drejtohet gjykatës. Nëse mosmarrëveshja ka të bëjë me të drejtën e disponimit, atëherë mosmarrëveshja nuk mund të zgjidhet nga gjykata.

Parimi i pëlqimit të ndërsjellë në ushtrimin e së drejtës për disponimin e pasurisë së përbashkët duhet të funksionojë pa asnjë përjashtim. Dy pronarë, së bashku ose veçmas, mund të shesin borxhet e tyre, por nuk kanë të drejtë të detyrojnë të tretin të shesë të gjithë pronën e përbashkët në tërësi. Është për këtë arsye që gjatë ushtrimit të së drejtës së pronësisë së përbashkët, në parim, nuk ka rëndësi se çfarë pjese ka secili nga pronarët, megjithëse madhësia e pjesës duhet të merret parasysh kur shpërndahen të ardhurat dhe frytet e sjella nga shoqëria e përbashkët. pasurinë, shpenzimet dhe barrët e neneve 248 dhe 249 të Kodit Civil. Pjesa në pronën e përbashkët që i përket një bashkëpronari nuk lokalizohet në ndonjë pjesë të caktuar të pronës së përbashkët, por shtrihet në të gjithë pronën në tërësi.

Në të njëjtën kohë, një bashkëpronar mund të interesohet jo vetëm për vlerën e këmbimit, por edhe për vlerën e përdorimit të pronës së specifikuar. Ai mund të jetë i interesuar jo vetëm për të ardhurat që sjell një gjë e zakonshme, por edhe për ta përdorur këtë gjë për të kënaqur nevojat e tij konsumatore. Bashkëpronari ka të drejtë të pajiset me një pjesë të pasurisë së përbashkët për posedim dhe përdorim në përpjesëtim me pjesën e tij. Nëse kjo është e pamundur, ai ka të drejtë të kërkojë kompensimin e duhur nga pjesëmarrësit e tjerë në pronën e përbashkët.

Në rastet kur një pjesë e pasurisë së përbashkët ndahet për posedim dhe përdorim të pronarit, ai, krahas mbajtjes së të drejtës së pjesës në pronën e përbashkët, fiton edhe të drejtën për pjesën e pasurisë që i është caktuar.

Për nga natyra e saj juridike, kjo e drejtë mund të klasifikohet si reale. Situata të tilla më së shpeshti lindin me rastin e përcaktimit të rendit të pronësisë dhe përdorimit të një objekti banimi që është në pronësi të përbashkët të dy ose më shumë personave. Nëse një marrëveshje për përcaktimin e procedurës së posedimit dhe përdorimit të një shtëpie vërtetohet nga noteri dhe regjistrohet në administratën vendore, atëherë ajo mbetet e vlefshme për personin të cilit do t'i kalojë pjesa në pronën e përbashkët. Një nga arsyet për shfaqjen e pronës së përbashkët, e cila shoqërohet me shumë çështje të zbatimit të saj, është pjesëmarrja e përbashkët e dy ose më shumë personave në ndërtimin e një shtëpie. Nuk është e pazakontë që një qytetari të cilit i është ndarë një truall për të ndërtuar një shtëpi për të përfshirë anëtarë të familjes së tij ose persona të tjerë në ndërtim. Me përfundimin e ndërtimit, lind një mosmarrëveshje midis bashkë-zhvilluesve, dhe ndonjëherë midis tyre dhe organit të qeverisjes vendore, mbi të cilin shtëpia duhet të regjistrohet - qoftë vetëm personi të cilit i është ndarë trualli, apo edhe persona të tjerë.

Praktika gjyqësore i afrohet zgjidhjes së këtyre mosmarrëveshjeve duke marrë parasysh kushtet e mëposhtme - së pari, është e nevojshme të përcaktohet nëse personat që morën pjesë në ndërtimin e shtëpisë janë të lidhur me marrëdhënie familjare dhe familjare ose janë të huaj për zhvilluesin - së dyti, për çfarë qëllimesh është ndërtuar shtëpia për të siguruar strehim për personat që kanë marrë pjesë në ndërtim ose për qëllime të tjera - së treti, pjesëmarrja në çështje, nëse ai nuk vepron si palë në çështje, duhet të përfshijë organin që ndan parcelat e tokës dhe zbulon qëndrimin e saj ndaj mosmarrëveshjes që ka lindur.

Nëse personat që marrin pjesë në ndërtim janë të lidhur me marrëdhënie familjare dhe familjare, ose të paktën nuk janë të lidhur, por shtëpia është ndërtuar për t'u siguruar atyre dhe personave të tjerë strehim, dhe organi që ka ndarë truallin nuk e kundërshton njohjen. të shtëpisë si pronë e përbashkët, një mosmarrëveshje vendoset nga gjykata në favor të bashkëzhvilluesve aktualë.

Gjykata mund të mos jetë dakord me mendimin e organit përkatës që ka kundërshtuar njohjen e shtëpisë si pronë e përbashkët e bashkëndërtuesve, por gjykata duhet të motivojë mospajtimin e saj në vendimin për çështjen. Secili bashkëpronar, sipas gjykimit të tij, mund të disponojë pjesën e tij në pronën e përbashkët.

Për të disponuar aksione, duke përfshirë edhe tjetërsimin, ai nuk duhet të kërkojë pëlqimin e pjesëmarrësve të tjerë në pronën e përbashkët. Në të njëjtën kohë, ata nuk janë aspak indiferentë se kush e zë vendin e bashkëpronarit që tjetërson pjesën e tij. Për shkak të këtyre dhe rrethanave të tjera, ligji duhet të vendosë rregulla që, pa cenuar të drejtat e një bashkëpronari për të disponuar pjesën e tij, do të siguronin në të njëjtën kohë, për aq sa është e mundur, interesat e pjesëmarrësve të mbetur në pronë e përbashkët.

Këtyre synimeve synohet t'i shërbejë vendosja e ligjit për të drejtën e parablerjes për blerjen e një aksioni të tjetërsuar. Kur i shesin një aksion një të huaji, bashkëpronarët e mbetur kanë të drejtën e paragjykimit për të blerë aksionin me çmimin për të cilin është shitur dhe me kushte të tjera të barabarta, me përjashtim të rastit të shitjes në ankand publik.

Shitësi i aksionit është i detyruar të njoftojë me shkrim bashkëpronarët e tjerë për synimin për t'ia shitur aksionin një të huaji, duke treguar çmimin dhe kushtet e tjera të shitjes. Nëse bashkëpronarët e mbetur refuzojnë të blejnë një pjesë ose nuk marrin pjesë në pronësi të pasurive të paluajtshme brenda një muaji, dhe për pasurinë e luajtshme brenda dhjetë ditëve nga data e njoftimit, shitësi mund t'ia shesë pjesën çdo personi. Kur shet një aksion në kundërshtim me të drejtën e parablerjes, çdo bashkëpronar tjetër ka të drejtë, brenda tre muajve, të kërkojë ligjërisht kalimin e të drejtave dhe detyrimeve të blerësit ndaj tij.

Rregulla të ngjashme zbatohen kur tjetërsohet një aksion sipas një marrëveshje shkëmbimi, por vetëm kur tjetërsuesi shkëmben pjesën e tij për gjëra të përcaktuara nga karakteristikat gjenerike dhe personi që ka të drejtën parandaluese për të blerë aksionin i ofron të huajit një send të të njëjtit lloj, në të njëjtën sasi dhe cilësi të njëjtë.

Në rastet e parashikuara me ligj, pjesa në pronën e përbashkët mund të disponohet vetëm nëse plotësohen disa kushte. Kështu, prona e përbashkët në një bashkëpronësi nuk i nënshtrohet tjetërsimit veçmas nga pronësia e pronarëve të shtëpisë mbi objektet në bashkëpronësi. Shumësia e subjekteve të së drejtës pronësore reflektohet edhe kur bëhet fjalë për shkaqet e shuarjes së pronës së përbashkët. Krahas shkaqeve që kanë të bëjnë si me pronën e një subjekti, ashtu edhe me pronën e përbashkët, kjo e fundit karakterizohet nga shkaqe specifike për përfundimin e saj, në radhë të parë si pjestimi i pasurisë së përbashkët dhe ndarja prej saj. Gjatë ndarjes, pasuria e përbashkët pushon për të gjithë pjesëmarrësit e saj me ndarjen, për atë të cilit i është ndarë pjesa nga pasuria e përbashkët. Por një përzgjedhje mund të prodhojë të njëjtat rezultate si një ndarje.

Nëse prona e përbashkët u përket dy pjesëmarrësve dhe njëri prej tyre merr kompensim për pjesën e tij, atëherë prona e përbashkët pushon për tjetrin, pasi ai bëhet pronar i vetëm i pronës që ka qenë më parë e përbashkët.

Bazat dhe metodat e ndarjes dhe ndarjes janë të ndryshme. Ndarja dhe ndarja mund të bëhet ose me marrëveshje të përbashkët të bashkëpronarëve ose me vendim gjykate. Ndarja e një pjese nga pasuria e përbashkët ndodh jo vetëm me kërkesën e bashkëpronarit të ndarë, por edhe me kërkesën e kreditorëve për të marrë pronën e tij. Ndarja dhe ndarja, nëse lejohet me ligj dhe është e mundur pa dëmtime joproporcionale të pasurisë, ndodh duke ndarë një pjesë në natyrë.

Nëse ndarja e një aksioni në natyrë është e pamundur, bashkëpronari i caktuar merr kompensim monetar ose kompensim tjetër. Zgjidhjet ndërmjet bashkëpronarëve bëhen gjithashtu kur prona në natyrë nuk mund të ndahet në përputhje të saktë me madhësinë e pjesës që i përket secilit prej tyre. Sido që të jenë arsyet dhe metodat e ndarjes dhe ndarjes, masa sasiore gjatë përcaktimit të madhësisë së pasurisë së ndarë në natyrë ose shumës së kompensimit duhet të jetë madhësia e pjesës që i përket bashkëpronarit. Ndarja e pasurisë së përbashkët dhe ndarja prej saj duhet të ndodhë në raport me aksionet që u takojnë bashkëpronarëve.

Në përputhje me parimet e pëlqimit të ndërsjellë, i cili është i nevojshëm gjatë ushtrimit të së drejtës për të disponuar pronën e përbashkët, ligji përcakton se pagimi ndaj pjesëmarrësit të tij nga bashkëpronarët e mbetur të çdo kompensimi në vend të ndarjes së një pjese në natyrë lejohet vetëm me pëlqimin e tij. Në të njëjtën kohë, në përjashtim të këtij rregulli, parashikohet që kur pjesa e bashkëpronarit është e parëndësishme, ajo nuk mund të ndahet në natyrë dhe bashkëpronari nuk ka interes të konsiderueshëm në përdorimin e të përbashkëtës. pronës, gjykata, edhe në mungesë të pëlqimit të tij, mund t'i detyrojë pjesëmarrësit e mbetur në pronën e përbashkët t'i paguajnë atij kompensim.

Me marrjen e dëmshpërblimit, bashkëpronari humbet të drejtën e pjesëmarrjes në pronën e përbashkët, pika 1, neni 246, pika 1, neni 247 klauzola. 4 dhe 5 të nenit 252 të Kodit Civil. Në këtë çështje, normat e Kodit Civil nuk janë në përputhje me njëra-tjetrën, pasi rregullat për nevojën e pëlqimit të të gjithë bashkëpronarëve gjatë ushtrimit të së drejtës për të disponuar pasurinë e përbashkët të përbashkët janë formuluar në ligj pa asnjë përjashtim.

Ndërkohë, kur bashkëpronarit i paguhet dëmshpërblimi në kundërshtim me pëlqimin e tij, në vend të ndarjes së pjesës në natyrë, pasuria e përbashkët e përbashkët disponohet sipas mënyrës së përcaktuar nga gjykata, e cila lejohet me ligj vetëm kur e zotëron dhe e përdor. . Bashkëpronari përjashtohet nga lista e pjesëmarrësve në pronën e përbashkët, e cila mund të mos dëshirohet në kushte të tilla.

Posedimi, përdorimi dhe disponimi i pronës në pronësi të përbashkët.

Ushtrimi i së drejtës së pronësisë së përbashkët bëhet me pëlqimin e ndërsjellë të të gjithë bashkëpronarëve. Nëse bashkëpronarët nuk bien dakord për pronësinë dhe përdorimin e pronës së përbashkët, atëherë secili prej tyre mund t'i drejtohet gjykatës. Parimi i pëlqimit të ndërsjellë në ushtrimin e së drejtës për disponimin e pasurisë së përbashkët duhet të funksionojë pa asnjë përjashtim. Gjatë ushtrimit të së drejtës së pronësisë së përbashkët, në parim, praktikisht nuk ka rëndësi se çfarë pjese ka secili nga bashkëpronarët, megjithëse madhësia e pjesës duhet të merret parasysh kur shpërndahen të ardhurat dhe frytet e sjella nga prona e përbashkët, shpenzimet. dhe barrët që bien mbi të.

Në rastet kur një pjesë e pasurisë së përbashkët ndahet për posedim dhe përdorim të bashkëpronarit, ai, krahas mbajtjes së të drejtës së pjesës në pronën e përbashkët, fiton edhe të drejtën për pjesën e pasurisë që i është ndarë.

Për të disponuar aksione, përfshirë edhe tjetërsimin e tyre, ai nuk duhet të kërkojë pëlqimin e pjesëmarrësve të tjerë në pronën e përbashkët. Bashkëpronarët e mbetur kanë të drejtën e përparësisë për të blerë pjesën e tjetërsuar. Shitësi i aksionit është i detyruar të njoftojë me shkrim bashkëpronarët e tjerë për synimin për t'ia shitur aksionin një të huaji, duke treguar çmimin dhe kushtet e tjera të shitjes. Nëse bashkëpronarët e mbetur refuzojnë të blejnë një pjesë ose nuk marrin pjesë në pronësi të pasurive të paluajtshme brenda një muaji, dhe për pasurinë e luajtshme brenda dhjetë ditëve nga data e njoftimit, shitësi mund t'ia shesë pjesën çdo personi.

Pronë e përbashkët e përbashkët. Për pasurinë e fituar nga bashkëshortët gjatë martesës, parashikohet se është pronë e tyre e përbashkët, përveç rasteve kur një marrëveshje ndërmjet tyre përcakton një regjim tjetër për këtë pasuri.

Për sa i përket pasurisë që i përkiste secilit prej bashkëshortëve para martesës, të marra nga njëri prej bashkëshortëve gjatë martesës si dhuratë ose me trashëgimi, si dhe për sendet e përdorimit vetjak, ajo njihet si më parë si pronë e tyre e veçantë. Nga ana tjetër, pasuria e secilit bashkëshort mund të klasifikohet si pasuri e përbashkët nëse gjatë martesës janë bërë investime në pasurinë në fjalë në kurriz të pasurisë së përbashkët të bashkëshortëve ose në kurriz të pasurisë personale të bashkëshortit tjetër. gjë që rriti ndjeshëm vlerën e pronës.

Çështja e sekuestrimit mbi pasurinë e përbashkët të bashkëshortëve vendoset në varësi të faktit nëse në detyrim është vetëm njëri prej bashkëshortëve ose të dy.

Prona e përbashkët e anëtarëve të një ferme fshatare (fermë) ferma e specifikuar nuk është e pajisur me të drejtat e një personi juridik. Prona u përket anëtarëve të fermës në të drejtën e pronësisë së përbashkët, përveç nëse përcaktohet ndryshe me ligj ose marrëveshje ndërmjet tyre

Anëtarët e një ferme fshatare konsiderohen të jenë anëtarë të familjes të aftë për punë dhe qytetarë të tjerë që drejtojnë bashkërisht fermën. Anëtarët e fermës përdorin pronën e saj me marrëveshje të ndërsjellë. Transaksionet në lidhje me disponimin e pasurisë i kryen kryefamiljari ose personi tjetër i autorizuar.

Kur një fermë fshatare ndahet, mbi bazën e saj formohen dy ose më shumë ferma të pavarura. Ata që largohen nga ferma kanë të drejtë të marrin kompensim monetar në përpjesëtim me pjesën e tyre në pronën e përbashkët. Në këtë rast, aksionet njihen si të barabarta, përveç nëse përcaktohet ndryshe me marrëveshje midis anëtarëve të fermës.

Në rastet e ndërprerjes së veprimtarisë së fermës, prona e përbashkët i nënshtrohet pjesëtimit sipas rregullave të parashikuara nga ligji civil për ndarjen e pasurisë së përbashkët. Trualli është i ndarë sipas rregullave të përcaktuara nga Kodi Civil dhe Ligji i Tokës

Koncepti pronë e përbashkët lind kur një objekt është në pronësi të disa personave (si persona fizikë ashtu edhe juridikë).

Arsyet e shfaqjes dhe llojet

Kjo lloj pasurie lind për arsye të ndryshme: regjistrimi zyrtar i martesës; ku jetojnë disa njerëz; krijimi i një ferme ku ka disa pronarë etj. - me fjalë të tjera, kur dy ose më shumë persona marrin në zotërim një pronë që nuk mund të ndahet në disa pjesë as me forcën e ligjit, as pa ndryshuar qëllimin e saj.

Mund të dallohen dy lloje të të drejtave të përbashkëta pronësore, të cilat ndryshojnë në thelbin e pronësisë dhe rregullohen me rregulla të ndryshme:

• pronësi e përbashkët– një lloj pasurie që karakterizohet nga ndarja e një pjese të caktuar në pronësinë e pasurisë, të luajtshme dhe të paluajtshme;
• bashkëpronësisë– kur pjesët e pronësisë së pronës nuk janë përcaktuar paraprakisht.

Ndarja në pronësinë e një apartamenti - çfarë është ajo?

Kur një apartament bëhet pronë e disa personave dhe aksionet e pronësisë bien dakord paraprakisht, flasim për pronësi të përbashkët të banesës. Në një situatë të tillë, banesat mund të disponohen vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve, pavarësisht nga madhësia e aksionit.

Duhet të kuptohet se nëse të gjithë pronarët jetojnë në territorin e banesës, atëherë nuk është e mundur që në fakt të ndahet zona në përputhje me aksionet e secilit sipas dokumenteve. Në këtë rast, bashkëpronarët përpiqen të arrijnë një marrëveshje dhe të ndajnë hapësirën e banimit, duke marrë parasysh rrethanat jetësore dhe nevojat e secilit. Nëse kjo çështje nuk mund të zgjidhet në mënyrë paqësore, pronarët i drejtohen gjykatës, ku do të përcaktohet procedura e shfrytëzimit të hapësirës së banimit. Nëse është e nevojshme të ndryshohet urdhri për ndonjë rrethanë të re (për shembull, lindja e një fëmije), gjykata mund të rishikojë vendimin e marrë më parë.

Aktet rregullatore që rregullojnë çështjet e pronësisë së përbashkët të një apartamenti

Për të përcaktuar procedurën e përdorimit dhe mënyrën se si bashkëpronarët mund të disponojnë aksionet e tyre, duhet t'i referoheni Kodit Civil të Federatës Ruse (Pjesa e Parë) e datës 30 nëntor 1994 Ligji Federal N-51. Kapitulli 16 i kushtohet tërësisht rregullimit të të drejtave të pronësisë së përbashkët.

Nëse ne jemi të interesuar në mënyrë specifike për të drejtën e pronësisë së përbashkët në një apartament, duhet t'i kushtojmë vëmendje artikujve të mëposhtëm:

• Art. 245. Neni thotë se nëse pjesët në pronën e përbashkët nuk janë përcaktuar paraprakisht, atëherë pjesët do të konsiderohen të barabarta. Gjithashtu, kur investohet në përmirësimin e gjendjes së pronës, madhësia e aksionit mund të rritet në raport me investimin.
• Art. 246. Pasuria e përbashkët mund të disponohet vetëm me pëlqimin e bashkëpronarëve, ndërsa të drejtën e ka ndonjë nga pronarët etj. pjesën tuaj.
• Art. 247. Aksionarët kanë të drejtë të përdorin pronën me marrëveshje të të gjithë bashkëaksionarëve. Çdo pronar ka të drejtë të marrë pjesën e tij për përdorim nëse në fakt kjo nuk është e mundur, ai ka të drejtë të llogarisë në kompensim.
• Art. 248. Çdo gjë që mund të marrin pronarët si rezultat i shfrytëzimit të pronës së përbashkët (të ardhurat, frutat etj.) ndahet ndërmjet pronarëve sipas pjesëve të tyre, përveç rasteve kur ka marrëveshje të tjera.
• Art. 249. Shpenzimet për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të përbashkët - e gjithë kjo ndahet edhe ndërmjet bashkëpronarëve në përputhje me madhësinë e aksioneve.
• Art. 250. Ky nen përshkruan të drejtën e preferencës së bashkëpronarëve në blerjen e një pjese në pronësi të përbashkët, me kusht që shitja të mos bëhet me ankand publik.
• Art. 251. Me shitjen, pjesa kalon në pronësi nga data e lidhjes së marrëveshjes, përveç rasteve kur në marrëveshje janë përcaktuar kushte të tjera.
• Art. 252. Ndarja e pasurisë mund të bëhet me marrëveshje të të gjithë bashkëaksionarëve. Secili prej bashkëpronarëve ka të drejtë të ndajë pjesën e tij ose me marrëveshje të të gjithë pronarëve ose me vendim gjykate. Nëse ndarja ose ndarja e pasurisë nuk është e mundur ose është e ndaluar me ligj, atëherë aksionari ka të drejtën e kompensimit, pas marrjes së të cilit i hiqet e drejta pronësore.
• Art. 255. Kreditori ka të drejtë të kërkojë në gjykatë, nëse njëri nga pronarët e pronës së përbashkët nuk mund të shlyejë borxhin me pasurinë që ka, të mbledhë pjesën e debitorit, ndërsa pjesa mund t'i shitet të dyja pronës së mbetur. pronarët dhe në ankand publik, dhe Të ardhurat nga procesi do të përdoren për shlyerjen e borxheve.

Kohët e fundit, ndryshimet kanë prekur vetëm paragrafin 1 të nenit 250 të Kodit Civil të Federatës Ruse (ndryshimet kanë hyrë në fuqi më 1 mars 2015), i cili flet për të drejtën e parandalimit për të blerë aksione në pronën e përbashkët nga bashkë- pronarët. Janë shtuar pikë në të cilat ky avantazh hiqet kur shiten prona me, ose më saktë, aksion.

Problemet kryesore: si të ndani, shisni ose jepni me qira një pjesë në një apartament

Pra, problemet me të cilat përballen personat që kanë pronë të përbashkët mund të ndahen në disa lloje: dua të kem dhomën time, dua të shes ose të jap me qira pjesën time. Le të shohim gjithçka në rregull.

Unë dua të kem dhomën time

Nëse jo vetëm zotëroni një pjesë në apartament, por duhet të jetoni në të edhe me aksionarë të tjerë, lind pyetja: si ta ndani zonën në mënyrë që secili të ketë këndin e vet. Kjo çështje rregullohet me ligj dhe përshkruhet në Art. 245 i Kodit Civil të Federatës Ruse - për procedurën e përdorimit të ambienteve të banimit. Mundësia e parë për përcaktimin e rendit është paqësore, sepse është më mirë të arrini një marrëveshje miqësore me fqinjët tuaj dhe të vendosni se kush do të jetojë dhe ku.

Shëndetshëm! Edhe nëse keni rënë dakord për gjithçka me banorët e tjerë, është mirë që procedurën e përdorimit ta zyrtarizoni me noter, në mënyrë që më vonë të mos keni nevojë të provoni se kush çfarë tha.

Një tjetër mundësi, kur nuk është e mundur të zgjidhet paqësisht çështja e vendbanimit, është t'i drejtoheni gjykatës. Gjykata do të marrë parasysh të gjitha rrethanat dhe do t'i ndajë dhomat midis pronarëve, siç e konsideron të saktë, jo gjithmonë duke marrë parasysh madhësinë e aksioneve të pronarëve. Nëse një pronar ka një familje dhe i dyti është beqar, atëherë pronari i parë do të marrë një dhomë më të madhe.

A dua të shes pjesën time?

Kur bashkëjetesa nuk i përshtatet një ose më shumë pronarëve të pronave dhe ata do të donin të merrnin pjesën e tyre në vlerë monetare, lind pyetja e shitjes së një pjese në një apartament të përbashkët. Në një situatë të tillë, ka disa zgjidhje të mundshme:

1. Nëse vetëm njëri nga pronarët deklaron shitjen e një aksioni, atëherë banorët e mbetur kanë përparësi ndaj të tjerëve që dëshirojnë të blejnë dhe në këtë rast është e nevojshme të merret pëlqimi i tyre. Kjo e drejtë rregullohet nga neni 250 i Kodit Civil të Federatës Ruse.
2. Nëse disa bashkëpronarë dëshirojnë të shesin të gjithë pronën, por njëri, i cili ka një pjesë të vogël që nuk mund të ndahet realisht, nuk është dakord, atëherë mund t'i drejtoheni gjykatës (bazuar në paragrafin 4 të nenit 252 të K.Civil. Federata Ruse), ku do të merret leja për të shitur apartamentin pa pëlqimin e "protestuesit", me kusht që t'i paguajë atij kompensim në shumën e pjesës së tij në koston totale të banesës.
3. Nëse të gjithë bashkëpronarët janë gati të largohen, atëherë ata thjesht mund të shesin apartamentin dhe secili të marrë pjesën e tij.

Është e rëndësishme të dini se shitja e një aksioni në një apartament është shumë më e ulët se kostoja e së njëjtës pjesë nëse apartamenti shitet në tërësi. Diferenca e çmimeve mund të arrijë 15-25%.

Si të dorëzoni pjesën tuaj?

Gjithçka këtu është shumë e thjeshtë - dhënia me qira ose regjistrimi i dikujt nga ana juaj e hapësirës së jetesës është e mundur vetëm me pëlqimin e të gjithë pronarëve, kjo çështje rregullohet në bazë të nenit 246 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Nëse ka nevojë të regjistrohet një fëmijë i mitur, atëherë kjo mund të bëhet pa lejen e pronarëve të tjerë, pasi fëmijët regjistrohen në vendin e regjistrimit të njërit prej prindërve (neni 70 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, normat të Kodit të Familjes)

E drejta e pasurisë së përbashkët të bashkëshortëve

Që të lindë e drejta e bashkëpronësisë midis një burri dhe një gruaje, martesa duhet të regjistrohet zyrtarisht. Pasuria e fituar gjatë martesës bëhet pronë e përbashkët e bashkëshortëve, ku secili ka një pjesë të barabartë. Mund të vendoset një procedurë e ndryshme me kusht që të jetë nënshkruar një kontratë martese, në të cilën, me pëlqimin e burrit dhe gruas, caktohen të drejtat e pronësisë mbi pasurinë e secilit prej tyre. Çështjet që lindin gjatë përdorimit dhe asgjësimit të pasurisë së përbashkët rregullohen nga neni 256 i Kodit Civil të Federatës Ruse dhe nenet 33-39 të IC RF.

E drejta e përdorimit të përbashkët përfshin pasurinë e fituar nga bashkëshortët gjatë martesës, por është e rëndësishme të dihet se kjo e drejtë nuk vlen për:

• fituar para martesës;
• që rezulton nga ;
• sendet personale.

E gjithë kjo është pronë e veçantë e bashkëshortëve.

Për informacion: prona individuale e njërit prej bashkëshortëve mund të njihet si pronë e përbashkët, me kusht që të ketë pasur investime në të gjatë martesës, të cilat e rritën shumë vlerën e pasurisë (riparime, rindërtim).

Edhe pse gjatë kryerjes së transaksioneve me pasuri të përbashkët nuk kërkohet leja me shkrim ose e noterizuar e të dy bashkëshortëve (bazuar në faktin se të dy bashkëshortët janë dakord për transaksionin dhe asgjë tjetër nuk është vërtetuar), por bashkëshortët pa noter mund të disponojnë pasuri të paluajtshme ose sende. që kërkojnë regjistrimin dhe/ose noterizimin pëlqimi i vërtetuar i bashkëshortit tjetër nuk mund sipas nenit. 35 IC RF.

Ndarja e pasurisë mund të bëhet si gjatë martesës ashtu edhe me zgjidhjen e saj. Ky proces rregullohet nga nenet 38 dhe 39 të RF IC. Në rastin më të mirë, ndarja ndodh në mënyrë paqësore, kur pronarët bien dakord se kush do të marrë çfarë. Nëse nuk mund të arrini një marrëveshje vetë, e vetmja rrugëdalje është të shkoni në gjykatë. Gjykata do të vendosë ndarjen e pasurisë në pjesë të barabarta, në mënyrë që të dy bashkëshortët të marrin pjesë të barabarta të pasurisë. Në rast se pjesët nuk janë të barabarta, bashkëshortit me pjesën më të vogël i jepet kompensim monetar ose kompensim tjetër.

Një pikë shumë e rëndësishme nuk është vetëm fitimi i pasurisë gjatë martesës, por edhe me çfarë fondesh është fituar, sepse kjo mund të ndikojë shumë në vendimin e gjykatës për pjesëtimin.

Shembulli nr. 1

Gruaja paditi të shoqin për ndarjen e një apartamenti të fituar gjatë martesës.

Gjykata konstatoi se ky apartament është blerë me fondet e ardhura nga shitja e pasurisë paramartesore të bashkëshortit, të cilat nuk janë pronë e përbashkët. Nisur nga ky fakt, gjykata vendosi se banesa nuk ishte objekt pjestimi, sepse nuk është pronë e përbashkët.

Shembulli nr. 2

Bashkëshortja iu drejtua organeve të drejtësisë për ndarjen e pasurisë, përfshirë një banesë, pas divorcit.

Gjykata deklaroi se ky apartament nuk është blerë nga bashkëshortët me fonde të përbashkëta, por i është dhënë bashkëshortit si ushtarak, për rrjedhojë, kjo pronë nuk është pronë e përbashkët dhe e përbashkët dhe nuk i nënshtrohet pjesëtimit.

Si kryhet ndarja e pasurive të paluajtshme në pronësi të përbashkët?

Video tregon rendin, procedurën dhe veçoritë e ndarjes së pasurisë që i përket më shumë se një pronari.

Pronësia e përbashkët përfshin pronësinë e pronës pa ndarje të aksioneve. Ndarja e aksioneve nga pasuria e përbashkët e përbashkët bëhet në të njëjtën mënyrë si nga pasuria e përbashkët e përbashkët, nëse sendi ndahet në natyrë. I vetmi ndryshim është se në rastin e bashkëpronësisë, fillimisht është e nevojshme të përcaktohet madhësia e aksioneve të bashkëpronarëve.

E drejta e pronarit për ndarja e një aksioni nga pronësia e përbashkët e përbashkët parashikuar në Art. 252 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Pyetja është si të ndahen aksionet në pronën e përbashkët të përbashkët(si dhe nga kapitali), mund të zgjidhet në 2 mënyra:

• jashtë gjykatës;
• duke shkuar në gjykatë.

Procedura jashtë gjykatës lejohet nëse pronarët nuk kundërshtojnë. Ajo formalizohet me një marrëveshje ndërmjet tyre, e cila përcakton vlerën e pjesëve të sendit të përbashkët që i ndahen secilit bashkëpronar, e barabartë me vlerën e pjesës së secilit prej tyre.

Një mostër e marrëveshjes mund të gjendet në lidhjen e mëposhtme: Shembull i marrëveshjes për ndarjen e aksioneve.

Ndarja e pronës së paregjistruar nga pronësia e përbashkët e përbashkët

Si rregull, me këtë problem përballen qytetarët të cilët duke jetuar në një martesë civile, blejnë pronë së bashku dhe nuk e regjistrojnë atë si pronë të përbashkët. Ndarja e një prone të tillë në rast mosmarrëveshjeje është problematike. Mënyra e vetme është të ngrini një padi duke kërkuar:

• njohin pronën si pronë të përbashkët të përbashkët;
• ndaje sipas aksioneve;
• të ndajë një pjesë në natyrë.

Në këtë rast, në gjykatë do të jetë e nevojshme të provohet:

• se çifti e ka blerë pronën me para të përbashkëta;
• transaksioni i blerjes u miratua nga të dyja palët.

Detyrimi noterial për ndarjen e aksioneve: mostër

Ky dokument përdoret për të garantuar detyrimin e prindërve për t'u ndarë fëmijëve të tyre një pjesë në banesat e blera ose të ndërtuara duke përdorur kapitalin e maternitetit (detyrimi parashikohet në paragrafin 4 të nenit 10 të ligjit "Për masat shtesë të mbështetjes shtetërore për familjet me fëmijë” datë 29.12.2006 Nr.256) . Për ta zyrtarizuar atë, duhet të kontaktoni një noter.

Afatet brenda të cilave duhet të përmbushet detyrimi nga prindërit-zhvillues (ose shitësi i pasurive të paluajtshme) përcaktohen me ligjin nr. 256:

• brenda 6 muajve pas marrjes së pasaportës kadastrale për shtëpinë e ndërtuar;
• brenda 6 muajve pasi Fondi i Pensionit transferon para për të blerë një shtëpi.

E RËNDËSISHME! Të gjithë fëmijët që janë në familje në kohën e shlyerjes së hipotekës do të duhet të ndajnë aksione.

Madhësia e aksioneve që do të shpërndahen nuk është e specifikuar në ligj. Teksti i detyrimit nuk kërkon një tregues të madhësisë së aksionit.

Shpërndarja në natyrë në gjykatë

Pronari, gjatë ushtrimit të të drejtave të tij mbi një aksion, mund të hasë kundërshtime nga bashkëpronarët. Në këtë rast, pjesa në natyrë ndahet në gjykatë.

Algoritmi i përafërt i veprimeve është si më poshtë:

1. Përgatitni një kërkesë dhe bashkëngjitni dokumentet e nevojshme në përputhje me kërkesat e Kodit të Procedurës Civile të Federatës Ruse (nenet 131, 132).
2. T'i provojë gjykatës mundësinë e ndarjes, si dhe korrespondencën e sendeve të ndara me vlerën e pjesës së paditësit (duke kryer ekspertizën mjeko-ligjore).
3. Vendosni objektin e ri që rezulton në regjistrin kadastral dhe regjistroni pronësinë në Rosreestr (zbatimi i njëkohshëm i këtyre procedurave është një risi legjislative e prezantuar më 01/01/2017).

Pra, e drejta e pronarit të një aksioni për ta ndarë atë në natyrë sigurohet nga Art. 252 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Kjo mund të bëhet në gjykatë dhe jashtë gjykatës. Nëse prona nuk është e regjistruar siç duhet, ndarja është e mundur vetëm përmes gjykatës. Pajtueshmëria me të drejtat e fëmijëve për një pjesë në pasuri të paluajtshme të fituar në kurriz të kapitalit amë sigurohet nga shteti nëpërmjet lidhjes së një detyrimi noterial.

Dhe supozon se pronari ka të drejta të papenguara zotërimet , përdorni Dhe urdhërat me pasurinë tuaj ( në këtë rast - një apartament). Me kusht që veprimet e pronarit të mos cenojnë ligjin dhe të drejtat e njerëzve të tjerë.

Fakti që dikush ka të drejtat e pronësisë mbi apartamentinështë një hyrje elektronike në, dhe konfirmimi i këtij fakti është një ekstrakt nga ky regjistër, ose letër.

Aktiv pronësinë mund të vendoset, e cila i ndalon pronarit të banesës disa veprime me pronën e tij. Në veçanti, barrëështë .

Apartamenti mund te ndodhet ne prone si një person dhe prone disa persona.

Nëse gjithçka është pak a shumë e qartë me pronën e një - individuale, atëherë me pronën e disa personave mund të ketë opsione: mund të jetë nyje e përgjithshme ose pjesë e përbashkët(Hapet në një skedë të re.">Neni 244 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Lloji i pronës të listuara në Titulli për një apartament, si dhe në. Nga lloji i pronësisë së banesës Të drejtat dhe mundësitë e pronarëve të saj për të disponuar këtë apartament varen.

Pronësi individuale (personale, e plotë) e banesës

Ky është rasti kur apartamenti është vetëm në pronësi të një personi. Edhe ai e menaxhon. Ai është i listuar në Titulli ose në Ekstrakti i EGRN për një apartament.

Vërtetë, kjo nuk përjashton ekzistencën e të drejtave të tjera ( Për shembull,) y ( anëtarët e familjes së tij, për shembull). Karaktere të tilla nuk kanë lidhje me pronën dhe nuk ndikojnë në disponimin e pasurive të paluajtshme, por në fakt krijojnë një barrë ( në formën e të drejtës suaj të qëndrimit) kur shet një apartament.

Ky është një rast kur dy ose më shumë persona posedojnë njëkohësisht një apartament, dhe pjesët e tyre të pronësisë janë pronë e përbashkët nuk janë të përcaktuara, dhe konsiderohen të barabarta, me fjalë të tjera është - pronë e përbashkët pa aksione të përcaktuara.

Pastaj të gjithë pronarët janë të listuar në Titulli / Ekstrakt i Regjistrit të Bashkuar Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme për një apartament dhe kanë të njëjtat të drejta për të posedim , përdorni Dhe urdhëroj ky apartament (Hapet në një skedë të re.">Neni 253 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Kur shesin një apartament, të gjithë pronarët e tij veprojnë së bashku, duke vepruar si një pronar, një palë e vetme, dhe paratë e marra nga shitja duhet gjithashtu të ndahen në mënyrë të barabartë ndërmjet tyre.

Titulli për një apartament në pronësi e përbashkët e përbashkët lëshuar ( më saktë është lëshuar deri në korrik 2016) për secilin pronar veç e veç. Ky pronar është i shënuar në anën e përparme Titulli. Në anën e pasme Titulli tregohen pjesëmarrësit e tjerë pronësi e përbashkët (duke treguar aksionet e tyre në të djathtë).

Shembull i certifikatës së titullit (pronësia e përbashkët):

Rritja e pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët nuk është një çështje e lehtë. Të gjithë pronarët e pronave të përbashkëta mund të disponojnë aksionet e tyre sipas gjykimit të tyre, duke kryer procedurën e shitjes, dhurimit, testamentit, rindërtimit dhe riparimeve të mëdha, ose duke kryer veprime të tjera të ngjashme. Por procedura të tilla duhet të kryhen vetëm në përputhje të plotë me rregullat e vendosura nga organet legjislative të vendit. Ekipi ynë do t'ju ndihmojë të shmangni konfuzionin në procedurë dhe të arrini një rezultat pozitiv.

Rregullat për asgjësimin e pronës së përbashkët

Është e mundur të shesësh ose të heqësh qafe një pjesë të pronës vetëm kur pjesëmarrësit e tjerë nuk donin të provonin të drejtën e përparësisë për ta blerë atë. Në të njëjtën kohë, ata mund të aplikojnë për blerje vetëm në kushtet që pronari vendos për të gjithë klientët e mundshëm.

Para se të vazhdoni me shitjen, të gjitha palët e përfshira në pronë duhet të njoftohen me shkrim. Shkelja e këtij rregulli mund të çojë në njohjen e mëtejshme të shkeljeve të transaksionit.

Ekzistojnë një sërë kufizimesh të tjera në këtë çështje, të cilat mund të zbulohen duke lexuar me kujdes statutin e shoqatës/organizatës ose duke kontaktuar një avokat.

Si të rritet pjesa në të drejtën e pronësisë së përbashkët?

Ka disa mënyra ligjore për të rritur pjesën tuaj të pronësisë së përbashkët. Ky mund të jetë një vendim i përbashkët i të gjithë pronarëve në favor të njërit prej tyre ose një ankim në gjykata. Në rastin e parë, procedura kryhet lehtësisht dhe shpejt, pa përfshirjen e avokatëve dhe të tretëve të tjerë. Situata e dytë premton procedura të gjata ligjore dhe nevojën për të provuar çështjen e dikujt.

Nëse pronarët e pronës së përbashkët refuzojnë të njohin të drejtën e njërit prej pronarëve për një pjesë më të madhe, ai mund të kërkojë ndihmë nga një zyrë e besueshme ligjore, ku ata do ta ndihmojnë atë të hartojë një kërkesë dhe të mbledhë paketën e nevojshme të dokumenteve.

Kur mund të kërkoni një rritje të aksionit?

Rritja e pjesës në të drejtën e pronësisë së përbashkët mund të kërkohet nëse keni bërë përmirësime të rëndësishme në cilësinë e pronës, e keni menaxhuar personalisht për një kohë të gjatë dhe në disa raste të tjera. Kjo ndodh shpesh kur një shtëpi është shkatërruar ose kur njëra nga palët ka shpenzuar para për restaurimin e pronës së përbashkët (më shumë informacion në lidhje me këtë në lidhje). Zakonisht, një avokat kompetent është në gjendje të vërtetojë se klienti i tij ka të drejtë dhe gjykata nuk ndërhyn me paditësin në këtë çështje. Por mund të ndodhin të gjitha llojet e situatave, ndaj do të ishte mirë të përdornit ndihmën e një specialisti dhe t'i besoni atij trajtimin e një çështjeje kaq komplekse dhe delikate.

Mos harroni: ndihma e një profesionisti kompetent do t'ju lejojë jo vetëm të arrini rezultatet e dëshiruara, por edhe të kurseni burimet tuaja financiare në pritje dhe mbledhjen e provave të pakundërshtueshme që keni të drejtë në këtë çështje (gjë që mund të jetë shumë e vështirë për t'u bërë).

Lexoni më shumë rreth punës së avokatit tonë civil: