الضمان (ضمان الدفع) بموجب عقد الإيجار. ما هي عطلة استئجار وكيفية وصفها في العقد

المؤجر في نقل الممتلكات لحيازتها واستخدام مؤقت يسعى الهدف الرئيسي في شكل الإيجار. لذلك ، فإن حالة الإيجار هي الأكثر أهمية بالنسبة للمالك.

بالمعنى الدقيق للكلمة ، تخضع مسائل إنشاء وتغيير الإيجار بموجب اتفاقية تأجير المركبات (المشار إليها فيما بعد - TS) مع الطاقم للأحكام العامة لاتفاقية التأجير (الفقرة 1 من الفصل 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ومع ذلك ، بموجب اتفاق تأجير السيارة مع الطاقم ، لا يقوم المؤجر بنقل العقار للاستخدام المؤقت فحسب ، بل يقدم فعليًا (من خلال موظفيه) خدمات لإدارة هذه السيارة. في هذا الصدد ، في الممارسة العملية ، يمكن تمييز ثلاث ميزات فيما يتعلق بالمستوطنات بموجب هذا الاتفاق:

• أولاً ، كثيراً ما ينص الطرفان في العقد على أن مبلغ الإيجار يعتمد على طريقة استخدام السيارة - على وجه الخصوص ، قد ينص العقد على زيادة مقدار الإيجار للتشغيل الزائد ؛

• ثانياً ، عند إبرام العقد ، يجدر إيلاء اهتمام خاص لكيفية توزيع المسؤوليات عن تكاليف دفع تكاليف خدمات أفراد الطاقم وتكاليف التشغيل التجاري للسيارة ؛

• ثالثًا ، عليك التأكد من أن العقد يشير إلى الخدمات الإضافية التي يتعين على المالك تقديمها (على سبيل المثال ، تسليم أو تفكيك معدات خاصة) ، ومبلغ الرسوم الإضافية لهذه الخدمات موضحة بوضوح.

بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن الإيجار هو مصدر دخل للمؤجر ، فهو مهتم بزيادة مبلغ هذا الدخل إن أمكن. وبالتالي ، فإن السؤال ذو أهمية خاصة: في أي الحالات يمكن تغيير (زيادة) مبلغ الإيجار المحدد في العقد.

طرق لتحديد مقدار الإيجار

يمكن تعيين الإيجار بموجب اتفاقية استئجار سيارة مع طاقم بطريقتين مختلفتين.

1.   يتم تعيين الإيجار في النقد الثابت.

في هذه الحالة ، يتم تحديد المبلغ الدقيق الذي يتعين على المستأجر تحويله إلى المؤجر خلال الفترة الزمنية المحددة بموجب العقد.

مثال على شروط عقد الإيجار نقدًا صعبًا

"يقوم المستأجر شهريًا ، في موعد لا يتجاوز اليوم الخامس من الشهر الحالي (المدفوع) ، بتحويل الإيجار بمبلغ 10،000 روبل إلى حساب المؤجر الحالي. (عشرة آلاف روبل) ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. "

2.   يتم تحديد مبلغ الإيجار باستخدام الإجراء (آلية) لحسابها ثابتة في العقد.

في هذه الحالة ، يتم تعيين الإيجار باستخدام العديد من الصيغ أو المعاملات أو معدلات التعريفات أو غيرها من البيانات ، وهي آلية لتحديد مقدار الإيجار. على وجه الخصوص ، يمكن تعيين رسوم استئجار السيارة حسب التغير في سعر صرف العملة الأجنبية وعدد ساعات تشغيل السيارة ووضع التشغيل وحتى تكلفة الخدمات التي يقدمها المستأجر إلى أطراف ثالثة تستخدم هذه السيارة.

مثال على شروط الاتفاق على الإجراء الخاص بحساب الإيجارات اعتمادًا على التغيرات في أسعار صرف العملات الأجنبية

"يقوم المستأجر شهريًا ، في موعد لا يتجاوز اليوم الخامس من الشهر الحالي (المدفوع) ، بتحويل الإيجار بمبلغ 1000 دولار (ألف دولار أمريكي) بالروبل إلى الحساب الجاري للمؤجر بسعر صرف البنك المركزي للاتحاد الروسي في يوم الدفع ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة."

مثال على شروط اتفاق بشأن إجراء حساب الإيجارات ، حسب تكلفة الخدمات المقدمة إلى أطراف ثالثة

"على أساس شهري ، في موعد لا يتجاوز اليوم الخامس من الشهر التالي للشهر المدفوع ، يقوم المستأجر بتحويل الإيجار في حساب المؤجر بنسبة 70 في المائة من تكلفة تذاكر السفر للسفر في سيارة تم بيعها في الشهر السابق ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة."

مثال على شروط العقد في إجراء حساب الإيجار عن طريق تحديد تكلفة الاستخدام الفعلي للسيارة

"يتم تعيين الإيجار لاستخدام سيارة في 1000 روبل. لمدة ساعة واحدة من الاستخدام الفعلي ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. "

من المنطقي للمؤجر في العقد زيادة تكلفة استخدام السيارة في حالات التشغيل بما يفوق المعايير المقررة. هذا يرجع إلى حقيقة أن موظفي المؤجر الذين يقدمون خدمات للإدارة والتشغيل الفني للسيارة لا يمكنهم تقديمهم بشكل مستمر. والخدمات التي تتجاوز المعايير المحددة (والتي ، بالطبع ، يجب أيضًا تحديدها في العقد) يتم دفعها بمبلغ أكبر. وتسمى هذه القيمة أيضا الزائدة.

مثال على اتفاقية الإيجار الزائد لسيارة مع طاقم

"يتم تعيين الإيجار لاستخدام سيارة في 1000 روبل. لمدة 1 ساعة ، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. تكلفة تشغيل السيارة الزائدة هو 2000 روبل. في الساعة ".

إذا أبرم الطرفان اتفاقية تأجير سيارة مع الطاقم الذي تم تعيين الإيجار لكل وحدة من الوقت ، فسيتم دفع مبلغ الإيجار عن الوقت الذي يتم فيه استخدام السيارة فعليًا. إذا تعذر على المستأجر استخدامه من خلال خطأ المؤجر ، في هذه الحالة يكون الإيجار غير قابل للاسترداد.

دراسة حالة:أكدت محكمة النقض حساب الإيجار بناءً على الوقت الذي تقضيه السيارة فعليًا

ناشد المدعي (المالك) المدعى عليه (المستأجر) استرداد الإيجار لاستخدام السيارة مع توفير خدمات الإدارة والتشغيل ، وكذلك الفائدة لاستخدام أموال الآخرين.

استوفت المحكمة الابتدائية المطالبة جزئيًا عن طريق جمع الإيجار فقط لوقت الاستخدام الفعلي للسيارة.

أيدت محكمة الاستئناف القرار.

قدم المدعي شكوى إلى محكمة النقض ، والتي طلب فيها إلغاء الإجراءات القضائية المستأنفة واعتماد قانون قضائي جديد لتلبية المطالبات بالكامل. ووفقًا لمقدم الطلب ، فإن استنتاجات المحاكم التي مفادها أن الإيجار مقابل استخدام المعدات يجب أن يدفعها المستأجر بناءً على الوقت الفعلي للعمل على المعدات ، وكذلك الدليل على حقيقة أن المعدات غير جاهزة للعمل ، لا أساس لها من الصحة. وفقًا للمدعي ، يجب على المدعى عليه دفع الإيجار طوال الوقت الذي كانت فيه المعدات تحت تصرفه ، وليس فقط للتشغيل الفعلي للمركبات.

أشارت محكمة النقض إلى ما يلي.

أثبتت المحاكم أن إحدى المركبات (رافعة برجية) لم يتم استخدامها فعليًا من قبل المدعى عليه ، نظرًا لعدم تزويدها بكابل وطاقم من الرصاص ، ولم يتم تركيب خزانة كهربائية لتوصيل الكابل بها. لذلك ، فإن شرط تحصيل الإيجار فيما يتعلق بهذه السيارة لا يخضع للرضا.

تم فرض رسوم على استئجار سيارة أخرى على أساس عدد الساعات التي عملت بها المعدات. يتوافق حساب الإيجار على أساس ساعات العمل الفعلية مع أهداف عقد استئجار سيارة مع الطاقم - وهذا هو الغرض من عمل المعدات.

بناءً على ما تقدم ، أيدت محكمة النقض الإجراءات القضائية المستأنفة دون تغيير ، ورُفض استئناف النقض (قرار صادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة غرب سيبيريا في 7 ديسمبر 2010 في القضية رقم A70-3501 / 2010).

طرق زيادة ومؤشر الإيجارات

يجوز للطرفين في أي وقت تغيير مبلغ الإيجار عن طريق الدخول في اتفاق إضافي على عقد الإيجار. ومع ذلك ، قد لا يوافق المستأجر على عرض المؤجر لإبرام مثل هذا الاتفاق.

لذلك ، فمن المنطقي مسبقًا تضمين نص العقد الشروط التي سيظل عقد الإيجار مربحًا للمؤجر. هناك عدة طرق للقيام بذلك.

أولاً ، تحديد الإيجارات ليس بمبلغ ثابت ، ولكن في شكل معادلة (اعتمادًا على مستوى التضخم وسعر صرف العملات الأجنبية ، إلخ). في هذه الحالة ، سيتم تغيير المبلغ الذي يتلقاه المالك تلقائيًا (على سبيل المثال ، فهرستها مع مراعاة التضخم). الإيجابيات هي أنه من وجهة النظر الرسمية ، فإن شروط العقد الخاصة بإجراءات حساب الإيجارات ستظل كما هي. هذا يعني أنه لن يخضع لقيود على التغييرات في مبلغ الإيجار.

ثانياً ، النص في العقد على أنه من هذا التاريخ (أو في ظل هذه الشروط وتلك الشروط) يجوز للمؤجر زيادة مبلغ الإيجار من جانب واحد ، أي دون موافقة المستأجر.

مثال على عقد بشأن إمكانية زيادة الإيجارات من جانب واحد

"يحق للمالك أن يقوم من جانب واحد ، دون الذهاب إلى المحكمة ، بتغيير مبلغ الإيجار أكثر من مرة واحدة في السنة عن طريق إشعار كتابي للمستأجر في موعد لا يتجاوز 30 (ثلاثين) يومًا تقويميًا".

في هذه الحالة ، من الضروري استخدام الصيغ الأكثر وضوحًا وتفصيلا ، على وجه الخصوص ، لوصف ما يلي في العقد.

1. في الحالات التي يكون فيها مثل هذا التغيير في الإيجار ممكنًا (على سبيل المثال ، بعد سنة من إبرام العقد بمعدل تضخم سنوي قدره 7 ٪ أو أكثر).

2. إجراء لممارسة المؤجر الحق في زيادة الإيجار (على سبيل المثال ، يرسل المؤجر إشعارًا إلى المستأجر ، والذي يحتوي على معلومات حول الزيادة في الإيجار وبأي مبلغ).

3. إجراء إخطار المستأجر بهذا (على سبيل المثال ، عن طريق البريد المسجل مع إشعار التسليم أو شخصيا لموظف المستأجر قيد التوقيع في مكتب المستأجر).

4. في أي نقطة سيتم اعتبار مدة عقد الإيجار معدلة (على سبيل المثال ، بعد شهر من استلام الإشعار من قبل المستأجر).

إذا لم يتم ذلك ، فقد تقرر المحكمة في حالة حدوث نزاع أن الأطراف لم تنص على الحق في تغيير الحجم من جانب واحد ، ولكن فقط إمكانية إبرام اتفاق في المستقبل بشأن تغيير هذا الحجم.

مجلس: قد لا يوافق المستأجر على إدراج مثل هذا البند في عقد الإيجار ، لأنه من الواضح أنه لا يصب في مصلحة المستأجر. في مثل هذه الحالات ، يمكن للمالك أن يقدم للطرف المقابل نسخة أخف من الشرط لزيادة تكلفة الإيجار. على سبيل المثال ، يمكن استكمال بند اتفاق بشأن إمكانية قيام أحد المؤجرين برفع الإيجارات من جانب واحد بشرط أن مبلغ الإيجار لا يمكن تغييره بما لا يزيد عن مبلغ معين من حيث النسبة المئوية: "... ولكن ليس أكثر من 5 ٪". في هذه الحالة ، ستكون فرص إبرام اتفاق مع الطرف المقابل أعلى بكثير ، لأن العلاقة بين الطرفين ستصبح أكثر تحديدًا.

ثالثًا ، قم بالتسجيل المسبق في العقد الذي يزداد الإيجار به من هذا التاريخ بدون أي إشعار إلى المؤجر.

مثال على اتفاق على زيادة "تلقائية" في الإيجار دون أي إشعار من المؤجر إلى المستأجر

"خلال السنة الأولى بعد إبرام هذه الاتفاقية ، تم تعيين الإيجار على 50،000 روبل. في نهاية السنة التقويمية الأولى للاتفاقية ، يزيد الإيجار إلى 70000 روبل. "

الحق في إنهاء العقد بسبب التأخر في سداد الإيجار

إذا كان المستأجر لا يدفع الإيجار أكثر من مرتين على التوالي خلال الفترة المحددة في العقد (يعني التعبير "أكثر من مرتين على التوالي" في الواقع ثلاث مرات على الأقل) ، يحق للمؤجر أن يطلب الإنهاء المبكر لعقد الإيجار في المحكمة (الجزء 3 من المادة 619 من القانون المدني للاتحاد الروسي ).

يمكن للمالك حماية مزيد من مصالحه إذا أقنع المستأجر أن يدرج في عقد الإيجار شرط أن المؤجر يمكن أن يطلب إنهاء العقد حتى لو تم تأخير الإيجار مرة واحدة. أكدت محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي أن هذه الشروط لا تتعارض مع القانون (الفقرة 26 من الرسالة الإعلامية رقم 66).

ينظم عقد الإيجار (عقد إيجار العقار) العلاقات القانونية للمستأجر والمؤجر أثناء نقل الملكية ويحميها في حالة عدم الوفاء بالتزامات أحد الطرفين. لذلك ، من المهم جدًا تحديد جميع الشروط اللازمة في العقد بشكل صحيح. سيتم تخصيص عقد الإيجار لثلاث مواد. في هذه المقالة ، سيتحدث خبراء 1C: ITS عن المآزق الموجودة عند إبرام وتنفيذ العقد وكيفية الالتفاف عليهم دون خسارة لأنفسهم. سيتم النظر في الجوانب القانونية والضريبية للعقد. ستحلل المادة الأولى بالتفصيل شروط إبرام عقد الإيجار ، والتي لها نفس القدر من الأهمية لكلا الطرفين في الاتفاقية. في المادتين التاليتين ، سنتحدث عن العواقب الضريبية المترتبة على إبرام هذه الاتفاقية للمؤجر والمستأجر.

ما هو عقد الإيجار وبأي شكل ينبغي إبرامه؟

بموجب اتفاق عقد الإيجار ، يقوم أحد الأطراف (المؤجر) بنقل العقار إلى الجانب الآخر (المستأجر) من أجل مكافأة الحيازة والاستخدام المؤقتين أو للاستخدام المؤقت (المادة 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي). في هذه الحالة ، لا يتم نقل حق ملكية هذا العقار إلى المستأجر ، ما لم ينص العقد على الحق في الشراء.

إذا لم ينص الاتفاق على الدفع مقابل استخدام الممتلكات ، فسيتم الاعتراف بهذا الاتفاق كاتفاقية قرض (استخدام غير مبرر للعقار). ينظم هذا الفصل من العلاقة القانونية قواعد الفصل 36 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

تطبق القواعد المتعلقة بالتأجير في هذه الحالة جزئيًا فقط.

قد يكون المؤجر بموجب عقد الإيجار هو مالك العقار أو مالك قانوني آخر ، أذن له المالك أو القانون باستئجار هذه الملكية (المادة 608 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي ، فإن الشخص الذي يحمل توكيل نيابة عن مالك الحق في استئجار الممتلكات قد يكون مؤجرا.

يمكن للمستأجر أن يكون أي مواطن مختص أو رجل أعمال منفرد أو كيان قانوني.

يسمح لك القانون بإبرام عقد إيجار في شكل شفهي ، ولكن في معظم الحالات يتم استخدام نموذج مكتوب ، لأنه يسمح لك بالموافقة أكثر على جميع شروط العقد ويستبعد العديد من الخلافات بين الطرفين في عملية تنفيذه.

يتم عقد الإيجار كتابةً إذا:

• مدة العقد أكثر من سنة واحدة (الفقرة 1 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
• أحد أطراف العقد هو كيان قانوني (الفقرة 1 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
• الهدف من العقد هو بناء أو هيكل (المادة 1 ، المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛
• الهدف من العقد هو مركبة مع طاقم (المادة 633 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

هل أحتاج إلى تسجيل عقد إيجار؟

يخضع عقد الإيجار للتسجيل الإلزامي للدولة إذا كان الغرض من عقد الإيجار هو عقار أو مؤسسة (الفقرة 2 من المادة 609 ، والمادة 658 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

هناك استثناءات لهذه القاعدة. لذلك ، على سبيل المثال ، لا يخضع السجناء لفترة تقل عن سنة واحدة لتسجيل الدولة (البند 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، البند 2 من المادة 26 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي):

• اتفاقيات تأجير الأراضي والإيجار من الباطن ؛
• استئجار المباني أو الهياكل.

فيما يتعلق باتفاقيات استئجار سيارة مع طاقم وبدون طاقم ، ينص القانون أيضًا على أنها لا تخضع لتسجيل الدولة (المواد 633 ، 643 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

في القانون المدني ، لم يتم حل مسألة ما إذا كان ينبغي تسجيل عقد إيجار المباني غير السكنية.

من ناحية ، تعتبر جميع المباني غير السكنية جزءًا من المباني والهياكل ، ومن ناحية أخرى ، فهي غير مدرجة مباشرة مع هذه الأشياء.

تم توضيح هذه المشكلة فقط في خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 01.06.2000 رقم 53. وفقًا للمحكمين ، تنطبق نفس القواعد على اتفاقيات تأجير المباني غير السكنية كما تنطبق اتفاقيات تأجير المباني والهياكل. لذلك ، يجب تسجيل تأجير الأماكن غير السكنية فقط إذا تم إبرامها لمدة عام أو أكثر.

أيضًا في خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 ، رقم 59 ، يتم توضيح ما يلي: إذا تم إبرام اتفاقية إيجار عقاري لمدة 11 شهرًا ، ولكن الشروط تنص على تمديدها تلقائيًا لنفس الفترة ، فلا يلزم تسجيل مثل هذا الاتفاق.

ما هو موضوع العقد وموضوعه؟

يجب أن يميز عقد الإيجار بين الموضوع والهدف من العقد.

موضوع العقد هو التزام الطرفين بنقل الملكية واستخدامها وفقًا لشروط العقد ، وكذلك دفع رسوم لهذا الاستخدام.

لتحديد الهدف من عقد الإيجار يجب أن تحدد بوضوح خصائص العقار المستأجر.

قد تكون أهداف التأجير (الفقرة 1 من المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

• قطع الأراضي وغيرها من الأشياء الطبيعية المعزولة ؛
• الشركات والمجمعات العقارية الأخرى ؛
• المباني والهياكل.
• المعدات؛
• وسائل النقل
• أشياء أخرى.

من أجل إبرام عقد الإيجار ، ينبغي أن تشير إلى البيانات لتحديد الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المستأجر.

إذا لم يكن هناك مثل هذه البيانات في العقد ، فإن الشرط الموجود على الكائن غير متناسق ، ولم يتم إبرام العقد (البند 3 من المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، في العقد ، من الضروري الإشارة بدقة أكبر قدر ممكن من الميزات المحددة بشكل فردي للممتلكات التي تميزها.

تشمل هذه البيانات على الممتلكات (قرار FAS لمنطقة فولغا في 16 ديسمبر 2009 في القضية رقم A65-13380 / 2009):

• موقعه بالنسبة للكائنات الأخرى ؛
• المجال ، المواصفات الفنية ؛
• علامات أخرى تفرد الكائن.

سيكون من المفيد أيضًا الإشارة إلى العنوان والخصائص التقنية للممتلكات ونوع الاستخدام المسموح به (للأرض).

كما يوضح تحليل الممارسة القضائية ، لا يمكن أن تكون عناصر الشيء موضوع عقد إيجار. على سبيل المثال:

عنصر هيكلي منفصل للمبنى (سقف ، جدار ، إلخ) (الفقرة 1 من 11 يناير 2002 رقم 66 "نظرة عامة على ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار") ؛

جزء من خط الكابل (أمر صادر عن FAS صادر في 17 يوليو 2007 في القضية رقم A55-12242 / 06-33).

كيف تشير إلى مدة العقد؟

تشير الحالة في مدة عقد الإيجار إلى الفترة الزمنية التي يحق خلالها للمستأجر استخدام الشيء المؤجر ويلتزم بدفع الإيجار مقابل ذلك. وفقًا للفقرة 1 من المادة 610 من القانون المدني ، يتم تحديد مدة عقد الإيجار من قبل أطراف العقد.

يمكن تحديد مدة العقد:

• تاريخ التقويم
• انتهاء فترة زمنية محسوبة بالسنوات أو الأشهر أو الأسابيع أو الأيام أو الساعات ؛
• مؤشرا لحدث يجب أن يحدث حتما.

من الضروري التمييز بين مدة عقد الإيجار ومدة العقد. في كثير من الأحيان هذه التواريخ لا تتطابق. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن نقل الممتلكات المؤجرة إلى المستأجر (الفقرة 2 من المادة 425 ، الفقرة 3 من المادة 433 من القانون المدني للاتحاد الروسي):

• قبل توقيع عقد الإيجار ؛
• قبل تسجيل الدولة للعقد ، عندما يكون هذا التسجيل ضروريا.

في هذه الحالات ، وفقًا لاتفاق الأطراف ، قد تنطبق حقوقهم والتزاماتهم (بما في ذلك الالتزام بدفع الإيجار) على الفترة السابقة للتوقيع أو التسجيل الرسمي للعقد.

في الممارسة العملية ، هناك نوعان من المنازعات المتعلقة بدفع الإيجار شائعان: إذا تم استخدام العقار قبل إبرام العقد أو بعد انقضاء مدة صلاحيته ، أو لم يتم استخدام العقار ، لكن العقد ما زال ساريًا.

إذا تم استخدام العقار في الفترة التي سبقت تسجيل حالة العقد ، فمن الضروري تحديد ما إذا كان هناك اتفاق على استخدام العقار في هذه الفترة. قد يتبع هذا الترتيب مباشرة شروط العقد أو قد ينشأ عن شروط أخرى. في حالة حدوث اتفاق ، يتم دفع الإيجار لكامل فترة استخدام العقار (مرسوم دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في منطقة شرق سيبيريا بتاريخ 06.15.2011 رقم F02-2137 / 11 في القضية رقم A33-13835 / 2010).

إذا تم إنهاء العقد ، لكن المستأجر لم يقم بإعادة العقار ، فإنه ملزم أيضًا بدفع الإيجار لكامل التأخير (الفقرة 38 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 ، رقم 66). ويرجع ذلك إلى حقيقة أن إنهاء عقد الإيجار لا يستلزم إنهاء التزام المستأجر بدفع الإيجار إذا لم يتم إرجاع العقار إلى المؤجر.

في الحالة التي لا يزال فيها عقد الإيجار ساري المفعول ، ولكن تم إعادة العقار ، يتعين على المستأجر أيضًا دفع مدفوعات الإيجار حتى انتهاء عقد الإيجار (البند 13 من خطاب المعلومات الصادر عن هيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2002 ، رقم 66).

يرجى ملاحظة أنه وفقًا للفقرة 2 من المادة 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا استمر المستأجر ، بعد انتهاء عقد الإيجار ، في استخدام العقار المؤجر ، ولم يعترض المؤجر ، يتم تجديد العقد تلقائيًا وفقًا لنفس الشروط لفترة غير محددة.

لا يعتبر الاتفاق مبرمًا لمدة محددة إلا في حالة تضمين الشرط الخاص بالمصطلح في نصه. إذا لم يكن هناك مثل هذا الشرط في العقد ، فإنه يعتبر انتهى لفترة غير محددة. يحتوي هذا الاتفاق على بعض ميزات الإجراء الخاص بإنهائه.

لذلك ، على سبيل المثال ، إذا لم يتم تحديد مدة العقد ، على أساس الفقرة 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن لأي من الطرفين إلغاء العقد في أي وقت ، لكنه ملزم بإخطار الطرف الآخر بهذا قبل شهر واحد على الأقل. إذا تم استئجار العقار ، تكون فترة التحذير ثلاثة أشهر. يعد التزام الأطراف بهذه الشروط إلزاميًا إذا كانت الاتفاقية التي لم تنص عليها لفترات تحذير أخرى.

بالنسبة لأنواع معينة من الإيجار (على سبيل المثال ، اتفاقية تأجير (المادة 627 من القانون المدني للاتحاد الروسي)) وأنواع الممتلكات المؤجرة (على سبيل المثال ، قطع الغابات (المادة 3 ، المادة 72 من قانون الغابات في الاتحاد الروسي) ، المسطحات المائية (المادة 14 من قانون المياه للاتحاد الروسي)) ، قد يحدد القانون المدة القصوى لعقد الإيجار. في هذه الحالات ، يتم إنهاء العقد عند انتهاء المدة القصوى. إذا وافق الطرفان في العقد على فترة تزيد عن الحد الأقصى ، فإن العقد يكون ساريًا أيضًا فقط حتى انتهاء المدة القصوى (الفقرة 3 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

كيفية تعيين الإيجار؟

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه ، على أساس البند 12 من خطاب المعلومات الصادر عن رئاسة هيئة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 11.01.2002 رقم 66 "مراجعة ممارسة حل النزاعات المتعلقة بالإيجار" ، لا يمكن أن يتكون الإيجار بالكامل من فواتير الخدمات ، حيث أن المستأجر لا يستفيد في هذه الحالة من تأجير الممتلكات ، الأمر الذي يتناقض مع الطبيعة الشاقة للعقد.

لذلك ، درسنا القضايا المشتركة بين الطرفين ، والتي هي مهمة لتسليط الضوء على عقد الإيجار.

في العدد القادم ، نحن ننظر في الجوانب العملية لتنفيذ العقد من وجهة نظر المؤجر.

جميع المعلومات المقدمة موجودة في نظام ITS PROF في دليل العلاقات التعاقدية لقسم الدعم القانوني.

مدفوعات الإيجار المستأجر

اتفاقية الإيجار هي واحدة من أكثر الاتفاقات المطلوبة التي أبرمتها المنظمات وأصحاب المشاريع الفردية في سياق نشاط ريادة الأعمال في أراضي الاتحاد الروسي. ترجع أهمية عقد الإيجار إلى إمكانية تحقيق ربح دون تنفير جميع الحقوق ، وتقتصر على نقل الملكية و (أو) حقوق الاستخدام. بعض رواد الأعمال لديهم مناطق خالية لا يشغلها الإنتاج ، والتي يمكن أن تحقق فوائد اقتصادية إضافية إذا تم توفيرها للاستخدام المؤقت. في المقابل ، يفضل البعض الآخر استخدام هذه الخاصية أو تلك كمستأجر. وبالتالي ، فمن الأكثر ملاءمة لبعض رواد الأعمال الحصول على الممتلكات العقارية والممتلكات المنقولة في الممتلكات والآخرين لاستئجارها. في المقالة سوف نتحدث عن محاسبة مدفوعات الإيجار من قبل المستأجر.

قبل البدء في موضوع المقالة ، نذكّر القراء ببعض أحكام القانون المدني المتعلقة بمدفوعات الإيجار.

يتمثل الواجب الرئيسي للمستأجر ، وفقًا للمادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي - القانون المدني للاتحاد الروسي) ، في دفع الإيجار في الوقت المناسب لاستخدام الممتلكات بالمبالغ والشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار.

يتم تعيين الإيجار في شكل:

- يتم تحديد مبلغ ثابت للمدفوعات التي تتم بشكل دوري أو في وقت واحد ؛

- الحصة الثابتة من المنتجات أو الفواكه أو الإيرادات المتلقاة نتيجة استخدام الممتلكات المؤجرة ؛

- توفير المستأجر خدمات معينة ؛

- نقل من قبل المستأجر إلى المؤجر من الشيء المنصوص عليه في اتفاق في الممتلكات أو على عقد الإيجار ؛

- التنازل عن المستأجر من التكاليف التعاقدية لتحسين الممتلكات المؤجرة.

في عقد الإيجار ، قد ينص الطرفان على مجموعة مختلفة من نماذج الإيجار المذكورة أعلاه أو غيرها من أشكال دفع الإيجار.

في معظم الأحيان ، يتم تعيين الإيجار من قبل أطراف عقد الإيجار في شكل مدفوعات قوية تتم بشكل دوري أو في وقت واحد.

بموجب اتفاقية عقد الإيجار ، يمكن نقل العديد من الكائنات في وقت واحد ، في حين يمكن تعيين الإيجار لجميع الممتلكات المنقولة للإيجار ككل ، ولكل كائن على حدة. نوصي بتعيين الإيجار لكل منشأة مستأجرة بشكل منفصل ، مما يؤدي إلى تجنب الخلافات المحتملة بين أطراف العقد.

يتم تحديد توقيت دفع الإيجار بموجب العقد ويمكن للأطراف أن تنص على أي إجراء لجعله: شهريًا ، ربع سنوي ، مرة واحدة في السنة ، عن طريق إجراء دفعة مقدمة أو مع دفع مؤجل.

يمكن تغيير مبلغ الإيجار باتفاق الطرفين في غضون الوقت المنصوص عليه في العقد ، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة ، والتي تحددها الفقرة 3 من المادة 614 من القانون المدني. في الوقت نفسه ، يمكن أن يختلف مقدار الإيجار صعودًا وهبوطًا.

يحق للمستأجر أن يطلب تخفيض الإيجار إذا:

- إذا كانت شروط الاستخدام المنصوص عليها في عقد الإيجار أو حالة العقار قد ساءت بشكل كبير بسبب الظروف التي لا يكون مسؤولاً عنها ؛

- إذا كان المؤجر قد انتهك شروط تجديد الممتلكات المؤجرة ؛

- إذا لم يكن المؤجر قد حذر المستأجر من حقوق الغير في العقار في نهاية عقد الإيجار.

في حالة حدوث انتهاك كبير من جانب المستأجر لشروط عقد الإيجار ، يحق للمؤجر ، الذي يسترشد بالفقرة 5 من المادة 614 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أن يطلب دفع الإيجار قبل الموعد المحدد خلال الفترة الزمنية التي حددها المؤجر. في هذه الحالة ، لا يحق للمؤجر المطالبة بالسداد المبكر للإيجار لأكثر من فترتين متتاليتين.

مدفوعات الإيجار في المحاسبة.

إذا كان المستأجر يستخدم العقار المستأجر للقيام بأنشطة تتعلق بتصنيع وبيع المنتجات ، واقتناء وبيع السلع ، وأداء العمل وتوفير الخدمات ، عندها تؤخذ الإيجارات في الاعتبار كمصروفات للأنشطة العادية (الفقرة 5 من PBU 10/99 "مصروفات المنظمة" "، تمت الموافقة بموجب أمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 مايو 1999 ، رقم 33 ن" بشأن الموافقة على اللوائح المحاسبية "نفقات المنظمة" PBU 10/99 "(المشار إليها فيما يلي - PBU 10/99" نفقات المنظمة ")).

تحدد الفقرة 18 من PBU 10/99 "نفقات المنظمة" أن المصروفات يتم الاعتراف بها في الفترة المشمولة بالتقرير التي حدثت فيها ، بصرف النظر عن وقت السداد الفعلي للأموال وغيرها من أشكال التنفيذ (بافتراض اليقين المؤقت لوقائع النشاط الاقتصادي). بمعنى آخر ، يجب على المستأجر أن يعكس حساب الإيجار في الفترة التي يتعلق بها.

في محاسبة المستأجر ، ينعكس مبلغ الإيجار في الإدخالات التالية:

الخصم 20 ، 23 ، 25 ، 26 ، 44 الائتمان 60 ، 76 - يظهر مبلغ الإيجار المقدم من قبل المؤجر ؛

الخصم 19 للائتمان 60.76 - ينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة المبين من قبل المؤجر ؛

الخصم 60 ، 76 الائتمان 51 - يتم نقل مبلغ الإيجار إلى المؤجر.

مدفوعات الإيجار في المحاسبة الضريبية.

تتعلق مدفوعات الإيجار للممتلكات المؤجرة لغرض فرض ضرائب على الأرباح ، وفقًا للفقرة الفرعية 10 من الفقرة 1 من المادة 264 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، بالمصروفات الأخرى المرتبطة بالإنتاج والبيع.

للحصول على أدلة مستندية حول تكاليف دفع مدفوعات الإيجار ، فإنك تحتاج إلى مستندات تم إعدادها وفقًا لمتطلبات قانون الاتحاد الروسي ، بما في ذلك اتفاقية الإيجار المبرمة وفقًا لمتطلبات القانون المدني للاتحاد الروسي ، وقبول وقبول ونقل الممتلكات المؤجرة ، والمستندات التي تؤكد دفع مدفوعات الإيجار. في الوقت نفسه ، لا يشترط إبرام أعمال الخدمات المقدمة شهريًا بموجب اتفاقية تأجير لغرض توثيق النفقات في شكل مدفوعات التأجير. هذا البيان صحيح ما لم ينص على خلاف ذلك من شروط المعاملة. يرد موقف مماثل في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 9 نوفمبر 2006 رقم 03-03-04 / 1/742. تقول الرسالة أيضًا أن مدفوعات الإيجار مشمولة في مصاريف أخرى ، بشرط أن يتم استخدام العقار المؤجر في نشاط ريادي.

التكاليف التي يتم إصلاحها بشكل مشروط (بما في ذلك فواتير الخدمات) لأغراض ضريبة الأرباح ، وفقًا للفقرة الفرعية 3 من الفقرة 7 من المادة 272 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يمكن تسجيلها في الشهر الذي يتم فيه استلام المستندات التي تؤكد هذه النفقات ، شريطة أن ينعكس الأمر في السياسات المحاسبية للمنظمة. يرد موقف مماثل في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 6 سبتمبر 2007 رقم 03-03-06 / 1/647. نوصي بتحديد اللحظة التي يتم فيها تضمين النفقات في السياسة الضريبية للمستأجر.

إذا نص عقد الإيجار على جدول غير متساوٍ لمدفوعات الإيجار ، فحينئذٍ ، وفقًا لموقف الإدارة المالية الوارد في الخطابات بتاريخ 03.17.2009 رقم 03-03-06 / 1/258 و 15 أكتوبر 2008 ، رقم 03-03-05 / 131 ، قد لا يتم الاعتراف بالدفع كمصروف بالتساوي ، ولكن وفقًا لجدول دفع الإيجار.

تلتزم المحاكم برأي مماثل ، كما يتضح من قرار FAS الصادر عن مقاطعة الأورال بتاريخ 16 ديسمبر 2008 ، رقم F09-9466 / 08-C3 في القضية رقم A76-4062 / 08.

لاحظ أن المسؤولين السابقين أشاروا إلى أن مدفوعات الإيجار يتم الاعتراف بها في المحاسبة الضريبية ، مع مراعاة مبدأ الاعتراف الموحد بالإيرادات والمصروفات ، بصرف النظر عن مدفوعاتها الفعلية. علاوة على ذلك ، لا يلزم إبرام أعمال الخدمات المقدمة بموجب عقد إيجار شهري. تم تحديد هذا الموقف في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 17 أبريل 2007 ، رقم 03-03-06 / 1/248 ، بتاريخ 6 فبراير 2007 ، رقم 03-03-06 / 1/59 ، بتاريخ 10 نوفمبر 2006 ، رقم 03-03 -04/1/752 ، UFNS للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 22 سبتمبر 2008 رقم 20-12 / 089128

في كثير من الأحيان ، تدخل الأطراف في عقد إيجار مبدئي للمباني قبل أن يستأجر المالك ملكية المبنى. في رسالة مؤرخة 5 أكتوبر 2006 ، رقم 20-12 / 87641 إلى متخصصي مصلحة الضرائب الفيدرالية لمدينة موسكو ، لا يحتوي اتفاق الإيجار الأولي على العلامات الرئيسية لعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي (نقل من قبل المؤجر (مالك) العقار إلى المستأجر لحيازته واستخدامه بشكل مؤقت مقابل رسوم) ، لذلك ، لا يمكن اعتبار مثل هذا الاتفاق عقد إيجار تم إبرامه وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي. وبالتالي ، لا يمكن أن تؤخذ في الاعتبار التكاليف المتكبدة وفقًا لمثل هذا الاتفاق لأغراض ضريبة الأرباح كمدفوعات إيجار للممتلكات المؤجرة. توجد وجهة نظر مماثلة في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 10 أبريل 2009 رقم 03-03-06 / 1/230 ، بتاريخ 4 فبراير 2009 ، رقم 03-03-06 / 2/16 ، بتاريخ 30 يوليو 2008 ، رقم 03-03 -06/2/99. في هذه الحالة ، يمكن أن يكون المخرج الوحيد للمستأجر هو استبدال مؤهلات الدفع بموجب اتفاقية الإيجار الأولية بمدفوعات الإيجار للمدفوعات للحصول على حقوق الملكية - حقوق التأجير بموجب اتفاقية الإيجار المستقبلية.

وفقًا لرسالة وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 12 يوليو 2006 رقم 03-03-04 / 2/172 ، فإن التوحيد التشريعي للتسجيل الإلزامي للحقوق والمعاملات غير العقارية يحدد فقط حقوق والتزامات الأطراف بموجب العقد وله أهداف وأغراض غير ضريبية لا يؤثر تسجيل حالة الحقوق بموجب اتفاقيات الإيجار على إجراء محاسبة مبالغ الإيجار عند حساب ضريبة دخل الشركات. يعد استخدام هذه الرسالة محفوفًا بالمخاطر بدرجة كافية ، حيث إنه يشير أيضًا إلى أن تكاليف العقود التي لم يتم إبرامها بالطريقة المحددة لا يمكن أن تؤخذ في الاعتبار عند تخفيض القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات كمصروفات موثقة.

وفقًا لخطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 17 فبراير 2006 ، رقم 03-03-04 / 3/3 ، بتاريخ 12 يوليو 2006 ، رقم 03-03-04 / 2/172 وتاريخ 1 نوفمبر 2005 ، رقم 03-03-04 / 1 / 325 ، إذا كانت شروط العقد سارية المفعول ، وفقًا للفقرة 2 من المادة 425 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، للفترة من اللحظة التي يتم فيها نقل الكائن المؤجر إلى المستأجر المحتمل ، يتم قبول مدفوعات الإيجار بموجب العقد المسجل أو قيد تسجيل الدولة لتخفيض القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات من لحظة استلامها يعترض على الاستخدام.

إذا لم يمدد عقد الإيجار شروطه إلى فترات سابقة ، فلا يمكن عندئذ مصاريف في شكل مدفوعات إيجار لهذه الفترة لتقليل الأرباح الخاضعة للضريبة من لحظة نقل هذه الممتلكات. ينص مرسوم FAS للمنطقة الشمالية الغربية المؤرخ 21 أبريل 2006 في القضية رقم A56-24327 / 2005 على أن محاسبة مدفوعات الإيجار في المصاريف لأغراض الضريبة لا يرتبط بالتسجيل الرسمي لعقد الإيجار ومرسوم FAS للمنطقة الشرقية الأقصى الصادر في 14 فبراير 2007 في القضية رقم F03-A59 / 06-2 / 5389 تشير إلى أن انتهاك القانون المدني لا يؤثر على الضرائب ، حيث لا يوجد حكم لاعتماد التكاليف على صحة عقد الإيجار ، ولكن فقط الاقتصادية القاعدة.

وفقًا للمادة 9 من خطاب المعلومات الصادر عن رئاسة هيئة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 ، رقم 59 "نظرة عامة على ممارسات حل النزاعات المتعلقة بتطبيق القانون الاتحادي" بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات "، اتفاق الأطراف على تغيير مبلغ الإيجار على المسجلين عقد الإيجار يخضع أيضًا لتسجيل الدولة. ولكن ، في رسالة دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 12 أبريل 2006 رقم 20-12 / 29001 ، يشار إلى أن اتفاقية الأطراف الرئيسية في اتفاقية الإيجار الرئيسية بشأن تغيير قيمة الإيجار للعقار لا يحال بموجب التشريع الحالي إلى قانون تغيير الحقوق في هذا العقار ، ومقدار الإيجار ليس شرطا ، على عدم الوفاء الذي يمكن اعتباره عقد الإيجار العقاري غير مكتمل. ومع ذلك ، وفقًا لرسالة وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 5 أغسطس 2005 ، رقم 03-03-04 / 4/34 ، فإن مدفوعات الإيجار المدفوعة على أساس اتفاق إضافي بين الطرفين لتغيير مبلغ الإيجار المشار إليه في عقد الإيجار تخضع للإدراج بالنسبة للنفقات الأخرى وفقًا للفقرة الفرعية 10 من الفقرة 1 من المادة 264 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، بشرط أن تكون مبررة وتأكيدها بواسطة المستندات الأولية ذات الصلة بعد تسجيل الدولة للاتفاق المحدد. يرد استنتاج مماثل في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي بشأن مدينة موسكو بتاريخ 28 مارس 2008 رقم 20-12 / 030173.

قد تؤخذ في الاعتبار أغراض ضريبة الأرباح مصاريف المستأجر في شكل إيجار بموجب عقد لمدة تقل عن عام ، بما في ذلك عند تمديد هذا العقد لمدة تقل عن سنة. إذا تم تمديد عقد الإيجار للعقار لمدة تقل عن سنة واحدة لمدة تقل عن سنة ، فإن عقد الإيجار المحدد لا يتطلب تسجيل الحالة. علاوة على ذلك ، يمكن تمديد العقد بإبرام عقد جديد أو تلقائيًا على أساس العقد الأصلي في نهاية مدة عقد الإيجار وفي حالة عدم وجود بيان من أحد الطرفين لرفض تجديد العقد. تم تأكيد هذا الاستنتاج في الفقرة 10 من خطاب المعلومات الصادر عن رئاسة هيئة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 ، رقم 59 .. ورد نفس الرأي في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 14 أبريل 2009 رقم 03-03-06 / 1/241 بتاريخ 7 أبريل 2009. من رقم 03-03-06 / 1/226 ، UFNS للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 18 فبراير 2008 ، رقم 20-12 / 015152.3 ، بتاريخ 18 أكتوبر 2006 ، رقم 20-12 / 92230. يرد مصطلح "تمديد" عقد الإيجار في الحرف الأخير ويمكن استخدامه لأغراض ضريبية.

في الوقت نفسه ، في رسالة مؤرخة 18 سبتمبر 2009 رقم 03-03-06 / 2/174 ، أشارت الإدارة المالية إلى الحاجة إلى تسجيل الدولة لعقد الإيجار المطول إذا ، نتيجة للتمديد ، فإن مدة الإيجار الإجمالية أكثر من سنة واحدة. تم الإعراب عن رأي مماثل من قبل دائرة الضرائب الفيدرالية في الاتحاد الروسي في رسائل مؤرخة 24 مايو 2010 رقم No.С-37-3 / [البريد الإلكتروني المحمي]   وتاريخ 13 يوليو 2009 رقم 3-2-06 / 76.

إذا لم يتم تحديد مدة عقد الإيجار في العقد ويعتبر العقد قد انتهى لفترة غير محددة ، فإنه وفقًا لخطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 7 أبريل 2009 ، رقم 03-03-06 / 1/226 ، دائرة الضرائب الفيدرالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 24 مايو 2010 ، رقم ШС-37 -3 / [البريد الإلكتروني المحمي]، دائرة الضرائب الفيدرالية التابعة للاتحاد الروسي لمدينة موسكو بتاريخ 22 مارس 2006 رقم 20-12 / 22181 ، لا يتطلب عقد الإيجار هذا تسجيل الدولة ، ويمكن أن تؤخذ نفقات المنظمة بموجب اتفاقية تأجير الأماكن المبرمة بالطريقة المنصوص عليها في القانون في الاعتبار لأغراض ضريبة الأرباح.

لنفترض أن المنظمة تستأجر مباني غير سكنية لأحد المكاتب على أساس عقد إيجار لمدة 11 شهرًا ، والتي بموجبها يعتبر العقد متجددًا وفقًا للشروط نفسها لفترة غير محددة. بعد انتهاء عقد الإيجار ، يستمر المستأجر في استخدام المبنى ، ولا يعترض المؤجر على ذلك. هل يمكن لمؤسسة حساب نفقات الإيجار لأغراض ضريبية بعد 11 شهرًا دون تسجيل عقد إيجار؟ يرد الجواب على هذا السؤال في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 14 أبريل 2009 رقم 03-03-06 / 1/241. تقول الرسالة إن نفقات المنظمة بموجب عقد إيجار يتم إبرامها بالطريقة المنصوص عليها في القانون يمكن أن تؤخذ في الاعتبار لأغراض ضريبة الأرباح.

ولكن ، مع ذلك ، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن آلية التمديد هذه تنطوي على مخاطر كبيرة ، وأن تسجيل الحالة إلزامي عند إبرام العقود الطويلة الأجل.

توجد نفقات المنظمة في شكل إيجار للأرض التي توجد عليها المباني المستخدمة لتوليد الدخل ، من تاريخ تسجيل ملكية الدولة للمبنى إلى تاريخ تسجيل حالة تجديد اتفاقيات إيجار الأرض التي توجد عليها هذه المباني ، لأغراض ضريبة الأرباح حساب كمصروفات أخرى مرتبطة بالإنتاج و (أو) البيع ، اعتمادًا على طريقة اعتراف المنظمة بالمصاريف لأغراض ضريبة الأرباح. ترد وجهة النظر هذه في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي في مدينة موسكو بتاريخ 25 ديسمبر 2006 رقم 20-12 / 115082. على الرغم من أن هذا النهج لا يعتمد كليًا على التشريعات ، إلا أنه يبدو منطقيًا تمامًا.

إذا كان التأخير في تشغيل العقار المؤجر ضروريًا بسبب الحاجة إلى وضعه في حالة مناسبة للاستخدام ، فيمكن إدراج مدفوعات الإيجار على العقار المحدد قبل تشغيله في المصاريف لأغراض ضريبة الأرباح. توجد وجهة نظر مماثلة في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 7 مارس 2008 رقم 03-03-06 / 1/160 ، بتاريخ 21 نوفمبر 2008 ، رقم 03-03-06 / 1/646 ، بتاريخ 25 يونيو 2007 ، رقم 03-03 -06/1/397. يستخلص المحكمون أيضًا هذه الاستنتاجات: قرار FAS للمنطقة الشمالية الغربية في 15 ديسمبر 2008 في القضية رقم A05-2964 / 2008.

وفقًا للفقرة الفرعية 34 من الفقرة 1 من المادة 264 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، كمصروفات لإعداد وتطوير صناعات وورش عمل ووحدات جديدة ، ونفقات في شكل تأجير العقارات ، وكذلك النفقات المتكبدة أثناء استئجار هذه الممتلكات (الإصلاح والصيانة والحماية) ، التي تنفذها منظمة المستأجر قبل تاريخ بدء الاستخدام الفعلي للعقار ، يحق للمؤسسة المستأجرة أن تأخذ في الاعتبار ربح المنظمات لأغراض ضريبية. يرد مثل هذا الموقف في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 20 أغسطس 2007 رقم 03-03-06 / 2/155.

لاحظ أنه لأغراض فرض الضريبة على الربح ، يمكن للمستأجر أن يأخذ في الاعتبار التكاليف المرتبطة بشراء أموال لتنظيف المباني المستأجرة (أكياس القمامة ، الإسفنج ، المطهرات ، وما إلى ذلك) ، إذا كان عقد الإيجار ينص على أن الصيانة (التنظيف) للمباني المستأجرة تتم مباشرة من قبل المستأجر. توجد وجهة نظر مماثلة في خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية للاتحاد الروسي في مدينة موسكو بتاريخ 6 أكتوبر 2006 ، رقم 20-12 / 89121.1.

ما لم ينص على خلاف ذلك في عقد استئجار سيارة بدون طاقم ، يتحمل المستأجر تكاليف صيانة السيارة المستأجرة وتأمينها ، وكذلك النفقات المتكبدة فيما يتعلق بتشغيلها. بالنظر إلى ما سبق ، فإن نفقات المنظمة المتكبدة بموجب اتفاق تأجير سيارة مبرمة مع فرد ، بما في ذلك تكلفة شراء الوقود (الوقود ومواد التشحيم) لضمان تشغيل هذه السيارة على أساس الأميال الفعلية للسيارة (مع مراعاة الاستهلاك الفعلي للوقود (الوقود ومواد التشحيم) لأغراض الإنتاج وتكلفة الحصول عليها) ، وكذلك تكلفة الحصول على قطع الغيار ، يمكن أن تؤخذ في الاعتبار عند حساب القاعدة الضريبية لضريبة الدخل. توجد وجهة نظر مماثلة في خطابات وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 نوفمبر 2006 ، رقم 03-03-04 / 1/806 وتاريخ 2 أكتوبر 2006 ، رقم 03-05-01-04 / 277.

إذا كان عقد الإيجار ينص على التزام المستأجر بدفع المرافق وخدمات الاتصالات المستهلكة بالفعل ، يأخذ المستأجر في الاعتبار النفقات الأخرى المتعلقة بدفع فواتير الخدمات المتعلقة بالمبنى (المباني) المستأجرة ، وكذلك الاتصالات المستخدمة من قبل المستأجر في أنشطتهم. يجب توثيق هذه التكاليف عن طريق الفواتير الصادرة للمؤجر من قبل مؤسسة تزويد الطاقة أو مشغل الاتصالات وتعكس الإمداد الفعلي للطاقة (الماء) أو تقديم خدمات الهاتف. هذا الموقف ، وهو أمر خطير للغاية بالنسبة للمستأجر ، منصوص عليه في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 30 يناير 2008 رقم 03-03-06 / 2/9. الحل الوحيد لهذه المشكلة هو تأهيل الوساطة للعقد.

والشيء الأخير أن أقول. لا ينبغي أن ننسى أنه وفقًا للمادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يُسمح بالإقامة في المباني الصناعية. كما هو مذكور في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 10 نوفمبر 2006 رقم 03-05-01-04 / 310 ، لا يسمح بالتنسيب للمالك في مقره الخاص بالمؤسسات والمؤسسات والمؤسسات إلا بعد نقل هذه الأماكن إلى غير سكنية. وهذا يعني أنه لا يمكن استخدام الشقة كمكتب حتى يتم سحبها من مخزون الإسكان. وبالتالي ، فإن مدفوعات الإيجار لا تقلل من القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات.

4.2.7. مدفوعات الإيجار للعقار المؤجر ، بما في ذلك مدفوعات الإيجار هنا يجب أن تنتبه إلى حقيقة أنه فيما يتعلق بتأجير الأماكن لقبول فواتير المرافق كجزء من هذه النفقات ، يجب أن يكون لديك فاتورة لدفع الإيجار