Se o arrendamento especificar uma data de expiração. Prazo de locação e prazo do contrato de locação

1. O contrato de locação é celebrado pelo período especificado no contrato.

2. Se o prazo de locação não estiver especificado no contrato, o contrato de locação é considerado concluído para prazo indefinido.

Neste caso, cada uma das partes tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, notificando a outra parte com um mês de antecedência e, no caso de aluguel de imóveis, com três meses de antecedência. A lei ou o contrato podem estabelecer um prazo diferente para aviso sobre a rescisão de um contrato de arrendamento celebrado por tempo indeterminado.

3. A lei pode estabelecer prazos máximos (limite) do contrato para certos tipos arrendamento, bem como para o arrendamento de determinados tipos de imóveis. Nestes casos, se o prazo da locação não estiver especificado no contrato e nenhuma das partes tiver rescindido o contrato antes do término do prazo estabelecido em lei, o contrato é rescindido no vencimento do prazo.

Um contrato de arrendamento celebrado por um período superior a legal prazo é considerado concluído por um período igual ao prazo.

Comentário ao art. 610 do Código Civil da Federação Russa

1. O prazo do contrato de arrendamento, como nos restantes contratos, nos termos do art. 190 do Código Civil da Federação Russa é determinado pela data do calendário ou pela expiração de um período de tempo, calculado em anos, meses, semanas, dias ou horas, bem como uma indicação de um evento que inevitavelmente deve ocorrer . Determinar o prazo do contrato apontando para um evento, cuja ocorrência não é inevitável, indica que a condição para o prazo do contrato é inconsistente, em particular as condições para o início da reconstrução, construção, liquidação de uma pessoa jurídica , etc (por exemplo, o Decreto do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Volga-Vyatka de 1º de outubro de 2009 no caso N A79-3051 / 2009).

No caso de o período ser determinado por um período de tempo, o início do curso de tal período e seu término são regulados pelo art. Arte. 191, 192 do Código Civil da Federação Russa. Ao mesmo tempo, o contrato de locação tem certas especificidades. Assim, de acordo com o § 2º do art. 425 do Código Civil da Federação Russa, ao celebrar um contrato de locação, as partes geralmente estendem seu efeito às relações que surgiram antes de sua conclusão. Isso levanta a questão do início do prazo de locação. No parágrafo 6 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 11 de janeiro de 2002 N 66 "Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas ao aluguel", é dada a seguinte explicação: o acordo das partes que os termos do contrato de locação se apliquem às suas relações que realmente se desenvolveram antes da sua celebração, não significa que a obrigação imediata das partes de cumprir os termos do contrato de locação tenha surgido antes da celebração do contrato, e o termo do contrato de locação O contrato é calculado a partir do momento em que é assinado, mesmo que as partes tenham estendido o contrato a relações anteriores.

Ao mesmo tempo, na prática dos tribunais arbitrais distritos federais há a conclusão de que, se as partes não estenderam o contrato de locação às relações anteriores, seu prazo de validade é contado a partir da data especificada no contrato, e não a partir do momento em que foi assinado, mesmo que tenha sido assinado posteriormente (Resolução de Serviço Federal Antimonopólio do Distrito do Extremo Oriente de 10 de março de 2009 N F03-642/2009 no processo N A59-825/2008).

As consequências do término do prazo do contrato de locação estabelecido pelo contrato são definidas no parágrafo 2º do art. 621 do Código Civil da Federação Russa: se o inquilino continuar a usar a propriedade após o término do contrato na ausência de objeções do proprietário, o contrato é considerado renovado nos mesmos termos por um período indefinido (consulte o comentário de Este artigo).

Prorrogação do contrato de arrendamento por decisão unilateral de um órgão ou órgão estatal governo local, com base na qual tal acordo foi celebrado, não dá por si só a relação jurídica de arrendamento (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Noroeste de 16 de novembro de 2007 N A56-19643 / 2006), ou seja, prorrogação do contrato por um determinado período. Neste caso, a vontade das partes do contrato é necessária.

2. O contrato de arrendamento pode ser celebrado tanto por tempo determinado como por tempo indeterminado. O parágrafo 2º do artigo comentado estabelece as características da rescisão de tal contrato. Na prática da aplicação da lei, existem litígios em que a recusa do senhorio de um arrendamento celebrado por tempo indeterminado é considerada um abuso de direito nos termos do art. 10 do Código Civil da Federação Russa (Resolução da FAS do Distrito da Sibéria Oriental de 1º de novembro de 2008 N A33-13827 / 07-F02-4968 / 08 no caso N A33-13827 / 07).

O artigo comentado não estabelece restrições para que as partes de uma locação celebrada por tempo indeterminado possam rescindir o contrato, ressalvada a exigência de cumprimento do prazo de advertência estabelecido neste artigo ou no contrato. No entanto, a jurisprudência observa tais limitações. Assim, por exemplo, o Decreto do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Noroeste de 8 de fevereiro de 2008 N A56-11600/2006 reconheceu que o locador não pode recusar um contrato de locação celebrado por tempo indeterminado durante o período em que o locatário passos para registrar um acordo adicional ao acordo que estabeleça novo termo a validade do contrato.

A notificação da outra parte sobre o cancelamento do contrato de locação celebrado por tempo indeterminado deve conter uma manifestação de vontade de rescindir relações de locação, ser feito em escrevendo e transferido para o contratante. Se, após o envio de um aviso de rescisão do contrato de locação, o locador realizar ações indicando a continuidade da relação de locação, tal contrato não poderá ser reconhecido como rescindido (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito do Volga de 10 de março de 2010 no processo N A57-9902/2008).

O aviso acima é uma base incondicional para rescindir a relação de arrendamento e liberar o imóvel arrendado. Isso vale para bens móveis e imóveis. O cumprimento indevido da obrigação é a recusa do inquilino, que recebeu notificação do locador, em liberar o imóvel durante o período até a rescisão do contrato ser inscrita no Cadastro Único Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com Ele (Determinações do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 5 de maio de 2010 nº -5162/10 no caso N A56-15420 / 2009, de 21 de julho de 2010 N BAC-8558/10 no caso N A59-3677 / 2009 ).

O contrato de arrendamento considera-se rescindido ao fim de um e três meses, respetivamente, para bens móveis e imóveis, salvo se outro prazo for estabelecido por lei ou pelo contrato. Assim, nos termos do n.º 3 do art. 627 do Código Civil da Federação Russa, o inquilino tem o direito de cancelar o contrato de aluguel a qualquer momento, notificando o locador de sua intenção por escrito com pelo menos 10 dias de antecedência. De acordo com art. 21 da Lei da Federação Russa de 21 de fevereiro de 1992 N 2395-1 “No subsolo”, a renúncia ao direito de uso do subsolo deve ser declarada pelo titular da licença por notificação por escrito das autoridades que concederam a licença, o mais tardar de seis meses antes do período declarado.

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Coleção de legislação da Federação Russa. 1995. N 10. Art. 823.

A indicação de outros termos na notificação só é possível nos casos previstos no contrato. O prazo determinado de acordo com o n.º 2 do artigo comentado, findo o qual o contrato de arrendamento é rescindido, começa a correr a partir do momento em que a outra parte recebe a devida notificação /2008).

3. O n.º 3 do artigo comentado dispõe sobre os contratos de arrendamento com prazo estabelecido na lei. Esses contratos incluem:

- contrato de sublocação que não possa ser celebrado por prazo superior ao do contrato de arrendamento (n.º 2, inciso 2, artigo 615.º do Código Civil);

- um contrato de arrendamento, que seja celebrado por um período até um ano (cláusula 1, artigo 627.º do Código Civil);

- contrato de locação Lote de terreno de terrenos agrícolas, que podem ser celebrados por um período não superior a 49 anos (artigo 9.º do n.º 3 da Lei do Volume de Negócios dos terrenos agrícolas);

- for celebrado um contrato de arrendamento de terreno de propriedade estadual ou municipal e localizado dentro dos limites de terrenos reservados para necessidades estaduais ou municipais seja celebrado por um período cuja duração não pode exceder o período de reserva desses terrenos (cláusula 3.1 , artigo 22.º do Código de Terras);

— um contrato de arrendamento de um terreno para necessidades estaduais ou municipais ou para trabalhos de pesquisa por um período não superior a um ano (cláusula 7, artigo 22 do Código de Terras), etc.

Artigos 314, 425, 610, 621 do Código Civil da Federação Russa

Tempo do contrato(prazo do contrato) é o período de tempo durante o qual os termos do contrato são válidos e as obrigações das partes estabelecidas por ele são cumpridas (artigos 425, 610 do Código Civil da Federação Russa).

Período de aluguel- o período de tempo durante o qual o inquilino tem o direito de usar (ou possuir e usar) a propriedade (artigo 610 do Código Civil da Federação Russa).

O artigo 610 do Código Civil da Federação Russa não separa os conceitos de “prazo de um contrato de arrendamento” e “prazo de arrendamento”.

No entanto, alguns tribunais indicam diretamente que esses conceitos não são idênticos e os termos indicados podem não coincidir.

O prazo do arrendamento e o prazo do contrato na prática, de fato, podem coincidir no tempo. Por exemplo, se o imóvel for transferido para o inquilino simultaneamente com a celebração do contrato de locação e devolvido com o seu término, o prazo da locação será igual ao prazo do contrato.

No entanto, os horários de início para essas datas podem variar. Por exemplo, se a propriedade for transferida alguns dias após a assinatura do contrato pelas partes, o prazo do contrato começará a contar a partir do momento em que for assinado, e o prazo do arrendamento - a partir do momento em que a propriedade for transferida . Esta situação é possível, uma vez que o contrato de arrendamento é reconhecido pela maioria dos tribunais como consensual e, nos termos do n.º 1 do art. 425, § 1º do art. 433 do Código Civil da Federação Russa é considerado concluído a partir do momento em que a aceitação é recebida pela pessoa que enviou a oferta, em particular, a partir do momento em que o contrato é assinado por ambas as partes.

No entanto, deve-se levar em conta que em prática judicial existe uma posição segundo a qual um contrato de arrendamento é reconhecido como concluído a partir do momento em que a propriedade é transferida (cláusula 2 do artigo 433 do Código Civil da Federação Russa) e é chamado de contrato real. Com essa abordagem, o início do prazo do contrato coincidirá com o início do prazo do arrendamento. No entanto, a posição sobre a consensualidade do contrato de locação pode ser considerada mais comum.

Além disso, do parágrafo 3º do art. 611 do Código Civil da Federação Russa também segue que o contrato pode estabelecer um prazo para a transferência de propriedade, após a celebração do contrato. Para mais detalhes sobre o acordo sobre o prazo para a transferência de propriedade, ver cláusula 4.1.1 destas Recomendações, sobre o prazo para a devolução de bens após a rescisão do contrato, ver cláusula 4.2.4.

Assim, com base na prática judiciária, bem como no art. Arte. 425, 433, § 3º do art. 611 do Código Civil da Federação Russa, pode-se concluir que ambos os termos podem ser estabelecidos no contrato:

- o prazo do arrendamento;

- tempo de contrato.

De acordo com o parágrafo 2º do art. 609 do Código Civil da Federação Russa, um contrato de locação de imóveis está sujeito a registro estadual salvo disposição legal em contrário. Em particular, é necessário registrar um contrato de locação de edifícios ou estruturas por um período de pelo menos um ano. Tal acordo é considerado concluído a partir do momento do registro (cláusula 2, artigo 651 do Código Civil da Federação Russa). Ao mesmo tempo, parte 8 do art. 2 lei federal datado de 30 de dezembro de 2012 N 302-FZ “Sobre Alterações aos Capítulos 1, 2, 3 e 4 da Parte Um Código Civil Federação Russa“Constatou-se que as regras do art. Arte. 609.651 do Código Civil da Federação Russa não estão sujeitos a aplicação aos contratos celebrados após o dia em que a referida lei entrar em vigor (após 1º de março de 2013). Posteriormente, o art. 3 da Lei Federal de 4 de março de 2013 N 21-FZ “Sobre Alterações a Determinadas atos legislativos da Federação Russa e a invalidação de certas disposições dos atos legislativos da Federação Russa”, essas alterações foram canceladas.

3.1. PRAZO DE ALUGUEL

Artigo 610 do Código Civil da Federação Russa

Termos de locação na acepção da Parte 1 do art. 606, art. 610 do Código Civil da Federação Russa determina durante quanto tempo o inquilino tem o direito de usar ou possuir e usar o objeto alugado. É por esse período que o inquilino paga o aluguel (cláusula 1, artigo 614 do Código Civil da Federação Russa).

Acordo sobre os termos do arrendamento

O prazo inicial do arrendamento determina quando o imóvel deve ser fornecido ao inquilino para posse temporária e (ou) uso.

Para mais informações sobre a pactuação do prazo para a transmissão do imóvel para aluguel, vide cláusula 4.1.1 destas Recomendações.

O prazo define o momento em que o bem é devolvido da posse e uso temporários. Para mais informações sobre como acordar o prazo para a devolução de bens, consulte a cláusula 4.2.4 destas Recomendações.

Simultaneamente ao termo do arrendamento, o contrato pode cessar, salvo se for estabelecido um prazo distinto da sua validade ou se forem previstas obrigações, cujo prazo decorre após a devolução do imóvel (artigo 3.º, 425.º do Código Civil do Federação Russa). Consulte a cláusula 3.2 destas Recomendações para obter detalhes sobre como concordar com o prazo do contrato.

As condições iniciais e finais da locação devem ser determinadas de acordo com as regras do art. Arte. 190 - 194 do Código Civil da Federação Russa, a saber:

- data do calendário;

– a expiração de um período de tempo;

- uma indicação de um evento que deve ocorrer inevitavelmente.

Se o contrato não especificar o prazo do arrendamento

Nesse caso, o contrato de locação é considerado concluído, pois o prazo de locação não é uma condição essencial do contrato de locação (artigo 606 do Código Civil da Federação Russa). Se não houver prazo de locação no contrato, será igual ao prazo do contrato. Se, ao mesmo tempo, o prazo do contrato não for acordado, o contrato será considerado concluído por um período indeterminado (cláusula 2 do artigo 610 do Código Civil da Federação Russa). Isso significa que qualquer uma das partes pode, a qualquer momento, rescindir o contrato de locação, dando à outra parte um aviso prévio de um mês e, no caso de uma locação imobiliária, três meses de antecedência (ver, em particular, Risco do Locatário 3.1.1).

3.1.1. Determinação do prazo de arrendamento por datas de calendário

Se a transferência do objeto para aluguel não for devido a nenhum evento ou circunstância e as partes souberem antecipadamente datas exatas o início e o fim do uso do imóvel, recomenda-se que sejam acordados os termos inicial e final da locação, indicando as datas do calendário.

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Exemplo de declaração de condição:

“O início da locação é “___”.______________.20__

O fim da locação é “____”.____________.20__”.

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Na prática, o prazo do arrendamento é muitas vezes determinado pela indicação de um período de tempo limitado por datas do calendário (por exemplo, “a partir de 01 de janeiro de 2015 em 31 de março de 2016 ou a partir de 01 de janeiro de 2015 antes de 15 de fevereiro de 2016). A negociação de um prazo dessa forma afeta a determinação da duração do prazo do arrendamento, incluindo o cálculo renda.

Uma condição de prazo de arrendamento formulada usando a preposição “até” ou “até” pode levantar a questão: a data final do prazo do arrendamento está incluída no próprio prazo do arrendamento?

Pretexto antes de em um de seus significados “usado para especificar o prazo da ação”; pretexto em com o caso acusativo em um dos sentidos “corresponde em sentido à preposição antes de”(Dicionário da língua russa em 4 volumes / Editado por A.P. Evgenieva).

A prática judicial na questão de interpretar se a data indicada após a preposição “antes” é pontual é ambígua. Para mais detalhes, ver cláusula 4.2.1 “Determinação do prazo do contrato de locação de um edifício (estrutura, instalações) de acordo com as regras do art. Arte. 190 - 194 do Código Civil da Federação Russa ”Recomendações sobre a celebração de um contrato de arrendamento de edifícios e estruturas.

Para evitar controvérsias sobre a inclusão da data de término no prazo de locação, recomenda-se o uso do advérbio “ inclusivo“. A indicação desta palavra ao determinar o término do prazo do arrendamento indicará de forma inequívoca a inclusão da data de seu término no prazo do arrendamento.

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“O prazo de locação do imóvel é definido de 01 de janeiro de 2015 a 31 de março de 2016 inclusive.”

“O prazo de locação do imóvel é definido de 01 de janeiro de 2015 a 15 de fevereiro de 2016 inclusive.”

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3.1.2. Determinação do prazo de locação pelo término de um período de tempo

As condições iniciais e (ou) finais da locação de acordo com o art. 190 do Código Civil da Federação Russa pode ser determinado pela expiração de um período de tempo calculado em anos, meses, semanas, dias ou horas.

Com este método de coordenação, é necessário especificar o próprio período e seu início.

O início do período pode ser uma data do calendário ou a ocorrência de um evento (artigo 191 do Código Civil da Federação Russa).

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Exemplos de declaração de condição:

“O prazo de locação do imóvel inicia-se a partir de “_____”.____________.20__ e termina após 11 (onze) meses.”

“O prazo de locação do imóvel é de 11 (onze) meses a contar da data de celebração do contrato de locação.”

“O prazo de locação do imóvel é de 11 (onze) meses a contar da data de assinatura do certificado de aceitação.”

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De acordo com art. 191 do Código Civil da Federação Russa, ao determiná-lo como um período de tempo, começa a correr não a partir da data do calendário especificada no contrato ou a partir do momento em que ocorre um evento, mas no dia seguinte após essa data ou evento .

Assim, se o inquilino precisar começar a usar o imóvel, por exemplo, a partir de 1º de junho, o contrato deve especificar 31 de maio como data de início do prazo da locação. As partes podem fixar uma data de transferência de 31 de maio, para que o inquilino possa usufruir integralmente do imóvel a partir de 1 de junho. Neste caso, a transferência de propriedade deve ser feita antes do final do dia 31 de maio. Se as partes do acordo entidades legais, então de acordo com as regras do par. 2 p. 1 arte. 194 do Código Civil da Federação Russa, o vencimento da transferência de propriedade ocorrerá na hora em que as operações correspondentes forem encerradas na organização que é o inquilino.

O término do prazo de locação, determinado pelo período de tempo, é calculado de acordo com as regras do art. 192 do Código Civil da Federação Russa.

Assim, um período calculado em anos expira no mês e data correspondentes. ano passado prazo. Por exemplo, se a data de início do arrendamento for 2 de junho de 2015, um arrendamento de um ano começará em 3 de junho de 2015 e terminará em 2 de junho de 2016.

3.1.3. Determinando o prazo do arrendamento apontando para um evento inevitável

O uso da propriedade às vezes é conveniente apenas sob certas circunstâncias ou após a ocorrência de um evento (por exemplo, o início de uma deriva de gelo ou uma estação de semeadura). Mas é possível concordar com o início e (ou) término da locação, indicando o evento apenas se sua ocorrência for inevitável (artigo 190 do Código Civil da Federação Russa). Isso significa que não depende da vontade e das ações das partes (cláusula 4 da Carta de Informação do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 11 de janeiro de 2002 N 66).

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Exemplo de declaração de condição:

“O equipamento especificado na cláusula 1.1 deste contrato é transferido para o inquilino para posse temporária e uso a partir do dia em que a navegação começa no rio Amur perto de Khabarovsk em 20__ até o dia seguinte ao final desta navegação.”

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3.2. PRAZO DO ARRENDAMENTO

Artigos 425, 433, 610, 621 do Código Civil da Federação Russa

A duração do contrato de arrendamento este é o período de tempo durante o qual os termos do contrato são válidos e as obrigações das partes estabelecidas por ele são cumpridas (artigo 425 do Código Civil da Federação Russa).

O início do prazo do contrato de locação em virtude da lei é determinado no momento em que o contrato é celebrado (cláusula 1, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa). A partir deste momento, as partes têm obrigações e os termos do contrato começam a vigorar. As partes não têm o direito de alterar voluntariamente o início do contrato de locação (cláusula 1, artigo 433 do Código Civil da Federação Russa). Para o período de validade de um contrato de arrendamento sujeito a registo estadual, ver cláusula 4.2 das Recomendações para a celebração de um contrato de arrendamento de edifícios e estruturas.

O vencimento do contrato de locação pode ser determinado a critério das partes.

Negociação do prazo do contrato de locação

Ao concordar com esta condição, as partes são recomendadas:

– determinar a duração do contrato;

- prever a aplicação dos termos do contrato de arrendamento às relações que surgiram antes da sua celebração (se necessário);

- indicar se é concedido ao inquilino o direito de preferência para celebrar um novo contrato;

– determinar se o contrato de locação será renovado por um novo período com o mesmo inquilino.

Se o prazo do contrato de locação não for definido

Nesse caso, o contrato continua válido até o momento especificado nele em que as partes cumprem suas obrigações (parágrafo 2, cláusula 3, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa). No contrato de locação, tal momento é a devolução do imóvel ao locador no final de determinado prazo de locação ou o pagamento pelo locatário da renda por todo o período de locação, se, nos termos do contrato, é pago após o término do uso do objeto de locação. Se, ao mesmo tempo, o prazo de locação não for especificado no contrato, o contrato será considerado concluído por um período indeterminado (cláusula 2, artigo 610 do Código Civil da Federação Russa).

3.2.1. Determinação do prazo do contrato de locação

O prazo do contrato, bem como o prazo da locação, é estabelecido de acordo com as regras do art. Arte. 190, 191 do Código Civil da Federação Russa. Nesse caso, de fato, as partes concordam apenas com o prazo final do contrato, pois o prazo inicial é determinado pelo momento de sua conclusão (cláusula 1, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa).

O prazo pode ser indicado por uma data de calendário. Para detalhes sobre este método de indicação, vide cláusula 3.1.1 destas Recomendações.

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Exemplo de declaração de condição:

“Este contrato é válido até “_____” ____________ 201_ inclusive.”

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Você pode determinar a data de expiração de um período que é calculado em anos, meses, semanas, dias ou horas e cujo início é uma data de calendário ou a ocorrência de um evento (parte 1 do artigo 190, artigo 191 do Código Civil da Federação Russa).

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Exemplo de declaração de condição:

“Este Contrato será rescindido dentro de ______ dias após ______________.”

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O prazo pode ser determinado por uma indicação de um evento que deve ocorrer inevitavelmente (parte 2 do artigo 190 do Código Civil da Federação Russa). Um evento é reconhecido como tal, cuja ocorrência não depende da vontade e ações das partes. Ao mesmo tempo, não é recomendável estabelecer o prazo do contrato indicando as ações das partes (por exemplo, concordar que o contrato é válido até o início da reconstrução do imóvel arrendado). Neste caso, o contrato pode ser reconhecido como concluído por um período indeterminado (cláusula 4 da Carta de Informação do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 11 de janeiro de 2002 N 66).

Se o prazo do contrato não for determinado de acordo com as regras da Parte 2 do art. 190 do Código Civil da Federação Russa

A condição sobre a duração do contrato, que é determinada por um evento que não tem sinal de inevitabilidade, o tribunal pode reconhecer como inconsistente. Como resultado, o contrato será considerado celebrado por tempo indeterminado, de acordo com o parágrafo 2º do art. 610 do Código Civil da Federação Russa.

O locador terá o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, notificando o locatário nos prazos estabelecidos por este artigo e reclamar o imóvel (ver risco do locatário 3.2.1, risco do locatário 3.2.2).

3.2.2. Aplicação dos termos do contrato de arrendamento às relações que surgiram antes da sua celebração

Artigo 425 do Código Civil da Federação Russa

As partes podem estabelecer que os termos do contrato de locação se apliquem às relações que surgiram antes de sua conclusão (cláusula 2, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa).

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Exemplo de declaração de condição:

“Os termos deste contrato se aplicam às relações de arrendamento de propriedade que surgiram entre as partes antes da celebração deste contrato.”

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Atenção! A condição em consideração não significa que as obrigações das partes de cumprir o contrato surjam antes da celebração do contrato (cláusula 1, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa).

A este respeito, as partes não têm o direito de aplicar medidas de responsabilidade entre si (em particular, exigir a cobrança de uma multa contratual) para o período anterior à celebração do contrato (cláusula 6 da Carta de Informação do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datado de 11.01.2002 N 66).

As partes podem acordar sobre a condição de extensão do contrato às relações reais antes da sua celebração, indicando a data a partir da qual essas relações surgiram.

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Exemplo de declaração de condição:

“Os termos deste acordo se aplicam às relações que surgiram entre as partes desde 1º de maio de 2012.”.

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No entanto, na ausência de comprovação da transmissão do imóvel na data especificada (por exemplo, um certificado de transmissão e aceitação), o locador não poderá exigir que o locatário pague o aluguel pelo período da data especificada até o momento quando o imóvel foi efetivamente transferido (ver Risco do Locador 3.2.1).

Se não for acordada a aplicação dos termos do contrato de arrendamento às relações que surgiram antes da sua celebração

Neste caso, as partes não têm o direito de exigir o cumprimento das obrigações decorrentes das relações de arrendamento que tenham surgido anteriormente de acordo com os termos do contrato celebrado. Em particular, o senhorio não tem o direito de exigir que o inquilino pague o aluguel no valor especificado no contrato (ver Risco do Locador 3.2.2).

No entanto, a partir do n.º 1 do art. 1102, parágrafo 2º do art. 1105 do Código Civil da Federação Russa, segue-se que o enriquecimento sem causa no valor correspondente à taxa economizada como resultado de tal uso pode ser recuperado pelo uso da propriedade antes da celebração de um contrato de locação. Seu tamanho é determinado com base no preço que existia no momento em que o uso terminou, no local onde ocorreu. Ao calcular o enriquecimento sem causa para o uso, por exemplo, de imóveis, o tribunal pode levar em consideração a opinião do avaliador sobre o aluguel de mercado para esse objeto (Determinação do Supremo Tribunal Arbitral da Federação Russa de 22 de janeiro de 2014 N VAC-109/14).

3.2.3. Direito preferencial para celebrar um contrato de arrendamento por um novo período

Artigo 621 do Código Civil da Federação Russa

O inquilino, que cumpriu devidamente suas obrigações contratuais, tem direito de prioridade sobre terceiros para celebrar um contrato de locação por um novo período (cláusula 1, artigo 621 do Código Civil da Federação Russa), salvo disposição em contrário do contrato de locação acordo.

Este direito aplica-se apenas à locação do mesmo objeto.

O inquilino só pode exercer o direito de preferência se estiverem simultaneamente reunidas as seguintes condições:

- se ele notificou o locador de seu desejo de exercer o direito de preferência para celebrar um contrato por um novo prazo (Resolução do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito Volga-Vyatka de 30 de março de 2009 no processo N A79-5631 / 2008 (Determinação do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 24 de junho de 2009 N VAC-1683 / 09 se recusou a transferir este caso para o Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa para revisão por meio de supervisão));

- se cumpriu conscientemente as obrigações contratuais. Caso contrário, o inquilino perde o direito de preferência para celebrar um novo contrato por um novo prazo, enquanto a materialidade da violação não afeta a decisão da questão de sua boa-fé.

O cumprimento desleal das obrigações contratuais, em que o inquilino fica privado do direito de preferência para celebrar o contrato, constitui, nomeadamente, violação do prazo de pagamento da renda;

– se o contrato não for renovado por tempo indeterminado. Caso contrário, o tribunal pode reconhecer que o inquilino perde o direito de preferência de celebrar um contrato por um novo termo. Paralelamente, existe uma prática judicial contrária, segundo a qual o inquilino não fica privado do direito de preferência em caso de renovação do contrato de arrendamento por tempo indeterminado;

- se não houver acordo entre as partes para rescindir o contrato após o inquilino enviar ao locador um pedido de celebração do contrato por um novo prazo.

A existência de um direito de preferência não significa que o locatário possa exigir que o locador celebre um novo contrato de condições anteriores. DENTRO este caso o senhorio não está vinculado pelos termos do contrato anterior. Ele tem o direito de oferecer ao inquilino e a terceiros outras condições para o arrendamento do imóvel ou recusar o arrendamento do imóvel. O direito de preferência significa apenas o direito do inquilino de celebrar um contrato de arrendamento com o senhorio relativamente ao mesmo imóvel a título prioritário.

Ao mesmo tempo, as consequências de uma violação pelo locador do direito de preferência do inquilino só podem ser aplicadas pelo tribunal se for celebrado um acordo entre o locador e um terceiro. No entanto, há outro posicionamento na prática judicial, segundo o qual, ao ajuizar o pedido de tutela do direito de preferência, basta ao inquilino provar a intenção do locador de celebrar contrato de arrendamento do mesmo imóvel com um terceiro.

As partes podem acordar uma condição para limitar o direito de preferência do inquilino. Isso permite que o proprietário celebre livremente um acordo com terceiros.

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Exemplo de declaração de condição:

“O inquilino não tem direito de prioridade para celebrar um contrato de arrendamento por um novo período.”

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Deve-se ter em mente que a locação de imóvel estadual ou municipal está associada às peculiaridades do exercício do direito de preferência do inquilino para celebrar um contrato por um novo prazo. Para obter mais detalhes, consulte a cláusula 14.1 destas Recomendações.

Se não for acordada a condição de exclusão do direito de preferência do inquilino para celebrar um novo contrato

Nesse caso, o inquilino poderá exercer o direito de preferência (cláusula 1, artigo 621 do Código Civil da Federação Russa). Se o senhorio se recusar a celebrar um contrato por um novo prazo e celebrar um contrato com um terceiro no prazo de um ano a contar da data de expiração do contrato de arrendamento, o inquilino, nos termos do n.º 1 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa, terá o direito de exigir a transferência de direitos e obrigações nos termos de um acordo celebrado com um terceiro e compensação por perdas ou apenas compensação por perdas (ver Risco do Locador 3.2.3).

3.2.4. Renovação do contrato de locação, prorrogação (prolongamento) do contrato

Artigo 621 do Código Civil da Federação Russa

Renovação do contrato arrendamento significa a prorrogação de seus prazos por tempo indeterminado, em virtude do § 2º do art. 621 do Código Civil da Federação Russa.

Prorrogação do contrato (prolongamento)- prorrogação de sua validade por prazo determinado ou indeterminado por acordo das partes.

O termo "prolongamento" não é usado no Código Civil da Federação Russa, no entanto, é frequentemente usado na prática jurídica ao redigir contratos como sinônimo do termo "extensão". O prolongamento é uma extensão do prazo de um contrato, conta, empréstimo, empréstimo (Raizberg B.A., Lozovsky L.Sh., Starodubtseva E.B. “Modern Economic Dictionary” (INFRA-M, 2011)).

Renovação do contrato por força de lei

De acordo com o parágrafo 2º do art. 621 do Código Civil da Federação Russa, para renovar um contrato de arrendamento por tempo indeterminado, por força da lei, é necessária a presença simultânea de duas condições:

- uso da propriedade após o término do contrato;

– sem objeções do proprietário.

Ao renovar por um novo prazo um contrato de locação de imóvel estadual ou municipal, é necessário levar em consideração as especificidades associadas à necessidade de realização de licitações para celebração do contrato. Para obter mais detalhes, consulte a cláusula 14.2 destas Recomendações.

Validade de um contrato renovado por tempo indeterminado após a celebração de um novo contrato

Às vezes, na prática, após a renovação do contrato por tempo indeterminado, as partes, no entanto, celebram um novo contrato com condições semelhantes. Se o novo tratado for posteriormente reconhecido como não concluído, surge a pergunta: o tratado renovado ainda se aplica neste caso? A resposta a esta questão é importante, em particular, ao determinar o período contínuo de posse e uso do imóvel arrendado por uma entidade empresarial de pequena e média dimensão para a posterior implementação do seu direito de preferência de aquisição de propriedade em propriedade (para mais detalhes, ver cláusula 14.3.2 destas Recomendações). Além disso, a solução desta questão é importante, por exemplo, se, ao reconhecer um novo contrato como não celebrado, o senhorio processar o inquilino pela devolução do imóvel por falta de fundamento para a posse e uso do mesmo. Se o contrato renovado for considerado válido, o pedido de devolução do imóvel deve ser negado.

Na prática judicial, desenvolveu-se uma abordagem segundo a qual, se o contrato for renovado por tempo indeterminado, após o que é assinado um novo contrato, posteriormente reconhecido como não concluído, o contrato original continua a vigorar.

Poderá ser conveniente ao senhorio que arrenda um imóvel em demanda excluir a possibilidade de renovação do contrato de arrendamento nos termos do n.º 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa. A rescisão do contrato após o seu vencimento permite que o locador inicie negociações com o mesmo locatário para acordar novos termos do contrato, incluindo condições sobre o preço. Após a renovação, o contrato é prorrogado nas mesmas condições, sendo possível a alteração de preços apenas sob determinadas condições. Para mais informações sobre alteração do valor da renda por acordo das partes, ver cláusula 7.1 destas Recomendações, para alteração do valor da renda unilateralmente fora do tribunal, ver cláusula 7.2 destas Recomendações.

Os tribunais geralmente permitem a possibilidade de negociar no contrato uma proibição de renovação do contrato por tempo indeterminado. Ao mesmo tempo, há um ato judicial em que o tribunal apontou a natureza imperativa da norma do art. 621 do Código Civil da Federação Russa e a incapacidade de estabelecer no contrato uma condição para a proibição de sua renovação.

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Exemplo de declaração de condição:

“Após o término do prazo do contrato, este contrato não está sujeito a renovação por período indeterminado.”

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A questão de saber se um contrato que contém uma condição para sua rescisão no vencimento está sujeito a renovação é decidida de maneiras diferentes. Alguns tribunais indicam que o disposto no n.º 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa é imperativo e não pode ser alterado por acordo das partes. Portanto, se não houver objeções do locador contra o fato de o inquilino continuar a usar o imóvel, o contrato é considerado renovado por tempo indeterminado. Outros acreditam que a norma nomeada é dispositiva. Nesse sentido, a condição segundo a qual o contrato de locação termina no final de sua vigência impede a renovação do contrato.

De acordo com o parágrafo 2º do art. 621 do Código Civil da Federação Russa, a renovação do contrato só é possível se não houver objeções do proprietário. Parece que as objeções podem ser expressas pelo locador não apenas no final do contrato, mas também na sua conclusão, concordando com as condições adequadas. Existe a possibilidade de que, havendo tal condição no contrato, os tribunais a considerem conforme previsto no n.º 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa um obstáculo à renovação do contrato. Para concordar com as condições, recomenda-se indicar a rescisão do contrato no vencimento e a presença de objeções do locador de acordo com a norma nomeada.

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Exemplo de declaração de condição:

“O contrato termina com o seu término. O senhorio com base no n.º 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa opõe-se ao inquilino que continua a usar a propriedade após o término de seu período de validade sem concluir um novo contrato.

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3.2.4.2. Prorrogação (prorrogação) do contrato de locação por um novo prazo

Se as partes quiserem determinar imediatamente sua relação para o período futuro, o contrato pode incluir uma condição para sua prorrogação (prolongamento) por um novo período.

A condição de que o contrato seja prorrogado pelo mesmo período e nas mesmas condições não significa que após a prorrogação seja considerado celebrado por tempo indeterminado. Nenhuma das partes na presença de tal condição poderá rescindir o contrato com base no par. 2 p. 2 arte. 610 do Código Civil da Federação Russa (ver Risco do Arrendador 3.2.4).

Se as partes determinarem que o contrato seja prorrogado por um determinado período, e não indicarem o número de vezes em que é possível prorrogação, a prorrogação do contrato será considerada uma única vez, após o que poderá ser renovado por período indeterminado nos termos do n.º 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa.

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Exemplo de declaração de condição:

“Após o término do contrato, se nenhuma das partes tiver declarado sua rescisão, o contrato é considerado prorrogado por seis meses.”

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Recomenda-se estabelecer no contrato que a condição para sua prorrogação é a ausência de objeções de ambas as partes quanto à continuação da relação contratual e determinar o período antes do término do contrato, durante o qual tais objeções podem ser enviadas .

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Exemplo de declaração de condição:

“Este acordo entra em vigor em 01/02/20__ e é válido até 31/12/20__. Se um mês antes do vencimento do contrato, as partes não tiverem apresentado objeções, considera-se prorrogado para o próximo ano civil nas mesmas condições".

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Se a condição para a prorrogação (prolongamento) do contrato não for acordada

Nesse caso, o inquilino não poderá usar a propriedade após o término do contrato se o proprietário se opuser à extensão da relação de locação (artigo 621 do Código Civil da Federação Russa).

O prazo do contrato de locação é o período de tempo durante o qual os termos do contrato são válidos e as obrigações das partes estabelecidas por ele são cumpridas (artigo 425 do Código Civil da Federação Russa).

O início do prazo do contrato de locação em virtude da lei é determinado no momento em que o contrato é celebrado (cláusula 1, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa). A partir deste momento, as partes têm obrigações e os termos do contrato começam a vigorar. As partes não têm o direito de alterar voluntariamente o início do contrato de locação (cláusula 1, artigo 433 do Código Civil da Federação Russa).

O vencimento do contrato de locação pode ser determinado a critério das partes.

De acordo com o parágrafo 2º do art. 609 do Código Civil da Federação Russa, um contrato de locação de imóveis está sujeito a registro estadual, salvo disposição em contrário por lei. Em particular, é necessário registrar um contrato de locação de edifícios ou estruturas por um período de pelo menos um ano (cláusula 2, artigo 651 do Código Civil da Federação Russa). Tal acordo é considerado concluído a partir do momento do registro (cláusula 3, artigo 433 do Código Civil da Federação Russa). Ao mesmo tempo, parte 8 do art. 2 da Lei Federal de 30 de dezembro de 2012 N 302-FZ “Sobre a alteração dos capítulos 1, 2, 3 e 4 da Parte I do Código Civil da Federação Russa” foi estabelecido que as regras do art. Arte. 609.651 do Código Civil da Federação Russa não estão sujeitos a aplicação aos contratos celebrados após o dia em que a referida lei entrar em vigor (após 1º de março de 2013). Posteriormente, o art. 3 da Lei Federal nº 21-FZ de 04.03.2013 “Sobre a alteração de certos atos legislativos da Federação Russa e o reconhecimento de certas disposições de atos legislativos da Federação Russa como inválidas”, essas alterações foram canceladas.

Negociação do prazo do contrato de locação

Ao concordar com esta condição, as partes devem:

- determinar a duração do contrato de acordo com as regras do art. Arte. 190 - 194 do Código Civil da Federação Russa;

- prever a aplicação dos termos do contrato de arrendamento às relações que surgiram antes da sua celebração (se necessário);

- indicar se é concedido ao inquilino o direito de preferência para celebrar um novo contrato;

- determinar se o contrato de locação será renovado por um novo período com o mesmo inquilino.

Se o prazo do contrato de locação não for definido

Nesse caso, o contrato continua válido até o momento especificado nele em que as partes cumprem suas obrigações (parágrafo 2, cláusula 3, artigo 425 do Código Civil da Federação Russa). No contrato de locação, tal momento é a devolução do imóvel ao locador no final de determinado prazo de locação ou o pagamento pelo locatário da renda por todo o período de locação, se, nos termos do contrato, é pago após o término do uso do objeto de locação. Se, ao mesmo tempo, o prazo de locação não for especificado no contrato, o contrato será considerado concluído por um período indeterminado (artigo 610 do Código Civil da Federação Russa).

Código Civil ST 610 da Federação Russa

1. O contrato de locação é celebrado pelo período especificado no contrato.

2. Se o prazo da locação não estiver especificado no contrato, considera-se que o contrato de locação foi celebrado por tempo indeterminado.

Neste caso, cada uma das partes tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, notificando a outra parte com um mês de antecedência e, no caso de aluguel de imóveis, com três meses de antecedência. A lei ou o contrato podem estabelecer um prazo diferente para aviso sobre a rescisão de um contrato de arrendamento celebrado por tempo indeterminado.

3. A lei pode estabelecer os prazos máximos (limite) do contrato para determinados tipos de arrendamento, bem como para o arrendamento de determinados tipos de imóveis. Nestes casos, se o prazo da locação não estiver especificado no contrato e nenhuma das partes tiver rescindido o contrato antes do término do prazo estabelecido em lei, o contrato é rescindido no vencimento do prazo.

Considera-se celebrado o contrato de arrendamento celebrado por período superior ao prazo-limite estabelecido na lei por prazo igual ao limite.

Comentário ao art. 610 do Código Civil da Federação Russa

1. O prazo do contrato de locação é estabelecido no próprio contrato. O termo pode ser definido (específico) ou indefinido. Um termo específico é uma indicação de um período específico de validade do contrato de locação. Se o contrato de locação for celebrado oralmente, o prazo do contrato de locação é negociado por suas partes.

Se um determinado prazo (específico) de sua validade não for especificado no contrato de locação, o prazo de tal contrato é indefinido. A fim de realizar a possibilidade de cada uma das partes de tal contrato o recusar, é-lhes concedido o direito de exercer tal recusa, enviando um aviso à outra parte do contrato de arrendamento a qualquer momento, cuja forma depende na forma do contrato de locação. A advertência em si é um ato de vontade ou um documento contendo informações sobre a intenção da parte no contrato de locação de rescindi-lo.

Existem dois prazos para a emissão de tal aviso:

Geral - um mês;

Especial - três meses (se o objeto da locação for um imóvel).

Ao mesmo tempo, outros prazos para o envio de tal aviso podem ser estabelecidos por lei. Assim, por exemplo, ao celebrar por um período indeterminado um contrato de arrendamento de um terreno do Fundo Federal para a Promoção da Construção de Habitação, que é de propriedade federal, as autoridades estaduais de uma entidade constituinte da Federação Russa, o Fundo em a qualquer momento tem o direito de recusar tais acordos, avisando a outra parte com um mês de antecedência.

A legislação pode estabelecer condições especiais para um contrato de locação. Esses prazos são estabelecidos indicando o prazo máximo (limite) de validade de tais contratos. Os critérios para a fixação desses prazos são os seguintes:

Tipos de contratos de arrendamento;

Tipos de imóveis alugados.

Assim, por exemplo, de acordo com o art. 9 da Lei Federal de 24 de julho de 2002 N 101-FZ "Sobre o giro de terras agrícolas", é celebrado um contrato de arrendamento de um terreno de terra agrícola que seja de propriedade estadual ou municipal por um período de três a quarenta e nove anos, ressalvados os casos previstos nesta Lei. Para feno e pastagem, é celebrado contrato de arrendamento de terreno de terra agrícola de propriedade estadual ou municipal por um período de até três anos.

Para tais contratos, o próprio procedimento de rescisão é facultativo, desde que tais prazos não estejam previstos em tais contratos. Para a rescisão de tais contratos, basta um simples "silêncio" de seus sujeitos quanto à sua rescisão antes do término do prazo máximo (limite).

Além disso, se tais contratos indicarem um período superior ao máximo (limite), então o prazo real de tal contrato corresponderá ao máximo (limite).

2. Lei aplicável:

Lei Federal de 7 de dezembro de 2011 N 416-FZ "Sobre Abastecimento de Água e Saneamento";

Lei Federal de 27 de julho de 2010 N 190-FZ "Sobre Fornecimento de Calor";

Lei Federal nº 161-FZ de 24 de julho de 2008 "Sobre a Promoção da Construção de Habitação";

Lei Federal nº 261-FZ de 8 de novembro de 2007 "Sobre portos marítimos da Federação Russa e sobre emendas a certos atos legislativos da Federação Russa";

Lei Federal de 24 de julho de 2007 N 209-FZ "Sobre o desenvolvimento de pequenas e médias empresas na Federação Russa";

Lei Federal nº 201-FZ de 04.12.2006 "Sobre a promulgação do Código Florestal da Federação Russa";

Lei Federal nº 116-FZ de 22 de julho de 2005 "Sobre Zonas Econômicas Especiais na Federação Russa";

Lei Federal nº 115-FZ de 21 de julho de 2005 "Sobre Contratos de Concessão";

Lei Federal de 24 de julho de 2002 N 101-FZ "Sobre o volume de negócios de terras agrícolas";

Lei Federal de 21 de dezembro de 2001 N 178-FZ "Sobre a privatização de propriedades estaduais e municipais";

Lei Federal nº 137-FZ de 25 de outubro de 2001 "Sobre a promulgação do Código de Terras da Federação Russa";

Lei da Federação Russa de 21 de fevereiro de 1992 N 2395-1 "No subsolo".

3. Prática do tribunal:

Definição Corte Constitucional RF de 17.06.2010 N 852-О-О;

Decreto do Plenário do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 14 de março de 2014 N 16;

Carta de informação do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa datada de 11.01.2002 N 66;

Resolução do Vigésimo Tribunal Arbitral da Relação de 07.05.2013 N 20AP-1946/13;

Resolução do Vigésimo Tribunal Arbitral de Apelação de 17 de abril de 2014 N 20AP-732/14;

Decreto do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito do Cáucaso Norte de 20 de março de 2013 N F08-419/13 no processo N A32-21169/2011;

Decreto do Serviço Federal Antimonopólio do Distrito do Cáucaso Norte de 4 de março de 2013 N F08-290/13 no processo N A32-4541/2012;

M.A. Klimov

De acordo com o parágrafo 3º do art. 433, art. 609 e 651 do Código Civil da Federação Russa (Código Civil da Federação Russa), um contrato de locação de imóveis (edifício, instalações individuais nele, estruturas), celebrado por um período de pelo menos um ano, está sujeito a registro estadual e considera-se concluído a partir do momento de tal registro.

De acordo com o parágrafo segundo do parágrafo 6º do art. 12 da Lei Federal de 21 de julho de 1997 N 122-FZ "Sobre o Registro Estadual de Direitos Imobiliários e Transações com Ele" uma premissa (residencial e não residencial) é um objeto que faz parte de edifícios e estruturas. Como resultado, um contrato de locação de instalações concluído por pelo menos um ano também está sujeito a registro estadual (consulte as cartas informativas do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 01.06.2000 N 53, de 16.02. “On State Registro de Direitos de Imóveis e Transações com eles””).

De forma semelhante, são registradas as alterações feitas a tal contrato, bem como a rescisão e rescisão do contrato.

O procedimento para registrar um contrato de locação é bastante demorado e depende muito do locador, que nem sempre o inquilino pode influenciar.

Ao fazer transações sob um contrato de arrendamento, o contador deve entrar em contato com Atenção especial no momento da celebração do contrato: esta não é a data de sua assinatura e nem o dia em que o objeto foi transferido, mas a data de registro estadual deste documento. Na verdade, isso significa que antes da entrada em vigor do contrato, as despesas do locatário com aluguel, contas de serviços públicos, manutenção e operação, seguro, segurança, reparação do objeto locado, etc. não fundamentado.

De acordo com o parágrafo 1º do art. 252 do Código Tributário da Federação Russa (TC RF), um contribuinte pode reduzir a receita recebida pelo valor dos custos documentados, o que significa despesas confirmadas, entre outras coisas, por documentos elaborados de acordo com a legislação da Federação Russa . Instituído pelo § 2º do art. 9 da Lei Federal de 21 de novembro de 1996 N 129-FZ "Na Contabilidade", o procedimento de emissão de documentos contábeis primários prevê uma indicação do conteúdo de uma transação comercial, determinada pelos termos dos acordos celebrados entre as partes. Assim, os custos dos contratos não celebrados de acordo com o procedimento estabelecido não podem ser considerados como redução base tributária para o imposto de renda por não atender às condições estabelecidas pelo § 1º do art. 252 do Código Tributário da Federação Russa.

Os pagamentos de arrendamentos efetuados com base em contrato de arrendamento de imóveis por um período mínimo de um ano estão sujeitos à inclusão em outras despesas, nos termos do n.º 10 do n.º 1 do art. 264 do Código Tributário da Federação Russa, sujeito à sua validade e confirmação pelos documentos primários relevantes somente após o registro estadual do contrato de locação.

Até esta data pagamentos de aluguel devem ser contabilizados como despesas diferidas na conta 97 "Despesas diferidas" e não devem ser refletidas na contabilidade tributária neste período.

Também será injustificável deduzir o IVA em todas as transações relacionadas a um contrato de arrendamento que não tenha sido aprovado no registro estadual.

O mesmo se aplica aos requisitos para registro de acordos adicionais a esses contratos (ver cartas do Ministério das Finanças da Rússia de 30 de dezembro de 2005 N 03-03-04/1/471, de 05 de agosto de 2005 N 03-03- 04/04/34).

Se o contrato de locação foi aprovado no registro estadual, as despesas da organização para pagar o aluguel são levadas em consideração a partir do momento de seu registro. Ao mesmo tempo, se de acordo com o parágrafo 2 do art. 425 do Código Civil da Federação Russa, os termos do contrato são prorrogados pelo período a partir do momento em que o objeto do arrendamento é transferido para um potencial inquilino (as partes têm o direito de estabelecer que os termos do contrato que celebraram se aplicam às suas relações que surgiram antes da celebração do contrato), então os pagamentos de arrendamento sob um contrato já registrado são aceitos como uma redução da base tributável do imposto sobre o lucro do período passado a partir do momento em que o objeto foi recebido para uso nos termos do ato de aceitação e transferência (carta do Ministério das Finanças da Rússia datada de 1 de novembro de 2005 N 03-03-04 / 1/325).

Diante de tais complicações na execução dos contratos, algumas organizações buscam evitar o registro estatal de um contrato de locação de imóveis.

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Conforme mencionado acima, um contrato de locação celebrado por pelo menos um ano está sujeito a registro. Se for assinado por um período superior a um ano, não há dúvida de que o registro estadual é necessário. O mesmo se aplica aos contratos celebrados por exatamente um ano. Considera-se celebrado um contrato de arrendamento por um período mínimo de um ano se for celebrado por um período compreendido entre o dia 1 de qualquer mês do ano corrente e o dia 30 (31) do mês anterior do ano seguinte. Da mesma forma, considera-se que um contrato é celebrado por um ano, que é válido, por exemplo, de 15 de maio de 2006 a 14 de maio de 2007, etc. (Cláusula 3 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 11 de janeiro de 2002 N 66 "Revisão da prática de resolução de disputas relacionadas ao aluguel").

Esses contratos de arrendamento estão sujeitos a registro estadual.

Contrato por um período inferior a um ano por força do art. 433 e 651 do Código Civil da Federação Russa não precisam ser registrados e entram em vigor a partir do momento da assinatura, a menos que o próprio contrato disponha de outra forma. Ao mesmo tempo, as entidades constituintes da Federação Russa não podem estabelecer suas próprias regras de registro que diferem das estabelecidas pelo Código Civil da Federação Russa (cláusula 1 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 16 de fevereiro de 2001 N 59).

Conforme determinado pelo Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa, se um contrato celebrado por um período inferior a um ano for prorrogado pelo mesmo período após o término do período de arrendamento inicial, as relações das partes serão regidas por um novo arrendamento acordo, que também não está sujeito a registro estadual (cláusula 10 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 16.02.2001 No. 59).

Exemplo

O contrato de arrendamento do edifício foi celebrado por um período de 11 meses. De acordo com um dos termos do contrato, ao final do prazo de locação, o contrato é automaticamente considerado prorrogado pelo mesmo período e nas mesmas condições, se antes do final do prazo de locação, nenhuma das partes declarar sua recusa em renovar o contrato.

De fato, ao final do prazo inicial do contrato entre as partes, passa a vigorar um novo contrato de locação, cujos termos são idênticos aos termos do contrato vencido. Um novo contrato de renovação de arrendamento não está sujeito a registro estadual, uma vez que o período de renovação (o prazo do arrendamento sob o novo contrato) é inferior a um ano.

Para fins fiscais, os pagamentos de arrendamento sob tal contrato são reconhecidos de acordo com o parágrafo 10 do parágrafo 1 do art. 264 do Código Tributário da Federação Russa como parte de outras despesas e reduzir a base tributária do imposto de renda sem registrar um acordo (consulte a carta do UMNS da Rússia para Moscou de 18 de abril de 2003 N 11-14 / 21323).

Se, ao final do prazo, o contrato original for prorrogado por mais de um ano, o novo contrato estará sujeito a registro.

***

Outra opção é celebrar um contrato de arrendamento por tempo indeterminado. Independentemente do período de validade real, esse contrato não precisa ser registrado. Com efeito, na sua conclusão, o período não foi especificado, e não se pode argumentar que seja de pelo menos um ano.

De acordo com o parágrafo 2º do art. 610 do Código Civil da Federação Russa, se um contrato de locação de imóveis for celebrado por um período indeterminado, cada parte tem o direito de rescindir o contrato notificando a outra parte com três meses de antecedência. Assim, o contrato de locação pode ser rescindido a qualquer momento a pedido de uma das partes.

Em tal contrato, o período de validade geralmente não é indicado, incluindo a reserva de que o contrato é celebrado por um período indeterminado.

O artigo 610 do Código Civil da Federação Russa não atribui o prazo de locação a condições essenciais contrato por força de lei e permite a celebração do contrato sem determinar o período de sua validade.

No parágrafo 11 da carta do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 16 de fevereiro de 2001 N 59, explica-se que um contrato de locação celebrado por um período indeterminado não precisa de registro estatal.

Consequentemente, as despesas da organização sob um contrato de locação de imóveis celebrado por um período indeterminado de acordo com o procedimento estabelecido por lei podem ser levadas em consideração para fins de tributação de lucros sem registro estadual (ver cartas do Serviço Fiscal Federal da Rússia para Moscou datada de 29 de junho de 2005 N 20-12/46413, datada de 22 de março de 2006 N 20-12/22181).

O IVA sobre os valores de aluguer pode ser dedutível pelo locatário de acordo com o procedimento geralmente estabelecido e sem demora.

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Os contratos de locação de imóveis celebrados por tempo indeterminado são equiparados a contratos celebrados antes da ocorrência de qualquer evento não predeterminado no tempo (por data de calendário) (cláusula 4 da carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 11.01 .2002 N 66). Esses contratos também não exigem registro estadual.

Exemplo

O contrato de locação estabelece que é válido até o início da reforma do imóvel locado.

Nessa situação, o prazo do contrato de locação não é definido pelas partes. A condição de validade do contrato de arrendamento até ao início da reconstrução do edifício em que se situam as instalações arrendadas não pode ser qualificada como condição de prazo.

Em virtude de Arte. 190 do Código Civil da Federação Russa o prazo pode ser determinado indicando apenas um evento que deve ocorrer inevitavelmente, ou seja, não depende da vontade e das ações das partes.

Assim, pode concluir-se que o contrato de arrendamento é celebrado por tempo indeterminado, pelo que o senhorio pode, com base em§ 2º do art. 610 do Código Civil da Federação Russa rescindir o contrato a qualquer momento, mediante pré-aviso de três meses ao inquilino.

O contrato de arrendamento não está sujeito a registro estadual, mesmo que na verdade seja válido por muito mais de um ano.

Se o contrato de locação de imóveis foi originalmente celebrado por um curto período e não exigia registro estadual, e depois renovado por um período indeterminado, então, neste caso, não está sujeito a registro, embora ambos os contratos em conjunto sejam válidos por mais de um ano (cláusula 11 da carta informativa Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa de 16 de fevereiro de 2001 N 59).

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Muitas vezes, o objeto de arrendamento futuro ainda não foi concluído, não foi entregue à comissão estadual e o locador não possui direitos de propriedade sobre ele. Nesse caso, é impossível concluir um contrato de locação devido à ausência do próprio objeto.

No entanto, na prática, os espaços de escritórios e complexos comerciais em construção são arrendados na fase de construção.

O inquilino começa a efetuar os pagamentos da área relevante muito antes de poder ocupá-la e utilizá-la nas suas atividades produtivas e económicas.

A prática de arrendamento de espaços em edifícios em construção mostra que a melhor opção nesta situação seria o futuro inquilino adquirir do futuro senhorio uma opção pelo direito de celebrar um contrato de arrendamento. Em muitas regiões, essa prática se desenvolveu por iniciativa das autoridades locais, que vendem opções de locação de imóveis municipais em leilão.

Por exemplo, de acordo com a cláusula 5.1 dos Regulamentos sobre o procedimento de contabilidade e registro de direitos a instalações não residenciais (edifícios, estruturas, instalações não residenciais) em Moscou, aprovado pelo Decreto do Governo de Moscou de 13.08.1996 N 689, a transferência instalações não residenciais A locação é realizada, em regra, com base nos resultados de um leilão ou concurso a qualquer pessoa singular ou colectiva.

Uma versão do contrato para a venda de uma opção pelo direito de alugar instalações comerciais não residenciais é fornecida no apêndice à ordem do prefeito de Moscou de 21 de outubro de 1998 N 1072-RM.

A opção garante ao inquilino a posterior celebração de um contrato de arrendamento em condições pré-fixadas.

O Ministério das Finanças da Rússia interpreta a opção de arrendamento como um instrumento de uma operação a termo e, com referência ao parágrafo 12, parágrafo 2, art. 149 do Código Tributário da Federação Russa acredita que as operações para o exercício de uma opção pelo direito de celebrar um contrato de arrendamento no futuro com um prazo fixo renda O IVA não é cobrado (carta do Ministério das Finanças da Rússia datada de 29 de dezembro de 2005 N 03-04-11 / 336).

Entretanto, se considerarmos a opção como instrumento de operação a termo e para fins de tributação de lucros, aquele art. 301 do Código Tributário da Federação Russa permite que você faça, então o valor Dinheiro sob tal transação, a pagar ao arrendador, muito provavelmente, não pode ser baixado como uma redução na base tributária do imposto de renda (Artigo 303, Cláusula 3, Artigo 304 do Código Tributário da Federação Russa).

Recusando-se a interpretar a opção como instrumento de operação a prazo em favor da qualificação do contrato como operação de fornecimento do objeto do contrato com execução diferida, o contribuinte paga a partir de pagamentos periódicos (ou de pagamento único) sob a opção de IVA, mas tem o direito de abater esses valores como despesas durante o período de vigência dos contratos de locação.

Isto explica-se pelo facto de os custos acima referidos serem considerados neste caso como incorridos para a celebração de um contrato de arrendamento de instalações não residenciais destinadas a serem utilizadas nas atividades de uma organização destinada à geração de rendimentos, o que significa que serão despesas economicamente justificadas de natureza corrente, levadas em consideração na determinação do lucro tributável de uma organização de acordo com o art. . 264 do Código Tributário da Federação Russa uniformemente durante todo o prazo do contrato de locação, desde que evidencia documental o fato de sua implementação.

É exatamente assim que o Ministério de Impostos e Impostos da Rússia para a cidade de Moscou considera esses pagamentos em relação a opções de arrendamento de imóveis municipais em cartas datadas de 22 de janeiro de 2003 N 26-12 / 4751 e 16 de dezembro de 2003 N 26-12/70411.

O Ministério das Finanças da Rússia expressou um ponto de vista diferente sobre as opções de arrendamento: a legislação da Federação Russa não prevê uma taxa para adquirir o direito de celebrar um contrato de arrendamento. Portanto, os custos associados ao pagamento do direito de concluir contrato de longo termo arrendamento de um objeto imobiliário (edifício) não são economicamente justificados e não podem reduzir a renda do contribuinte ao calcular o imposto de renda (carta do Ministério das Finanças da Rússia de 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). No entanto, atualmente, a posição do Ministério das Finanças da Rússia é diretamente oposta (ver carta de 04/07/2006 N 03-03-02 / 80): se taxa adicional um potencial inquilino adquire o direito de entrar em relação de arrendamento, que se expressa na obrigação do proprietário do local de entrar em relação de arrendamento após o recebimento de contribuições, então para fins de tributação do lucro, a transferência de fundos no âmbito do condições acima devem ser consideradas como pagamento pela aquisição do direito utilizado para a realização de negócios, visando à geração de renda. Neste caso, ao realizar todas as outras condições necessárias reconhecimento de despesas para reduzir a base de cálculo do imposto de renda, não há motivos para recusar a consideração dessas despesas na formação da base de cálculo.