Konsultacje prawne. Doradztwo prawne przy wynajmie lokali mieszkalnych 223 fz

Organizacja podlega ustawie federalnej z dnia 18.07.2011 nr 223-FZ. Organizacja posiada umowę najmu ważną do 31.12.2015 z jednym dostawcą. Umowa ta ma zostać przedłużona dodatkową umową w styczniu 2016 roku. Jednocześnie, zgodnie z wymogami ustawy federalnej nr 223-FZ z dnia 18 lipca 2011 r., przy zawieraniu umowy z jednym dostawcą konieczne jest umieszczenie odpowiednich informacji (zawiadomienie, protokoły) na stronie http ://www.zakupki.gov.ru.

Czy organizacja jest uprawniona do złożenia wypowiedzenia, protokołów zamówień (umowy dodatkowej do umowy najmu) w dniu 11 lub 12 stycznia 2016 r. oraz rozszerzenia wpływu umowy dodatkowej do umowy najmu na stosunki prawne stron wynikające z 01.01.2016?

Jeżeli zamiast umowy dodatkowej zostanie zawarta nowa umowa najmu w dniu 11 lub 12 stycznia 2016 r. (z zastrzeżeniem wymogów zamieszczenia wypowiedzenia, protokoły na stronie http://www.zakupki.gov.ru), to organizacja uprawniona do rozszerzenia jej skutków na stosunki prawne powstałe od 01.01.2016?

W tej kwestii przyjmujemy następujące stanowisko: obie opcje podane w pytaniu naruszają przepisy ustawy nr 223-FZ.

Uzasadnienie stanowiska

1. Rzeczywiście, w rozumieniu przepisów ustawy federalnej z dnia 18.07.2011 nr 223-FZ „W sprawie zamówień towarów, robót budowlanych, usług przez niektóre rodzaje osób prawnych” (w szczególności część 5 artykułu 4, część 2, 3 artykułu 3 niniejszej Ustawy), ogłoszenie i dokumentacja zamówienia muszą być umieszczone na oficjalnej stronie internetowej przed zawarciem umowy.

Przedłużenie umowy najmu na koniec okresu najmu faktycznie oznacza, że ​​z chwilą wygaśnięcia umowy najmu między stronami zaczyna obowiązywać nowa umowa najmu (klauzula 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16.02.2001 nr 59). W omawianym przypadku oznacza to, że przedłużenie umowy najmu na kolejny okres (nawet jeśli jest to sformalizowane dwustronnym dokumentem określanym jako „umowa dodatkowa”) prowadzi do zawarcia nowej umowy i powinno być uważany za nowy zakup, przy realizacji którego Klient zobowiązany jest kierować się przepisami ustawy nr 223-FZ.

W konsekwencji w powyższej sytuacji którykolwiek z dwóch sposobów wskazanych w pytaniu o sporządzenie umowy stron o warunkach korzystania z nieruchomości na nowy okres wskazuje na zawarcie nowej umowy (na dokonanie nowego zakupu), co oznacza, że ​​jeśli nie ma podstaw przewidzianych w części 15, 16 art. 4 ustawy nr 223-FZ zawarcie takiej umowy musi być poprzedzone umieszczeniem na oficjalnej stronie internetowej niezbędnych dokumentów i informacji, w tym ogłoszenia o zamówieniu. Naruszenie tego wymogu może być podstawą do pociągnięcia klienta i jego urzędników do odpowiedzialności administracyjnej (części 4, 5 artykułu 7.32.3 Kodeksu administracyjnego Federacji Rosyjskiej).

2. Zgodnie z częścią 1 art. 2 ustawy nr 223-FZ, dokonując zakupów, klienci kierują się Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej. W związku z tym postanowienia niniejszego Kodeksu mają zastosowanie do stosunków wynikających z umów zawieranych w ramach postępowań prowadzonych zgodnie z ustawą nr 223-FZ oraz przepisami dotyczącymi zamówień publicznych obowiązującymi u klienta.

Klauzula 2 art. 425 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej przyznaje stronom prawo do ustalenia, że ​​warunki zawartej przez nie umowy mają zastosowanie do ich stosunków powstałych przed zawarciem umowy, chyba że prawo stanowi inaczej lub wynika z istoty odpowiedni związek. W rozumieniu tego przepisu warunki zawartej przez strony umowy mogą być stosowane do ich relacji, które faktycznie ukształtowały się przed jej zawarciem (Uchwała CA Okręgu Północnokaukaskiego z dnia 17 lutego 2015 r. Nr F08-10271/ 14 XVI Sądu Apelacyjnego Polubownego z dnia 19 października 2015 r. nr 16AP-3796/15). Ustawa nr 223-FZ nie wskazuje na niemożność zastosowania postanowień ust. 2 art. 425 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W związku z tym klient i jego kontrahent nie są zasadniczo pozbawieni prawa do zawarcia odpowiedniego warunku w umowie, sama jego obecność w umowie nie jest sprzeczna z ustawą nr 223-FZ i naszym zdaniem nie może pociągać za sobą negatywnych konsekwencji dla klient i jego urzędnicy.

Należy jednak wziąć pod uwagę poniższe. Jeżeli w powyższej sytuacji przedmiot najmu nie został zwrócony wynajmującemu po wygaśnięciu umowy i nadal był użytkowany przez najemcę, to w takich okolicznościach naszym zdaniem istnieją podstawy do rozważenia stosunek stron na podstawie umowy najmu przedłużonej na czas nieokreślony (s. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony wskazuje również na zawarcie nowej umowy (Uchwała FAS Obwodu Zachodniosyberyjskiego z dnia 30.05.2005 r. Nr F04-3237/2005 (11627-A67-39), klauzula 11 pisma Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 ), czyli w sprawie realizacji nowego zakupu. Podobnie jak w przypadku omówionym powyżej przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony powinno być poprzedzone umieszczeniem ogłoszenia o zamówieniu na oficjalnej stronie internetowej, a niespełnienie tego wymogu jest formalnie naruszeniem ustawy nr 223 -F Z.

Podsumowując, zauważamy, że nie mogliśmy znaleźć żadnej praktyki organów ścigania, w której rozważane byłyby podobne sytuacje. W ramach tej konsultacji nie możemy jednoznacznie ocenić prawdopodobieństwa negatywnych konsekwencji dla klienta (jego urzędników) w opisanych okolicznościach.

Aleksiej Aleksandrow, Aleksander Kamienszczikow, eksperci doradztwa prawnego GARANT

W 2018 r. nastąpi szereg zmian w postępowaniu o udzielenie zamówienia na podstawie ustawy nr 223-FZ. Niektóre wejdą w życie 1 lipca 2018 r., a niektóre już od 1 stycznia. Przyjrzyjmy się niektórym z nich.

Kurs online ". W oparciu o wymagania standardu zawodowego „Specjalista ds. zakupów” opracowano dodatkowy profesjonalny program szkoleniowy. Rozwój zawodowy 72 godz. Pod koniec 2017 r. przyjęto jednocześnie cztery ustawy federalne zmieniające ustawę nr 223-FZ:

• Ustawa federalna z dnia 29 grudnia 2017 r. Nr 470-FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. Nr 481-FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. Nr 496-FZ „O zmianach w ustawie federalnej” w sprawie zamówień towarów, robót budowlanych, usług przez niektóre rodzaje podmiotów prawnych ”;
• Ustawa federalna z dnia 31 grudnia 2017 r. Nr 505-FZ „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej”.

Ponadto weszły w życie dwa dekrety rządu Federacji Rosyjskiej o wsparciu NSR:

• Uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 15 listopada 2017 r. Nr 1383;
• - Dekret Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 sierpnia 2016 r. Nr 819.

Zmiany związane z wyjątkami od regulacji 223-FZ w zakresie zamówień

Lista wyjątków od ustawy nr 223-FZ powiększyła się

Od 31.12.2017 moc ustawy nr 223-FZ nie dotyczy:

1. zawarcie i realizacja umów zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w sprawie elektroenergetyki, które są obowiązkowe dla uczestników rynku obrotu energią elektryczną i (lub) mocą (klauzula 8, część 4, art. 1 ustawy nr 223-FZ);

2. wykonanie przez klienta umowy zawartej z zagraniczną osobą prawną, której przedmiotem jest dostawa towarów, wykonanie pracy, świadczenie usług poza Federacją Rosyjską (klauzula 12, część 4, art. 1 ustawy nr. 223-FZ);

3. realizacja przez klienta zakupów towarów, robót budowlanych, usług od osób prawnych uznanych za podmioty współzależne zgodnie z kodeksem podatkowym Federacji Rosyjskiej (klauzula 2 art. 105.1), których lista jest określona w zamówieniu rozporządzenie. Jednocześnie w rozporządzeniu w sprawie zamówień z 31.12.2017 klient jest zobowiązany uzasadnić włączenie każdego podmiotu prawnego do określonej listy osób współzależnych (klauzula 13, część 4 art. 1 ustawy nr 223-FZ) ;

4. nabywanie towarów, robót budowlanych, usług przez osobę prawną zarejestrowaną na terytorium obcego państwa w celu prowadzenia działalności na terytorium obcego państwa (klauzula 14, część 4 art. 1 ustawy nr 223 -F Z).

Zgodnie z klauzulą ​​8, część 4 art. 1 ustawy nr 223-FZ, ustawa ta nie ma zastosowania do stosunków związanych z zawieranie i realizacja umów, które są obowiązkowe dla uczestników rynku obrotu energią elektryczną i (lub) mocą.

Norma ta nie wskazuje, o których uczestników rynku obrotu energią elektryczną chodzi – hurtowych czy detalicznych, w związku z czym rozumie się, że określony wyjątek dotyczy uczestników rynku detalicznego obrotu energią elektryczną – do których zaliczają się wszyscy odbiorcy energii elektrycznej .

Tym samym od 31.12.2017 r. umowy na dostawę energii lub kupno i sprzedaż (dostawę) energii elektrycznej (mocy) zawarte przez odbiorców ze sprzedawcami z urzędu nie są uwzględniane w planach zakupowych oraz w raportach generowanych przez odbiorców w 2018 roku.

Wpływ ustawy nr 223-FZ rozciąga się na zamówienia towarów, robót i usług do użytku komercyjnego.

Od 31 grudnia 2017 r. prawo dotyczy zakupów związanych z komercyjnym wykorzystaniem towarów, robót budowlanych, usług (część 1 art. 3 ustawy nr 223-FZ).

Klienci mają teraz dwie opcje:

1. nabywać takie towary, prace i usługi za pośrednictwem tzw. współzależnych osób prawnych;
2. włączyć takie zakupy do listy zakupów od jednego dostawcy.

Zmiany związane z wyjaśnieniami i zmianami w informacjach zamieszczonych w EIS

Informacje, których klienci mają prawo nie zamieszczać w EIS

Od 31 grudnia 2017 r. ustalono listę informacji, które klienci mają prawo nie zamieszczać w EIS:

1. w sprawie zamówień publicznych na szereg usług finansowych (klauzula 2 części 15 art. 4 ustawy nr 223-FZ): -
   • usługi pozyskiwania w depozyty (w tym lokowania depozytów) funduszy organizacji;
   • -udzielanie kredytów i pożyczek;
   • -usługi w zakresie wystawiania gwarancji i poręczeń bankowych;
   • -usługi otwierania i prowadzenia rachunków, w tym akredytywy;
   • -usługi maklerskie;
   • - usługi depozytowe.
2. w sprawie zamówień na usługi zarządzania powierniczego nieruchomościami (klauzula 2 części 15 art. 4 ustawy nr 223-FZ);
3. w sprawie zakupów związanych z zawarciem i wykonaniem umowy kupna-sprzedaży, dzierżawy (podnajmu), umowy o zarządzanie powiernicze dla majątku państwowego lub komunalnego (klauzula 3 części 15 art. 4 ustawy nr 223-FZ);
4. o zakupach związanych z zawarciem i wykonaniem wszelkich umów przewidujących przeniesienie własności i (lub) prawa użytkowania w stosunku do nieruchomości (umowy sprzedaży, dzierżawy, podnajmu nieruchomości itp.) (klauzula 3 części 15 artykuł 4 ustawy nr 223-FZ).

Teraz klienci nie mogą zamieszczać w EIS informacji o umowach na obsługę rozliczeniową i kasową (czyli nie wykazywać takich zakupów ani w planach zakupowych, ani w rejestrze umów). W przypadku umów najmu nieruchomości należy wskazać całkowitą liczbę i wartość zawartych umów, ale informacji o samym zakupie (zgłoszenie, dokumentacja, protokół) nie trzeba umieszczać w EIS. Zasada ta dotyczy wyłącznie umów zawartych od 1 stycznia 2018 roku.

Informacje nie podlegające umieszczaniu w EIS

Uprawnienia rządu Federacji Rosyjskiej zostały rozszerzone w zakresie określania informacji, które nie podlegają umieszczaniu w EIS. Weszła w życie 31 grudnia 2017 r.

Artykuł 4 ustawy nr 223-FZ:

16. Rząd Federacji Rosyjskiej ma prawo określić:

3) wykaz podstaw do nieumieszczenia w jednolitym systemie informacyjnym informacji o dostawcy (wykonawcy, wykonawcy), z którym została zawarta umowa;

4) wykazy i (lub) grupy towarów, robót, usług, których zakupu dokonują określeni klienci, których informacje o zakupie nie stanowią tajemnicy państwowej, ale nie podlegają umieszczeniu w jednolitym systemie informatycznym.

Lista dokumentów do umieszczenia w EIS

Od 31 grudnia 2017 r. konieczne jest podejmowanie decyzji w EIS o stosowaniu się do rozporządzenia o zamówieniach, o stosowaniu się do zmian w rozporządzeniu o zamówieniach organów zarządzających spółek zależnych (część 4 i 5 art. 2 ustawy nr 223-FZ).

Decyzję o przystąpieniu należy umieścić w EIS w ciągu 15 dni kalendarzowych od daty jej przyjęcia. Rozporządzenie o zamówieniach nie musi być wprowadzane do EIS.

Wyjaśniono odpowiedzialność klienta w przypadku nie opublikowania przepisu dotyczącego zamówienia w EIS

Jeżeli klient nie opublikował zatwierdzonego regulaminu zamówień (lub decyzji o przystąpieniu do regulacji zamówień) w terminie określonym przez prawo, główne przepisy ustawy nr 44-FZ mają do niego zastosowanie, dopóki nie wykona tych czynności, w części:

• uzasadnienie pierwotnej (maksymalnej) ceny umowy, ceny umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą);
• wybór sposobu ustalenia dostawcy (wykonawca, kontrahent);
• dokonywanie zakupów od SMP, SONKO;
• zastosowanie wymagań do uczestników zamówień;
• ocena ofert, ostateczne propozycje uczestników zamówienia;
• tworzenie i funkcjonowanie komisji zamówień;
• określenie dostawcy (wykonawca, wykonawca),
• zakup od jednego dostawcy (wykonawca, wykonawca).

Zmiany w zasadach odwoławczych na podstawie 223-FZ

Od 31 grudnia 2017 r. rozszerzono listę podstaw do odwołania administracyjnego działań (bezczynności) klienta, komisji zakupowej w FAS Rosja, a także krąg osób, które mogą składać takie reklamacje.

W tej wskazówce wideo Stanislav Gruzin opowie, co zmieniło się od 2018 roku w zasadach apelacji 223-FZ. Obejrzyj fragment webinaru „”.

Zakupy od małych i średnich firm od 01.01.2018

Od 1 stycznia 2018 r. poszerzył się krąg klientów, którzy są zobowiązani do zakupu towarów, robót, usług od MŚP:

Teraz ta odpowiedzialność jest przypisana do:

1. wszyscy klienci (z wyjątkiem instytucji autonomicznych i klientów będących MŚP), których roczny przychód za poprzedni rok kalendarzowy przekracza 500 milionów rubli.
2. klientów będących instytucjami kredytowymi (z wyjątkiem klientów będących MŚP), których aktywa za poprzedni rok kalendarzowy przekraczają 500 mln RUB.
3. klientów będących instytucjami autonomicznymi, których łączna wartość umów zawartych w wyniku zakupu towarów, robót budowlanych, usług za poprzedni rok kalendarzowy przekracza 250 mln rubli.

Uzupełnieniem formularza rocznego raportu dotyczącego zamówień towarów, robót, usług przez określone typy osób prawnych z MŚP są następujące informacje:

• o udziale zakupów od MŚP w łącznej rocznej wartości zamówień;
• w sprawie udziału zakupów od małych przedsiębiorstw w oparciu o wyniki przetargów, inne metody udzielania zamówień przewidziane w rozporządzeniu w sprawie zamówień, w których uczestniczą tylko uczestnicy.

Zwiększone kwoty zakupów od małych i średnich firm

Uchwała Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 sierpnia 2016 r. Nr 819 , która weszła w życie 1 stycznia 2018 r., zwiększa obowiązkowy roczny wolumen zakupów towarów, robót, usług od MSP z 10% do 15%.

Systemy informacyjne

Dozwolone jest korzystanie z korporacyjnych, regionalnych i miejskich systemów informacyjnych w celu zamieszczania informacji podlegających umieszczeniu w EIS pod 223-FZ.

Jeżeli informacje o zamówieniach konkurencyjnych zamieszczone w korporacyjnych systemach informacyjnych z zakresu zamówień towarów, robót, usług, regionalnych i gminnych systemach informacyjnych z zakresu zamówień różnią się od informacji zamieszczonych w EIS, pierwszeństwo mają informacje zamieszczone w EIS.

Podnieś swoje kwalifikacje na kursie„”. Przekwalifikowanie zawodowe, 256 godzin akademickich ... Program jest opracowywany w oparciu o wymagania standardu zawodowego.

Oksana Balandina, redaktor naczelny Państwowego Systemu Porządkowego

Od 1 lipca 2018 r. do 1 stycznia 2019 r. klienci mają okres przejściowy - dozwolone jest przeprowadzanie procedur zarówno elektronicznych, jak i papierowych. Od 2019 roku papierowe przetargi, aukcje, wyceny i zapytania ofertowe zostaną zakazane, z ośmioma wyjątkami.
Przeczytaj, jakie zakupy przeprowadzić na ETP, jak wybrać stronę i uzyskać podpis elektroniczny, według jakich zasad zawierać umowy w okresie przejściowym i po nim.

Tak więc na przykład przy leasingu (leasing finansowy) konieczne jest wybranie aukcji w formie elektronicznej (kod 65 OKPD zawarty w wykazie nr 2019-r), w przypadku wynajmu (wynajmu) towarów jest to również konieczne do przeprowadzenia aukcji elektronicznej (kod 51 OKPD zawarty na liście nr 2019-r), to samo dotyczy leasingu pojazdów (kod 60 według OKPD znajduje się również na liście nr 2019-r). Jednak w przypadku wynajmu statków, samolotów i śmigłowców możliwe są przetargi.

Jednocześnie istnieje możliwość zawierania umów najmu na podstawie ust. 4 i 5 h. 1 łyżka. 93 ustawy o systemie umów, biorąc pod uwagę ograniczenia ustanowione przez te klauzule, a także możliwe jest przeprowadzanie zapytań ofertowych z zastrzeżeniem wymagań określonych w części 2 art. 72 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym.

Często pojawia się pytanie, jak wdrożyć zwrot rachunków za media w przypadku, gdy Klient przebywa bezpłatnie w lokalu innej osoby. W tym przypadku oczywiście nie mówimy o czynszu, ale o zwrocie kosztów mediów. Wydaje się, że najbardziej logiczną i najprostszą opcją jest zastosowanie klauzuli 23, części 1 art. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym - zawarcie umowy o świadczenie usług w zakresie konserwacji i naprawy jednego lub więcej lokali niemieszkalnych przekazanych do bezpłatnego użytku lub zarządzania operacyjnego na rzecz klienta, jeżeli usługi te są świadczone na rzecz innego osobę lub inne osoby korzystające z lokalu niemieszkalnego znajdującego się w budynku, w którym lokal się znajduje, przekazanych klientowi do bezpłatnego korzystania lub zarządzania operacyjnego.

Jeśli chodzi o rejestrację umów najmu przy stosowaniu ustawy nr 223-FZ, najbardziej rozsądną opcją wydaje się uwzględnienie podstaw do zawarcia umów najmu nieruchomości / ruchomości w wykazie podstaw do zakupów bezpośrednich (zakupy od jednego dostawcy ).

Rosnieft – możliwe jest zawieranie umów z jednym wykonawcą w przypadkach, gdy umowy są zawierane lub przedłużane:
dzierżawa (podnajem) nieruchomości i związanych z nimi ruchomości;
dzierżawa sprzętu od spółek zależnych OJSC NK Rosnieft lub innych osób określonych decyzją organu zamawiającego / osoby upoważnionej (punkty 6.11.15, 6.11.16 regulaminu zamówień zatwierdzonego decyzją Zarządu OJSC NK Rosnieft w sprawie 24.12.2012, Protokół z dnia 24.12.2012 nr 4).

Rostelecom - możliwe jest zawarcie umowy z jednym dostawcą w przypadku przyznania Spółce posiadania i użytkowania lub użytkowania na podstawie umowy dzierżawy lub na jakiejkolwiek innej podstawie działek, budynków, budowli i innych nieruchomości (punkt 24.2.2.8 regulaminu zamówień zatwierdzonego decyzją Rady Dyrektorów OJSC Rostelecom, protokół z dnia 30.12.2013 nr 26).

Jednak nie wszyscy klienci stosujący ustawę nr 223-FZ zgadzają się na to.

Rosatom w swoim Ujednoliconym Standardzie Zamówień Branżowych (zwanym dalej UESZ) zaprasza klientów do przeprowadzenia zapytania ofertowego na dzierżawę nieruchomości bez ograniczeń co do ceny wyjściowej (klauzula 10.6.4. UESZ) lub negocjacji konkurencyjnych (klauzula 10.8.4. A zakupy bezpośrednie (od jednego kontrahenta) są realizowane tylko w dwóch przypadkach:
umowa dzierżawy nieruchomości zostaje zawarta (przedłużona) ze spółką Rosatom lub organizacją tej korporacji (tylko jeśli jest to uzasadnione ekonomicznie) (klauzula 10.11.1.19 EOSZ);
umowa leasingu sprzętu zostaje zawarta (przedłużona) z korporacją Rosatom lub organizacją korporacji Rosatom (tylko w przypadku konieczności utrzymania technicznego procesu produkcji) (punkt 10.11.1.20 EOSZ).

Jak sporządzane są umowy najmu (umowy)?

Jeżeli „zakup leasingu” jest dokonywany zgodnie z Ustawą o Systemie Umów na podstawie art. 32, część 1, art. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym należy dopełnić następujących formalności:

sporządzić udokumentowany raport o niemożności lub niestosowności zastosowania innych metod ustalenia dostawcy (wykonawca, wykonawca); uzasadnić cenę najmu oraz inne istotne warunki umowy najmu; zawrzeć w umowie kalkulację i uzasadnienie ceny najmu; sporządzać sprawozdania z wykonania umowy ściśle zgodnie z ustawą o Trybunale Konstytucyjnym - o każdym etapie płatności za umowę (w rejestrze umów w ciągu trzech dni od daty każdej wpłaty, a także na oficjalnej stronie internetowej w terminie siedem dni - sprawozdanie z realizacji etapu zamówienia, tj. każdej wpłaty). Ta ostatnia formalność w przytłaczającej większości spraw nie jest realizowana w praktyce, ale przepisy nakazują przestrzeganie powyższego.

Zawiadomienie organu nadzoru i wyrażenie zgody na zawarcie z nim umowy najmu, ogłoszenie o przetargu oraz zewnętrzne badanie wykonania umowy nie są wymagane. Przy zawieraniu umowy najmu na podstawie § 32, h. 1, art. 93 ustawy o systemie umów klient ma prawo, ale nie jest zobowiązany do ustanowienia wykonania umowy (z wyjątkiem przypadku dzierżawy od agencji rządowych lub agencji rządowych).

Jeżeli „zakup leasingowy” jest realizowany od jednego dostawcy zgodnie z ustawą nr 223-FZ, a cena umowna przekracza 100 tysięcy rubli. (lub 500 tysięcy rubli dla tych klientów, których przychody przekraczają 5 miliardów rubli), konieczne jest przygotowanie i umieszczenie na oficjalnej stronie internetowej w terminach określonych w rozporządzeniu o zamówieniach, zawiadomienie, dokumentacja, protokół zakupu od jednego wykonawcy, a także dołączyć projekt umowy najmu.

POWINIENEŚ TO ZNAĆ
Należy pamiętać, że okres obowiązywania umowy najmu budynku (konstrukcji), ustalany od 1. dnia dowolnego miesiąca roku bieżącego do 30. (31.) dnia poprzedniego miesiąca roku następnego, w celu zastosowanie ust. 2 art. 651 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej uznaje się za równy rok (klauzula 3 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r., Nr 66).

Umowa najmu budynków, budowli, zawarta na okres co najmniej jednego roku, podlega rejestracji państwowej (art. 609, 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ta sama zasada dotyczy umów najmu. lokale niemieszkalne (pismo informacyjne Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.06.2000 nr 53).

Oczywiście rejestracja zamówienia następuje po zsumowaniu wyników zakupu.

Osobno poruszymy kwestię umów z przedłużeniem. W rozumieniu art. 153, 154, 420 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej przedłużenie umowy jest zasadniczo zawarciem nowej umowy. Coroczne automatyczne odnowienie nie oznacza zatem zawarcia umowy na czas nieokreślony. Coroczne odnowienie należy traktować jako zawarcie nowej umowy na wcześniej uzgodnionych warunkach, gdyż wiąże się ze zmianą wolumenu usług/robot. Zawarciu każdej nowej umowy (jak również przedłużeniu wcześniej zawartej umowy) musi towarzyszyć dopełnienie formalności wynikających z przepisów o systemie umów oraz nr 223-FZ:

konieczne jest zaplanowanie zakupu (uwzględnienie w planach i harmonogramach); sporządzać raporty o braku możliwości skorzystania z innych sposobów udzielania zamówień, uzasadniać cenę (dla tych, którzy stosują ustawę o Trybunale Konstytucyjnym); przygotuj zawiadomienie, dokumentację i protokół zamówienia i zamieść je na oficjalnej stronie internetowej, wprowadź informacje o umowie w miesięcznych raportach (dla tych, którzy stosują ustawę nr 223-FZ).

Ponieważ coroczne odnowienie jest zasadniczo nowym zakupem, dopełniając wyżej wymienionych formalności należy przejść od kwoty zamówienia na rok i wpisać całkowity roczny koszt zakupionych usług w planie zamówień, w ogłoszeniu, w dokumentacja. Raport wskazuje całą kwotę za dany rok jednorazowo (w miesiącu, w którym nastąpiła rola). Miesięczna kwota nie jest wykazywana w miesięcznych raportach.

Dotyczący rejestracja kontraktów odnawialnych (umowy) dzierżawy, następnie Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w piśmie informacyjnym z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 wskazało, że umowy dzierżawy zawarte na okres krótszy niż jeden rok nie podlegają rejestracji państwowej:

w przypadku przedłużenia na okres krótszy niż rok (klauzula 10 Listu); przy przedłużeniu na czas nieokreślony (klauzula 11 Listu).

Jak obliczyć i uzasadnić cenę wywoławczą za leasing?

Obliczenie i uzasadnienie ceny najmu jest wymagane dla klientów stosujących Ustawę o Systemie Umów. Obliczenia należy przeprowadzić na etapie sporządzania harmonogramu (klauzula 1, część 3 art. 18 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym), a następnie obliczenia są zawarte w tekście umowy najmu (część 4 art. 93 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym).

Kalkulacja ceny dokonywana jest zgodnie z zasadami art. 22 ustawy o systemie kontraktowym. Ustawa o TK nie zawiera wskazówek dotyczących sposobu obliczania ceny najmu. Wydaje się, że możliwe jest zastosowanie metody pierwszeństwa – metody porównywalnych cen rynkowych (analiza rynku). Ale w tym przypadku do kalkulacji konieczne będzie sprowadzenie innych obiektów najmu (lokalów, budynków), które potencjalnie można wynająć i są odpowiednie dla potrzeb klienta. W takim przypadku obliczenia mogą wyglądać tak.

Źródła informacji: odpowiedzi na zapytania skierowane do właścicieli lokali o informacje o cenach wynajmowanych lokali.

Główne cechy przedmiotu zamówienia: powierzchnia biurowa 100 m2 m, położony w odległości spaceru od stacji metra w Centralnym Okręgu Administracyjnym Moskwy. Wymagany klimatyzator, przewodowy dostęp do Internetu, telefonia stacjonarna, wysokość sufitu minimum 4m.

Metoda zastosowana do określenia NMCC wraz z uzasadnieniem: metoda porównywalnych cen rynkowych (analiza rynku). Prośby wysłano do siedmiu uczestników. Oferty handlowe otrzymano od trzech uczestników.

Kalkulacja ceny najmu za 1 mkw. m miesięcznie

Zestaw wartości stosowanych w obliczeniach przy określaniu NMC uważa się za jednorodny, ponieważ współczynnik zmienności nie przekracza 33%.

Wyjście: przeprowadzone badania pozwalają nam określić początkową (maksymalną) cenę w wysokości 3 milionów 960 tysięcy rubli. na 11 miesięcy najmu.

Zdaniem autora przy wynajmie nieruchomości logiczne jest również zastosowanie metody kosztowej (część 10 art. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym). Metodę tę stosuje się, gdy niemożliwe jest zastosowanie innych metod przewidzianych w ust. 1-4 h. 1 łyżka. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym lub dodatkowo innymi metodami. Klient musi uzasadnić, dlaczego inne lokale nie są dla niego odpowiednie. Dlaczego fundamentalnie ważne jest, aby przebywał w określonym pokoju. Metoda kosztowa polega na ustaleniu ceny umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą), jako suma poniesionych kosztów i zysku zwyczajowego dla danej dziedziny działalności. Jednocześnie, zgodnie z prawem, uwzględniane są koszty bezpośrednie i pośrednie produkcji lub zakupu i (lub) sprzedaży towarów, robót, usług, koszty transportu, magazynowania, ubezpieczenia i inne. W przypadku umowy najmu kalkulacja może wyglądać tak.

Jeżeli klient wynajmuje lokal, który jest własnością stanową (na przykład regionalną, federalną) lub komunalną, należy zastosować metodę taryfową (część 8 art. 22 ustawy o Trybunale Konstytucyjnym). Metoda taryfowa jest stosowana przez klienta, jeżeli zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej ceny zakupionych towarów, robót, usług w celu zaspokojenia potrzeb państwowych i komunalnych podlegają regulacji państwowej lub są ustalane przez miejskie akty prawne. W takim przypadku NMCK ustala cenę umowy zawartej z jednym dostawcą (wykonawcą, wykonawcą) w cenach regulowanych (taryfy) za towary, roboty, usługi. Na przykład, jeśli wynajmowane są lokale należące do Moskwy, taryfy i stawki zatwierdzone przez moskiewski dekret rządowy z dnia 25.12.2012 nr 809-PP „O głównych kierunkach polityki wynajmu lokali niemieszkalnych zlokalizowanych w skarb majątkowy miasta Moskwy”. W takim przypadku wystarczy, że klient zawrze w umowie kalkulację dokonaną zgodnie z niniejszym regulaminem.

W dniu 01.01.2004 została zawarta umowa najmu lokalu niemieszkalnego pomiędzy Komisją Gospodarki Mieniem (wydzierżawiający), państwowym zakładem opieki zdrowotnej (posiadaczem majątku) a państwowym przedsiębiorstwem unitarnym (najemca). Umowa wygasła. Wynajmujący kieruje się przepisami ustawy nr 44-FZ, a najemca kieruje się przepisami ustawy nr 223-FZ.

Czy wynajmujący i najemca mogą zawrzeć nową umowę najmu tego lokalu bez przetargu na podstawie ustawy nr 44-FZ i ustawy nr 135-FZ „O ochronie konkurencji”, jeżeli stara umowa określa prawo pierwokupu najemcy do odnowienia kontrakt?

1. Przede wszystkim zauważamy, że osoby wymienione w pkt 5 - 7 art. 3 ustawy nr 44-FZ, są zobowiązani kierować się przepisami tej ustawy w przypadkach określonych w części 1 art. 1 ustawy nr 44-FZ. W odniesieniu do najmu nieruchomości oznacza to, że w sposób określony w ustawie nr 44-FZ agencje rządowe, agencje rządowe i inne osoby podlegające postanowieniom tej ustawy muszą zawrzeć takie umowy najmu, na podstawie których są najemcami. Umowy o przekazanie majątku takich osób do dzierżawy zawierane są bez przestrzegania przepisów ustawy nr 44-FZ.

2. Stosunki związane z dzierżawą mienia państwowego lub komunalnego regulują przepisy ustawy nr 135-FZ „O ochronie konkurencji”. Na mocy części 1 i części 3 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ, umowy dzierżawy mienia państwowego lub komunalnego zawierane są w sposób określony w tym artykule.

Co do zasady takie umowy zawierane są dopiero po wynikach przetargów lub aukcji (część 1, klauzula 3, część 3, art. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ). Wyczerpujący wykaz wyjątków od tej zasady znajduje się w klauzulach 1-16 h. 1, h. 3.1, h. 3.2 i h. 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ.

W przypadku braku podstaw przewidzianych w ust. 1 - 16 h. 1, h. 3.1, h. 3.2, art. 17,1 ustawy nr 135-FZ, możliwość zawarcia umowy najmu na nowy okres bez licytacji zapewnia tylko część 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ. Zgodnie z tą normą, po wygaśnięciu umowy najmu, o której mowa w ust. 1 i 3 niniejszego artykułu, zawarcie takiej umowy na nowy okres z najemcą, który należycie wykonał swoje obowiązki, odbywa się bez przetargu lub licytacji, o ile umowa nie stanowi inaczej, a okres obowiązywania umowy nie jest ograniczony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej, przy zachowaniu tych określonych w części 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ warunków.

Dosłownie z powyższego sformułowania wynika, że ​​warunkiem wykonania prawa najemcy, który prawidłowo wykonał swoje obowiązki, do zawarcia umowy najmu na nowy okres bez przeprowadzenia licytacji jest zawarcie umowy przedwstępnej (która wygasła). ) zgodnie z procedurą przewidzianą w części 1 i 3 łyżki. 17 ust. 1 ustawy nr 135-FZ, czyli na podstawie wyników przetargów na prawo do zawarcia umowy, które odbyły się po wprowadzeniu art. 17.1 ustawy nr 135-FZ (postanowienia tego artykułu obowiązują od 2 lipca 2008 r.). Takie podejście wynika z pkt 1 i 4.1 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 r. nr 73. Ponieważ jednak w rozpatrywanej sytuacji umowa najmu z dnia 01.01.2004 nie została zawarta zawarta zgodnie z procedurą przewidzianą w częściach 1 i 3 art. 17,1 ustawy nr 135-FZ, a następnie przepisy części 9 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ może nie mieć zastosowania w tym przypadku. W związku z tym sama obecność w umowie warunku dotyczącego prawa pierwokupu najemcy do zawarcia umowy na nowy termin nie wyklucza konieczności przestrzegania procedury zawarcia umowy ustanowionej w części 1 i 3 art. 17.1 ustawy nr 135-FZ.

Prawo pierwokupu najemcy do zawarcia umowy najmu na nowy okres może być wykonane wyłącznie na podstawie wyników aukcji (klauzula 3 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 r. Nr 73, punkt 11 pisma FAS Rosja z dnia 26 lutego 2009 r. Nr IA / 4770, s. 12 wyjaśnień FAS Rosja z dnia 02.06.2010 „W sprawie stosowania art. 17.1 ustawy federalnej z dnia 26.07.2006 r. nr 135-FZ "O ochronie konkurencji").

3. Jednocześnie powyższe nie wyklucza możliwości kontynuowania relacji między najemcą a wynajmującym, ponieważ umowa określona w pytaniu może być odnawiana bezterminowo w sposób przewidziany w ust. 2 art. 621 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jest to możliwe, jeśli po wygaśnięciu umowy najemca nadal korzysta z nieruchomości bez sprzeciwu ze strony wynajmującego (klauzula 1 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 17 listopada 2011 r. nr 73). Przypomnijmy, że zgodnie z ust. 2 art. 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej każda ze stron ma prawo odstąpić od umowy w dowolnym momencie, uprzedzając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że umowa przewiduje inny termin.

4. Podsumowując, zwracamy uwagę, że w pewnych okolicznościach umowa najmu określona w pytaniu nie może być przedłużona na czas nieokreślony. Jak już wspomniano, przy zakupie towarów, robót budowlanych, usług państwowe przedsiębiorstwa unitarne powinny kierować się przepisami ustawy nr 223-FZ. Niestety pojęcie „zamówień” nie jest jasno zdefiniowane w ustawie nr 223-FZ i obecnie nie ma również oficjalnych wyjaśnień w tej kwestii. Jednak w oparciu o normy ustawy nr 223-FZ przez zamówienie rozumie się procedurę wyboru kontrahenta do zawarcia z nim umowy i samo zawarcie umowy. Jednocześnie zawarcie umowy, w wyniku której dostawca (wykonawca, wykonawca) zobowiązany jest do świadczenia nowego wolumenu usług w nowym okresie, jest nowym zakupem na podstawie nowej umowy i musi być przeprowadzone zgodnie z procedurami przewidzianymi w ustawie nr 223-FZ. W konsekwencji zawarcie takiej umowy jest w rzeczywistości nowym zamówieniem, które musi być przeprowadzone zgodnie z ustawą nr 223-FZ i przepisami dotyczącymi zamówień stosowanymi przez klienta. Jeżeli przepisy o zamówieniach przewidują możliwość zawierania umów najmu bez przeprowadzania procedur konkurencyjnych (z jednym kontrahentem), to samo przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony, naszym zdaniem, nie może być uznane za naruszenie. W przeciwnym razie (jeżeli z przepisów o zamówieniach wynika konieczność przeprowadzenia procedur konkurencyjnych w celu zawarcia umowy najmu), przedłużenie umowy najmu na czas nieokreślony w powyższej sytuacji może zostać uznane za zamówienie niezgodne z ustawą nr 223-FZ. W tym drugim przypadku wydaje nam się, że mienie państwowe (komunalne) co do zasady nie może być wydzierżawione jednemu przedsiębiorstwu, ponieważ oznacza to konieczność jednoczesnego składania ofert zgodnie z ustawą nr 135-FZ i przewidzianą procedurą konkurencyjną przez przepisy o zamówieniach SUE, co w zasadzie niemożliwe.