Ответственность по договору аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении зданий и сооружений, приобретенных им в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Статья 651 ГК устанавливает, что договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены правовыми актами лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.

Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как правило, совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на -него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Всякий договор имеет практический смысл лишь в том случае, если стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и обязанности. Именно совокупность прав и обязанностей сторон составляет содержание договора. Однако права и обязанности сторон, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам гражданско-правового регулирования, и прежде всего принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК), если иное не предусмотрено специальными нормами Кодекса, посвященными договорам. Поэтому содержание гражданско-правового обязательства можно раскрыть формулой: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК).

Емкое, в то же время короткое понятие обязательству дано Мейер Д.И.: «Обязательством (obligatio) называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право на (действие) другого лица».

Рис. 1 Договор аренды зданий и сооружений

Характеризуя нормы ГК, регулирующие аренду недвижимости, например, договор аренды здания без посредников, можно выделить следующие общие положения. Первое проявляется в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Во-вторых, прослеживается стремление законодателя не просто декларировать права участников, но и реально обеспечить их исполнение. Иными словами, стороны вправе воспользоваться предоставленными им в конкретной статье ГК способами защиты нарушенного права. Третье: выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

И, наконец, еще одна особенность проявляется в статьях, посвященных содержанию аренды, которые устанавливая определенную обязанность, предоставляют арендодателю и арендатору возможность соглашением между собой определить, на кого из них она будет возложена. Таким образом, речь идет о сочетании императивного и диспозитивного регулирования.

Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

2.2.1 Права и обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя, вытекающие из договора, заключаются в следующем:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору здание (сооружение) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В законодательстве содержатся многочисленные правила о правовом режиме различных видов имущества. Эти правила, разумеется, должны применяться всякий раз, как передаваемое по договору аренды имущество подпадает под действие того или иного специального режима. В первую очередь здесь появляется необходимость учитывать зависимость прав на земельный участок от прав на находящееся на нем здание, сооружение. Как было указано выше, одновременно с передачей прав на них к арендатору должны будут перейти права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другим важным моментом является целевое предназначение имущества, которое также может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Использование объектов недвижимости всегда так или иначе затрагивает интересы соседей, а также имеет социальное значение в условиях сохраняющегося дефицита, т.е. публичный интерес. Сказанное прежде всего относится к нежилым помещениям, которые могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Содержание понятия «в состоянии, соответствующем условиям договора» необходимо определять с учетом указаний ст. 612 ГК, устанавливающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае действует бесспорная презумпция: арендодатель-собственник, на котором лежит риск наличия повреждений (недостатков).

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий, предусмотренных в Кодексе, является то, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК).

В Законе выделены случаи, при которых арендодатель освобождается от ответственности, это - если недостатки:

Оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

Заранее были известны арендатору;

Должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок. Если окажется, что арендодатель допустил просрочку передачи имущества, у арендатора возникает право истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков в связи с его неисполнением.

Обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду считается исполненной только при передаче арендованного имущества со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Иной порядок может быть установлен в договоре. Содержащаяся в ч. 2 ст. 611 ГК норма позволяет сделать вывод, что речь идет о документах, которые касаются предмета договора, и без них арендованное имущества невозможно использовать для целей, предусмотренных в договоре, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В кодексе предусмотрены последствия нарушения арендодателем указанной обязанности: арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Вторая категория документов, так или иначе связанных с недвижимостью, существенно не отражается на исполнении договора, и не имеют значение обязанности арендодателя с присущими таким обязательствам последствиями нарушений.

Одна из особенностей договора аренды зданий (сооружений) состоит в том, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Значение данной нормы проявляется, в частности, в том, что обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) в аренду считается исполненным только после фактического предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания документа о передаче. В то же время стороны свободны при определении в договоре указанного условия. Уклонение же одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, в силу п. 1 ст. 655 ГК рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Названные правила должны соблюдаться и при возврате арендованного имущества после прекращения договора.

Совершенно очевидно, что с точки зрения письменных доказательств реального исполнения арендодателем своего обязательства передаточный акт является юридически незаменимым. Вместе с тем, какие последствия наступают, если обнаружится, что такой акт сторонами не был составлен? Рассмотрим в качестве примера отношение, по которому фирма А, являющаяся собственником имущества, заключает с фирмой Б договор аренды здания. Фактически обязанность по передаче здания арендодателем выполнена, арендатор беспрепятственно пользуется зданием, в то время как акт приемки-передачи здания не был оформлен. Эти обстоятельства сторонами не оспариваются. В указанной ситуации у фирмы А, безусловно, сохраняется право потребовать от арендатора уплаты арендной платы. Представляется ошибочной позиция авторов, считающих, что отсутствие передаточного акта означает расторжение договора по соглашению сторон.

Юридическое значение передаточного акта состоит еще и в том, что в нем фиксируется санитарное и техническое состояние здания или сооружения, указываются явные (не скрытые) недостатки, для выявления которых достаточно обычного осмотра.

В целях обеспечения стабильности экономического оборота является целесообразным распространить требование о составлении передаточного акта на аренду нежилых помещений, хотя в намерение законодателя входило, как было обосновано выше, регулирование аренды нежилых помещений общими правилами аренды.

Переданные в текущую аренду здания, сооружения или нежилые помещения продолжают числиться на балансе организации-арендодателя обособленно на счете 01 «Основные средства (субсчет «Основные средства, сданные в аренду»)» по первоначальной стоимости.

2. Существенным для отношения сторон является обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

В соответствии со ст. 613 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды. К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, права арендатора по другому договору аренды в случаях, когда сдается в аренду часть здания. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом. Такой вывод представляется еще более естественным, если учесть, что хотя в ГК не проводится идея защиты «слабой стороны» при регулировании аренды недвижимости, как это сделано применительно к найму жилых помещений, но последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор.

На случай нарушения арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество Кодекс предоставляет арендатору возможность расторгнуть договор с возмещением убытков либо требовать уменьшения арендной платы. Арендатор, предъявивший последнее требование, вправе рассчитывать на возмещение разницы между ценой по договору и той, которая устанавливается с учетом объема прав третьих лиц, ущемляющих право пользования арендатора.

3. На арендодателе лежит обязанность по поддержанию переданного имущества в пригодном состоянии. Поэтому он обязан за свой счет производить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», что является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Применительно к жилым помещениям в литературе встречается такая классификация, как капитальный, средний и текущий ремонт. Тем не менее, капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г.

Как термин, используемый в строительстве, «капитальный ремонт» содержит ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

О широком использовании договаривающимися сторонами принципа свободы договора свидетельствует то, что наиболее часто ими применяется такая конструкция договора, в которой проведение капитального ремонта возлагается на арендатора. Последнее в немалой степени объясняется тем, что при отсутствии свободных денежных средств субъекты предпринимательства в качестве эквивалента арендных платежей предлагают зачесть услуги по ремонту нежилых помещений. Общее направление по этому вопросу сложилось в судебной и арбитражной практике. Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Брянска обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Сюр» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды нежилых помещений. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Суд кассационной инстанции пришел к иному выводу, указав, что сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 709 кв. м, пунктами 2.1.2, 2.2.4 и 7.1 которого определены правоотношения сторон в случае проведения на арендованном объекте капитального ремонта. Как установлено судом, при заключении договора товарищество было осведомлено о состоянии арендуемого нежилого помещения и необходимости проведения в нем капитального ремонта, что подтверждалось актом приемки-передачи помещения. Согласно пункту 2.1.4 арендатор принял на себя обязательство своевременно по письменному разрешению арендодателя за свой счет и в сроки, предусмотренные согласованным планом-графиком, произвести капитальный ремонт арендуемых помещений. Поскольку Комитетом было письменно выражено согласие на проведение ремонта, его требования к арендатору, не выполнившему свои обязательства, о расторжении договора и взыскании задолженности правомерны.

Сложнее обстоит дело, когда по договору с аналогичными условиями в аренду передано имущество, вышедшее из строя непосредственно после заключения договора. Обязан ли арендатор в этом случае восстановить имущество либо вправе потребовать проведение капитального ремонта арендодателем, передавшим имущество с недостатками, т.е. применить правила ст. 612 ГК? Как уже отмечалось, порядок проведения капитального ремонта устанавливается специальными правилами. Однако может возникнуть ситуация, когда срок проведения его собственником не регламентирован либо повреждение произошло до истечения срока планового ремонта.

Срок проведения арендодателем капитального ремонта не относится к числу существенных, поскольку ст. 616 ГК РФ содержит специальное указание на этот счет: ремонт должен быть проведен в разумный срок, а также в случаях, когда он вызван неотложной необходимостью.

Арендатору принадлежат широкие права в случае нарушения арендодателем рассматриваемой обязанности. Эти права наряду с требованиями соответственного уменьшения арендной платы, расторжения договора и возмещения убытков включают возможность осуществлять капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью самим арендатором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с последним вариантом актуальным для судебной практики представляется вопрос оценки правовой природы взаимозачета, возможности его отнесения к институту зачета в том виде, в каком он предусмотрен статьей 410 ГК РФ. В частности, возник вопрос о возможности проведения зачета стоимости затрат арендатора по проведению капитального ремонта при рассмотрении иска арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Анализ судебных дел арбитражного суда Брянской области позволяет сделать вывод, что зачет этих требований производится независимо от того, заявлено ли об этом арендатором до подачи иска. Не требуется также заявления ответчиком встречного иска. В указанном случае особенность погашения зачета состоит в том, что возражения должника основаны на условиях самой сделки, а не изменениях ее исполнения. «Зачет, произведенный по заявлению одной стороны, действует с того момента, когда налицо все условия для зачета... Заявление о зачете является способом привести зачет в действие, но оно не является способом определения момента, с которого происходит действие зачета. Поэтому, например, начисление процентов по погашенному зачетом обязательству прекращается с момента, когда наступили все условия для зачета, предусмотренные в законе, а не с момента, когда сделано было заявление о зачете».

Возникает целая группа вопросов, касающихся пользования арендованным имуществом во время капитального ремонта, поскольку они в Кодексе не урегулированы. Порядок и условия проведения ремонта могут быть определены соглашением контрагентов как при заключении договора, так и путем заключения дополнительного соглашения. К примеру, стороны могут договориться о приостановлении договора на срок ремонта, передаче другого аналогичного имущества и др. Вместе с тем отсутствие соглашения, о котором идет речь, не освобождает арендодателя от договорных обязательств. Поэтому справедливо мнение авторов, допускающих применение в такой ситуации к арендодателю ответственности по правилам статьи 612 ГК.

4. Статья 623 ГК РФ, посвященная содержанию аренды, регулирует вопросы, связанные с улучшением, арендованного имущества.

Подобное правило было установлено старым российским законодательством для имущественного найма. Дальнейшее развитие оно получило в Основах законодательства Союза ССР и республик об аренде.

Из самой природы аренды вытекает, что собственником арендуемого имущества на период действия договора остается арендодатель. Из этого, в частности, следует, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, как распорядителя соответствующих средств, направляемых на восстановление имущества.

Приведенное положение о праве собственности на произведенные улучшения знает два исключения.

Первое распространяется на отделимые улучшения, которые можно изъять без вреда для имущества. Речь идет об улучшениях, производимых арендатором в ходе нормальной хозяйственной деятельности. В то же время сторонам предоставляется право отступить от этого правила, предложенного законодателем.

Второе исключение имеет в виду недвижимые вещи. В статье 623 ГК особо выделено то обстоятельство, что при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, при условии, если обязательность таких улучшений предусмотрена договором либо арендатором получено предварительное согласие арендодателя. Вместе с тем в силу диспозитивности нормы п.2 ст. 623 ГК сторонам предоставляется возможность определить иные варианты возмещения указанных затрат.

Вопрос об отнесении улучшений к отделимым от арендованного имущества, и наоборот, является предметом непрекращающихся дискуссий. Например, по одному из рассмотренных арбитражным судом Брянской области дел была назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения характера кирпичной перегородки в помещении, которая по внешнему виду могла быть отнесена к типу капитальных улучшений. Из заключения эксперта следовало, что возведенная арендатором без согласия арендодателя перегородка являлась самонесущей, а по своей конструкции отделимой от основного помещения. Ее демонтаж возможен без вреда для основного помещения. К аналогичному улучшению судом отнесены и металлические решетки на окнах, дверной алюминиевый блок и установленная арендатором охранная сигнализация. Решение суда кассационной инстанцией Федерального Арбитражного суда Центрального округа оставлено без изменения.

Иначе решается возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, поскольку последний принимает на себя риск возмещения этих затрат. Допускается возмещение арендатору стоимости таких улучшений только в случаях, предусмотренных законом. Соответствующая норма носит императивный характер.

2.2.2 Права и обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя.

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, в результате стихийного бедствия); если такое ухудшение произошло по его вине, он не вправе заявлять такое требование. Существенным считается такое ухудшение условий пользования или состояния имущества, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом или договором на арендодателя (например, по договору проката). Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, по договору аренды транспортного средства без экипажа).

4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества).

В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором. Если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором. Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется (при прочих равных условиях) преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество).

В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным от договора аренды: срок субаренды не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора; досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды; если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор - права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные права в залог;

5) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

• особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607);
• договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609);
• арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616);
• в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617) , и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

• в первую очередь специальными правилами , помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
• при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
• и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, "удостоенных" специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: "К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке".

О понятиях "здание" и "сооружение"

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования".

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• созданы людьми (искусственно возведены);
• "привязаны" к определенному земельному участку;
• связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
• являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
• их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации - ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• особой ценностью этих объектов,
• их непотребляемостью в процессе использования,
• неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

• когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
• когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений. В ч. 6 ст. 1 закона указано, что государственной регистрации подлежат:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
2. ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения - в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

Подробнее

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.